Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: sanches
Стесняюсь спросить, а на какие (чьи) деньги-то энта ваша застройка целых микрорайонов вестись будет? Затраты на сети, которые идут ранее затрат на коробку, простите, кто оплачивать будет? В конце концов: за чей счет планируется сей банкет???

Вариантов несколько.
Очень бы не хотелось, чтобы застройка в промышленных масштабах велась только по этой  схеме: Через месяц начнётся продажа квартир в "Балтийской жемчужине".

 Надеемся на заинтересованного в скупке девелоперов и вышедшего вовремя в кэш Прохорова и прочих Дерипасок.
Капитальное строительство Олега Дерипаски

Цитата: Steppen Wolf от 25.09.2008 13:28:07Проблема в том, что система отношений в отрасли и со смежниками сложилась на текущем уровне цен. Резкое их изменение неминуемо вызовет разбалансировку, разрыв цепочек, возможные банкротства и т.п. последствия которых просчитать невозможно. А раз невозможно, то очень опасно.

проблема в том что нынешняя система отношений строится на том что на оптимизацию расходов все дружно кладут болт. потому что конечный ценник всё окупает.
я достаточно неплохо знаком с этими самыми смежниками (по работе пересекаемся), так вот они хорошо рассказывают насколько это жирные для них обьекты.
я к чему: да вы правы насчёт рисков, но вот ситуация, когда минимизацию всех этих рисков оплачивает человек, влезший в ипотеку как в удавку от безнадёги на фоне летящих вверх цен, не очень радует. Можно конечно сказать что дайте время и тд, но вы расскажите об этом тому самому ипотечнику
ну и не могу тут не упомянуть про качество этого самого строительства. будучи наслышанным об этом от этих смежников + сам живу в новостройке вывод один: в новострое кватиру я куплю лишь в очень ограниченном списке обьёктов. но это уже конечно офф, к глобальной ситуации имеющий мало отношения. но характерная такая деталь )

Цитата: Steppen Wolf от 25.09.2008 13:28:07Ничего не могу поделать  :D. Это факт.

вероятно я вас так неверно понял.
я предположил что у вас эти 10% обозначали наиболее обеспеченный слой, поэтому и сказал касательно них - они квартирами затарились уже по самый нехочу ощутимо раньше нынешнего момента
просто смотрю кто сейчас вокруг лезет в ипотеку - к сколько-нибудь обеспеченным слоям они не принадлежат и для них 20-30 летняя ипотека это жуткое ярмо, которое как минимум снижает их качество жизни и не даёт заводить детей (не на что). к сожалению имею такие примеры перед глазами. их мотивацию не понимаю. это на них стройотрасль должна свои проблемы вывозить? ведь грамотные товарищи с деньгами уже всё прекрасно поняли и в метры не лезут - смысл минимальный + риски.

Цитата: Steppen Wolf от 25.09.2008 13:28:07Понимают. Отсюда и программы выделения земель под малоэтажное строительство и планы по увеличению объёмов многоэтажки. Но всё это требует времени и надолго накроется тазиком, если накроется  стройотрасль. Лучше плохая система, которую можно перестраивать, чем никакой.

полностью согласен. то что понимают - видно, но точно так же видно как боятся делать резкие действия в этой теме (достаточно сравнить с хватит скулить по золоту или вспомнить про мечел, а тут пока типа всё ровно)
но ещё раз повторю свою мысль: ощутимое снижение ценников стройотрасль не остановит, лишь придётся искать методы оптимизации ну и привыкать к нормальной рыночной марже

Цитата: Steppen Wolf от 25.09.2008 13:28:07Снижение в 20%, а по отдельным объектам до 30%, скорее всего будет, но большинство из присутствующих на этом форуме его не заметит. Оно будет замаскировано скидками, подарками (вон Миэль в прошлом году Логаны дарил в придачу к квартире), торгом..

по нескольким крупным городам в сибири точно говорю что цены УЖЕ ниже на 10-15% (как минимум) чем по зиме, по некоторым обьектам (как минимум 2 таких знаю по своему городу) снижение и до 30% дошло. Вторичка ещё пыхтит но кому надо продать торгуются и делают минус 10% без проблем. Рынок стоит если не колом, но где-то рядом., особенно если сравнить с бумом предыдущего года.

Цитата: Staffwind от 25.09.2008 17:15:52
Вариантов несколько.
Очень бы не хотелось, чтобы застройка в промышленных масштабах велась только по этой  схеме: Через месяц начнётся продажа квартир в "Балтийской жемчужине".

 Надеемся на заинтересованного в скупке девелоперов и вышедшего вовремя в кэш Прохорова и прочих Дерипасок.
Капитальное строительство Олега Дерипаски

И где в "Балтийской Жемчужине" дешевый квадратный метр? наоборот пишут, что цена будет средняя для района. Кароче, получается, что и не пример это рекламируемого принципа "работа на объеме и низкой цене"...

Правительство долго-долго завлекало всех этих "алигархов" в стройотрасль, они в 2005-2006 годах наконец пришли (Вексельберг, Дерипаска и проч.)... Надеяться на новых олигархов, которые придут и всех спасут в период кризиса в отрасли, по-моему, очень наивно. Думаю, что те из олигархов, которые уже вляпались, сегодня не шибко рады ранее принятым решениям

Цитата: alladin
интересно почему в США, казахстане и прибалтике до сих пор нет "банкета" ?.... ведь условия для прохоровых и дерипасок уже созданы !

 А почему никто не может поймать неуловимого Джо? (с)

 В нашем случае ребята уже объявили, что будут делать во время кризиса у девелоперов. Прохоров еще в начале лета это сказал открытым текстом: "Многие девелоперские компании посыпятся.Появится ряд компаний, которые можно будет приобрести."
 Дерипаска сейчас это подтвердил конкретной скупкой "Москапстроя". Т.е. процесс уже идет  8). Возможность предаствило падение ФР. Обращаю внимание, что стоимость компаний (со всеми проектами в недвижимости + метрами на балансе) резко упала.

Со следующего года национальные проекты будут преобразованы в государственные программы с аналогичными названиями. Такое решение было принято вчера на заседании президиума Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике под председательством премьер-министра Владимира Путина.
http://www.rbcdaily.…cus/381995

Прально!!! главное вовремя результаты подвести
а то потом признаваться что нац.проект не идет как то стрёмно

Цитата: sanches
Что-то наверное я пропустил или смотрел невнимательно, можете еще раз повторить расклады по с/с квадратного метра?

Санчес, сейчас попытался погуглить эту ветке но бестолку, а поиск на форуме к сожалению не работает.
допускаю что я не прав с тем что именно в данной ветке были расклады по себестоимости
но не этой одной веткой жив интернет
если кратко: от моих товарищей, непосредственно (!) занимающихся строительством, имею конкретные расклады по стоимости метра по нескольким обьектам по новосибирску и иркутску. информация была дана на условии личного ознакомления, разрешили лишь ценники озвучить.
вкратце: себестоимость жилого метра в хорошем районе иркутска/новосибирска в кирпичном доме, включая всё (земля, коробка, коммуникации, минимальная отделка, сантехника) составляет от 28 до 35 тысяч. Продажная цена от 50-55 на фундаменте.
выводы делайте сами, источники цифр более чем надёжные.

кстати китайцы у нас строят коробку дома за 11 тысяч метр из кирпича. ну эт так для примера ))

alladin
при всём желании ничего вам по москве не обьясню. достоверной информацией по внутренним ценам не владею.

Цитата: alladin
вы этим что хотите сказать ? что застройщик берет нахаляву землю в аренду на 50 лет ?

Вобще-то сказать ничего не хочу, просто спрашиваю. Госпожа Predator не так давно приводила примеры по аренде:
http://glav.su/forum…#msg102528

Цитата: alladin
после такого вашего ответа снимаю свой вопрос про детализацию себестоимости метра - ибо вы на него грамотно ответить не способны. .

Вы вообще-то не меня спрашивали, я просто влез.  ;)

Цитата: Игорь от 25.09.2008 17:29:10
смотрю кто сейчас вокруг лезет в ипотеку - к сколько-нибудь обеспеченным слоям они не принадлежат и для них 20-30 летняя ипотека это жуткое ярмо, которое как минимум снижает их качество жизни и не даёт заводить детей (не на что). к сожалению имею такие примеры перед глазами. их мотивацию не понимаю.

С мотивацией как раз всё понятно. Когда мой раскулаченный дед сбежал из ссылки в Караганде и нашел свою уполовиненную голодом семью (им удалось скрыться раньше и избежать Караганды) то первым делом делом он вырыл землянку, в которой и прожили 3 года, пока не построил дом. Мой отец родился уже в этом доме. Жить в своём доме своей семьёй, вот наша национальная мотивация.
Ипотечников переоценивших свои силы жалко, но вдумайтесь в такую цифру: 80% процентов населения не могут купить жильё ни по каким ценам. А положение с жилфондом во многих регионах весьма близко к катастрофическому.
Писал раньше, но вы человек новый, повторюсь чуток. Механизм ипотеки, ИМХО, был запущен для быстрого наращивания объёмов строительства, прежде всего в регионах. Этой цели добились - за 3 года жизни ипотеки объёмы возводимого жилья выросли более чем на 40%. Побочным не просчитанным эффектом был рост цен. Теперь сложилось как сложилось - объёмы на этом уровне цен. Резко ронять цены - большой риск уронить объёмы, ну и ещё куча неприятностей, о которых писал выше. Тогда окажется, что слёзы ипотечников были пролиты зря, да и многим другим, возможно, придётся заплакать.
Реальный выход - движение с двух сторон, т.е. постепенное сближение доходов и цен при одновременной реструктуризации отрасли. Тут и снижение издержек, и "доктора",  и поглощение неэффективных - все инструменты должны быть использованы. За 3-5 лет можно управиться.
А в невидимую руку рынка, которая быстро, за 500 дней, сама всё отрегулирует, не верю я с 1991 года.

Цитата: Legolas

2. Ну и какова мощность этих заводов? какое там оборудование? В подавляющей массе оборудование заводов старое, их еще для хрущевок строили. 2 завода в Волгограде не показатель.

Не. Всё. Завязываю с Вами. Вы либо слишком молоды, либо Владимир Владимирович. Оказываецца были лично на всех заводах и знаете всё, ссылок на источники уже не прошу. Извините товарисч Премьер. Не пишите мне больше...

Про ипотеку:
В понедельник зашел в Альфа Банк к знакомому прицениться к ипотеке.
Выхлоп:
1. Я должен иметь 2НДФЛ в месяц 100 000 рублей, НО лучше 150.000-200.000 тогда точно не откажут.
2. Сказал, что хочу купить за 8-9 лямов трешку. Не хватает половина (в МСК залоговый дисконт 0,5).
4. Насчитали эффективный процент 14,8. На что я сказал, что могу сразу оплатить не 0,5, а 0,7-0,8 от стоимости. Ответили, что это не влияет на процент.
5. Приплюсовав в уме к 14,8 годовых страховку недвиги и страховку риска утраты работы спросил: "Вы что не занимаетесь ипотекой?". На что получил ответ: "Занимаемся очень много и прочие кредиты даём." Про прочие кредиты я не спрашивал. Сказал, что подумаю.

Когда мне рассказывали в августе начале сентября про такие условия иптеки я не верил.

Или ЭТО еще не ипотека или уже не ипотека.

В кредитных + залоговых договорах такие условия пошли косяком:
"... бла бла бла ... оценка залога упала ... бла бла бла ... донеси разницу в течении 10-15 дней ... бла бла бла ... не принес разницу верни кредит."
" ... Банк имеет право односторонне именить процентную ставку по кредиту ... бла бла бла ... не согласен принеси кредит обратно. Через 10 (!!!) дней не принес, новая ставка Банка вступила в силу javascript:void(0);"

Ещё долгожданная новость:
Поставщики/смежники напрочь отказываются от оплаты бетонометрами. Деньги на стол! javascript:void(0);

Цитата: ЮТА
А это значит, как пример, что любой чел продавший в августе 2007 года свою однушку в Москве за 160К$, потерял около 80К$, ибо спустя полгода она стоила уже 240К и была абсолютно ликвидна.
Уж и не знаю можно ли называть такие "погрешности" нормальными ?

Ув. тов. ЮТА. Задрали такие комментарии, постоянно генерируемые. Вот какой смысл? Что "чел" потерял 80K$? С какого перепугу? Кто сказал, что именно его хата успела бы уйти сейчас, кто сказал что именно за 240? На заборе написано? Плачем по шкуре неубитого медведя.

Реально любой адекватный чел, продавший за 160К$ год назад, сейчас сидит на попе ровно. А другой мега-инвестор, который сейчас думает, что его халупа стоит 240 очень скоро может столкнуться с жестокой реальностью и будет на жопе волосы рвать, потому что его виртуальные "лишние" 80К могут быстро скукситься до -80К. И кому эти риски нужны? Грамотному человеку, думаю, даром не нужны.

Угадать _точно_ эту точку перелома практически нереально без сильной инсайдерской информации. А даже хорошо зная её, надо тупо успеть продать. Оно ж так и строится, каждый мега-инвестор, который даже знает, что будет перелом, думает, что именно он успеет продать свою халупу по максимальной цене, после чего всё резко и повалится. Только почему-то потом оказывается, что таких умных вагон и все они, почему-то, не совсем успели и сидят глубоко в заднице.

Фундамент проблемы никуда не девается. Перелом будет. Это также как с нефтью той же - чётко говорилось, что пошёл неадекват и она совершенно однозначно поломается. Приблизительные сроки и уровни говорились. Не попали по срокам, уровни оказались круче, да. Но - поломалась и полетела.

И рекомендации по продаже/покупке недвиги ув. тов. Авантюриста я считаю более чем адекватными. Потому что, надо повториться, играться на спекулянтских пределах человеку с улицы до ужаса глупо (это вообще, ИМХО, главное, что давно следовало бы усвоить). Значительно проще и спокойнее было продать год назад владельцу. Деньги за аренду, потраченные за год, не идут ни в какое сравнение с ожидаемым падением для желающего приобрести.

Что ещё надо? Зачем всякий раз поминать, что "ах-вах, потеряно 80K$, ах-вах, теперь вообще не купить"?

57% квартир, выставленных на продажу в Москве на вторичном рынке в сентябре 2008 года, были приобретены менее чем 1 год назад. Как сообщает агентство REGNUM со ссылкой на мнение аналитиков бюро недвижимости "Агент 002", срок повторного выхода квартиры на продажу отражает инвестиционную составляющую объекта недвижимости.

http://realty.newsru…008/invest


57% квартир выставленных на продажу, являются инвестиционными. Это ли не начало паники?
Не нравится это мне.Разъясните пожалуйста, нормальна ли такая ситуация, не облизится ли обвал?

ТинькоФФ очень правильно указал направление движения полонскому и прочим застройщикам !
грамотный анализ их бизнеса , прогноз их жопы с пожеланиями  :D
http://oleg-anisimov…99939.html

Цитата: Vlad_R
Да я уж и тут на форуме толкаю не первый месяц идею ввести временный мораторий на выдачу ипотеки. Ну хотя бы на год.

То что происходит - закручивание гаек по условиям выдачи кредитов - это фактически и есть необъявленный мораторий. Смотрите сами:
Несколько банков за последнюю неделю прекратили давать ипотеку или ухудшили условия кредитов
http://asninfo.ru/content/view/10093/41/

И еще:
этой неделе ставки по ипотеке выросла в банках "Уралсиб", "Дельтакредит" и "Жилфинанс." На минувшей неделе кредиты подорожали в "Юникредит банке" и "Альфа-банке". С 1 октября ставки на 2-3% повышает "Райффайзенбанк".
http://www.domex.ru/…NT_ID=7023

Снова выдержки из KZ СМИ на "злобу дня" (статья годовалой давности):

Цены на недвижимость стали катастрофически падать

Наиболее актуальный вопрос для каждого казахстанца: «Когда же все-таки надуется этот самый пузырь на рынке недвижимости и лопнет наконец?» При таком раскладе, рассчитывают граждане, они смогут приобрести крышу над головой, не прибегая к кабальной банковской ипотеке.

Банкам нужно было оправдывать средства, заимствованные за рубежом (в США доля внешних займов к активам составляет 94 процента, в Казахстане – 80 процентов). Аналогия с Казахстаном просматривается четко. Ежегодный прирост цен на недвижимость в республике превышает 120 процентов. И тот день, когда авантюристы-заемщики посчитают разницу в выгоде наличия собственного жилья по ипотеке и возможностью попросту арендовать его, – уже не за горами.

Ипотека по-прежнему пользуется популярностью, а люди предпочитают иметь «свою» крышу над головой, отдавая дань сложившимся стереотипам.

посредством ипотеки под лозунгом «Жилье для всех» банки сами надули пузырь на рынке недвижимости, сами же его лопнули, а сейчас с дрожью в голосе признают, что оказались неплатежеспособными.

Стоило банкам затаиться после ситуации в США и прекратить выдачу кредитов с целью корректировки ставок две недели назад, как в большинстве регионов Казахстана цены на недвижимость стали катастрофически падать.

– Банки стали более требовательно относиться к клиентам, которых мы к ним приводим, – говорит руководитель отдела продаж одного из агентств по недвижимости южной столицы Бектас Хусаинов. – Если раньше предварительное собеседование наших сотрудников с потенциальным покупателем жилья в девяноста процентах случаев давало положительную оценку банка, то теперь две трети запросов на ипотеку не удовлетворяются. Падают объемы продаж. Продавцы не хотят снижать цену, ожидая позитивных изменений, покупатели не могут купить, поскольку банки не хотят повторять ошибок западной ипотеки.

По мнению господина Хусаинова, если это продолжится больше трех месяцев, то снижение спроса неминуемо повлечет обвал на рынке недвижимости, подобный тому, что год назад наблюдался в Америке. И тогда банки либо начнут инвестировать экономику, что не менее рискованно, либо начнут давать кредиты subprime.

05.09.2007

Стал редко писать, так как по недвижке сейчас образовался некий локальный информационный вакуум (хотя и до этого статданными нас не особо радовали). Дейлистрой.ру с ситуацией по регионам заглох с апреля, УФРС что-то не торопится отчитываться по количеству сделок в Москве, планы по строительству в РФ давно уже не комментируют - так и не понятно чего и сколько сдадут в этом году. Зато Ресина по 3-4 инфоканалам прорекламировали с заверениями, что кризис на Москве не отразится.

Ввиду такого инфовакуума, предлагаю вам последить за следующим индикатором, который лежит на сайте НЛУ (Национальной Лиги Управляющих). Там можно оценить изменение СЧА (стоимости чистых активов) инвестфондов недвижимости. Про цены, конечно, он ничего не скажет, зато состояние активов по рынку передаст. Пусть туда входит и коммерческая недвижка тоже, но барометром рынка, с моей точки зрения, может пока послужить, тем более, что этот инструмент (ЗПИФН) сейчас хорошо развит.

Итого - падение общей СЧА будет означать падение стоимости активов и/или их вывод, увеличение - прирост стоимости и/или накачка средств. Кстати, большой провал (вывод средств) пока был только один - начало апреля 2008. Тогда, когда я констатировал первый сигнал к стагнации рынка (по притоку средств в депозиты).

Цитата: hunter
Вот и алладин туда же. Что вы все привязываетесь к этим ценам. Нужно привязываться к реальным продажам. Не будет продаж, хоть миллион пусть назначают за квадратный метр, легче строителям от этого не будет. Потому что покупать все равно никто не станет.

ну есть же пример казахстана перед глазами, как говорится впереди идущий уже схлопотол граблями поромеж глаз - что предлагаете за ним пойти ?
при резком падении цен будет стрессовая ситуация для строителей, выживут они или разбегутся ? -(см. казахстан)
при  стагнации(а можно и без нее) а затем постепенном снижении цен, ситуация стрессовой не является, строители постепенно приспосабливаются к новым условиям, + доходы граждан растут. если снизится на 40% за 4 года это что плохо ?!!! нет нам подавай 40% за год а потом хоть потоп!

по поводу продаж - есть они, всегда есть, застывают только когда все ждут падения и если падения не происходит потом перерастают в уродливый неестественный рост (см. 2006 после стагнации 2004-2005, см. 2008 после стагнации 2007) - откуда они есть меня не спрашивайте, я смотрю на людей и ох..ю откуда у людей столько бабла, но блин когда место в подземном паркинге стоит 45-70тыс баксов (г. Москва за пределами 3-го кольца!) то начинаешь сомневаться что куплено оно на кредитные и куплено с инвестиционными целями - ведь это не квартира...

Перетащил из ветки МЭК:


http://realty.newsru…p2008/sale

Испугавшись кризиса, застройщики готовы делать скидки до 40%
Напуганные кризисом, девелоперы торговой недвижимости скинули цены на 30-40%, утверждает главный исполнительный директор крупнейшего российского ритейлера X5 Retail Group Лев Хасис.

Сейчас в компанию поступает большое количество предложений от собственников торговых площадей и земельных участков, которые предлагают приобрести объекты по цене на 30-40% ниже, чем месяц назад, — рассказал Хасис газете "Ведомости".

По его словам, это происходит практически во всех регионах присутствия X5 (европейская часть России, Урал) — собственники торговых помещений в небольших городах предлагают объекты по 1000-1500 долларов за 1 кв. метр, а в областных центрах — по 2000-2500 долларов за "квадрат". "Многие считают, что лучше сейчас продать со скидкой, так как потом цены еще больше могут упасть", — объяснил он.

Цитата: sanches
Не совсем понятен п.2 поскольку считается что "доля города" передается городу безвозмездно, т.е. даром. С введением аукицонной процедуры предоставления земли ранее расчитываемая доля города в квадратных метрах стала теперь считаться в денежном виде в виде стартовой цены земельного аукциона. Без понимания "доли города" рассчет инвест.себестоимости невозможен...
если можете, то уточните...

по новосибирску мне были озвучены данные именно так как я их привёл сюда: 15-20% квартир по себестоимости + 5% квартир безвозмездно (за какие такие красивые глаза я не уточнл, но слова про эти 5% сопровождались нецензурной лексикой), кстати там же в смете стояли расходы на расселение, те участок не аукционный насколько я понял

по иркутску: известный мне застройщик строит на землях принадлежащих министерству обороны, отстёгивает квартирами именно туда (процент привёл), другие, деятельность которых немного знаю, вроде бы только по себестоимости мэрии продают, про безвозмездную отдачу мне не сказали (допускаю что умолчали). При возможности постараюсь уточнить эту информацию, самому интересно стало.

ещё по себестоимости: для бюджетников в иркутске строят квартиры по 27,5/метр, ценник на середину 2008 года. но вот детального расклада по этой цене не имею, понятно только что застройщик тоже не в накладе остаётся, на каких условиях земля и коммуникации не знаю. Коммерческие застройщики сейчас начинают продавать квартиры от 37 за метр, но это пока исключения (большие квартиры + дом не сдан ещё), таким образом всё говорит о том что себестоимость метра за 30р переваливает редко.

Цитата: ЮТА
А вот это Вы лучше Авантюристу скажите.
Именно это я ему говорил полгода назад.
Когда нашего "великого прогнозиста" распирало от собственной значимости.
(говорю только за РН - так как всё другое мониторю слабо)

Это звучит примерно так же, как если бы "Гидрометеоцентр" в начале мая сделал прогноз - "Будет дождь!!!"... А на вопрос "Когда он будет?" ответил бы.
"Повторяю всем кому не ясно - дождь летом обязательно будет!!!"

1. Я зарегался не для ответа Вам
2. Авантюрист не дает советов, он проводит анализ. Он не раз об этом говорил, видимо, страхуясь от подобных нападок. Верить или нет - Ваше дело. Если есть что возразить, то ждем анализа и цифр. А то любителей "послушать советы" у нас много, ровно как и поживиться нахаляву.
3. Сравнение с синоптиками не катит, эти умники даже на сутки прогноз не могут сделать. Здесь же идет речь о месяцах и годах. И факторов на порядок больше (вспомните слухи о новом дефолте, которые даже ВВП чуть на заставили "землю есть из цветочного горшка")
4. В курсе, что в официальных прайсах ценники особо никто скидывать не собирается пока? Слышали про "систему скидок"?
5. Не Вы ли, случаем, давали совет пожелавшему улучшить свои ЖУ?

ЗЫ: Имею трех лично знакомых мне людей, которые в последний год стали "инвесторами" бетона. Шутка ли, цены на недвижимость в Красноярске за последний год подскочили на 70%, соблазн был велик. Однако, советов по срочному сливу бетона давать не им буду. Отмечу лишь, что полгода назад средняя однушка у нас стоила ~2300-2500тыс, сейчас знакомый парится слить ее за 2000тыс, хотя ценники почти такие(как раньше) и висят...