Недвижимость и стройотрасль. Текущее положение. Что будет дальше?

отсюда

ЦитатаПо словам Леонида Моносова, снижение объемов строительства жилья в 2009 году власти планируют компенсировать за счет городской доли в инвестконтрактах. «Поэтому в любом случае более 1 млн кв. м социального жилья мы в этом году получим, - заверил Леонид Моносов. -  Главная задача у нас по жилью - это очередники и расселение пятиэтажек. Под эти цели у нас жилье не уменьшилось».

как хочешь, так и понимай.

Цитата: sanches от 21.07.2009 11:28:24
отсюда как хочешь, так и понимай.

???

Типа полностью взять на финансирование там где только соинвестирование было? А на какие шиши спрашивается...
Короче дело ясное что дело темное...

Цитата: Nobody от 21.07.2009 17:39:54
???

Типа полностью взять на финансирование там где только соинвестирование было? А на какие шиши спрашивается...
Короче дело ясное что дело темное...

Я помню, один раз проходил в Мосвке фокус, когда застройщики от строительства домов в пользу Москвы отказывались (ДСК-1, СУ-155). Может сейчас город отжимает их снова, типа "давайте переподпишем протоколы предварительного распределения из более поздних домов в более ранние"

либо не деньгами сорибаются брать "долю города" а метрами?! интересно тогда , "что скажет начальник транспортного цеха" (ДЭПР)

ЗЫ вот за это (цитата): "Какой-то особенный рылторский почерк?" - отдельный респект, ржал как лошадь

вот и первые ласточки:

21.07.09 : Количество строящихся домов в Подмосковье сократилось на 20%

Цитата
За год количество строек многоэтажного жилья в Подмосковье уменьшилось на 20%, сообщил руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. По его данным, сейчас в регионе строится 518 многоквартирных домов, что составляет порядка 2,5 млн кв. м. В июне 2008 года строилось 654 объекта - на 21% больше, чем сейчас.

Почитывал я как-то обзоры ИНКОМА по Подмосковью - адекватно пишут в целом

Цитата
«Смело заявляю, - пишет Туманов, - что российские дачники и элпэхашники (владельцы личных подсобных хозяйств) живут не по Конституции, а по бессмертным идеям чучхе, провозглашенным когда-то северокорейским лидером Ким Ир Сеном. Что такое чучхе? Если очень просто и вульгарно - опора на собственные силы. Ну там... сам рис посадил, сам вырастил, сам съел... и поблагодарил за это партию и правительство. В принципе до полной и окончательной победы идей чучхе на наших дачах осталось совсем немного: научиться самостоятельно вырабатывать электричество». А потом - уже объединяться в отдельное государство - ССШ «Соединенные садоводческие штаты».

???

На МЭКе усилиями Джека Восьмерикна в очередной раз поднялась тема механизма запуска гипера в США и "на что смотреть"...

Согласованного мнения по данному вопросу адепты Авантюриста не имеют, т.к. в "исходных текстах"  :) говорится об общем механизме действия без технической конкретики.

Заглянул в себя  :) и склоняюсь к следующему:
ПМСМ, основнными опережающими индикаторами запуска гипера будет:
- цена золота как бумажного так и физического (думается Боссарт прав, называя золото "опережающим индикатором инфляции)
- рост рынка недвижимости США (так как проводниками денег от ФРС в экономику станут GS, MS, BoA и др., которые в курсе ситуации, куда еще они могут направить пару-десяток триллионов, ну не в акции же в самом деле, хотя какую-то часть наверняка пустят и на ФР) - собственно откуда и началась острая фаза кризиса в 2007 году

Раздача денег населению через "берданколет" прямо на карточки к запуску гипера не приведет, т.к. деньги должны быть "потрачены", а не "сбережены". Сегодня амеры долги отдают, нежели берут новые...
Двухзначные цифры по трежерям вряд ли увидим - тут прав Дохтуров, который на пальцах объяснял, что при рост % по трежерям  вызовет убытки держателей более ранних бондов --> к их сбросу.... (консп.версия о текущей покупке казначеек самим же ФРС через офшоры хорошо объясняет отсутсвие роста % по казначейкам)

Рост цен на основные комоды - будет уже следствием начатого гипера....

Цитата«Главстрой» закопался в кредитах
С компании Олега Дерипаски истребовали еще 2 млрд рублей

Арбитражный суд Москвы вынес вчера решение в пользу очередного кредитора строительной корпорации Олега Дерипаски — ВТБ. Кредитное соглашение между «Главстроем» и банком было заключено еще в прошлом марте сроком на полгода, однако случившийся кризис помешал застройщику исполнить свои обязательства. Теперь по решению суда «Главстрой» должен вернуть ВТБ 2,1 млрд руб. долга, еще 1,5 млрд руб. прежде были присуждены НОМОС-банку и Альфа-банку. При этом в «Главстрое» все еще надеются решить вопросы со всеми кредиторами путем переговоров, а не погашением долгов.

Ответчиками по иску ВТБ выступали «Главстрой-Финанс» и корпорация «Главстрой». Кредитный договор между строительными компаниями и ВТБ предусматривал, что заем будет погашен средствами от облигационного займа, рассказал в ходе судебного заседания представитель «Главстроя». На расчет с кредитором «Главстрой» планировал пустить третий выпуск облигаций на 5 млрд руб., который был зарегистрирован сразу после получения кредита в апреле 2008 года. Бумаги так и не были размещены, и спустя год ФСФР аннулировала регистрацию.

Неразмещение выпуска является, по мнению строительного холдинга, достаточным основанием для того, чтобы приостановить исполнение обязательств по кредиту. В свою очередь, представитель ВТБ заметил в зале суда, что погасить кредитный долг «Главстрой» мог не только аннулированными облигациями, однако компания свои обязательства не исполнила. Арбитраж встал на сторону ВТБ и вынес решение о взыскании с «Главстроя» 2,1 млрд руб.

Таким образом, ВТБ стал третьим кредитором, который дожидается денег от строительного дивизиона г-на Дерипаски с судебным решением на руках. В марте этого года арбитражный суд признал справедливыми претензии Альфа-банка на 502,6 млн руб. (при этом общий объем исков от этого банка к «Главстрою», зарегистрированных судом, превышает 1 млрд руб.). В мае были удовлетворены требования НОМОС-банка о взыскании 1,04 млрд руб. с компании «Моспром­стройматериалы», входящей в «Главстрой».

Помимо исков о возврате долгов в суде лежит уже несколько дел о банкротстве входящих в «Главстрой» компаний «Главмосстрой» и «Главмосстрой-недвижимость», в том числе от основного кредитора холдинга — Альфа-банка. В самом Альфа-банке признают, что не собираются в действительности банкротить компанию Дерипаски, а рассчитывают на реструктуризацию долга.

«Главстрой» также надеется на полюбовное урегулирование кредитных претензий. «Со всеми банками, в том числе с ВТБ и Альфа-банком, ведутся переговоры о реструктуризации долга», — сообщил РБК daily директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Виталий Королев. По его словам, соглашения с банками могут быть достигнуты в течение трех-четырех месяцев. В целом задолженность корпорации перед банками на май составляла 47 млрд руб., часть ее «Главстрой» обещает реструктурировать новыми выпусками облигаций на 10 млрд руб.

Ход переговоров с застройщиком банки не обсуждают. «Пока мы не готовы комментировать ситуацию вокруг «Главстроя», — заявил начальник управления общественных связей ВТБ Максим Лунев. В то же время источник, близкий к ВТБ, не исключил, что часть активов «Главстроя» может отойти банку в счет погашения кредита. По информации участников рынка, Банк Москвы уже договорился о получении доли в жилом проекте «Главстроя» «Подольские просторы» в счет 4 млрд руб. долга застройщика.

Представляется, что это - "действие четвертое первого акта". До финала еще далеко
Из всех девелоперов проблемы Главстроя  - самые обсуждаемые/публичные.
переговоры по руструктуризации будут проходить под диктовку банкиров, имеющих судебное решение на руках...

Интересно как поведут себя кредиторы в случае, если например окажется, что активы Главстроя в обеспечение рефинансируемых  кредитов закончились.  Шуваловская комиссия по гос.гарантиям с марта месяца собирает заявки и че-го не торопится в отношении "Главстроя" ( а гарантии ИНТЕКО вроде бы уже подтвердили)

По поводу банкроства девелоперов и распродажи задарма залога некоторым особо страждующим придется обломаться. Как я всегда и говорил банки ничего сливать не будут. В Ведомостях по этому поводу есть хорошая статья о том что же все-таки банки делают с плохими долгами:

http://www.vedomosti…/22/206214

Основная мысль:

«Полстраны должно кучу денег! — не скрывает эмоций менеджер “Сбербанк капитала”. — Мне нужно либо их банкротить, забирать 15-20% кредита и фиксировать сумасшедшие убытки, либо каждый раз разбираться, что с этим делать. Те, кто может выплыть, должны получить деньги и развиваться».

«Если банки станут бездумно растаскивать по кускам предприятия, все крушить, то конец будет сначала экономике, а потом банкам, — предупреждает председатель правления Россельхозбанка (РСХБ) Юрий Трушин. — Да, обрастем активами, будем сидеть год-два. Ничего страшного. Только расцвет пойдет, все это продастся с лету».

Так, господа. Во-первых, прощаюсь на две-три недели - еще раз к морю.
Во-вторых. Есть ощущение, что открылось финансирование. То ли конец финансового года, то ли иное что... Но движуха пошла какая-то. К сентябрю думаю смогу сказать что-то более определенное.

Цитата: MDY от 22.07.2009 14:25:32
По поводу банкроства девелоперов и распродажи задарма залога некоторым особо страждующим придется обломаться. Как я всегда и говорил банки ничего сливать не будут. В Ведомостях по этому поводу есть хорошая статья о том что же все-таки банки делают с плохими долгами:

http://www.vedomosti…/22/206214

Основная мысль:

«Полстраны должно кучу денег! — не скрывает эмоций менеджер “Сбербанк капитала”. — Мне нужно либо их банкротить, забирать 15-20% кредита и фиксировать сумасшедшие убытки, либо каждый раз разбираться, что с этим делать. Те, кто может выплыть, должны получить деньги и развиваться».

«Если банки станут бездумно растаскивать по кускам предприятия, все крушить, то конец будет сначала экономике, а потом банкам, — предупреждает председатель правления Россельхозбанка (РСХБ) Юрий Трушин. — Да, обрастем активами, будем сидеть год-два. Ничего страшного. Только расцвет пойдет, все это продастся с лету».

Отличнейшая статья, я даже распечатал себе на память...

Народ давно ждал новых эффективных собственников - прошу знакомиться - вот они - банки и их дочерние структуры. (при этом вовсе не факт что новые назначенные управленцы будут реально лучше старых собственников.... старые хотя бы шишек себе уже набили)

Снял автоудаление. Тема-то действительно серьезная. Важную статью MDY откопал. Вектор движения понятен стал - формирование вокруг банков финансово-промышленных корпораций (стащил из комментов к статье).

Цитата: Болик от 22.07.2009 14:39:21
Так, господа. Во-первых, прощаюсь на две-три недели - еще раз к морю.
Во-вторых. Есть ощущение, что открылось финансирование. То ли конец финансового года, то ли иное что... Но движуха пошла какая-то. К сентябрю думаю смогу сказать что-то более определенное.

беззаботного времяпрепровождения тебе, Болик!!!

ЗЫ движуха пошла, говоришь (я так разумею ты коммерческую недвигу имеешь ввиду) .... а я сам недавно отписался об оживлении в продажах жилья.... Движуха значит во всём пошла (жилье и нежильё).... Были у меня сомнения в "отложенном спросе" по жилью.... Судя по всему причины в другом.... Ну до сентября, там постфактум понятно станет!!!

Цитата: Болик от 16.07.2009 21:08:22
Там основание - скальное. Т.е. фундамент предельно дешевый - раз. Здания малоэтажные - три-четыре этажа. Вентиляция, предположу, естесственная. Котельная, вероятно, своя. Т.е. инженерия без наворотов, простые решения.
Рабочая сила - дешевая - Турция рядом. Населенный пункт - не крупный - земля дешевая. Кредит - доступный и недорогой.

Ну и дури меньше.
И продают сейчас,в кризис, на грани безубыточности. Если не в убыток. Предположу, что застройщик в одном лице и владелец всей обслуживающей инфраструктуры - ресторанов, кафе, тенисных кортов, обменных пунктов... Т.е. прибыль на обслуживание  финансового потока от купивших отобьет в хорошие времена.

В убыток точно не продают. Это у них еще цена за последние пару лет подросла. Я отдыхала там 3 года назад - недвига была еще дешевле - можно было и за 300-400 за метр нормальное жилье взять.

хоть это и не про недвигу, но вспоминая советский лозунг  -"Это должен знать каждый":

Великий американский пузыренадуватель

sanches,

А вообще интересная идея, что гипер начнется с надувания цен на недвижимость в США.

Вот тут zhu_s размышляет о зависимостях цены квадратного метра.

Вынеся за скобки оценку его подходов и выводов (много из того он пишет встречалось под разными соусами у других), что хотелось бы отметить - анализ цены метра взависимости от "закладки" строительства. Интересный подход.



Вывод zhu_s такой:

Цитата Строительство демонстрирует устойчивый цикл «закладка-достройка», особенно усиливающийся в кризисные периоды, вместе с которым движется по ступенькам и цена. В период «достройки», избыточное предложение жилья оказывает дополнительное давление на цену, толкая ее вниз. В прошлом цена обычно начинала расти на «дне» вводов, заодно стимулируя рост закладки новых домов. Но для этого надо чтобы этот рост был подержан спросовыми факторами – расширением доступности кредита, ростом доходов населения.

Собственно вот оно - графическое обоснование/подтверждение "роста цены при дефиците предложения" (одна из заповедей, которую так не любят даунишки)

ЗЫ Кста когда он размышляет на тему цена/доходность/аренда он  использует формулу Гордона - пламенный привет Vlad_R !!!

Очередное журноламерство (заголовок один, суть другая):
Минобороны получит жилье в Балашихе за полцены

поскипано

" Директор по корпоративным коммуникациям и PR группы ЛСР Юлия Соколова подтвердила BFM.ru, что ни землей, ни коммуникациями компания действительно не занимается. «Мы получили подряд на строительство самого жилья, без учета (стоимости) земли, благоустройства и сетей. Генеральный подрядчик в этом проекте компания «Мортон», а мы, в свою очередь, просто подрядчик», — говорит она. Юлия Соколова добавила, что «Мортон» выбирал компанию ЛСР также по конкурсу, выиграть который было непросто."


То есть ЛСР - Подрядчик.У него взаимоотношения с Ген.подрядчиком - Мортон. Военные с ЛСР контракт не заключали и по указанной цене соотв. не покупали. Минобороны получит жилье от Мортона за 35 тыр.

Да и 28 тыр. - это стоимость "коробки", то есть "без учета (стоимости) земли, благоустройства и сетей"

Цитата: sanches от 16.07.2009 20:07:57
Умилился! адепты Авантюриста толкуют его на самый разный (и не всегда правильный) манер:
_________
А вот здесь ув.Максим сам себе противоречит:
Вместо 10 кратной цены за квартиру он получит максимум трехкратную при инфляции 1000 %

Нетрудно понять, что в приведенном примере недвига в 3 раза выгоднее кеша, который утратит свою покупательную способность на величину пропорциональную инфляции

Правильно, человек с кешем потеряет в три раза больше, чем человек с бетоном. И как раз таки с рисками всё наоборот

С математикой у нас плохо.
На пальцах.  

Я купил дом за 1000 рублей.
Продать смог за 300 рублей. Но каких таких 300 рублей?
За три сотни ПРОИНФЛИРОВАННЫХ НА 1000% рублей.

Итог: (300руб/1000%) - 1000 руб и чистый убыток в примере составил 999,7 руб
Соответственно я смог сберечь после кризиса 0,3 рубля.

PS Вырывать слова из контекста нехорошо. Тогда и противоречий не будет.

Цитата: Полиграф Полиграфыч от 24.07.2009 17:45:25
Я купил дом за 1000 рублей.
Продать смог за 300 рублей. Но каких таких 300 рублей?
За три сотни ПРОИНФЛИРОВАННЫХ НА 1000% рублей.

Итог: (300руб/1000%) - 1000 руб и чистый убыток в примере составил 999,7 руб
Соответственно я смог сберечь после кризиса 0,3 рубля.

PS Вырывать слова из контекста нехорошо. Тогда и противоречий не будет.

Снижение номинальных цен при десятикратной инфнляции - это как минимум новое слово в экономике. Может для подтверждения приведете примеры из истории? А на пальцах в теории не надо.

Привет альтернативные любители потрепаться о недвиге. Хорошая ветка и что главное не банят просто так
Я на главной ветке поднял было тему ,что вон в Исландии полный дефолт, а недвига не упала ни на грамм и сразу попал в баню.
Кстати я цены а Берлине давно отслеживаю, там тоже не падает, при чем беру цены не риэлтерские , а продажный ( что делать, цивилизованная страна, все данные в инете есть, не то что у нас).
Вообще буду рад пообщаться на счет заруб. недвиги - просто тут я уже все имею, что хотел, а вот в отпуск хотелось ТУДА ездить.
Пока

Цитата: Полиграф Полиграфыч от 24.07.2009 17:45:25
С математикой у нас плохо.
На пальцах.  

Я купил дом за 1000 рублей.
Продать смог за 300 рублей. Но каких таких 300 рублей?
За три сотни ПРОИНФЛИРОВАННЫХ НА 1000% рублей.

Итог: (300руб/1000%) - 1000 руб и чистый убыток в примере составил 999,7 руб
Соответственно я смог сберечь после кризиса 0,3 рубля.

PS Вырывать слова из контекста нехорошо. Тогда и противоречий не будет.

Читаем опус Максима вместе

Цитата: Maxim77 от 16.07.2009 16:20:46
А с чем он захочет остаться? С ворохом неоплаченных счетов ЖКХ от своих 10 квартир? На что он недвигу обменяет кроме как на деньги? А если ему никто не даст его новую 10Хцену? Что очень вероятно, кстати. Дадут может от силы тройную цену при 1 000% инфляции. Потому что НЕДВИГА ЭТО НЕЛИКВИД. И ликвидным активом никогда не будет.. будет только все более и более дорожать в содержании

Ввыделено мной
Первое выделение: Как я понимаю, значок "10Х" у Максима значит именно "умноженную на 10 (десять)".
Второе выделение:Таким образом, далее автор поста предполагает, что цена УВЕЛИЧИТСЯ в три раза, а значит цена продажи составит 1000 х 3 = 3000 руб.

Да и правильно Белый Бобик нестыковочку  отметил...