Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Тори от 12.11.2008 19:59:02
Какое-то странное предложение... "не" где-то не там. А кем работаете? Жену тож не сократят?

Сказал-же, что опечатка.

Работаю там, где сейчас хорошо. Реорганизация нашей компании связана не с кризисом, а с хотелками собственика, и планируется не сокращение, а перевод в дочку и т.д. и т.п.
Я не из категории планктона, а так скажем, скорее из категории квалифицированных специалистов. И даже в условиях кризиса работу найду по моему направлению. Возможно, с потерей в ЗП, но найду достаточно быстро.

Цитата: Квартиросъемщик от 12.11.2008 19:26:54
По млему сейчас всё очевидней становиться тот факт, что если цены на недвижимость и будут снижаться, то уровень жизни населения будет снижаться в равной (или большей) пропорции.
У меня нет заначки в несколько мильонов, чтобы купить "упавшее в цене жильё". Купить могу только при помощи ипотеки.

Если у Вас нет заначки, то, простите, хотелку свою о квартире надо соответствующим образом закатать обратно, и сосредоточиться на зарабатывании и накоплении оной заначки.

Цитата
Если девальвация будет, мы жить лучше не станем, наши ЗП отыграют это снижение только через год-два (по своей конторе сужу) поэтому жилье как было недоступным так и останется для большей части населения.
Купить смогут только теже спекули которые сидят сейчас на кэше.

Людей, копивших себе на квартиру в течении 4-6 лет, Вы тоже записываете в "спекули"?

ИМХО, в 2009-2010 годах будет "окно возможностей", наряду с 1999-2000 и 2005 годом. Это то время, когда стоимость 1 м2 будет сравнима с 1.5 средними зарплатами, и еще не успела убежать вперед роста зарплат.
В это время те, кто перед этим копил себе на жилье, получат реальный шанс его купить - как получили люди с накопленным кэшем в 1999 и 2005.

Другое дело, что сейчас метры будут падать, но и зарплаты тоже (или по крайней мере в процентном отношении относительно вакансий). Дно ИМХО будет осенью 2009 года. Вопрос лишь в глубине этого дна. Когда я вижу нефть уже на 52, я чувствую, что прогноз отката цен и зарплат до уровня 2005 года может быть оптимистичным - все может вернуться и в 2000 год...

Цитата: Тори от 12.11.2008 19:59:02
Какое-то странное предложение... "не" где-то не там. А кем работаете? Жену тож не сократят?

Вообще, я так старался и писал эти расчеты, чтобы услышать какие-либо мнения касаемо моих прогнозов.

Предлагаю не уходить в сторону.

У меня как у вас заначки нет, ипотека одна надежда. Её и обсуждаю. Если копить, то за год могу накопить гденить в районе 500000 деревянных, сами понимаете не разбежишся, копить придется оооооочень долго. Живу с с женой, ребенком и матерью на съемной квартире. Есть своя но оооооооочень далеко за МКАД. Можно продать её не больше чем за 2000000.
Теоритически собственную квартиру можно продать, после покупки здесь в ипотеку, и тем самым уменьшить долг по ипотеке, но при этом нужно понимать, что ты должен расчитывать, что оставшийся ипотечный (месячный) платеж ты будешь способен погашать при любом раскладе. В моем понятии, это примерно должно быть не больше 20000 в месяц.


Поэтому и уменьшил хотелки до 4000000 за двушку, хотя при таком составе семьи нужна трёшка. В общем обычная российская ситуация с улучшением жилищных условий.

При таком раскладе продавать собственную квартиру - рисковать остаться на улице. Если всё тут накроется медным тазиком - уеду обратно в свой урюпинск и буду выращивать фрукты овощи на даче, охотничий билет, ружье и лодка есть
Там у себя, далеко за МКАД, даже могу работу найти, тыщ этак на 10 деревянных. Тогда вообще можно жить не тужить Существовать как существует 90% нашего населения.

Цитата: Квартиросъемщик от 12.11.2008 19:26:54

2009: 4000000 - 17% - аннуитет - 58672 в месяц.
возьмем вариант с 18%: 4000000 - 18% - аннуитет - 61732 в месяц

а 27% не желаете?

За эти деньги можно снимать трёхкомнатную в ХОРОШЕМ районе Москвы.
Аннуитет - это когда 60000 -это проценты, а 1732 выплата по основному долгу. И это первые 3-5 лет.
А через три-пять лет цены на квартиры будут уже совсем другими...

Цитата: Квартиросъемщик от 12.11.2008 20:52:10
Есть своя но оооооооочень далеко за МКАД. Можно продать её не больше чем за 2000000.

А если свою сдать, а снимать в Москве? Не проще ли?
Будете платить разницу 20-30 тысяч и экономить на дороге 5.

Цитата: Ghworg от 12.11.2008 20:51:34
Если у Вас нет заначки, то, простите, хотелку свою о квартире надо соответствующим образом закатать обратно, и сосредоточиться на зарабатывании и накоплении оной заначки.

Людей, копивших себе на квартиру в течении 4-6 лет, вы тоже записываете в "спекули"?

ИМХО, в 2009-2010 годах будет "окно возможностей", наряду с 1999-2000 и 2005 годом. Это то время, когда стоимость 1 м2 будет сравнима с 1.5 средними зарплатами, и еще не успела убежать вперед роста зарплат.
В это время те, кто перед этим копил себе на жилье, получат реальный шанс его купить - как получили люди с накопленным кэшем в 1999 и 2005.

Люди которые покупали квартиры 4-6 лет назад, тоже преследовали  разные цели. Кто-то для того, чтобы просто было. Но спекулей было меньше это правда.

Я надеюсь, что такое окно возможностей ещё будет. этой надеждой и живу, поэтому на подсознательном уровне у меня блокируется решение ввязаться в ипотеку. Разрешение от сбера у меня уже второе. Мои друзья успели купить как раз пока такое окошко было открыто. К примеру, друг купил в конце 2005 за 43000 зеленых в новостройке двушку, потом постепенно ремонт осилил, сейчас уже расчитался (ипотечный платеж у него был 17000 рублей/месяц, что на то время было не больше трети от его тогдашней ЗП). И таких много. Передо мной это окошко закрылось, так как в 2005 мне было лет мало, и я был в старте своей карьеры. В такие времены думаешь о том, что как хорошо снимать отдельную от родителей квартиру.  

Рассуждать о покупке квартиры в ипотеку можно сколько угодно, но я себя знаю как это будет меня напрягать. Я тут на новый год не успел ЗП получить, а камера сломалась. А как назло снимать нужно дочьку на утреннике. Пошел купил в кредит на 10 месяцев по 3 тыши в месяц. Так меня это реально напрягало. Фишка не втом, что денег не хватало, а просто сама потребность в определенное время ехать кудато и платить. А тут дело иметь будешь не с 3 тыщами, а с большой половиной своей ЗП, а это вам не фунт изюма. Заболел, в отпуск ушел, машину нужно поменять - и вот ты носишся и занимаешь у друзей и знакомых. Ну не должен месячный платеж по ипотеке обходится больше чем треть твоих доходов.

Цитата: Квартиросъемщик от 12.11.2008 20:52:10
Вообще, я так старался и писал эти расчеты, чтобы услышать какие-либо мнения касаемо моих прогнозов.

Предлагаю не уходить в сторону.

У меня как у вас заначки нет, ипотека одна надежда. Её и обсуждаю. Если копить, то за год могу накопить гденить в районе 500000 деревянных, сами понимаете не разбежишся, копить придется оооооочень долго. Живу с с женой, ребенком и матерью на съемной квартире. Есть своя но оооооооочень далеко за МКАД. Можно продать её не больше чем за 2000000.
В моем понятии, это примерно должно быть не больше 20000 в месяц.

При таком раскладе продавать собственную квартиру - рисковать остаться на улице.
Там у себя, далеко за МКАД, даже могу работу найти, тыщ этак на 10 деревянных. Тогда вообще можно жить не тужить Существовать как существует 90% нашего населения.

Ну не должен месячный платеж по ипотеке обходится больше чем треть твоих доходов.
такое окно возможностей ещё будет

Как я Вас понял: Вы хотите жить в Москве. Но для страховки держите квратиру в ...
Так ждите "окно возможностей".
Вы же сами понимаете:
1. Глупо покупать при начале падения. Самые консервативные пргнозы на падение РН от уровня лета 2008г. минимум 20%. Вот на консервативные и ориентируйтесь.
2. Прогнозисты обещают дно весной-осенью 2009г.(Верить или не верить Ваше право, но подождать стоит). Подождите и копите на первый взнос. Здесь не раз обсуждали "маржин колл",
не стоит отдавать имеющуюся кваритру на откуп банку. Будте консервативны.
3. Если Вы действительно не ошибаетесь в размерах Ваших "предстоящих доходов", то на фоне падения зарплат у остальных Вы для банка станете привлекательным заемщиком.
4. Окно возможностей скоро откроется (2009, 2010?), банкирам тоже хочется кушать и зарабатывать на куршавели Хургаду.
5. Начсет продать квартиру за 2 000 000, усомнитесь в этой цифре. Падение цен на недвижку в провинции это факт. Считайте в своих расчетах что миллион и буду рад если к концу 2009г. это будет "недооценненый актив".


И побольше консерватизма в этом вопросе.
"Сейчас не время прыгать, будем ждать" (с)

Квартиросъемщик напоследок: Вы свои сообщения (касающиеся лично Вас и Вашей проблемы) ставте на автоудаление 4 час или сутки, иначе бан за флуд(флейм) быстро огребете.
"их ситятельство" поставил задачу на зачистку форума и модеры в первое время "слегка" переусердствуют.

Цитата: Tiamat
Очень оптимистическая оценка. Особенно для регионов РФ.

20% только отыграет рост с нового года

Цитата: Просто инвестор от 13.11.2008 00:16:04
20% только отыграет рост с нового года

Конечно даже уровень лета 2007 было бы оптимичтической ценой на 2009 год. Нету фундоментала под этим уровнем (сбережения, кредиты, дешевый нал. доходы и т.д.). Единственное, что может мутить нормальный аналитический расчет -  это бюджетные деньги и монополизм информационных ресурсов. На сколько эти факторы окажут влияние на РН РФ (особенно на МРН) сложно предсказать?!

Уважаемые господа.

Перечитав существенную часть увлекательной дискуссии по теме, не увидел обсуждения одного интересного момента. А какова же структура ценообразования в этой чудесной отрасли?

Как человек, имеющий в одном из бизнесов немаленькое количество "жирных" строителей в клиентах, могу поделиться своими наблюдениями. Для начала всего парочку - будет интересно - тему можно продолжить

1. Такого разгильдяйского (заменить на нецензурное) подхода к бизнесу как в строительстве поискать - не найдешь. Несколько лет подряд ЛЮБЫЕ увеличения себестоимости просто зашивались в конечную стоимость метра с надбавкой +20-40%. Редкие проблески разума в попытках разобраться - "а что это у нас так растет себестоимость - наверное все воруют" всегда заканчивались жесточайшей победой бабла над злом.  "А все равно план продаж перевыполнен  - аж 120%, со следующей недели снова поднимаем цены" - фрагмент реального диалога с "топом" строительного холдинга. Я не буду даже глубоко лезть в детали, тьма примеров - я уже устал удивляться наблюдая это постоянно с момента "подъема" цен в 2001 году.

2. Собственно воровство. Не со стройплощадок как при "совке". То есть там конечно тоже наверно воруют - но от площадок я далек. А вот то, что НИ ОДИН контракт не заключался без отката - это есть факт. Причем контракт- это от 100тыс. руб, то есть почти любой. Ну понятно - честный тендер, все дела. При этом наблюдалось некое "негласное разделение" - откат в 10% - ну это нормально, как у всех. Сразу заложено в ЛЮБУЮ смету. Откат в 15% - смета заряжается сверху как следует. В 20-30% - это уже при договоренности что пилими 40-60% напополам, на остальное - типа делам что надо. И надо сказать что 10% откаты в некоторых типах контрактов - это был нонсенс... "безумный минимум". И тут вдруг долги.... и всем платить перестали. Не все представляют какие идут щас "тёрки" с участием "мотивированных" топов.

Про чиновников и разрешения на строительство - ну тут говорить нечего, все в курсе. Хотел только подчеркнуть, что "берут" не только они. Откат - форма существования любого контракта в строительстве в последние годы. Вернее сказать - "жирный откат".

Весь мой опыт в бизнесе говорит о том, что если в какой-то отрасли возможно такое неэффективное управление в сочетании с процветанием и благополучием - это говорит только об одном - сверхприбыли. Они закрывали все, копейки (миллионы рублей), никто даже не заморачивался считать "по-серьезному".

И очень смешно читать сообщения людей далеких от стройки что мол "цены не упадут". Не... конечно не упадут. Они просто станут адекватны наступающей экономической ситуации. Иски-суды, банкротства-разорения строительных компаний - на подходе. Дисконт в 20-30% от пиковой стоимости в июле-авгусе к началу года - тупой факт. Не думаю что разглашу большой секрет - в Питере и Москве, при визите в ЛЮБУЮ строительную компанию с "живыми деньгами" дисконт в 20% получается путем диалога цивилизованного, скидка в 25-30% - на большинство квартир, кроме самых ходовых, выбивается диалогом "арабский рынок".  Если у кого есть желание "срочно прикупить" и кеш - можно смело пробовать.

"Маржин-коллы" по недвижке явно не за горами, ща попрет, и вероятно что кучно. Не секрет что вторичка тоже стоит. Но и здесь все дружно пойдет вниз после легкой заминки. Дисконт здесь не начался пока не пошла волна продаж залоговых квартир и коммерческих помещений. "Частный сектор" не готов скинуть сразу "из своих кровных". Да многие граждане и не знают других инструментов инвестирования кроме недвижимости. И не надо пугать их словом "дерриватив".

Причем подчеркну - запас для снижения СЕБЕСТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСВА есть, и большой. То есть если все строители реально "ужмуться" и начнут строить бизнес, а не тупую пирамиду перекачки бабла, то 50% падение цен отрасль только слегка расстроит, не более.

Но этого ясен пень не случиться - в смысле падение будет, но многие его не переживут. Что лично меня очень сильно печалит - процветание и рост на рынке недвижимости очень позитивно сказывалось на бизнесе. Но объективная реальность такова - если сейчас уже де-факто полно предложений с дисконтом в 20% - весной-летом скорее всего падение цен на недвижимость в USD будет на уровне 50%-60% от цены августа 2008. Что будет с ценой в рублях - точно сказать не берусь... упадет - да, насколько - вопрос, потому что курс рубля US к тому моменту может быть 40+.

Был занят переездом, ветку не читал. Кто-нибудь обсуждал данные ЦБ РФ по выдаче за 3-й квартал? Там вроде бы побит/повторен рекорд по выдаче жилкредитов: 222 ярда по РФ, в том числе 32 ярда руб. по Москве. С рефинансом, конечно, стало посложнее (данные по Москве), но по РФ списали долги хорошо - задолженность выросла всего на 156 ярдов.

В общем, играли наши правители с огнем. До упора.

ГК «ПИК» получил долгосрочный преддефолтный рейтинг !
Группе ПИК грозят дефолтом .
Чтобы она снизила цены на жилье.
Группа компаний ПИК отозвала из Федеральной антимонопольной службы (ФАС) жалобу на правительство Москвы, которое отказалось выкупать у ПИК жилье на условиях выигранного компанией тендера. От реализации более 300 тыс. кв. м в Подмосковье девелопер должен был выручить около 1 млрд долл. Средст­ва нужны ГК «ПИК» для выплат по кредитам: до конца года она должна отдать банкам около 860 млн долл. Теперь же запланированные денежные поступления оказываются под угрозой срыва, а ПИК — в преддефолтном состоянии.

ПИК обратилась в ФАС на прошлой неделе с жалобой на столичные власти: город не хотел заключать контракт по оговоренной цене — 80 тыс. руб. за 1 кв. м, а настаивал на скидке в 12—17%. Как рассказал РБК daily начальник управления ФАС по контролю за размещением государственного заказа Михаил Евраев, вчера ГК «ПИК» уведомила ФАС об отзыве претензий. По данным г-на Евраева, на днях ПИК направила в правительство Москвы официальное предложение продавать жилье по более низкой цене от заявленной в лотовой документации. В ГК «ПИК» РБК daily подтвердили факт отзыва претензии из ФАС, однако речь о подписании соглашения с властями сейчас не идет: «Мы готовы продолжать переговоры, однако не исключаем и выставления квартир в открытую продажу».

ПИК вынуждена будет согласиться на условия города, уверены участники рынка. Общая долговая нагрузка группы составляет 1,6 млрд долл., из которых до конца 2008 года девелопер должен погасить около 900 млн долл., а сделка с правительством даст ПИК необходимую сумму. На это девелопер и надеялся в конце сентября: в обнародованных тогда финансовых результатах за первое полугодие говорилось о достигнутом соглашении «с оптовыми покупателями о предоставлении жилья в Московской области на сумму более 1 млрд долл.».

Отказ от сделки с городом грозит ПИК дефолтом. Вчера вечером рейтинговое агентство Fitch присвоило ГК «ПИК» долгосрочный преддефолтный рейтинг CCC. Fitch предполагает, что девелопер не сможет исполнить текущие кредитные обязательства: «Денежный поток компании в октябре был значительно ниже ожидавшегося, в основном из-за отсрочки поступлений от продажи квартир правительству Москвы. Сроки и размер будущих выплат остаются неопределенными».

«Реализовать сейчас 3 тыс. квартир и выручить от них 900 млн долл. крайне сложно», — говорит руководитель аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владислав Луцков. По данным начальника отдела анализа долгового рынка «Велес Капитал» Ивана Манаенко, частные покупатели требуют от застройщиков дисконт на уровне 30%.

Назвать поведение пиков иначе как больным - просто нельзя !
Действительно - главный кризис в мозгах , до них ещё не дошло - что весь этот бизнес накрывается мохнатой ,
что каждый щас сам за себя , и что тупыми и жадными подотруться и выкинуть на помойку ......
http://www.rbcdaily.…ket/390110

Ну что-ж, похоже пик предложения в конце октября на вторичке по МСК и МО пройден, на графике рилпрайса за 90 дней наметился трэнд на снижение. Те кому горит продать делают скидки, остальные видимо будут пережидать в
бетоне, наверняка в аренде. раз хотелки не удовлетворяются.

Москва



МО

Цитата: ЭРРЕКЦИОНЕР от 13.11.2008 09:07:07вчера ГК «ПИК» уведомила ФАС об отзыве претензий.

Бараны, надо было в суд а не в ФАС подавать (согласно ФЗ-94 о госзаказе, заказчик обязан подписать контракт на условиях конкурса). Хотя там-бы тоже дело бы затянулось.

Цитата: MDY от 13.11.2008 09:29:00
Ну что-ж, похоже пик предложения в конце октября на вторичке по МСК и МО пройден, на графике рилпрайса за 90 дней наметился трэнд на снижение. Те кому горит продать делают скидки, остальные видимо будут пережидать в
бетоне, наверняка в аренде. раз хотелки не удовлетворяются.

Строем, четким шагом идем по казахстанскому сценарию.
Полгода назад там точно также имелось постоянное снижение предложения при одновременно падающих ценах.
Продаваны пока просто поверить не могут, что цена падает и принимают "мудрое" решение - пересидеть.

ув.Sk_inner
то что у нас цены на жилье взвинчены хорошо в пару раз - это ни для кого не секрет. Другое дело, мне так никто и не ответил - почему они должны упасть? Общемировая тенденция? Не смешите мои тапочки. Здесь у нас как с ценой на топливо: мировые цены растут - компании вынуждены за ними следвать, мировые цены падают - компании вынуждены компенсировать убытки. Ну так что? Снижение покуп.способности населения?

Цитата: MDY от 13.11.2008 09:29:00
Ну что-ж, похоже пик предложения в конце октября на вторичке по МСК и МО пройден, на графике рилпрайса за 90 дней наметился трэнд на снижение.

Простите? где же Вы разворот тренда увидели??? небольшая коррекция засчет праздничных дней...

зы кстати, на бирже тем, кто ловят пики на бичьих рынках, второй пик идет в подарок...  :D ну, про дно на медвежьем рынке также...

и в добавок картина за год:

Цитата: Просто инвестор
А давай ты нам опять чего нибудь душераздирающе-оптимистичного про ПиК споешь ?
Ну там про немерянные залежи бабла, очереди покупателей или как их кэпко спасать будет.

А чо тут петь-то? Ну будет по 65 тыр, вместо 80 тыр сливать. Кому от этого легче-то?

Цитата: Romanchitto от 13.11.2008 09:56:01
Простите? где же Вы разворот тренда увидели??? небольшая коррекция засчет праздничных дней...

Посмотрим. У нас в ноябре - январе обычно всегда сезонный спад предложений. Потом у вас на графике - последняя точка - октябрь. Ноября там в помине нет   >:(

новосибирск.
http://news.ngs.ru/more/40956/

Спрос на жилье упал на треть
[13.11.08]
Резкое снижение платежеспособного спроса на жилье составило в октябре 30–35 %, а в ноябре может достигнуть 50–60 %, заявил председатель Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Джемиль Сальме на заседании комитета Новосибирского областного Совета депутатов по строительству и вопросам жилищно-коммунального комплекса.

Как сообщили в пресс-службе облсовета, на заседании Джемиль Сальме добавил, что в строительных компаниях и на предприятиях стройиндустрии прошла первая волна сокращений персонала — порядка 10–15 %. Затишье на стройплощадках вызвало вал взаимных неплатежей, а консервация части строящихся объектов в городе Новосибирске привела к снижению доверия граждан, вложивших деньги в строящиеся квартиры.

Для выхода из создавшегося положения, считает Джемиль Сальме, предприятиям строительного комплекса требуется налоговый кредит на 3–4 месяца с последующей реструктуризацией долга на один-два года. Кроме того, необходима отсрочка платежей за тепло и электричество и ускоренная денежная интервенция государства в строящееся жилье (для сдачи объектов в этом году). Строителям нужны кредиты на завершение уже начатых объектов.

Однако, по мнению вице-губернатора Владимира Анисимова, программа по жилищному строительству 2008 года будет выполнена в полном объеме. Он пояснил: себестоимость квадратного метра в кирпичном доме сегодня составляет 26 тысяч рублей, на первичном рынке уже готовая квартира уходит по цене 45 тысяч за квадратный метр, на вторичном рынке — за 55 тысяч. Даже если продадут всего половину квартир, считает вице-губернатор, строящийся дом будет введен в полном объеме.

-----------------------------------
ну уже ближе к правде про себестоимость-то. накинуть 10% на кино и мороженное и уже можно бы было повыбирать.8)

Мдаа... посмотрел сегодня на графики нефтецен и с коллегами по пред-предыдущему месту работы (ИТ) пообщался - увольнения, урезания запрплат, пара человек, вписавшихся прошлой зимой в ипотеку просто в шоке. Они работали в финансовом департаменте и брали с идиотскими расчетами на то, что их зарплата будет только рОсть, а бакс только падать. Один под увольнение попал, второй все бонусо-премии (до трети з/п) урезали. Как платить-отдавать непонятно, м.б. и продавать для отдачи кредита придется. Мне все больше кажется, что падение цен вдвое к лету 2009 года - это оптимистичный сценарий. Типа "авантюристовских" оптимистичных 1100-1200 по РТС. Как бы донышко втрое ниже августа-2008 не получилось.

Цитата: MDY
Да я особо и не желаю роста. Я просто в карх не верю. А так я уже писал, что я представитель частных инвесторов в бетонометры.

Очень любопытно. Представитель насколько крупных инвесторов? Интерес сугубо академический - меня, как професионального проектировщика (если хотите как (концептуального) представителя проектного мира) , всегда интересовали мотивы и логика действий обобщенного "Заказчика", в частности почему никого не интересует качество строящихся "бетонометров" - по идее, серьезные "инвесторы" под микроскопом должны рассматривать проектно-сметную документацию объекта вложения ИХ бабла - но вот не наблюдается. Почему? Как можно платить по 20-40 000 $ за м2 (для "элитки") и не смотреть "вовнутрь"?