Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: kasa от 25.10.2008 16:21:57
А вообще, в прогнозах Авантюриста есть крах РН, но нет краха экономики России.

Я согласен что краха экономики России не будет. Но не будет его при условии (необходимом но недостаточном) что краха рынка недвижимости не будет.

Цитата: _YUKLA_

1. В России КРОМЕ недвижимости есть миллион (бразиллион) других отраслей промышленности.

Ню-ню. Недвижимость стало быть висит у вас в воздухе и с другими отраслями никак не связана. Металлоконструкции в строительстве не используются, бетон фиг с ним, банковские кредиты не берутся и не отдаются, озеленение не проводится, отопление не делается, водопровод и канализация не подводится, в бюджет города деньги от недвижимости не поступают, в бюджет страны тоже, и.т.д, и.т.п.

Я Вам больше скажу, если хоть немного в экономике разбираться, то становится понятно, что крах отдельной отрасли может приводить к краху всей экономики. Ну не совсем мелкую отрасль возьмем, а соизмеримую по важности с рынком недвижимости. Скажем, крах в банковской системе приводит к полному системному краху. Крах в системе образования приводит к полному системному краху. Крах в системе здравоохранения приводит к полному системному краху. и.т.д.

Цитата: _YUKLA_
Да, и еще. Если взять средний объем ипотечного кредита в 17 миллионов рублей. (100 квадратов по цене 7-8 тыс. баксов, 1 доллар = 25 рублей) то окажется, что ВСЕГО было выдано 45 ТЫСЯЧ кредитов. 760 миллиардов делим на 17 миллионов. Все правильно?

Средний размер кредита вы переоценили в разы. Соответственно, число кредитополучателей недооценили в разы. Порядка миллиона человек за все время взяли кредиты на квартиры. Это немало.

Цитата: _YUKLA_
сли брать данные ВТБ24 (ведущий кредитный оператор на ипотечном рынке), то средний объем кредита составляет 2 миллиона рублей.

Вот-вот, с этой поправкой Вы уже ближе к истине. И учтите что Россия большая, цены в среднем намного ниже чем в Москве

Если отвлечься на минуту от макроэкономики, то Вы забыли о миллионах врачей, учителей, программистов и.т.д, которые взяли кредиты на большой срок для покупки квартиры исходя из текущей коньюнктуры рынка. Это не "инвесторы" и не "девелоперы". ИМХО человек, который желает этим людям инфарктов из-за обвала рынка - желает России плохого. Мягко говоря. Это по совести.

А по закону, если вспомнить о том, что макроэкономика очень связана с рынком недвижимости (строительтная отрасль, банки, страховые компании, десятки миллионов людей так или иначе вовлечены), то человек, который желает обвалить рынок в условиях *военного времени* (экономического кризиса) вполне может преследоваться и по уголовному законодательству.

Сейчас кстати для любителей ссылочек, посмотрим, что нам говорит по этому поводу уголовный кодекс.

Цитата: esperanto от 25.10.2008 15:09:04
_YUKLA_: Перечисляю страны, где государство поимело проблемы в экономике из-за того, что не занялось вовремя госрегулированием и позволило рынку недвижимости войти в стагнацию:

Из теперешнего: Казахстан, США, Прибалтика.
Из более давних времен - Япония.

А вам не кажется странным, что столько государств наступило на одни и те же грабли?
Может быть дело, не во влиянии недвижимости на экономику в той степени, в которой Вы это пытаетесь тут донести до нас, туземцев?
Может быть недвижимость была просто инструментом для чего-то другого?
Например, для перекачивания денег (не просто денег, а огромных финансовых ресурсов) из одних карманов в другие?
Или, например, для затягивания в финансовую кабалу (рабство) определённых слоев населения?

Почему же такие умные и с сильнейшей фин.системой США не спасли свой РН, а следовательно и экономику? Тем более имея более ранний пример - Японию?

Попробуйте подумать и Вы, может быть, поймёте, что вводить госрегулирование РН на данном этапе столь же эффективно, как и употребление "Боржоми" после того, как отвалились почки.

Цитата: _YUKLA_
вас. Отношение выданных ипотечных кредитов к доходам бюджета составляет 11%. А к ВВП, соотв., 2%. Так что даже ПОЛНЫЙ невозврат таких кредитов ОЧЕНЬ СЛАБО отразиться на ВВП России.

Вашими бы устами... Но это реальный сектор. Кто набрал кредитов? Врачи, инженеры, менеджеры, мелкие руководители и другие квалифицированные специалисты - потенциальные представители среднего класса. С одной стороны эти перцы имели начальный капитал и необходимый доход, а, с другой, расчитывали на определенные переспективы в карьере (вот оптимисты). Сейчас цены улетают и банки просят увеличить залог. У людей бабок на возврат нет, а увеличивать залог будет только безумец. Происходит переселение на улицы вкупе с висящими остатками долга. Считаете, что эти люди будут нормально работать? Зря. Т.е. значительная часть звена управления страны начинает пробуксовывать. Добавим сюда выпотрошенных строителей, обанкроченные предприятия (набравшие кредитов под залог зданий). Последние, конечно, стремятся сейчас стряхнуть долги, но станки-то уже куплены. Собственно, машиностроительную отрасль УЖЕ колбасит и это в СЕЗОН! Это я как инсайдер вижу. Т.о. именно в данном конкретном случае Ваше "СЛАБО" - бред.

Цитата: esperanto от 25.10.2008 15:43:01
Если отвлечься на минуту от макроэкономики, то Вы забыли о миллионах врачей, учителей, программистов и.т.д, которые взяли кредиты на большой срок для покупки квартиры исходя из текущей коньюнктуры рынка. Это не "инвесторы" и не "девелоперы". ИМХО человек, который желает этим людям инфарктов из-за обвала рынка - желает России плохого. Мягко говоря. Это по совести.

А чего с ними будет если цены на их квартиры в 2 раза упадут? У них как минимум 30% уже выплачено (начальный взнос), у многих начальный взнос больше 30%. Многие уже что то успели выплатить (часто люди гасят кредиты с опережением графика). Многие брали кредиты не на пике, а 3-4 года назад когда цены на квартиры были другими их тоже проблема залога не коснется. Остается небольшое количество тех ипотечников, кто взял кредит на пике и пока ничего кроме процентов еще не выплатил. Им нужно по сути как то где то изыскать 20% от стоимости из кватриры, а это максимум 40-50 тысяч, уж как нибудь найдут или с банком договорятся.

Имеет ли смысл сейчас влезать в долевое строительство на уровне планировки котлована с предоплатой 30% стоимости? Понимаю, что вопрос не детский и требует некоторого обдумывания.

Красный график - цены на квартиры в Москве.
Синий - индекс РТС.



Запасаемся попкорном  ::)

Цитата: _YUKLA_
Да, и еще. Если взять средний объем ипотечного кредита в 17 миллионов рублей.

Средний объём ипотечного кредита - 750 000 рублей. (масимальный зафиксированный объём ипотечного кредита в России - 12 миллионов. Он такой один был, на покупку особняка в Подмосковье) Он берётся на разницу "покупка-продажа", именно "институциональным инвестором", по простому - перекупщиком.

Теперь возражу тем, кто прочитал мой предыдущий пост.
Начнём с частника.
Откуда частные инвесторы возьмут средства для погашения кредитов? А очень просто -  при столь малом объёме задолженности достаточно продать одну квартиру из, скажем, 4-х имеющихся - Вуаля!, - долгов как не бывало (достаточно продать одну однокомнатную за 2600 тыс. рублей + уже сделанные выплаты). А дальше всё просто -  каждый из "инвесторов" считает себя фактически (цену квартир считает) долларовым миллионером.
("А-а ,слюшай, одна квартира прадам со скыдка, три будэт. Каждый по 10 миллион продам - харашо будэт, много"). И что, отказываться от мечты перехать в Испанию, на берег Бискайского залива и не париться больше по жизни никогда? Да о чём вообще речь, "какой такой кризис-шризиз, панымаэшь"?
Ещё раз повторю, не учитываем одного - ЖАДНОСТЬ. (Пример. В июне базар был завален черешней. Её продавали прямо с вёдер, с ящиков. Но НИКТО не продавал дешевле 100-120 руб. Черешня гнила, портилась, но цену никто не снижал - психология одинаковая).

Про дома, которые могут испортиться. Дом заселён, подключён к коммуникациям - а, например в "Театрале" (многоэтажка в центре Ростова - сдана 3 года назад) из 72-х квартир реально заселены 30. (прописью: только в тридцати квартирах живут люди - остальные стоят пустыми) И ничего, квартиры не пропали. Прохождение через квартиру стояков отопления/горячей воды + металлопластиковые окна вполне обеспечивают плюсовую температуру зимой. Да и внутренней отделки нет - один бетон.

Про девелоперов. Полянский - один такой. Другие не светятся, не устраивают клоунаду, а молча получают бабло из бюджета (выкуп по 80000 за квадрат уже идёт, не так ли?) И так по всей России - где процесс уже пошёл, где только намечается, но чиновники - те, кто на высоких ценах просто пасётся - уронить цены не дадут. И опять в основе всего ЖАДНОСТЬ.

И последнее. Могу только повториться (см. предыдущий пост). Никаких соображений насчёт того, почему именно за октябрь цены (цены предложений) практически на любую недвижимость рванули вверх, нет?

Вот эту треду рекомендую к прочтению.

http://nebuchadnesse…/7900.html

Цитата: sir66 от 25.10.2008 21:43:12
А чего с ними будет если цены на их квартиры в 2 раза упадут? У них как минимум 30% уже выплачено (начальный взнос), у многих начальный взнос больше 30%.

Допустим в 2 раза, а не в 3. Допустим в рублях. Допустим 30% выплачено первоначально, а не 20%. Кредит на 20 лет равными платежами. Сколько они вернули за 3 года? Не более 5%. Привет дяде Коле.
И вообще, как Вы относитесь к идее возвращения кредита, который втрое дороже купленного имущества?
Про заводы, бравшие под оборудование в мегабаксах, мне даже говорить не хочется. Они ж под здания, под землю кредиты брали - это все теперь в группе риска.

Цитата: iz_kirova от 25.10.2008 22:45:14
Допустим в 2 раза, а не в 3. Допустим в рублях. Допустим 30% выплачено первоначально, а не 20%. Кредит на 20 лет равными платежами. Сколько они вернули за 3 года? Не более 5%. Привет дяде Коле.
И вообще, как Вы относитесь к идее возвращения кредита, который втрое дороже купленного имущества?
Про заводы мне даже говорить не хочется. Они ж под здания, под землю кредиты брали - это все теперь в группе риска.

Ну право некрасиво.

Вот смотрим что произошло с ценами за 3-и года например в Петербурге.

Цена 3-и года назад была в 3.3 раза меньше. Тем кто купил 3-и года назад падение в 3-и раза не страшно, а если предположить что погасили они за 3-и года всего 30%, то падение даже в 330/70 = 4.7 раза не страшно. Никакой дядя Коля к ним не придёт.

2-а года назад квартиры стоили в 1.7 раза дешевле. Тем кто покупал два года назад не страшно падение в 170/70 = 2.4 раза (При условии что погашено+первоначальный взнос составляют 30%)

1 год назад квартиры стоили в 1.4 раза дешевле. Тем кто покупал год назад
не страшно падение в 140/70 = 2 раза. (При условии что погашено+первоначальный взнос составляют 30%)

Визит Коли Маржина светит тем, кто покупал квартиру с нуля в ипотеку весной-летом этого года.

Да кстати, с нуля покупают немногие по некоторым оценкам до 75% процентов сделок - альтернативные, т.е. обмены с доплатой. Альтернативщикам дядя Коля М. тоже не грозит.

Цитата: iz_kirova
Избавь меня от таких друзей...

Эти люди, эти заводы вложили свои деньги, рискнули своими планами для общего ускорения развития экономики. Благодаря им, в частности, ты стал слегка больше жрать, стал слегка эффективнее трудиться. Как я уже сказал, они из форсмажера вывернуться, пусть и с потерями, и в твой карман не залезут. У них чем рассчитаться есть. Но вот тебе конкретно жить станет хуже т.к. полку сидящих на заду ровно прибавится.

полехче на поворотах, приятель. мы с вами на брудершафт не пили >:(
сопсно, по тексту.
чушь собачья! вляпались в кредиты. думали, что самые умные. поделом. в конце концов, у них на берегу просто должен был быть подготовлен некоторый набор мер на случай неудачи, т.е. план б? из ваших слов я понимаю, что это банальный шантаж: дай денег, а иначе  "конкретно жить станет хуже"

Почему Вы решили, что цены упадут в 2, а то и в 3 раза? Вы интересовались на сколько упали цены в США при практически 90% ипотеки?
А сколько сделок заключалось в России при помощи ипотеки? Так сколько по вашему мнению будет таких квартир, которые смогут обрушить рынок недвижимости. Поймите, если вы вкладывали деньги в недвижимость для получения прибыли, то это наверняка "лишние" деньги с которыми незнали, что сделать, чтобы сохранить, и уж тем более не будете эту квартиру продавать в 2-3 раза дешевле чем брали. Так, что скорей всего их будут держать до лучших времен. Кушать она не просит. А из-за снижения строительства новых домов дефицит жилья в нашей стране будет только повышаться, что приведёт к очередному скачку цен. Посмотрите вокруг (кроме Москвы), 80% жилья, это дома это уже развалюхи, которые скоро сами собой будут рушиться. Срок эксплуатации панельных домов 35 лет, кирпичных 50. Только современный монолит 75-100.
А в Москве, спрос будет расти за счёт постоянно прибывающих. По приблизительным подсчётам около 100 000 человек ежегодно. Как вы думаете где они жить должны?.

Цитата: Comrade88 от 25.10.2008 23:25:11
чушь собачья! вляпались в кредиты. думали, что самые умные. поделом. в конце концов, у них на берегу просто должен был быть подготовлен некоторый набор мер на случай неудачи, т.е. план б? из ваших слов я понимаю, что это банальный шантаж: дай денег, а иначе  "конкретно жить станет хуже"

Да не... не чушь к сожалению.
Наивно думать что лопание пузыря недвижимости никого не заденет, заденет, конечно.

С этими пузырями беда просто: раз пузырь начал образовываться, то надо в нём участвовать.

Понятно, что пузырь не вечен. Понятно, что пузырь лопнет.
Понятно, что ничем хорошим это не закончится. Но это будет потом. А сейчас твой конкурент кредитуется за счёт растущей недвижки и получает из этого серъёзное конкурентное преимущество. Не играй в эти игры, не кредитуйся под залог недвижимости, но тогда тебя выдавят с рынка те кто играют.

Лопание пузыря цен на РН, конечно, будет иметь негативные последствия, насколько масштабные последсвия - это вопрос. Но сдаётся мне, что если его ещё понадувать, то когда он лопнет (а он лопнет неизбежно) последствия будут гораздо хуже и гораздо масштабнее.

Цитата: iz_kirova от 25.10.2008 22:45:14
Про заводы, бравшие под оборудование в мегабаксах, мне даже говорить не хочется. Они ж под здания, под землю кредиты брали - это все теперь в группе риска.

Ну не факт, что у них прямо вот 100% заложено. Закладывать всю недвижимость просто ресковано, да и оцениваться для залога промышеленная недвижимости будет изначально по самой низкой планке посколько ее ликвидность никому не очевидна. И кризис на цену меньше влияет, промышенную недвижимость как недвижимость что в кризис, что без кризиса продать трудно, это очень специфическая вещь, если, конечно, речь идет не о промплощадке в центре Москвы Кредиты на оборудование берутся под само оборудование, это лизингом называется. Да и вообще, владельцы заводов, газет, пароходов не те люди, что бедствовать будут даже в кризис, у них то на жизнь запасов хватит.

Ну а какие то интересные активы государство, естественно, таки приберет по себя, по дешевке. Но это совсем другая история, к недвижимости отношения не имеющая.

Цитата: Dimetrius от 25.10.2008 23:41:16
Почему Вы решили, что цены упадут в 2, а то и в 3 раза? Вы интересовались на сколько упали цены в США при практически 90% ипотеки?
А сколько сделок заключалось в России при помощи ипотеки? Так сколько по вашему мнению будет таких квартир, которые смогут обрушить рынок недвижимости. Поймите, если вы вкладывали деньги в недвижимость для получения прибыли, то это наверняка "лишние" деньги с которыми незнали, что сделать, чтобы сохранить, и уж тем более не будете эту квартиру продавать в 2-3 раза дешевле чем брали. Так, что скорей всего их будут держать до лучших времен. Кушать она не просит. А из-за снижения строительства новых домов дефицит жилья в нашей стране будет только повышаться, что приведёт к очередному скачку цен. Посмотрите вокруг (кроме Москвы), 80% жилья, это дома это уже развалюхи, которые скоро сами собой будут рушиться. Срок эксплуатации панельных домов 35 лет, кирпичных 50. Только современный монолит 75-100.
А в Москве, спрос будет расти за счёт постоянно прибывающих. По приблизительным подсчётам около 100 000 человек ежегодно. Как вы думаете где они жить должны?.

Ну хорошо, давайте прикинем кто эти инвесторы и какие у них могут быть проблемы. Что приходит в голову:

1. Бизнесмены использующие недвижимость для сохранения денег. Но у них есть еще и бизнесы в которых они деньги зарабатывают. Кризис, у бизнесов возникают проблемы, нужно отдавть кредиты, новых кредитов не дают. Соответственно, плюем на все и начинаем недвижку "обналичиватью".

2. Инвесторы-частники, просто люди с устойчивым доходом (всякие топы и посто высоокооплдачиваемые сотрудники) желающие вложить деньги на пенсию или сделать впрок квартирку детям. Решили сделать это через ипотеку. Все хорошо до те пор пока в компании работадателе не возникает проблем. Если они возникают и человек теряет работу то все, ипотеку платить не из чего. Можно пытаться сдать недвижимость в аренду, но это, во первых, может потребовать затрат, а во вторых не покрыть всех расходов по ипотеке. Итог - квартира на сбободном рынке.

3. Чиновники-корупционеры. В принципе, самая терпеливая часть публики. Но и у них есть риски, квартирка то она у всех на виду, могут прийти и спросить откуда столько? Сначала вроде все хорошо, а вдруг компания какая по борьбе с коррупцией? И недоброжелатели что подсидеть хотят. Неуютно. Денежки в офшоре или дачка на Багамах куда как спокойнее. Тем более, что денежки то халявные и если что то ради спокойствия можно и половиной пожертвовать. То что легко дается с тем и расстаться легче. В итоге опять таки квартира на рынке с большим дисконтом.

Цитата: iz_kirova
1. План "б" есть у всех. Впрочем из текста это было понятно. Могли и заметить.
2. Покажите место где хоть кто-то просит денег. Ваших в частности
3. Здесь обсуждают вопросы связанные с недвижкой. Я лишь продемонстрировал, каким образом падение цен на бетонометры и квадраты земли уже лупит по реальному сектору.

Извините, но вы говорите полную глупость. Я вот представляю реальный сектор. Так вот, кредиты под недвижимость берутся крайне редко. Как минимум их может взять только компания у которой она есть, а абсолютное большинство компаний производстьвенные помещения арендует и за аренду платит. Падение цен на недвижимость неменуемо снизит стоимость аренды и повысит ее доступность в плане выкупа. И это упростоит жизнь всем, а некоторым придуманным Вами компаниям берущим кредиты под недвижимость. Если Вы считаете, что уменьшение стоимости аренды для реального сектора не есть благо или что это не существеная статья расходов продолжать спорить с Вами не буду.