Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Sancho s rancho от 27.01.2015 18:26:11214 ФЗ  может и дает некоторую надежду, что квартиру не продадут 2 раза. Но вот только никто не гарантирует, что эта квартира вообще будет построена.
Далеко ходить не надо. Город Санкт-Петербург, ГК Город (http://gorod.com/) . Жилые комплексы "Ленинский парк", "Прибалтийский" и "Морская звезда". Все по 214 ФЗ. Ключи от Ленинского парка должны были передать дольщикам до 1 октября 2013 года. Что имеем на практике. Деньги вывели через банк ФИНИНВЕСТ. И у ГК ГОРОД и у банка ФИНИНВЕСТ одни и те же владельцы: братья Ванчуговы, партия "Справедливая Россия" http://www.utronews.…287947663/ . Когда наступили первые месяцы просрочки, народ потянулся в суд. Суд в нарушение фз 214 присуживал суммы около 15-20% от того, что указано в законе. В приватных беседах судья говорил, что это указание дано свыше(от бога?), дабы не банкротить застройщика. Хотя по факту и эти суммы почти никто не получил, тк деньги уже растворились. Итог: дома не сданы, Москва переадресовывает письма дольщиков в прокуратуру и строительный комитет СПб. Прокуратура нарушений не видит, СК разводит руками. Несколько тысяч дольщиков с носом. Так что если есть надежные связи в гос. думе, то воровать можно открыто.

Удивляете своей наивностью. 214ФЗ дает ГАРАНТИИ, что ваша потенциальная квартира не будет перепродана несколько раз, как это было, например, в г. Троицк Моск.обл. в начале 2000-х.Помимо этого, 214 ФЗ дает вам ПРАВО требовать от застройщика убытки, понесенные вами от несвоевременной сдачи дома.Идите дальше в суд...,включая Верховный, или договаривайтесь с застройщиком о возможных компенсациях.Главное - этот закон не решает ваши проблемы в случае банкротства застройщика или наличия у него финансовых трудностей. Приоритеты в этом случае каждый выбирает сам.

С интересом отслеживал с октября, что будет с ценами на квартиры. Пока всё соответствует ожиданиям: предложение сократилось, цены в рублях как бы поднялись на 10%. Но поднялись нелепо: на те квартиры, что висят на продаже по полгода и более. Спрашивается, а почему же не вдвое? Ведь всё равно, по какой цене висит квартира, если она не продаётся.

Предполагаю, что цены будут нехотя снижаться. Однако, до моих возможностей они снизятся, видимо, только после бомбардировки города. но если это случится, то думать придётся не о квартире, а как наматывать портянки, бо на флоте не учили. Так что в части недвижимости у меня что при растущей экономике, что при падающей один бесперспективняк.

Цитата: scaffer от 28.01.2015 15:51:26С интересом отслеживал с октября, что будет с ценами на квартиры. Пока всё соответствует ожиданиям: предложение сократилось, цены в рублях как бы поднялись на 10%. Но поднялись нелепо: на те квартиры, что висят на продаже по полгода и более. Спрашивается, а почему же не вдвое? Ведь всё равно, по какой цене висит квартира, если она не продаётся.

Предполагаю, что цены будут нехотя снижаться. Однако, до моих возможностей они снизятся, видимо, только после бомбардировки города. но если это случится, то думать придётся не о квартире, а как наматывать портянки, бо на флоте не учили. Так что в части недвижимости у меня что при растущей экономике, что при падающей один бесперспективняк.

Очень рано говорить о ценах.Более-менее тренд по ценам будет вырисовываться к апрелю, т.к. рынок очень ИНЕРЦИОНЕН, о чем неоднократно здесь и говорилось.Даже "в полглаза" за рынком не слежу, т.к. пока не имеет смысла...Относительный минимум по ценам, по опыту 98-99,08-09 годов может наступить осенью 2015г.

Цитата: bca от 28.01.2015 14:45:12Удивляете своей наивностью. 214ФЗ дает ГАРАНТИИ, что ваша потенциальная квартира не будет перепродана несколько раз, как это было, например, в г. Троицк Моск.обл. в начале 2000-х.Помимо этого, 214 ФЗ дает вам ПРАВО требовать от застройщика убытки, понесенные вами от несвоевременной сдачи дома.Идите дальше в суд...,включая Верховный, или договаривайтесь с застройщиком о возможных компенсациях.Главное - этот закон не решает ваши проблемы в случае банкротства застройщика или наличия у него финансовых трудностей. Приоритеты в этом случае каждый выбирает сам.

Печально, когда вместо своей профессиональной деятельности людей подталкивают ходить вплоть до верховного суда, спрашивать прокуратуру, почему она не видит нарушений, слушать байки строительного комитета, что все хорошо, подождите еще чуток.

На Юге России Арматура, равно как и остальной черный металлопрокат,  подорожала с декабря 2014 в среднем на 30%
Рост цен обусловлен тем, что местные заводы по производству арматуры торгуют сталью на экспорт. И им стало выгодней продавать ее за валюту, чем пускать на арматуру за рубли по старым ценам.
Также металлолом идет на экспорт. И металлоломщикам нет интереса сдавать лом на заводы по прежней цене.

Ну а рост цен на арматуру автоматически удорожает стоимость новостроек.

Так что выводы делайте сами о перспективах цен на недвижимость.

Цитата: Трубадур от 29.01.2015 10:56:38Так что выводы делайте сами о перспективах цен на недвижимость.

Ой, с недвигой вообще беда. Говорить о ее цене ближайшие пару месяцев бессмысленно. Стройматериалы улетели вверх и из-за выгодного экспорта, как Вы предположили, и из-за доллара/импорта дорогого (не без этого). После декабрьской паники даже дефицит образовался (народ впрок закупал), что тоже отразилось на ценах. В среднем, например металлопрокат с осени 14-го подорожал на 10-15% (это по собственным накладным с объемами партий около 20 тн). Другие материалы не так сильно рванули, на уровне 5 %. Бетон напротив замер и даже немного уступают бетонщики, недавно скинули нам 5%, видно просто не сезон, да и заранее его не купишь, впрок не сложишь, потому рынок не был избалован повышенным декабрьским спросом. Ну в среднем скажем, что материалы поднялись в цене. Услуги вроде не дорожают. Новых строек открываться еще долго не будет, потому, думаю, услуги и зарплаты вверх не пойдут, спроса нет нормального. В общем если стоило построить грубо 1 м2 коробки тысяч 20, то теперь будет стоить грубо 21-22 тыс руб. Назовем эту часть цены материальной.
А вот такие составляющие как земля, согласования, коммуникации и рынок (пусть будет маркетинговой частью цены) - это все уже зависит от удаленности от центра, от инфраструктуры, от мощностей сетей от спроса/предложения и прочих коррупционно-психологических вещей. А с психологией продавцов/покупателей - вот тут все сложнее. Кто-то, кто по мудрее - скидывает недвигу ибо судя по 2008 сейчас она на максимуме. Кто-то продолжает в ней видеть тихую гавань и продолжает скупать все что нужно и ненужно, лишь бы с обесценивающимися фантиками не сидеть. Это касается и квартир, и земельных участков под застройки. И вот эти дерганья продолжаться еще до весны как минимум. А дальше будем глядеть на ипотеки. Если примут решение субсидировать ставку по ипотеке и кредитовать девелоперов, то маркетинговая составляющая 1 м2 пройдет летом дно и попрет покорять верха к следующей осени. А если не станут субсидировать ипотеку и стройку вместе с ней хотя бы в 1 полугодии 15-го... то я хз ... это будет просто пиз смертью для непродовольственного малого и среднего бизнеса РФ. 
В общем по мне, так март - это точка бифуркации, а за ней, как известно, прогнозы не строят. А до марта тренд я бы назвал скорее боковым, ибо с одной стороны растет материальная составляющая, а с другой падает маркетинговая.

Цитата: bca от 28.01.2015 16:14:56Очень рано говорить о ценах.Более-менее тренд по ценам будет вырисовываться к апрелю, т.к. рынок очень ИНЕРЦИОНЕН, о чем неоднократно здесь и говорилось.Даже "в полглаза" за рынком не слежу, т.к. пока не имеет смысла...Относительный минимум по ценам, по опыту 98-99,08-09 годов может наступить осенью 2015г.

Пока видно только то, что риэлторы снижают резко расценки на свои услуги (по крайней мере в рекламе). типа купи квартиру на вторичке на 6% дешевле... Азбука жилья... 

Цитата: Anton_P от 29.01.2015 12:39:03Ой, с недвигой вообще беда. Говорить о ее цене ближайшие пару месяцев бессмысленно. Стройматериалы улетели вверх и из-за выгодного экспорта, как Вы предположили, и из-за доллара/импорта дорогого (не без этого). После декабрьской паники даже дефицит образовался (народ впрок закупал), что тоже отразилось на ценах. В среднем, например металлопрокат с осени 14-го подорожал на 10-15% (это по собственным накладным с объемами партий около 20 тн). Другие материалы не так сильно рванули, на уровне 5 %. Бетон напротив замер и даже немного уступают бетонщики, недавно скинули нам 5%, видно просто не сезон, да и заранее его не купишь, впрок не сложишь, потому рынок не был избалован повышенным декабрьским спросом. Ну в среднем скажем, что материалы поднялись в цене. Услуги вроде не дорожают.

Итого имеем.
По стройматериалам подорожание на 10-30%.
По доходам... пока остаются на прежнем уровне, либо будут проиндексированы незначительно на 5-10%.
Итого, рублевая цена поднимется на 15-40%.
Долларовая соответственно опустится на 42-30%.
Как-то так.

Цитата: Coon от 02.02.2015 04:50:25Итого имеем.
По стройматериалам подорожание на 10-30%.
По доходам... пока остаются на прежнем уровне, либо будут проиндексированы незначительно на 5-10%.
Итого, рублевая цена поднимется на 15-40%.
Долларовая соответственно опустится на 42-30%.
Как-то так.

Не совсем так видится.. Себестоимость (как уже кто-то делился инсайдом) квадрата 22-35 тыс руб. Подорожание коснется этой составляющей... Ипотека схлопнется, спрос соответственно, Продавцам еще есть куда двигаться (учитывая продажные цены), так что поднимать даже рублевую цену - прямой путь к банкротству. Кому нужно опять пузырь надувать на этом рынке? Да еще если будет экономика ухудшаться, то из нерезиновой народ на родину поедет, поближе к недорогой пище. Инвестиции частников в недвижимость -уже становятся не сильно рентабельны - стоимость аренды не только не выросла в соответствии с курсом, но и упала процентов на 20, местами (особенно в дорогих некогда районах). Сейчас застройщики начнут активно строить микроквартирки сверхэконом класса и удовлетворят особо страждущих. Если черная жижа пойдет на север и жизнь начнет налаживаться - то через 5-10 лет они начнут улучшать жилищные условия (когда раздадут все долги - не раньше)... В общем и целом перспективы краткосрочные не очень радужные (хотя тут - для кого как)...     

Цитата: Coon от 02.02.2015 04:50:25Итого имеем.
По стройматериалам подорожание на 10-30%.
По доходам... пока остаются на прежнем уровне, либо будут проиндексированы незначительно на 5-10%.
Итого, рублевая цена поднимется на 15-40%.
Долларовая соответственно опустится на 42-30%.
Как-то так.

Посмотрите статистику рублевых цен 2008-2009-2010 - просадка была с лагом примерно 9 мес от осени 2008. Сейчас кризисные явления хуже - просадка будет сильней. В рублях процентов на 20 - не меньше. Тоже где-то к осени 2015-зиме 2016

Цитата: Mordred от 27.01.2015 13:47:19Квартира в залоге, какая разница кто наследует?
Наследники или принимают наследство с долгами или отказываются от него в пользу кредитора.

Вопрос:если всё так хорошо, почему нет толп желающих стать поручителями?
Ответ: представим, что Вы - обладатель 5 квартир в Москве. Ваш старинный друг вымолил у Вас стать поручителем ему на ипотечный кредит.
Вы же у нас юридически подкованы, поэтому с лёгкой душой соглашаетесь!
   Вдруг с другом случилося несчастье... Наследники наследство не принимают. Ладно, банк подаёт квартиру за 20% от её стоимости (Поручитель не имеет права распоряжаться чужой недвижимостью, он только за платежёспособность Заёмщика подписался поэтому его попытки вмешаться грубо пресекаются) и требует от Вас погасить оставшиеся долги. Объявляется взыскание на Вашу квартиру ,её реализуют за 25% от стоимости... Вот незадача! Не хватило, дёшево продали! Ничего, у Поручителя ещё их(квартир) много, продолжаем банкет! Впрочем, последнюю квартиру у Вас отнимать скорее всего не будут, ограничатся арестом Ваших банковских счетов.
  Идея ясна? Между правоприменительной практикой и законами в нашей стране дистанция огромного размера... Напоминаю, что задача банка - получение максимальных доходов для владельцев. И с формальной точки зрения конечно можно попробовать оспорить, но "замучаетесь пыль по судам глотать" (С).  Более того, мою попытку анализа может подтвердить бывший мэр Новосибирска Городецкий, ныне его в губернаторы нам пропихнули. Этот ээээ... член нашей популяции безнаказанно продал не менее 1 500 квартир ,выделенных государством  для очередников... за те же скромные 25% от рыночной цены...вот, например, отчётик  http://news.ngs.ru/more/2052942/  

  Именно поэтому, исходя из соображений "нет прав без обязанностей и наооборот" я и предлагал дать Поручителью право распоряжатся отчуждаемым у Заёмщика недвижимостью при принятии Поручителем обязательств по выплате остатка долга... Это резко оживило бы полудохлое сейчас  ипотечное кредитование, подрастрясло бы накопления населения. Что благо было бы для всего нашего общества.

  Как должно быть? Я прихожу к Вам ,говорю "у меня миллион накоплен, беру два в банке - будь моим поручителем" Вы прикидываете "если этот крендель завтра помрёт, я доплачу в рассрочку по ипотеке 2 миллиона и буду собственником квартиры. Или продам её за 2 500 т.р. за неделю и 500 т.р. в карман себе за хлопоты!"  На таких условиях Вы согласны стать моим поручителем? Ась?

Цитата: Полина от 02.02.2015 12:40:29Посмотрите статистику рублевых цен 2008-2009-2010 - просадка была с лагом примерно 9 мес от осени 2008. Сейчас кризисные явления хуже - просадка будет сильней. В рублях процентов на 20 - не меньше. Тоже где-то к осени 2015-зиме 2016

Сомнительно. Про падение в рублях.

Цитата: Павел_Нск от 02.02.2015 20:18:32Вдруг с другом случилося несчастье... Наследники наследство не принимают. Ладно, банк подаёт квартиру за 20% от её стоимости (Поручитель не имеет права распоряжаться чужой недвижимостью, он только за платежёспособность Заёмщика подписался поэтому его попытки вмешаться грубо пресекаются) и требует от Вас погасить оставшиеся долги. Объявляется взыскание на Вашу квартиру ,её реализуют за 25% от стоимости... Вот незадача! Не хватило, дёшево продали! Ничего, у Поручителя ещё их(квартир) много, продолжаем банкет! Впрочем, последнюю квартиру у Вас отнимать скорее всего не будут, ограничатся арестом Ваших банковских счетов.

ВС РФ это разжевывал не один раз. Договор поручительства является зависимым от основного договора. В случае смерти должника поручительство прекращается в следующих случаях:
1) В том случае, когда наследство отсутствует либо наследники его не приняли, обязательство заемщика прекращается в силу пункта 1 статьи 418 ГК РФ смертью должника. Одновременно прекращается поручительство.
2) Наследники приняли наследство, но поручитель не давал согласия за них отвечать.

Цитата: Павел_Нск от 02.02.2015 20:18:32Вопрос:если всё так хорошо, почему нет толп желающих стать поручителями?

А смысл?

Цитата: Grau от 02.02.2015 21:00:27Сомнительно. Про падение в рублях.

Вероятно будет снижение. Вот гляжу я на аренду коммерческой недвиги. Аренда быстрее реагирует на изменения, ибо если не продал в этом месяце - продашь в следующем, не смертельно. А вот если не сдал в этом месяце, то уже потерял месячную аренду, потому лучше скинуть и сдать сейчас! Ближе к новому году цена аренды на торг площади с 1500-2000 р/м2 съехала вниз. Уже дороже 1 000 стесняются предлагать. Офисные помещения с 500-1000 съехали до 300-500 (слежу, ибо хочу офис поменять на "покрупнее"). Может это насыщение в отдельно взятом городе, может сезонное изменение. Но факт есть факт, длится снижение уже пару месяцев. Офисы бойко освобождают туристские агентства, скоро офисы продаж всего импортного по съезжают ... Кстати это цены с авито, а если позвонить, то "реальному съемщику -10%" При этом часто офисное помещение в БЦ пытаются сдать за 450 р/м2, например, и тут же его предлагают купить по старой, прошлогодней цене, то есть за 60-70 тр/м2, а это окупаемость 1 м2 при сдаче по 450 выходит грубо 12 лет! А если бремя кредита добавить, то все 25 лет будет. При том, что горизонт планирования у мелких бизнесменов на уровне 3-5 лет, никого таким супер предложением не заманишь, а потому, если кому-то нужно продать, то цену продажи рано или поздно придется опустить до 43-45 тр (классические 8 лет окупаемости в недвиге, знакомый риэлтор так считает). Потому я таки за спуск цены даже в рубле! Ну пока ЦБ не начнет их с вертолета раздавать, конечно.

То аренда. Сейчас будут выгребать спрос тех кто копил на квартиру в валюте, таких большинство, ибо рубль ненадежен. Они автоматом удвоили свои рублевые активы. И это наиболее платежеспособные клиенты, а не голь перекатная с 10% первоначального взноса, которые нынче неспособны брать ипотеку по таким процентам. Так что если и будет снижение в рублях то на самый неликвид, процентов на 10. То которое не интересовало серьезных накопителей.

Цитата: Grau от 03.02.2015 08:43:10То аренда. Сейчас будут выгребать спрос тех кто копил на квартиру в валюте, таких большинство, ибо рубль ненадежен. Они автоматом удвоили свои рублевые активы. И это наиболее платежеспособные клиенты, а не голь перекатная с 10% первоначального взноса, которые нынче неспособны брать ипотеку по таким процентам. Так что если и будет снижение в рублях то на самый неликвид, процентов на 10. То которое не интересовало серьезных накопителей.

Согласен. Только вот соотношение "голи" и тех, кто захочет с бакса в недвигу перейти не очевидно. Я бы влияние "голи" оценил в 80% спроса на недвигу, а "платежеспособным" оставил край 20% в виде элитного жилья. И то, если "платежеспособные" почуят падение недвиги - они с бакса выходить не станут, те кто хотел в недвигу сохраниться - сделали это осенью. Те кто в баксе сидит вряд ли уже захотят перелезть в недвигу. Так что едва ли они ее вверх в рубле толкнут ... Может в столице соотношение иное, но по итогам кризиса 2008-2009 и в Подмосковье был спад в различных сегментах в рублях.  Динамика стоимости жилья в Подмосковье по итогам 2 квартала 2009 года.

P.S.: Поискал соотношение "голи"/"платежеспособным". Нашел это

Цитата: ЦитатаПо оценкам АИЖК, доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках достигает 40% от общего объема выданных ипотечных кредитов, а по некоторым объектам она превышает 50 и даже 70% объема продаж. Это косвенно подтверждает данные Росреестра, согласно которым каждый третий (33%) зарегистрированный договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов был заключен с использованием кредитных средств

Конечно тут нет ничего про мое предположение 80/20, но ведь и я говорю не об абсолютном соотношении сделок, а о влиянии на цену ;)

P.P.S.: И что значит "То аренда"??? Говорю же, есть прямая зависимость между арендой и ценой. Даже, говорят, коэффициент есть:
Цена = Аренда * 96

Цитата: Grau от 03.02.2015 08:43:10То аренда. Сейчас будут выгребать спрос тех кто копил на квартиру в валюте, таких большинство, ибо рубль ненадежен. Они автоматом удвоили свои рублевые активы. И это наиболее платежеспособные клиенты, а не голь перекатная с 10% первоначального взноса, которые нынче неспособны брать ипотеку по таким процентам. Так что если и будет снижение в рублях то на самый неликвид, процентов на 10. То которое не интересовало серьезных накопителей.

Ипотекой в той или иной мере обеспечивалось до двух третей всех сделок купли-продажи жилой недвижимости. А выдачи ипотечных ссуд по новым ставкам рухнули от двух до десяти раз. Итого минимальное снижение платежеспособного спроса составляет 1/3, а максимальное 60%. Вот и вся арифметика. Сама по себе возросшая ставка процента элементарно уменьшает максимальную сумму кредита.

Даже в условиях возврата к прежним ставкам спрос не восстановится, т.к. кризис затрагивает многие отрасли, тем самым вымывая потенциальных платежеспособных покупателей.

Избыточное предложение новостроя от девелоперов обернется для них банкротством и арестом активов по искам банков. В стремлении гасить кредиты девелоперы будут ВЫНУЖДЕНЫ снижать цены. Жду к середине осени снижения цен в среднем на 20-25%.

P.S. Особо одаренные клоуны увязывают курс доллара и рост себестоимости (на одном риэлторском ресурсе один такой недоумок договорился до роста себестоимости в разы (!!!) в связи с ростом курса доллара), которые связать просто затруднительно, т.к. импортная составляющая в строительной отрасли незначительна и на 100% заменима продукцией российского производства.

Цитата: Grau от 03.02.2015 08:43:10То аренда. Сейчас будут выгребать спрос тех кто копил на квартиру в валюте, таких большинство, ибо рубль ненадежен. Они автоматом удвоили свои рублевые активы. И это наиболее платежеспособные клиенты, а не голь перекатная с 10% первоначального взноса, которые нынче неспособны брать ипотеку по таким процентам. Так что если и будет снижение в рублях то на самый неликвид, процентов на 10. То которое не интересовало серьезных накопителей.

Вот с сайта irn.ru (http://www.irn.ru/gr…ek&grnum=1¤cy=0) цена недвижимости в рублях... Посмотрите на 2008 год. Падение в в рублях около 30% - сейчас все гораздо хуже предстоит ибо предложение выросло в разы с тех пор и только растущая ипотека поддерживала спрос на уровне. Сейчас эту составляющую уберут. Шувалов уже говорит о строительных кооперативах и аналогов МЖК (когда сами себе строили, работая штукатурами в свободное от основной работы время)... Ибо понятно что АИЖК не вытянет (после долгих просьб выделили 1/3 от того, что было в прошлом году на субсидирование ипотеки и то до 15% годовых)... С чего росту быть -то??? Опять-же - рост налогов (за счет рассчета от кадастровой стоимости популярности инвестиций в недвижимость не добавляет...  

Цитата: inok от 03.02.2015 11:06:05Вот с сайта irn.ru (http://www.irn.ru/gr…ek&grnum=1¤cy=0) цена недвижимости в рублях... Посмотрите на 2008 год. Падение в в рублях около 30% - сейчас все гораздо хуже предстоит ибо предложение выросло в разы с тех пор и только растущая ипотека поддерживала спрос на уровне. Сейчас эту составляющую уберут. Шувалов уже говорит о строительных кооперативах и аналогов МЖК (когда сами себе строили, работая штукатурами в свободное от основной работы время)... Ибо понятно что АИЖК не вытянет (после долгих просьб выделили 1/3 от того, что было в прошлом году на субсидирование ипотеки и то до 15% годовых)... С чего росту быть -то??? Опять-же - рост налогов (за счет рассчета от кадастровой стоимости популярности инвестиций в недвижимость не добавляет...

Я сам брал квартиру в конце 2009 года, скидки на хорошие предложения не превышали 10% в рублях. Кроме того надо учитывать что после кризиса 2008-2009 не было значительного роста цен в рублях, а вот по номинальным зарплатам был. Так что жилье было относительно доступнее народу в 2014 чем в 2008, если поделить стоимость квадрата на среднемесячную зарплату.