Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Сравнивая и анализируя информацию по РН не только по МСК, но и в столицах нескольких стран СНГ, я давно стал замечать очень похожую тенденцию, которая присутствует на РН этих стран.  Схема одна и та же. Цена предложения контролируется.  В качестве примера возьму Бишкек, как наиболее изученый в силу моего проживания в этом городишке  :P  До 90% объявлений в периодике - оплачены АН.  Большая часть из них - фиктивные, при отзвоне обязательно окажется, что квартира "уже не продается", но предложат другие "варианты".  Однако в следующих номерах продолжают выходить те же самые объявления  ;) Другой прием "куплю кв" и цена местами даже выше, чем уровень хотелок! Не может найти и купить, бедняжка  ::) Звонишь - естественно "уже не надо". А в следующей газете - снова покупает  :P Прием дешевый но действенный, к тому же создает иллюзию спроса, помогая продаванам верить в то, во что хочется верить. Вот пример http://diesel.elcat.…ic=1850034 - куплю до $65000, хотя на рынке полно предложений до $40000, с марта месяца бедняжка мается не может себе ничего купить  ;D. На рынке аренды - сговор.  Характерный пример - в свежем номере газеты 80% объявлений о сдаче в наем вышли с ростом 20%,  вот как сговорились  :-[ И таких примеров масса.

Какую модель вы собираетесь построить, когда цена предложения регулируется не законом рынка, а небольшой группой людей, по собственному желанию?
Я могу предположить как _у них_ формируется цена.  Прикидываются расходы на рекламу в сми по удержанию цены предложения на разных уровнях, все таки разная интенсивность промывки мозгов стоит по разному. Одно дело газету объявами забить, другое - говорящую про рост кепку по ящику показывать.  Затем прикидываются доходы от продажи жилья по системе скрытых скидок, в то время пока основная масса сидит кукует со своим бетоном, держа навязаные цены. (Отличный способ выпнуть с рынка конкурентов, между прочим.) Выбирается оптимальный уровень цены массового предложения, когда разница между доходом от продаж и расходами на промывку мозгов будет максимальна.  Дальше дело техники, запускаются заказные статьи и передачи (у нас такие делает агенство ГлобалИнвест), и продаваны строятся как на плацу, берут под козырек и держат "нужные" цены  ;D Сильно экономит рекламный бюджет природная жадность и глупость продаванов  ::)  Все это реально происходит, и уже не первый год.  Даже на форумах в "куплю\продам недвижимость" дежурит бригада из разных АН, периодически публикуя фиктивные объявы, а проплаченый модератор трет темы про падение РН.

Причем система работает настолько эффективно, что диву даешься. Я лично знаю человека, который приобрел жилье через АН в начале года, именно по цене хотелок и еще добровольно премировал рылтора суммой в 1% от сделки за хорошую работу  :-X  

P.S.
Есть отличный индикатор реальной стоимости жилья, который хорошо коррелирует с ценами реальных сделок.  Сходите в банк, поинтересуйтесь, в какую сумму они оценят вашу квартиру в качестве залога

Цитата: Alias от 01.05.2009 03:02:08
Вывод один: базы хотелок уже ничего не отображают. И строить на их основании разные теории - бессмысленно.

Причем давно  :-*

Цена предложения контролируется.


Ладно, рассказываю с поля боя. Март. Питер. Все "вкусные" предложения при прозвоне уже проданы, потом шквал звонков с предложением купить супе-пупер, но процентов на 30-50 дороже."Вкусные" продолжают рекламироваться до сих пор. Пришлось при прозвонах закрывать номер.Наконец, нашел однушку 45 кв.м. у метро,в хорошем районе, дому 8 лет, выставлена за 4 млн. Посмотрел, понравилась, риелторше говорю, что куплю за 3,5. Через 3 дня звонит и говорит, что уломала хозяев только на скидку в 100 тыс. и готова из комиссионных скинуть 30. Беру время подумать, продолжаю искать, нахожу такую же, но в доме рядом и от другого агентства. Обращаю внимание, все площади как под копирку, но дом рядом и этаж другой. Знаю, что в этом доме таких квартир нет, т.к. он советской постройки. Звоню, договариваюсь о просмотре, предчувствуя, что это таже квартира, а дом и этаж "случайно" перепутали секретари. Так и оказалось. Тем временем первая риелторша в объяве повышает цену до 4,1 млн. Второй риелторше, из другого агенства говорю, что уже смотрел и готов взять за 3.5. Позвонила через 3 часа и сказала, что хозяева согласны. В процессе сделки выяснилось, что первая риелторша хозяевам даже не озвучивала мое предложение и выходит, что скидку 130 т.р. она делала полностью из своих комиссионных. Хозяева, сочтя, что первое агентство работает долго, обратились во второе, не расторгая договора с первым. Второе, зная это, тоже взялось за продажу, правда рекламировало "кривые" данные. Вот так риелторы рвут сейчас кусок друг у друга изо рта. Кушает менее жадный.

Цитата: hunter
Но я и эту проблему обошел с помощью определения координат домов и их растояний до метро на сайте maps.yandex.ru.

Яндекс сервис, конечно, удобный, но он может не показывать огромное количество домов (особенно это касается новых) которые РЕАЛЬНО существуют и в них продаются неплохие квартиры, но из-за ваших фильтров вы их пропускаете.
Это нормально - любой инструмент имеет предел точности.

Цитата: Jedgar от 01.05.2009 00:02:10

Даю критерии. Жадность, алчность, глупость. Сможете формализовать?

Зря Вы так. Нормальное поведение продаванов на фоне сдувающегося пузыря. Именно так оно в книжках и описано.

Пытаюсь их вразумить, но бестолку. Природу не обманешь.

Вот мой пост с форума одного крупного риэлторского агенства:

Спекулянты делятся на два типа. Те, что поумнее давно уже продали свои квартиры со страшно большой скидкой аж 20-30% еще весной-начало осени и теперь сидят и радуются. А есть второй тип, на котором собсвенно и стригут деньги, они и есть те лохи, которых кинули на лохотроне "будиттолькодаражать!". Что они делают? Они ждут! Когда цена вновь пойдет вверх. Хотя нет предпосылок для стратегического разворота тренда, есть только намеги хомяков, у которых сдают нервы. Они рынок никогда развернуть не смогут.

Что будет дальше? А во что:  до продаванов в конце концов дойдет, что "будит даражать!" году этак в 2012, а может и позже. А сидеть и тупо смотреть как уплывает "все, что заработано непосильным трудом" становится невыносимо, ибо вместо разворота они увидят периоды стагнаций и падений, разбавленными некоторыми коррекциями вверх, вызываемые набегами хомяков. Причем кореекцими не сильными.

Закончится это все так, как пишут в книжках: массовой фиксацией убытков с продажей по цене "сколько дали, и на том спасибо" (с некоторыми оговорками конечно, но это будет более-менее реальная цена). Это и будет дно.

А сидящие жадные, алчные люди обязательные участники такого сценария.

Цитата: _YUKLA_
Еще раз. Для того, чтобы описывать или прогнозировать рынок недвижимости даже в краткосрочной перспективе - нужно иметь модели развития СПРОСА на жилье и ПРЕДЛОЖЕНИЯ жилья. ОБЕ модели. Понимаете? Причем, речь идет об обеспеченном деньгами спросе.

С уважением.

Я отвечу.

Реальный спрос на жилье в 95% случаев обеспечивают так называемые хомяки. Т.е. люди, у которых есть достаточные сбережения либо на покупку квартиры, либо на альтернативные сделки.

Проблема в том, что число хомяков очень сильно ограничено. А их набег в апреле дал риэлторам повод кричать про "дно достигнуто" и прочее.

Хомяки уже заканчиваются. Через месяц это будет очевидно всем. И поведение рынка будет соответствующее - либо дальнейшее неторопливое падение (на забываем, что продаваны это люди, которые в своем большинстве не осознают текущей ситуации, или не хотят осознавать), либо стагнация, а скорее всего сначала стагнация, а потом неторопливое падение, которое будет ускоряться по мере прозревания продаванов. Ну и не стоит забывать про то, что кризис мировой и негативное влияние из вне тоже обязательно будет сказываться, как и позитивное.

для персонажей , которые требують источников о скидках в 50 % -

Ипотечные квартиры продаются за полцены  :D

Продажа заложенной по ипотеке квартиры не покрывает долгов заемщика перед банком. Выселенные владельцы ипотечного жилья остаются должны банкам больше половины от общей суммы кредита. Квартиры с обременением, выставленные на продажу по решению суда, продаются с дисконтом до 60%.
Скидка на ипотечную квартиру получается за счет необходимости вывода ее из-под обременения. Заемщика, купившего квартиру в кредит и оформившего ее в собственность, сразу в нее прописывают. «Банк не может выселить людей из квартиры, не предоставив другого жилья. Поэтому квартира продается с обременением — с прописанными жильцами. Такое жилье стоит дешевле. И проблемы по выселению переходят к новому собственнику», — рассказал Infox.ru руководитель кредитно-инвестиционного направления одного из российских банков.

Банкиры неохотно признаются, что рассматривают такой вариант работы с должниками. «С продажей заложенного жилья есть трудности. В частности, некуда выселять заемщика, если квартира выставляется на торги», — уточнил представитель одного из российских банков, который собирается продавать заложенные квартиры.

Участники рынка рассчитывали, что с выплатой ипотечных кредитов проблемы возникнут в последнюю очередь. «Жилье — это последнее, с чем готов расстаться заемщик», — говорил один из участников рынка. Из-за кризиса ситуация изменилась.

Сумма просроченной задолженности по ипотеке за январь-февраль выросла на 20%. По данным на 1 марта 2009 года, общая задолженность по предоставленным кредитам в январе-феврале выросла с 960,6 млрд до 994,13 млрд руб. Просроченная — с 6,73 млрд до 8,16 млрд руб.

Сумма ипотечных кредитов, выданных за этот же период, выросла всего на 2,6%. За первые два месяца текущего года банки выдали 14 307 кредитов на покупку жилья на сумму 16,6 млрд руб. Общее число ипотечных кредитов достигло 493 720, их объем составляет 651 202 млрд руб.

Заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Сергей Постнов помнит случаи продажи заложенных квартир с прописанными в них заемщиками. «Это зависит от договоренностей. Иногда покупателю нужна квартира, и он берет вопросы выписки на себя», — отметил банкир.

По его словам, на цену это не влияет. «Цена, по которой квартира выставляется на продажу, фактически определяется судом. Суд выносит решение о том, какую сумму взыскать с заемщика, квартира выставляется на торги. Если спроса нет, назначаются другая дата и цена со скидкой относительно предыдущей», — рассказал Сергей Постнов.
Если квартиру не покупают по итогам третьего аукциона, банк берет ее на баланс по последней цене. «А потом может сам продавать, по своей цене», — уточнил банкир.
В случае если сделка проходит и жилье продается, но с дисконтом, у заемщика остается долг банку. «На 70% эти деньги банку не вернутся. Продажа жилья по решению суда — это крайняя мера, на которую идут те, у кого больше уже ничего нет», — говорит Сергей Постнов.
«Чаще всего квартиры продаются по ликвидационной стоимости, которая обычно составляет 50−60% от размера кредита, выданного под залог жилья. Если же квартира в собственности банка, он может самостоятельно определить дисконт и продавать исходя из конкретных рыночных условий», — говорит председатель генерального совета общественной организации «Союз заемщиков и вкладчиков России» Владислав Кудинов.

семью с дятями , конечно  сразу из импотечной квартиры не выкинут !
а вот спекуля , который влез в импотеку , чтобы взять себе вторую хату с целью перепродажи - натянут и выкунут быстро  8)
а тиких импотечно-спекулянтских квартир много тысяч - их продажа и проломит все уровни вниз  8)
неважно , что 1 000 000 баранов выставляет по 4000 и выше - важно , что реальные сделки проходят со скидкой в 50% и выше  ;)

http://www.infox.ru/…taye.phtml

Цитата: BBS
Мне нужно купить квартиру ещё в этом году(по семейным обстоятельствам), но до осени я ждать не захотел. Лучше переплатить сегодня 500.000 рублей( а мой прогноз был что к осени квартиры на эту сумму подешевеют), чем потерять много из-за возможных факторов.

Ув BBS, поздравляю!

Живете в своей квартире, не ипотечник, и что Вам чье-то мнение о том, когда покупать?

Цитата: BBS
Итог:
Да, цены в Обнинске упали на 20-25% от пика. Но дальше не хотят падать(быстро).
Покупателей особо нет.
Что будет с рублём не понятно: то ли банковский кризис, то ли нефть по 35 баксов, после отскока под 70, а в связи с этим очередная девальвация.( Мне не нравится что в Москве пенсию до 10 тыщ рублей сделать хотят, на какие деньги Зин?)
Продавцы не готовы снижать сильно цены, при этом большой выбор квартир чем обычно.
Мне нужно купить квартиру ещё в этом году(по семейным обстоятельствам), но до осени я ждать не захотел. Лучше переплатить сегодня 500.000 рублей( а мой прогноз был что к осени квартиры на эту сумму подешевеют), чем потерять много из-за возможных факторов.

Так по какой цене в итоге купили в абсолютном так сказать исчислении (можно за метр)?

Вообще, вы очень похожи на того реального покупателя портрет которого я обрисовывал в феврале и который должен был совершить покупки в апреле-мае. Я правильно понимаю, что Вы купили примерно то, что хотели, купили на сбережения, без кредитов и что у Вас было желание и деньги на покупку еще в 2007м, но тогда Вы не успели или Вам немного не хватило?

Еще подумалось. Вот мы ждем что будет банкротство застройщиков и массовый выброс первички на рынки банками. Но возможен ведь и чуть другой сценарий. Банки (а это будут в основном крупные банки) получив недвижимость от обанкротившихся застройщиков просто идут в правительство со словами типа: "Ну мы можем конечно сейчас выставить все это по ликвидационной стоимости, но ведь не факт что купят, придется продавать совсем дешево, а это не спасет наши балансы и мы тоже навернемся. Дайте нам просто каких нибудь специальных кредитов под эту недвижимость с отсрочкой платежей, а мы ее после кризиса уже по нормальной цене продадим и все вернем". Банки не застройщики, их банкротство допустить правительство не может и соглашается. В результате квартиры остаются захомяченными, но уже у банков, которых уже будут тянуть и спасать полюбому. Часть денег правительство пускает на выкуп части жилья что похуже и его раздачу обманутым дольщикам недостроя, которые будут рады хоть что то получить.

Цитата: _YUKLA_
Так что сейчас нет смысла покупать квартиру для жилья. Не настал подходящий момент. Сегодня квартиру покупают те, кто стоит перед необходимостью ее приобрести по причинам естественного характера - рождение/смерть/браки/разводы/съезды и разъезды.

Так вышеозначенные случаи и называются "квартира для жилья". Т.е. приобретение квартиры с целью въехать туда и жить там.

Цитата: _YUKLA_Т.е. нет никакого "роста спроса" якобы за счет рублевых хомяков, дождавшихся момента.

Я вот такой хомяк. Доходы упали процентов на 30. Но есть сбережения, достаточные для покупки квартиры и будут достаточными даже если меня уволят и я полгода без работы сидеть буду.

Наверное меня не существует.

Цитата: 1foot
0. Вариантов вагон
1. Что такое эта стоимость? Это сколько, 1 средня з/п за метр или 0,5 средней з/п за метр?
2. А как насчет вместо кредитов продать государству по этой самой стоимости? Для военных/врачей/учителей и т.д.
3. Т.е. тупо будут стоять 10 лет? Без отопления?

1. Ну тут вопрос не в терминологии. Думаю массовый спрос будет при ценах в 2-3 раза меньше нынешних. При этом уже никто не будет смотреть на себестоимость и прочее, поскольку продают банки.

2. Если продавать дешева получается тот же эффект что и при выбрасывании на рынок - денег будет мало. А попытка выкупать дорого вызовет бурю негодования, поскольку будет жуткий дефицит бюджета. "в стране нет денег на лекарства и пенсии, а у банков втридорога квартиры выкупают...." Совсем другое дело экстренный кредит на спасение банковской системы, сначала на полгода, потом еще на полгода потом на год и т.д

3. Это аргумент, но не 10 же лет им стоят, года 2-3, можно и потопить по минимуму.

Цитата: sir66 от 02.05.2009 18:46:55
1. Ну тут вопрос не в терминологии. Думаю массовый спрос будет при ценах в 2-3 раза меньше нынешних. При этом уже никто не будет смотреть на себестоимость и прочее, поскольку продают банки.

2. Если продавать дешева получается тот же эффект что и при выбрасывании на рынок - денег будет мало. А попытка выкупать дорого вызовет бурю негодования, поскольку будет жуткий дефицит бюджета. "в стране нет денег на лекарства и пенсии, а у банков втридорога квартиры выкупают...." Совсем другое дело экстренный кредит на спасение банковской системы, сначала на полгода, потом еще на полгода потом на год и т.д

3. Это аргумент, но не 10 же лет им стоят, года 2-3, можно и потопить по минимуму.

1. Нет, вопрос именно терминологии - по ликвидационной стоимости, это по какой стоимости?
2. Вообще не понял о чем Вы. Государство выкупает жилье для жизни бюджетников - военных/врачей/учителей и т.д. Какое тут негодование? Если по текущим ценам то возможно, а если по ликвидационной стоимости?
3. А вот как раз кредит банкам, когда нет денег на пенсии и лекарства - это буря негодования.

PS. А сколько в России очередников, вообще?

Цитата: gruffff
на волне гипера не плохо отрастут акции я думаю минимум раза в два три.

Ну а хаты, хаты то ведь сто крат лучше акций!    В три раза?  
Кто знает, где ещё можно купить за резаную зелень бетона?  Говорят, что люди начали хомячить бетон!

Простите, но я от прочтения материалов по недвижке тихонько дурею.

На начало 2008 года в России 2,9 млн семей состояло на учете на получение жилья. Это 5,6% от числа всех семей, против 6% в 2006 году. В 2007г. жилье получили 140 тыс.семей (4,5% от числа очередников) против 139 тыс.семей (4,1%) в 2006 году.

http://repair-advices.ru/482/

В результате инвентаризации очередников их число в России сократится на 25-30 процентов. Об этом заявил начальник ФГУ "Единая дирекция" Анатолий Мишанов.

По его словам, все жители России, стоящие в очереди на получение жилья, войдут в единую автоматизированную систему учета данных, так как результаты предварительного анализа продемонстрировали, что задекларированное число очередников существенно завышено. В результате инвентаризации количество очередников может уменьшиться примерно на 25-30 процентов, рассказал Анатолий Мишанов.

Как в свою очередь уточнил глава Росстроя Сергей Круглик, инвентаризацию планируется закончить в конце 2006 - начале 2007 года. По его словам, в ходе такого пересчета в Ростовской области очередь уже удалось сократить практически на 30 процентов. "После проведения инвентаризации оказалось, что 30 процентов очередников - "мертвые души", таким образом очередь сократилась на эти 30 процентов", - пояснил чиновник.

Ранее, 19 мая 2006 года, Сергей Круглик заявил, что время ожидания в квартирной очереди должно быть снижено в течение 8 лет с 20 до 5 лет. По данным чиновника, в настоящий момент в России насчитывается 4,5 миллиона очередников, при этом многие из них ожидают своих квартир около 20 лет.

http://www.bpn.ru/publications/17795/

Помогите найти данные по очередникам.

Гипера народ и не заметил.

Цитатаа вы думаете свеженапечатанная резанная зелень останется внутри штатов?кому она там нужна? им нужны реальные активы по всему миру которые за эту резанную зелень они обязательно прикупят.

Во-первых напечатанная зелень не достигает потребителей. Она пока вся по банкам и финансовым структурам расходится. Во-вторых какой смысл печатать зелень, вызывая гипер, ради того чтобы купить подорожавшие активы? Так что либо гипер, либо скупка активов.

Цитата: Jedgar от 03.05.2009 13:47:48
Гипера народ и не заметил.

Гипера народ не заметил, от того, что у народа не оказалось этой налички. А то, как все знают с 90-х. годов, при гипере в магазинах только спички и соль, а еда по талонам бывают. Думаю, что народ гипер всё равно бы заметил по животам приросшим к позвоночникам, а так же по сметаемым хатам. Реально сейчас народ  замечает дефляцию. Денег ёк, а квартир далеко не ёк.

Цитата: gruffff
Временный рост фондовых и товарных рынков, рынка недвижимости.[/u] Гиперинфляция, многократная девальвация бакса.

Радует, что наше правительство загодя почуяло многократную девальвацию бакса и наконец начало от него избавляться.
Временный рост рынков недвижимости конечно все ждут, а что будет потом? Видимо наступит длительный рост рынков недвижимости, но уже в деревянных...

Однако:

irn.ru

Неделя от 04.05.09 4206$ (-0.6%)

realprice.ru

Неделя от 04.05.09 140 018 руб (-2.1%)

При этом как я уже замечал, realprice.ru последние 2 недели тоже явно помаленьку снижается. Есть ощущение, что вместо стагнации мимеем все таки медленное сползание вниз. То есть если предположить, что были потуги нарисовать повышение пороху похоже, что не хватило.

Цитата: Борис Павлович от 02.05.2009 22:35:48
Ну а хаты, хаты то ведь сто крат лучше акций!    В три раза?  
Кто знает, где ещё можно купить за резаную зелень бетона?  Говорят, что люди начали хомячить бетон!

Простите, но я от прочтения материалов по недвижке тихонько дурею.

БП,

А как вы решаете проблему сохранения сбережений? Уж очень интересно Может купить квартирку и заполнить ее ящиками с водочкой? Говорят, годами стоять может.

Цитата: Белый Бобик от 04.05.2009 01:03:29
БП,

А как вы решаете проблему сохранения сбережений? Уж очень интересно Может купить квартирку и заполнить ее ящиками с водочкой? Говорят, годами стоять может.

Неправда. У меня знакомый на работе в годы всеобщего дефицита и талонов, затаривался водкой по талонам. Но поскольку был практически непьющим, хранил все это дома под кроватью. Лет через 10 вспомнил, и притащил на корпоративную пьянку, никто пить не смог, водка превратилась в редкостную гадость, да и содержание спирта в ней здорово уменьшилось. Хотя, возможно, в те годы просто такую водку выпускали, а сейчас, сравнивая с нормальной, она нам гадостью кажется.

Прошу прощения, если новость уже была. Понравилась конкретика в заявлении Басаргина

24.04.09 : Виктор Басаргин предлагает снизить стоимость жилья на 30-40%

Необходимо принять серьезные меры для поддержки строительной отрасли, считает вице-премьер России Дмитрий Козак и министр регионального развития Виктор Басаргин. «Это же бывают примеры, когда 600 подписей в течение 6 лет на строительный объект» - сказал Дмитрий Козак, выступая  на расширенном заседании коллегии Минрегионразвития 24 апреля 2009 года.

В свою очередь Виктор Басаргин, характеризуя состояние строительной отрасли, сообщил, что сегодня «до 70% строительных компаний находится в предбанкротном состоянии, являясь, по существу, главными должниками банков». «Необходимо восстановить в кратчайшие сроки механизм кредитования отрасли банками, которые получили государственную поддержку своей ликвидности», - заявил в своем выступлении Виктор Басаргин.  Минрегионом разработаны предложения по преодолению кризисных явлений в сфере производства строительных материалов, позволяющие снизить стоимость жилья за счет использования высокоэффективных стройматериалов на 30-40%, приводит слова Виктора Басаргина ИА «Интерфакс».