Рынок недвижимости: состояние и перспективы

У нас в Кирове крупная компания предлагает покупать квартиры так - 30% налом, остальное в рассрочку на пять лет... без процентов ессно. Просто скидку на жилье, за реальные деньги также возможно получить. По 30000 мне предлагали ужо, жду когда за 20000)

Цитата: Maxim77 от 27.11.2008 17:07:03
А Вы думаете почему все девелоперы вдруг вспомнили про себестоимость? А с ней  у них, скорее всего, все в порядке. Тобишь деньги выводили липовыми подрядами, размазывая все в себестоимости (они может ща и рады бы их обратно завести, да вот же, наверняка сразу вложили в свой же бетон). И чуть тряхнуло - а контора-то голая. Теперь они будут пятками себя бить в грудь, что у них себестоимость 3 килобакса метр.  И доказательства у них, конечно, имеются. Главная задача государтства в такой ситуации - не дать слабину, СРАЗУ привлечь ФАС и прокуратуру. А не спокойно наблюдать за "безобидными инвестициями" -дикими пузырями в течение нескольких лет.

Кстати, да заметил - мне тоже самое втирали что 30000 - это уже себестоимость. Ну я правда сказал - дык ваша себестоимость ваши проблемы). Воровать директору меньше надо) - он у них не собственник
Ну не про Москву конечно)

Демура сказал что пузыри обычно сдуваются на 80%
итого имеем 6114-80%=1222,8 за квадрат ипотечники только не троллируйте

Цитата: Argamak
Цены на квартиры могут устанавливаться по двум методам:
- с/стоимость + % прибыли.  

Давно хочу предложить тех, кто будет втирать про себестоимость - сразу банить на неделю для ознакомления с фактами.
А факты таковы :
1. Себестоимость зависит не только от фактически потраченного, но и от метода расчета.
И этим методом можно достаточно произвольно её менять (имеется ввиду например разнесение косвенных затрат)
2. Себестоимость можно накрутить столько, сколько нужно.
Было бы желание. Дурное дело не хитрое. Это для снижения нужно башкой думать.
3. В ситуации отсутствия конкуренции и вала бабла себестоимость имеет тенденцию неконтролируемо возрастать
верно и обратное - в условиях жесткой конкуренции, отсутствии спроса по заявленному ценнику и желания выжить себестоимость вполне удается снижать

Итого : аргументировать себестоимостью цену - значит морочить людям (а часто и себе голову). Это чисто внутренний параметр для управления компанией

Цитата: GRFF
резкий приток инвестиций разгоняет . это и называется "перегрев" экономики. я не сказал что спикули в нефти и комодах не разгоняют инфляцию. я считаю что деньги спикулей замурованные в бетон самое безобидное для экономики с точки зрения перегрева. я сказал что гос-во должно сейчас вкладывать когда наоборот дефляция, а не тогда когда рынок и так перегрет.

А как это деньги в бетон замуровывают? Если буквально, то это действительно способ борьбы с инфляцией.
А если деньги отдавать девелоперам, то девелоперы за взятые нами в кредит деньги покупают "Лексусы".
Нетрудно сообразить, что при уменьшении сумм, идущих на РН, уменьшается количество покупок "Лексусов" на кредитные деньги, далее по цепочке, продавцы автомобилей и банковские клерки меньше покупают икры, продавцы в магазинах уменьшают потребление мясопродуктов и инфляция уменьшается. Экономике все равно, на что идут деньги, если полученные кредиты не приводит к увеличению производства - будет инфляция. А пузырь на РН раздувался как раз за счет ограничений застройки, картельного сговора на тему "строить мало но дорого".

Цитата: sanches от 27.11.2008 17:58:38
к вопросу о достаточности наличия жилых помещений:
"В прошлом году в армии было 122,4 тыс. военнослужащих, нуждающихся в постоянном жилье. Сейчас - 116,8 тысяч. Однако в ходе предстоящего сокращения 200 тыс. офицерских должностей в постоянном жилье будут нуждаться еще 117 тыс. человек. Одновременно будут упразднены 140 тыс. должностей прапорщиков и мичманов. Две трети из них тоже не имеют своей крыши над головой. Что еще больше обострит жилищную проблему."

Вы думаете, всем им купят квартиры в Москве, Подмосковье и Питере? Думаю, что отнюдь.
Равномерно "размажут" по регионам.
Если государство воспользовавшись моментом решит жилищную проблему военнослужащих, ему будет огромный жирный плюс.
Кстати если бы людям, находящимся на гос. службе квартиры покупали соответствующие ведомства ( МО, МВД, министерство образования (или как там оно сейчас) и т.д. и т.п.) из бюджетов этих ведомств, а не выделялись из городских фондов, то ценникам не дали бы так раздуться. (думаю я себе)

Цитата: Maxim77 от 27.11.2008 18:19:23
Видите как все просто, взять и посчитать. Один нюанс- НИКОМУ из власть имущих этого не надо было. Деньги и так вывели - Вы думаете что девелоперы свои деньги вкладывали? Ага, как же.. назанимали у США и Европы. А отдавали их опять же ипотечники, и спекулятны, с кредитами оттуда же. Где Вы видите пользу для отечества? Рабочие там в массе из молдаво-таджигских республик... тоже вопрос властям... Изначально, издеваясь над народом по недвиге мы подыгрывали США. Лишь бы не доигрались...

я и говорю когда во всем мире надут спекулятивный пузырь не важно где в недвиге акциях или комодах, любое гос-во в том числе Россия не может административными методами регулировать цены. всеравно гденить прорвёт. вот и выбрали самое безобидное место для спикулей- недвигу.  емкость рынка большая бетона много  :D. пусть продают друг другу бетон жалко читоли  :D. польза для гос-ва очевидна-это рабочие места не только в строительстве но и смежных отраслях, обеспечение граждан доступным жильём. сейчас когда везде сокращения я думаю и русские не откажутся там поработать. а негров можно департировать сейчас в них уже нет необходимости.

Цитата: GRFF от 28.11.2008 09:21:19
я и говорю когда во всем мире надут спекулятивный пузырь не важно где в недвиге акциях или комодах, любое гос-во в том числе Россия не может административными методами регулировать цены. всеравно гденить прорвёт. вот и выбрали самое безобидное место для спикулей- недвигу.  емкость рынка большая бетона много  :D. пусть продают друг другу бетон жалко читоли  :D. польза для гос-ва очевидна-это рабочие места не только в строительстве но и смежных отраслях, обеспечение граждан доступным жильём. сейчас когда везде сокращения я думаю и русские не откажутся там поработать. а негров можно департировать сейчас в них уже нет необходимости.

Да гдеж польза-то для государства? В упор не вижу. Вздули цены, гастрбайтеров наняли, гаражей не построили, пробки дикие - результат: никакого доступного жилья нет. Польза, это если бы ЦЕНЫ были вменяемые, и был бы бОльший реальный оборот по жилью, было бы развитие человеческое, рабочие места и не ВЫМИРАЮЩЕЕ население. Правда, я что-то сильно сомневаюсь что у государства нашего есть настолько четкие цели, один кепка там что-то типа молодых семей замутил, но туда попасть нада быть сыном кепки наверное  :D

Цитата: ЭРРЕКЦИОНЕР
просто у многих бетоноынвесторов от быстроты развития событий - кружиться голова ,
а ведь  весной она уже  будет болеть и раскалываться
щас уже менагеры , да и топы многие на мели - бонусы накрылись , да и уволить могут по итогам года  8)
причём все они по гланды в кредитах , некоторые и в импотеке - откудать они деньги-то возьмут на текущие платежи ?
я не говорю про покупку бетона.....

Вы меня извините, но выделенная фраза несколько диссонирует с принятым многими за истину мнением о том, что "богатым квартиры не нужны, они свои жилищные проблемы уже решили". Это во-первых. А во-вторых - лично Вы знаете хоть одного "бетоноынвестора" который инвестиции делал на кредитные деньги? Я ни одного не знаю, все как-то больше лишние деньги вкладывали кто-куда - кто в ФР, кто в стройки.

Цитата: jeka от 27.11.2008 23:13:05
Демура сказал что пузыри обычно сдуваются на 80%
итого имеем 6114-80%=1222,8 за квадрат

Не сотвори себе кумира. Очередного, причем

Пузырь на недвиге - он двойной получился:
1. Часть надулась в последние годы из-за ипотечной накачки. Люди влегкую тратили на в общем-то убогое жилье свои будущие заработки за 10-20-30 лет. Человек просто психологически не может осознать длительности такого срока, несмотря на то, что это бОльшая доля сознательной и экономически активной жизни. Сейчас доступность ипотеки уменьшается, НО она не исчезает совсем.

2. Часть надулась до этого из-за меновой природы РН в России ("проклятье приватизации" по arior-у). Людям на голову свалилось богатство в виде квартиры и они легко оперировали цифрами в сотни тысяч долларов, не заработав в жизни и десятой доли этих сумм. Опять же - психология...
Квартиры из собственности никуда не денутся

Сейчас уровень доходов упадет, НО, скорее всего, он не упадет до уровня начала 2000-х годов, по крайней мере в рублях.

Еще один момент - сейчас стоимость владения недвижимостью ничтожна. Сдача ее в аренду покрывает эту стоимость многократно (по крайней мере в Москве). Т.е. "пересидеть" можно без вопросов (за исключением экстремальных случаев, типа необходимости пересадки костного мозга - ТТТ).

Поэтому 80% ИМХО чепуха. Падение на 30-35% в рублях это лучшее, чего стоит ожидать, по моему.

Цитата: Посетитель2
хороший знак . форум КДО ГРОХНУЛИ , ну то есть теперь его просто нет ..... это значит что на РН полный тухляк , начнаецо хватание руками за воздух , то есть что какие то буратино начитались неправильных мыслей на форумах и поэтому все стоит КОЛОМ ....

Да жив он, форум КДО

Цитата: 1foot
А почем было в мае-июне-сентябре?

Даж не следил, но в целом по городу - 40000, в этой контре наверное 38000-39000...
До 30000 скинули при условии покупки сразу....

Цитата: Maxim77 от 28.11.2008 09:30:11
Да гдеж польза-то для государства? В упор не вижу. Вздули цены, гастрбайтеров наняли, гаражей не построили, пробки дикие - результат: никакого доступного жилья нет. Польза, это если бы ЦЕНЫ были вменяемые, и был бы бОльший реальный оборот по жилью, было бы развитие человеческое, рабочие места и не ВЫМИРАЮЩЕЕ население. Правда, я что-то сильно сомневаюсь что у государства нашего есть настолько четкие цели, один кепка там что-то типа молодых семей замутил, но туда попасть нада быть сыном кепки наверное  :D

дык и я про то говорю!!! когда спикули ломили цены на недвижку гос-ву туда лезть не было смысла. росло то везде не только в России. было не реально остановить рост цен на жилье внутри России у нас же нет железного занавеса как раньше. а сейчас рынок развернулся, цены начали падать, спикули будут выходить, а гос-ву самое время туда войти, чтобы не допустить снижения объемов строительства.

Цитата: GRFF от 28.11.2008 11:12:33
дык и я про то говорю!!! когда спикули ломили цены на недвижку гос-ву туда лесть небыло смысла. росло то везде не только в России. было не реально остановить рост цен на жилье внутри России у нас же нет железного занавеса как раньше. а сейчас рынок развернулся, цены начали падать, спикули будут выходить, а гос-ву самое время туда войти, чтобы не допустить снижения объемов строительства.

Ваша вера в доброго царя-батюшку банальна. Отдать спикулям государственное бабло значит предлагаете? Ибо они УЖЕ там, а государства там вроде как нет... на мой взгляд, государство должно проводить конкурсы на право использования какого-либо участка, с установлением максимального и фиксированного потолка цен за метр. Например, есть участок в подмосковье, ставится потолок в 40 000руб./м2 и объявляется конкурс, кто меньшую цену метра предложит, тот и строит. Гарантия выкупа в срок - от государства. Далее государство перепродает уже простым людям без навара. Все! Простая сделка- Государство заказчик - Инвестор- Застройщик-девелопер или как там их. В этой моей схеме нету места спикулям.... А создание какой-то там госкорпорации - ложный путь на мой взгляд.

На тему метаний инвесторов - сейчас в одном доме в соседних подъездах цены в объявлениях о продаже отличаются почти в 2 раза  - например в БД Миана 2-ка 88 кв в кростовском доме на Жукова стоит 12 млн, а 3-ка 112 кв стоит 28 млн... дом заселен пару лет назад...

не понимаю кто будет покупать в таких условиях...

мне кажется что общий уровень цен в объявах еще поддерживают безнадежные альтернативные объявы - типа продажи 3-ки на первом этаже по цене выше средней по району за нормальные квартиры.... они висят годами - типа может какой лох найдется и позволит им разъехаться..

Цитата: Maxim77 от 28.11.2008 11:31:49
Ваша вера в доброго царя-батюшку банальна. Отдать спикулям государственное бабло значит предлагаете? Ибо они УЖЕ там, а государства там вроде как нет... на мой взгляд, государство должно проводить конкурсы на право использования какого-либо участка, с установлением максимального и фиксированного потолка цен за метр. Например, есть участок в подмосковье, ставится потолок в 40 000руб./м2 и объявляется конкурс, кто меньшую цену метра предложит, тот и строит. Гарантия выкупа в срок - от государства. Далее государство перепродает уже простым людям без навара. Все! Простая сделка- Государство заказчик - Инвестор- Застройщик-девелопер или как там их. В этой моей схеме нету места спикулям.... А создание какой-то там госкорпорации - ложный путь на мой взгляд.

я же не сказал что нужно щас выкупать и спикулей спасать. нужно входить когда рынок достигнет дна т.е. когда все спикули выйдут или обанкротятся,а строители созреют для серьезного разговора. гос-во должно предложить им новые правила игры. возможно будет так как вы сказали. возможны разные схемы. цель одна-снизить стоимость и увеличить обемы.

есть проекты которые не совсем выгодны с экономической точки зрения. гос. корпорация могла бы заниматься ими, плюс к этому строить жильё.
кроме того строители могут не созреть для серьезного разговора, тогда их пошлют на х... и отдадут заказы гос. корпорации. а если они будут знать, что заказ может уйти не им, то будут более сговорчивы. я же говорю рынок развернулся в нужную сторону, теперь нужно подталкивать его куда нужно гос-ву и всё.

Цитата: jeka от 27.11.2008 23:13:05
Демура сказал что пузыри обычно сдуваются на 80%
итого имеем 6114-80%=1222,8 за квадрат ипотечники только не троллируйте

не ипотечник но готов забится что на 80% не опустится, Демура готов за базар ответить ?  8)
вот вам мой краткосрочный прогноз МРН (по другим просто не в курсе, извините)
упадет  к весне не более чем на 30% (20% то что на диноминации в феврале взгрели, ну и 10% скинут)
дальше могут встать до осени либо сползать потехонечку. если ситуация в мире будет ухудшаться то пойдут ниже до 50% осенью. если же будет "улучшение в экономике США" то краткосрочное перед главным падением, которое авантюрист обещает то могут и вверх двинутся не намного и тоже потихонечку.

скидки в 50-60% тоже будут, но на то что покупать нельзя, либо проблемное жилье либо замороженный недострой либо долгострой.

спорить не нужно, я на истину не претендую.

Цитата: dweeb
ну так и что кардинально поменяется-то?
ну то есть приходит срок.
МО начинает метаться по Москве где б взять хаты.
1) изыскиваются необходимые средства и скупается на корню все что подвернется, задирая цены выше прежнего,  все ещё незаселенные хаты выкупают и вручают ключи офицерам. а как же, обещано ж.
2) свободных хат в центре москвы всем офицерам немного не хватает, и тогда вводят войска и под угрозой расстрела выселяют
"лишних" гражданских из квартир, "выселенцев" заселяют на место выбывших офицеров в общаги.
главно чтоб не пострелять сгоряча истерящих невоенных.

прям мечта девелопера нарисовывается.

К чему вы всю эту чушь понаписали? Если не в состоянии понять, что я сказал, пробую еще объяснить:
- среди военных есть неудовлетворенный спрос на жилье.
Где там про Москву и МО?

Добавлю:
- спрос на жилье удовлетворить нельзя из-за превышения стоимости жилья над сертификатом.
- не все готовы работать с сертификатом, так как долго потом из МО выбивать деньги

Цитата: dweeb
я предполагаю что ничего принципиально не изменится от их увольнения.
пытаюсь привести доказательство от противного. reductio ad absurdum

вы скорее всего не застали начала разговора, отсюда недопонимание.

Повысится неплатежеспособный спрос. На цены влиять не будет, если только не поднимут стоимость сертификата.

Цитата: Serg_Piter от 28.11.2008 00:19:55
А как это деньги в бетон замуровывают? Если буквально, то это действительно способ борьбы с инфляцией.
А если деньги отдавать девелоперам, то девелоперы за взятые нами в кредит деньги покупают "Лексусы".
Нетрудно сообразить, что при уменьшении сумм, идущих на РН, уменьшается количество покупок "Лексусов" на кредитные деньги, далее по цепочке, продавцы автомобилей и банковские клерки меньше покупают икры, продавцы в магазинах уменьшают потребление мясопродуктов и инфляция уменьшается. Экономике все равно, на что идут деньги, если полученные кредиты не приводит к увеличению производства - будет инфляция. А пузырь на РН раздувался как раз за счет ограничений застройки, картельного сговора на тему "строить мало но дорого".

очень просто замуровывают   . берут деньги строят недвигу. недвига растёт в цене. они её продают и снова в бетон. продают другим спикулям которые в свою очередь перепродают и снова в бетон и т.д. до лета 2008 года   . короче деньги в бетоне. если выходит из бетона часть и покупает лексусы дык это мелочи. а рост цен на недвижку высасывает лишние деньги из карманов простых граждан, заставляя их экономить и реже ходить по магазинам