Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Hypnotic Spector от 10.08.2011 16:52:47
цены держат и будут держать, регулируя объемами строительства, госзаказами....  данный рынок категорически и полностью управляем

Вот табличка, построенная мной в 2010г на основе данных Госкомстата

Легко видеть, что господдержка рынка за 10 лет уменьшилась в 3 раза. В кризисном 2009 она увеличилась аж на 2% и бюджетом было выкуплено квартир аж на 3 тыс. штук больше чем в безкризисном 2007.
На самом деле регулирование отрасли осуществлялось путем зажимания яиц девелоперов клещами, поскольку большинство их активов прямо или косвенно перешло под контроль государства в обмен на реструктуризацию долгов.
Но Вы ошибочно видите цель этого регулирования в удержании цен от падения. Это не цель, а средство, причём в сложившихся условиях, ИМХО, единственно возможное.
Целями являлись:
1. Удержание системообразующей отрасли (одно рабочее место на стройке генерирует 8 рабочих мест в смежных отраслях) от краха по типу 90-х годов, когда с 1989 по 1992 строительство в городах сократилось в 2 раза, а с 1993 по 1998 ещё в 2 раза.
2. Недопущение неконтролируемого роста цен по завершении финансового кризиса.
Собс-но, сейчас мы видим, что эти цели достигнуты.
Сохранённая стройотрасль (соответственно, клещи тоже никуда не делись) резко нарастила закладку новых домов (это в целом по России, у Москвы своя печаль), что позволило в условиях взрывного роста ипотеки (сейчас идём по графику рекордного 2008г) и послекризисного сокращения ввода готового жилья перенаправить отложенный спрос в котлован и удержать цены относительно стабильными.

Всё будет хорошо (с), в том числе и с соотношением цена метра/зарплата, но лет через 10-15 и при условии безкризисного поступательного развития.

Цитата: Steppen Wolf от 11.08.2011 17:32:47

скип

На самом деле регулирование отрасли осуществлялось путем зажимания яиц девелоперов клещами, поскольку большинство их активов прямо или косвенно перешло под контроль государства в обмен на реструктуризацию долгов.
Но Вы ошибочно видите цель этого регулирования в удержании цен от падения. Это не цель, а средство, причём в сложившихся условиях, ИМХО, единственно возможное.
Целями являлись:
1. Удержание системообразующей отрасли (одно рабочее место на стройке генерирует 8 рабочих мест в смежных отраслях) от краха по типу 90-х годов, когда с 1989 по 1992 строительство в городах сократилось в 2 раза, а с 1993 по 1998 ещё в 2 раза.
2. Недопущение неконтролируемого роста цен по завершении финансового кризиса.
Собс-но, сейчас мы видим, что эти цели достигнуты.
Сохранённая стройотрасль (соответственно, клещи тоже никуда не делись) резко нарастила закладку новых домов (это в целом по России, у Москвы своя печаль), что позволило в условиях взрывного роста ипотеки (сейчас идём по графику рекордного 2008г) и послекризисного сокращения ввода готового жилья перенаправить отложенный спрос в котлован и удержать цены относительно стабильными.

Всё будет хорошо (с), в том числе и с соотношением цена метра/зарплата, но лет через 10-15 и при условии безкризисного поступательного развития.

Согласен.

Я ошибочно полагал, что в задачу государства входит не поддержание столь важной отрасли, как конечное решение всех строительных проблем, а обеспечение жильем собственных граждан и решение проблемы с ветхим фондом. Признаю свою ошибку. Необходимость девелоперов, создающих целых ВОСЕМЬ рабочих мест в смежных отраслях, при диких ценах на недвижимость и безумных профитах таких компаний, даже при нереально высоких уровнях взяток в данной отрасли, даже обосновывать нет необходимости.

Вчера один коллега поделился впечатлениями от общения со своими старыми школьными друзьями в Белгороде:
- муниципалы раздают землю под индивидуальное строительство (раздают - в смысле бесплатно)
- всю инфраструктуру берут на себя (сады-школы-больницы)
- подвод газа-электричества-канализации за счет муниципалитетов (возможно речь шла о районе или области, он не уточнял, посему слово "муниципалитет" условное)
- условий несколько, но основные, это 5 лет прописки в Белгороде\области + 3 года на строительство

Цитата: Steppen Wolf от 11.08.2011 17:32:47

Сохранённая стройотрасль (соответственно, клещи тоже никуда не делись) резко нарастила закладку новых домов (это в целом по России, у Москвы своя печаль), что позволило в условиях взрывного роста ипотеки (сейчас идём по графику рекордного 2008г) и послекризисного сокращения ввода готового жилья перенаправить отложенный спрос в котлован и удержать цены относительно стабильными.

Хотелось бы задать весьма занятный вопрос по текущему строительству: Сколько % из вновь закладываемых домов являются домами типа "чабан-высотка", которая строится по весьма забавной технологии: минимальный бетонный каркас потом стены типа пирожок - утеплитель и обкладка снаружи в пол-кирпича? Сколько лет способен простоять такой домик без обваливающихся стен ? Как показывает практика - лет 7 ?

Вопрос второй: Кто дает разрешения на строительство подобных домиков ? Для иллюстрации подобного строительства - вот парочку фоток http://www.proektser…stages/534 из Мытищ. Данное жилье позиционируется как бизнес-класс.  8)  Там даже на фотографии видны тонкие полумокрые стены из непонятного кирпичика.

Кто может это квалифицированно прокоментировать ?

Строители уверяют, что монолитный каркас, а потом стены из шлакобетона обложенные снаружи вполкирпича - это самый новый тренд. Современная тепло и звукоизоляция, при соблюдении СНИПов разумеется.

Ну не знаю. Я предпочитаю жить в доме со стенами в полноценных 5 кирпичей. Норматив теплоснабжения у меня - 0,0025 Г/кал на кв. м.
По-моему, более чем современно по энергоэффективности.

Цитата: Hypnotic Spector от 12.08.2011 09:18:33
Я ошибочно полагал, что в задачу государства входит не поддержание столь важной отрасли, как конечное решение всех строительных проблем, а обеспечение жильем собственных граждан и решение проблемы с ветхим фондом. Признаю свою ошибку. Необходимость девелоперов, создающих целых ВОСЕМЬ рабочих мест в смежных отраслях, при диких ценах на недвижимость и безумных профитах таких компаний, даже при нереально высоких уровнях взяток в данной отрасли, даже обосновывать нет необходимости.

Вы напрасно юродствуете. Обеспечение жильём собственных граждан невозможно без инструмента, который это жильё создаёт, т.е. без стройотрасли.
А что касается безобразий с профитами и ценами, то кто ж спорит что это плохо? Просто это сопутствующие заболевания, которые можно и нужно лечить (в том числе и так, как в Белгороде), если жив организм.
Помнится, не так давно все наши нефтяные компании, включая государственные, вместо нефти добывали "скважную жидкость". А потом как рукой сняло. И всего-то для этого нужно было  чтобы Мишка оказался на Севере.

Всё будет хорошо.

Цитата: Vlad_136216
такая конструкция не потому что современно, а потому что высокие дома строить можно. если строить в пять кирпичей, то этажность дома ограничена прочностью кирпича - нижние просто раскрошаться под весом всей конструкции.

До двадцати этажей вы и из кирпича без проблем построите.
Фишка в том, что кирпич дороже, особенно в совокупности с его укладкой.

Цитата: Steppen Wolf от 12.08.2011 16:53:01
Вы напрасно юродствуюте. Обеспечение жильём собственных граждан невозможно без инструмента, который это жильё создаёт, т.е. без стройотрасли.
А что касается безобразий с профитами и ценами, то кто ж спорит что это плохо? Просто это сопутствующие заболевания, которые можно и нужно лечить (в том числе и так, как в Белгороде), если жив организм.
Помнится, не так давно все наши нефтяные компании, включая государственные, вместо нефти добывали "скважную жидкость". А потом как рукой сняло. И всего-то для этого нужно было  чтобы Мишка оказался на Севере.

Всё будет хорошо.

Вольф, давайте без оскорблений, ок?
Спектор точно сформулировал проблему отрасли,
кот. превратилась в дойную корову для
чиновников. Обеспечение жильем граждан сегодня -
это не второстепенная задача даже, а так, необходимый элемент,
без которого деньги качать неудобно.

Навести здесь порядок - всего принять пару законов.
И вы, и я прекрасно понимаем, по каким причинам
это не делается.

Цитата: Мудрый Каа от 12.08.2011 16:22:51
Ну не знаю. Я предпочитаю жить в доме со стенами в полноценных 5 кирпичей.

5 кирпичей это 1,25 метров, стандартная толщина стен 5-ти - 9-ти этажных и прочих кирпичных домов строившихся после войны  два кирпича, точнее 510 мм, с учетом раствора.

Цитата: DrAlexNone от 12.08.2011 16:18:26
минимальный бетонный каркас потом стены типа пирожок - утеплитель и обкладка снаружи в пол-кирпича

Уважаемый а как вы определили что каркас минимальный?:)

Цитата: Vlad_136216
такая конструкция не потому что современно, а потому что высокие дома строить можно. если строить в пять кирпичей, то этажность дома ограничена прочностью кирпича - нижние просто раскрошаться под весом всей конструкции.

Это не так. В том же городе есть 12 этажные кирпичные дома советской постройки. Разумеется никакого пол-кирпича там нет, а есть стены метровой толщины. Что касается этой порнографии  бизнес-класса , которую я привет на фото , то есть множество фактов отслоения и обвала подобных тонких стенок , которые недавно были показаны по тв . Дома от 2003 года постройки.  8) Более того есть объективные подозрения , что подобная технология - это калька с турецкой отельной дешевки, которая для нашего климата вообще непригодна. Подобные дома уже через год-полтора выглядят как облезлые хибары - вся штукатурка с бетонных обводов облетает, стены идут волнами.

Цитата: DrAlexNone от 13.08.2011 00:06:45
Это не так. В том же городе есть 12 этажные кирпичные дома советской постройки. Разумеется никакого пол-кирпича там нет, а есть стены метровой толщины. Что касается этой порнографии  бизнес-класса , которую я привет на фото , то есть множество фактов отслоения и обвала подобных тонких стенок , которые недавно были показаны по тв . Дома от 2003 года постройки.  8) Более того есть объективные подозрения , что подобная технология - это калька с турецкой отельной дешевки, которая для нашего климата вообще непригодна. Подобные дома уже через год-полтора выглядят как облезлые хибары - вся штукатурка с бетонных обводов облетает, стены идут волнами.

У меня кирпичный дом поздней советской постройки. Стена 64 сантиметра, 10 этажей, Урал (не Оймякон, но все-таки).
А вот современный штукатуренный на пластиковой сетке пенопласт,  - никто просто не наблюдал за такими домами достаточно долго, лет хотя бы 30, чтобы сказать наверняка - насколько подходит такая технология под наш климат. Я вот лично считаю что смоет всю эту штукатурку легко, и будет потом ТСЖ нанимать бригады штукатуров-верхолазов за счет счастливых нынешних жильцов.
Но я не строитель, может я просто по недостатку знаний так думаю, а на самом деле эта технология лучше всякий кирпичей.

Цитата: Steppen Wolf от 12.08.2011 16:53:01
Вы напрасно юродствуюте. Обеспечение жильём собственных граждан невозможно без инструмента, который это жильё создаёт, т.е. без стройотрасли.
А что касается безобразий с профитами и ценами, то кто ж спорит что это плохо? Просто это сопутствующие заболевания, которые можно и нужно лечить (в том числе и так, как в Белгороде), если жив организм.
Помнится, не так давно все наши нефтяные компании, включая государственные, вместо нефти добывали "скважную жидкость". А потом как рукой сняло. И всего-то для этого нужно было  чтобы Мишка оказался на Севере.

Всё будет хорошо.

Тогда непонятно, почему под спасением стройотрасли понимается исключительно поддержание девелоперов. Есть масса вариантов, я и сам могу выступать заказчиком у строителей и сберкассы немецкие  (и опыт частного строительства, что в общем-то, не совсем корректно сравнивать, показывает, что собственный дом по-любому строится по в разы меньшим ценам)

Написал сумбурно, но в целом понятно. Сорри. Некогда.

Цитата: Vlad_136216 Опять же кто знает, во всех сталинках на уровне  потолка первого - втророго этажа установлены металлические сетки: Облицовочный путотелый кирпич имеет свойство отваливаться на голову прохожим :о)
....злополучные пустотелые кирпичи использовали не просто так. для красоты, а в попытке уменьшить толщину и вес стен.

Извините, ерунду какую то пишете. Есть у меня квартира в сталинке. На днях кстати козырек подъездный вешал и долбил перфоратором внешнюю стену. Нифига там не пустотелые кирпичи, самые обычные, даже без щелей.
А сетки вешают потому, что сталинки обычно имеют отделку (колонны, портики на крыше, лепнина). А при отсутствии обслуживания это имеет свойство отваливаться. Поэтому и вешают сетки. Понятно, что с панельной коробки отваливаться нечему и сетки там не нужны

Цитата: Hypnotic Spector от 15.08.2011 16:41:17
Тогда непонятно, почему под спасением стройотрасли понимается исключительно поддержание девелоперов. Есть масса вариантов, я и сам могу выступать заказчиком у строителей и сберкассы немецкие  (и опыт частного строительства, что в общем-то, не совсем корректно сравнивать, показывает, что собственный дом по-любому строится по в разы меньшим ценам)

Написал сумбурно, но в целом понятно. Сорри. Некогда.

Я где-то написал про спасение девелоперов? По-моему речь шла о клещах и яйцах  :D Просто доводить их до банкротства сейчас чревато нарушением хозяйственных связей со всеми вытекающими из этого последствиями. Опыт 90-х вполне отчетливо показал, что лучше пусть будет херовая система, чем совсем никакой. Стройкассы, строительные кооперативы и всё такое прочее, всё это здорово и хорошо, но эти механизмы в одночасье не появятся, их нужно умело и кропотливо выстраивать.
Поэтому пока - клещи и яйца, ну и всемерная поддержка инициатив на местах типа Белгорода и Татарстана.

Цитата: незнайка_177ad3 от 12.08.2011 20:07:13
Вольф, давайте без оскорблений, ок?

ok, только где здесь оскорбления? Мы с Hypnotic Spector дискутировали о целях и средствах регулирования стройотрасли в период кризиса. В ответ на пост со статистическими выкладками, подтверждающими мою позицию, он написал демагогический глум, искажающий смысл написанного мною. Сравните и почувствуйте разницу:
1. Удержание системообразующей отрасли (одно рабочее место на стройке генерирует 8 рабочих мест в смежных отраслях) от краха

2. Необходимость девелоперов, создающих целых ВОСЕМЬ рабочих мест в смежных отраслях

В полном соответствии со словарём Даля такое поведение называется юродством:
Принимать на себя юродство, юродиться, юродствовать - напускать на себя дурь, прикидываться дурачком .... шалить, дурить.

Цитата: незнайка_177ad3 от 12.08.2011 20:07:13
Спектор точно сформулировал проблему отрасли,
кот. превратилась в дойную корову для
чиновников. Обеспечение жильем граждан сегодня -
это не второстепенная задача даже, а так, необходимый элемент,
без которого деньги качать неудобно.

Вы хотите поговорить на эту тему? Вэлкам, мне она тоже интересна, только давайте доказательно, со ссылками, проверяемыми выкладками, тогда это будет интересно. А иначе получается, как сказал когда-то Nobody, что на темы откатов и заносов больше всего говорят люди никогда в жизни не заносившие даже сотку баксов.

Цитата: незнайка_177ad3 от 12.08.2011 20:07:13
Навести здесь порядок - всего принять пару законов.
И вы, и я прекрасно понимаем, по каким причинам это  не делается.

А мне кажется законов достаточно. Нужно просто проявить политическую волю, как когда-то в нефтянке.

Цитата: Steppen Wolf от 15.08.2011 18:22:29
ok, только где здесь оскорбления? Мы с Hypnotic Spector дискутировали о целях и средствах регулирования стройотрасли в период кризиса. В ответ на пост со статистическими выкладками, подтверждающими мою позицию, он написал демагогический глум, искажающий смысл написанного мною. Сравните и почувствуйте разницу:
1. Удержание системообразующей отрасли (одно рабочее место на стройке генерирует 8 рабочих мест в смежных отраслях) от краха

2. Необходимость девелоперов, создающих целых ВОСЕМЬ рабочих мест в смежных отраслях

В полном соответствии со словарём Даля такое поведение называется юродством:
Принимать на себя юродство, юродиться, юродствовать - напускать на себя дурь, прикидываться дурачком .... шалить, дурить. Вы хотите поговорить на эту тему? Вэлкам, мне она тоже интересна, только давайте доказательно, со ссылками, проверяемыми выкладками, тогда это будет интересно. А иначе получается, как сказал когда-то Nobody, что на темы откатов и заносов больше всего говорят люди никогда в жизни не заносившие даже сотку баксов.А мне кажется законов достаточно. Нужно просто проявить политическую волю, как когда-то в нефтянке.

Рабочее место  рабочему месту рознь.
Девелоперы и сами создают рабочих мест
немало, но только там гастеры вкалывают.
И толку от создания таких рабочих мест - ноль.
Краха в смежных отраслях не будет.
Не закроется цементный завод из-за падения
объемов строительства жилья.

Вон офисная недвижимость рухнула в разы в 2008,
и ничего ж, как то пережили девелоперы,
выкрутились.


А по поводу заносов, естесственно, говорят люди,
которые этим делом заниматься не умеют.
Что не отменяет самого факта заносов как системного
явления.

Цитата: Steppen Wolf от 15.08.2011 17:57:25
Я где-то написал про спасение девелоперов? По-моему речь шла о клещах и яйцах  :D Просто доводить их до банкротства сейчас чревато нарушением хозяйственных связей со всеми вытекающими из этого последствиями. Опыт 90-х вполне отчетливо показал, что лучше пусть будет херовая система, чем совсем никакой. Стройкассы, строительные кооперативы и всё такое прочее, всё это здорово и хорошо, но эти механизмы в одночасье не появятся, их нужно умело и кропотливо выстраивать.
Поэтому пока - клещи и яйца, ну и всемерная поддержка инициатив на местах типа Белгорода и Татарстана.

Нигде, просто это подразумевается. Все понимают, что система суперкоррумпирована, однако, никто и ничего менять и не собирается. Разумеется, под предлогом "спасения отрасли", "8 рабочих мест" и т.п.

Раз уж ветка о недвижимости и жилье, хочется обсудить вот такой вопрос.

Как известно управление многоквартирным домом Жилищным кодексом отнесено к компетенции собственников этого многоквартирного дома
Для принятия решения необходимо собрать собрание собственников
Для организации собрания нужно либо вручить собственнику повестку под роспись либо уведомить заказным письмом
Вручить всем собственникам под роспись очевидно нереально, т.к. всех просто не найти
Для посылки заказного письма необходимы имя и фамилия.
ФИО относится к личным данным, защищенным законом, следовательно ни БТИ ни Росрегистрация таких данных не дадут.
Те собственники, кто не получил повестку законным образом (лично под роспись или заказным письмом) могут оспорить решение собрания собственников и отменить это решение.

Что же получается в результате ? Нет способов провести собрание строго по закону ?

Цитата: Просто инвестор от 16.08.2011 16:04:48
Что же получается в результате ? Нет способов провести собрание строго по закону ?

Схема простая, инициативная группа ходит по квартирам и вручает уведомление вместе с бланками для голосования, тут же все голосуется и подписывается. Процесс обхода квартир продолжается несколько раз. Если многие соседи за смену УК, то активные соседи еще берут пустые бланки у инициативной группы и собирают подписи со своего подъезда или этажа у тех кого не было дома, а потом доносят инициативной группе. Вполне реально такой процедурой получить голоса от 70-80 процентов квартир дома где-то в течении месяца.

Цитата: amauter от 18.08.2011 12:16:30
Схема простая, инициативная группа ходит по квартирам и вручает уведомление вместе с бланками для голосования, тут же все голосуется и подписывается. Процесс обхода квартир продолжается несколько раз. Если многие соседи за смену УК, то активные соседи еще берут пустые бланки у инициативной группы и собирают подписи со своего подъезда или этажа у тех кого не было дома, а потом доносят инициативной группе. Вполне реально такой процедурой получить голоса от 70-80 процентов квартир дома где-то в течении месяца.

Имхо, не реально. Опыт, ВАО, П-44, дом 2005 года, под 400 квартир, большинство квартир коммерческие.
ТСЖ возглавила хваткая тётя, которая стрижёт баблосы везде, где только можно. Её роственник на всех подрядных работах. Пытались сместить, а кворум то не набирается. Люди просто не приходят на собрания, не смотря на всю возможную агитацию. Походы по квартирам тоже не дают результата, часть людей просто не хочет голосовать, заняты. Часть вообще ничего не берет и не подписывает, а то и дверь не открывает. Часть сомневается в самом "движении сопротивления", мол такие же алчные. Части людей просто нет дома в эти моменты по естественным причинам. Причем сначала люди еще хоть как-то реагировали, но через 2 года всё, народ впал в сомнамбулическое состояние. Явки на все собрания были менее 50%, кворум на поквартирных голосованиях удалось собрать только один раз. А, вот еще важный фактор, оказалось, что около 10% квартир в доме сдаются, для голосования нужен хозяин, а ему всё фиолетово, ни один не голосовал. Вот так, особо ничего и не сделаешь, кроме всяких незаконных способов.

Цитата: TerraKot от 18.08.2011 12:45:49
Имхо, не реально. Опыт, ВАО, П-44, дом 2005 года, под 400 квартир, большинство квартир коммерческие.
ТСЖ возглавила хваткая тётя, которая стрижёт баблосы везде, где только можно. Её роственник на всех подрядных работах. Пытались сместить, а кворум то не набирается. Люди просто не приходят на собрания, не смотря на всю возможную агитацию. Походы по квартирам тоже не дают результата, часть людей просто не хочет голосовать, заняты. Часть вообще ничего не берет и не подписывает, а то и дверь не открывает. Часть сомневается в самом "движении сопротивления", мол такие же алчные. Части людей просто нет дома в эти моменты по естественным причинам. Причем сначала люди еще хоть как-то реагировали, но через 2 года всё, народ впал в сомнамбулическое состояние. Явки на все собрания были менее 50%, кворум на поквартирных голосованиях удалось собрать только один раз. А, вот еще важный фактор, оказалось, что около 10% квартир в доме сдаются, для голосования нужен хозяин, а ему всё фиолетово, ни один не голосовал. Вот так, особо ничего и не сделаешь, кроме всяких незаконных способов.

Ключевой момент здесь желание жителей на смену УК, если проблем в доме не очень много, то вряд ли что-то получится.