Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Steppen Wolf
Сейчас вроде бы можно изменить, но если подойти подойти с правильной точки зрения и платить, как везде, за аренду земли, зданий федеральных ведомств и т.д., то суммы и поболе чем сейчас от НП получаются.

Земля и федеральные здания уже в муниципальной собственности? Просто интересно.

Цитата
1. Бюджет Москвы и стройкомплекс понятия малопересекающиеся, поэтому нельзя говорить,что в Москве строят за счет регионов.

Это в идеале они малопересекающиеся, а на практике все эти заявления о выкупе сотен тысяч и миллионов метров, расширения социалки до сумасшедших 50 и более процентов, были бы не возможны без наличия запаса по бюджетным средствам.
И еще бы я добавил 40+% - ное компенсирование коммунальных расходов. Когда федералы предложили ЮМЛ 2 млрд. р. на капремонты взамен на отмену субсидирования ЖКХ - ЮМЛ был в гневе и все отверг. Совершенно понятно почему это сделал ЮМ в разрезе интересов стройкомплекса, но не понятно с точки зрения мэра, озабоченного наполнением бюджета.

Цитата
2. Иллюзии относительно того, что регионы 100% содержат Москву сильно преувеличины. Проблема есть, но не того масштаба, который рисуется массовым сознанием.

Проблемы носят системный характер и приводят к де-факто феодальным принципам построения государства.
1. Регион (кроме московского) не будет вкладываться в развитие инфраструктуры, т.к. увеличение НП он получит с этого лишь малую часть. Будет делать лишь улучшения для юрлиц, зарегистрированных именно в этом регионе, и вполне очевидно, заниматься локальным протекционизмом (это и в Москве).
2. Движение финансовых потоков тоже носит очень интересный характер. Надо все внимательно считать, но есть подозрение, что при существующей системе налогового администрирования центр будет только богатеть, а регионы - беднеть, в относительных показателях.

Цитата: Steppen Wolf
Я не спец по налогам, поправьте, если ошибаюсь, но как тогда понимать это?
Опять же, разве ЕСН уплачивается по месту регистрации головной конторы?

ЕСН платиться от ФОТ (фонд оплаты труда) тех, кто работает в Москве. А в Москве работает много народа из регионов и МО ).  
Соответственно и НДФЛ. Все предельно ясно НП отдельно, НДФЛ и ЕСН отдельно. Если большую часть НП палят все регионы в Москве, то НДФЛ + косвенно ЕСН на 70% платят работники из МО и регионов работающие на благо страны в столице Москва. Только вот их не спрашивают куда их налоги пойдут.
Москва пока кидает их кровные на прокорм Москвичам. А тех кто работает в управляющем центре страны (т.к. данный центр таким и создан)  но не имеет прописки  - не воспринимаются Московским законодательном как объект  социальной политики (и расходов бюджета), зато как налогоплательщик воспринимаются.

Московские власти увеличат долю муниципального жилья, предназначенного для очередников, что может привести к более быстрому росту цен на жилье

Московские власти намерены увеличивать долю муниципального жилья, предназначенного для очередников, в общем объеме новой жилой застройки - к 2009 году она может превысить 50 проц. Об этом "Коммерсанту" рассказали начальник управления градостроительных программ департамента градостроительной политики и развития города Москвы Алексей Шепель и пресс-секретарь Комплекса экономической политики и развития города Москвы Леонид Браткин.

В 2005 году из 4,6 млн кв. м построенных жилых площадей 1,6 млн кв. м, или 34 проц., были муниципальными, а в 2006 году объемы "социалки" выросли до 1,8 млн кв. м, что по-прежнему составляло 34 проц. от общего объема застройки. В 2007 году планируется построить 2,23 млн кв. м муниципального жилья (46,5 проц. от общего объема сданных площадей). В 2008 году, по словам Алексея Шепеля, около 1,5 млн кв. м будет построено только за счет средств городского бюджета. Еще около 1 млн кв. м, по данным Леонида Браткина, столичные власти получат от девелоперов в качестве доли города. Таким образом, город постепенно наращивает долю строительства муниципального жилья: в 2008 году она приблизится к 50 проц., а в 2009 году превысит этот порог. Только за счет средств городского бюджета, отметил А.Шепель, в 2009 году может быть построено 2,5 млн кв. м жилья.

Резервирование квадратных метров для очередников может уменьшить предложение на открытом рынке, что подогреет спрос и, соответственно, цены, констатирует руководитель отдела новостроек бюро "Агент 002" Дмитрий Иванов. По оценке руководителя аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислава Луцкова, цены на жилье в строящихся домах в ближайшие годы будут расти в среднем на 12-15 проц. в год.

http://www.finmarket…&rid=1

Скандальный анти-ипотечный ролик теперь на русском
http://superinvestor…chives/617

Цитата: Steppen Wolf
Я говорил о стоимости за метр в новостройках с тем же уровнем готовности. Вопрос исследовал вполне предметно, поскольку летом инвестировался в несколько квартир в районе Куркино-Планерная-Сходненская. В январе вышел с неплохим наваром.
Тему Юбилейного давайте оставим, поскольку как объект инвестирования в сегоднящнем состоянии он меня не интересует ни разу, а жить мне есть где.
Слежу за ним с целью понимания процессов происходящих на МРН.
По вопросу недаоценен/переоценен - жизнь покажет.

Новострой в панельных домах на Тушинской стоил на порядок дешевле вторички там же. Если говорить про м2.  Помню понравился вариант  на Тушинской за 115000$ (42 метра) но первичка меня как класс не интересовала. Естественно этот вариант был без ремонта, но разница с Юбилейным все равно была не большая. Улица у меня где-то записана, если нужно покопаюсь в записях дома.

Цитата: Steppen Wolf
Итого, строительство 2,1 млн.м2 муниципального жилья будет профинансировано не из бюджета. А кем же? Да жирующими москвичами.

Это с какого перепугу? Логику распишите, как деньги из кармана Москвича попадут на строительный рынок? Я лично все вижу прекрасно, 2,1 млн.м2 выплатят из бюджета Москвы а убытки застройщиков (остальные 50% жилья)  оплатят жители регионов и МО работающие в столице кторые ии купят новое жилье (оставшиеся  50% по высоким ценам). Среди них конечно и будут попадаться Москвичи, которые не попали под социальные программы. Но таких регионалов будет значительно больше.  
Естественно в расчет не берутся те кто идет по сопрограммам,  где Московский бюджет оплачивает часть жилья. Это не чистые покупатели

Что примечательно в 2007 было много статей о том, что Московский бюджет утвердили с дефицитом и что там 80% расходов по социальным программам составляет обеспечение жильем очередников. Даже статью в Росбалте размещал.
Сейчас куда-то статьи исчезли в интете. Есть описание бюджета и его дефицита без подробностей.

Цитата: Steppen Wolf
Вопрос исследовал вполне предметно, поскольку летом инвестировался в несколько квартир в районе Куркино-Планерная-Сходненская.

Вот хороший и показательный пример  отличия регионов от Москвы и жирности. Регионалы пытаются годами (иногда десятками лет) приобрести жилье а Москвичи пытаются выгодно инвестироваться. Регионалам бы квартирку снять повыгодней а Москвичам в аренду сдать и т.д.
По своему мелкий буржуазный слой получается. Разделенный еще Ельциным по территориальному признаку. Сделав выводы из 91 и 93 ( что переворот возможен при участии больших масс в Москве) были вытащены деньги из карманов регионов и отданы в виде взятки 10% населения. Этот мелкий буржуазный слой пасть порвет, защищая такую власть и систему.

Судебная хроника !
Миэль-недвижимость идёт на  затягивание регистрации квартир, переданных покупателям два и более лет назад,  и это  связано с активной продажей МИЭЛЬ квартир (а точнее, инвест-контрактов) в новых домах поблизости.
Прежде всего это относится к  комплексу «Северная корона» (он же дом-расческа, он же Хорошевское ш. вл.38-а), где только за последний месяц цены были повышены на 15%".

http://www.grandpark…&id=34

Бояться миёлевцы , что стадо , получив документы выставит на продажу свои метры - и обломает им всю игру ,
а ещё хуже - опустит рынок в панике !  :D

Во кстати про бюджет Москвы:

http://www.rbc.ru/rb…3239.shtml

44 ярда зелени получается на выкуп  2,5 мил.м2 нужно всего 25% бюджета

http://www.bn.ru/new…27303.html
Как мне такие вещи нравятся... Тут пашешь как лошадь сутками на двух работах и не можешь купить квартиру даже в Волгограде, а в Москве просто так квартиры раздают извините "кроликам". Да, и еще какого-то дворника московского вспоминаю...
Даёшь квартиры московским дворникам!!! Москвич, нигде не работай, а только размножайся за счет регионов!
Все региональные рабы пашуть на московских кролей.

///извиняюсь, но реально наболело

Цитата: predator от 26.03.2008 17:21:51
///извиняюсь, но реально наболело

Понимаю  :( На Дальнем Востоке Русских все меньше и меньше.  Могли сразу двух зайцев убить. И стране (в плане решения демографического вопроса) помочь и многодетной семье.
А тут получается одна многодетная семья получила квартиру в Москве, а  3 многодетные семьи в регионах обломались. А почему? А потому, что НП и большая часть НДС с их завода ушели в Москву, где в управляющей конторе холдинга работают вот такие социально необеспеченные многодетные семьи:
« Пять девочек родились в ноябре 2007 года в британском Оксфорде, куда Варвара Артамкина поехала рожать после того, как российские специалисты отказались в ведении беременности и помощи при родах.»

Цитата: alladin
по поводу кроликов - я на вас бы посмотрел привали вам такое счастье 5 дочерей за раз , семейка  помыкается их же еще кормить и адевать нужно, так что льготы и подарки в таких случаях я только приветствую (дай бог терпения мужику ).

Я вам только одно скажу - в моем бюджете на поесть и одеться на человека уходит раза в 2-3 меньше денег, чем на получение числа метров по соцнормам.
Так что кто мыкается - это тот еще вопрос.

Региональные очереди и нормы - отдельный вопрос, ситуация от московской отличается радикально. Не владеете предметом - не говорите.

Цитата: antires
в самой Москве многие работают вынужденно, взять допустим жителей МО думаете от счастья чтоли трясутся в электричках по 5 часов в день?

И не только из МО но и из РФ работают вынуждено. Мало того, что работают так их еще и приглашают т.к. у своих кадров нету. Не может Москва снабдить высококвалифицированные области,  сконцентрированные в столице за счет внутренних ресурсов. А если посмотреть по истории России, то никогда и не могла.

Цитата: antires
Ну на самом деле не все так радужно я думаю, в самой Москве многие работают вынужденно, взять допустим жителей МО думаете от счастья чтоли трясутся в электричках по 5 часов в день? И если представится возможность работать поближе то не откажутся. Приезжие которые значимую часть доходов тратят на аренду тоже свалят если условия дома будут относительно привлекательными. Так что как такового прикормленного населения в Москве не так уж и много только кучка чиновников и доморощенные рантье.
ЗЫ Фанатов прописки слава богу уже не так много

Свалят если ипотеку не успели взять. А если измениться устройство государство обратно к советской системе, то МО явно опустеет. Нынче половина МО, это те кто не  сумел купить квартиру в Москве но успел купить квартиру в МО когда разница в цене с Мск была прилична.

Хочу предложить свою трактовку социальной политики Москвы в области строительства жилья-2008. Будем считать, что чиновники черпают инфо из одного источника в пределах погрешности бла-бла.

Приход:
1) из бюджетных средств Москва построит руками карманных застройщиков около 1.5 млн м2 (Шепель). На это у нее в бюджете есть 77 млрд руб (Антонов) ссылка. Как нетрудно посчитать, чиновники планируют отдавать строителям не более 77/1.5 = 51.3 тыс руб за м2, естественно, стройкомплекс пропоет песню про "ниже себестоимости".
2) еще 1 млн. квадратов (Браткин) Москва собирается получить "нахаляву" в качестве доли города, предоставив строителям выставлять любые цены на все остальное.

Итого - где-то 2.5 млн метров за 77 млрд. рублей. Вероятно, даже смогут сэкономить (в основном на "чужих" застройщиках, выкупая дешевле).

Расход:
1) 1.881 м2 по Ресину отдадут на "социальные нужды" переселенцам и очередникам;
2) Куда-то еще пойдут 600 тыс м2. Частично по федеральным программам, наверно. Но основная часть будет, видимо, реализована за деньги.

Выводы: цена в 87 тыс рублей за м2 была приведена с какой-то манипулятивной целью. Вероятно, по этим ценам захотят кому-то всучить, или рассчитаться. Скажем, по ней можно вести переговоры с претендентами на те 600 тыс. м2 "официально".

Цитата: Vlad_R от 26.03.2008 20:08:46
Хочу предложить свою трактовку социальной политики Москвы в области строительства жилья-2008. Будем считать, что чиновники черпают инфо из одного источника в пределах погрешности бла-бла.

Приход:
1) из бюджетных средств Москва построит руками карманных застройщиков около 1.5 млн м2 (Шепель). На это у нее в бюджете есть 77 млрд руб (Антонов) ссылка. Как нетрудно посчитать, чиновники планируют отдавать строителям не более 77/1.5 = 51.3 тыс руб за м2, естественно, стройкомплекс пропоет песню про "ниже себестоимости".

Непонятно, откуда Антонов взял цифру в 77 ярдов. Вот постатейный бюджет Москвы на 2008г. Все что имеет хоть отдаленное отношение к строительству находится в укрупненной статье "Другие вопросы в области национальной экономики", весь объем статьи 85 ярдов, а там много чего еще, кроме строительства.


87 тыр. используется для расчетов с карманными застройщиками и как основа для взаимозачетов по "доле".

Цитата: sir66
Интересно вообще посмотреть какая доля социального жилья это жилье выделенное переселенцам из сносимых 5-этажек. Есть у меня такое ощущение что все эти социальные метры это в основном метры переселенческие, а очередь она как не двигалась так и не двигается.

Понятно, что вся эта реконструкция пятиэтажек проект чисто коммерческий.

Где-то 1,2 - 1,4 ляма м2, т.е. примерно половина всей муниципалки, 300-400 тыс м2 идет так называемым очередникам, в том числе на обеспечение всякой чиновной рати, мигрирующей из Петербурга в Москву, и их челяди. Ну и московские себя не обижают.
Реально очередники получают мизер, очередь не двигается с 80-х.
Остальная площадь муниципалки, так называемая "социальная ипотека", это когда очередникам предлагают купить эту муниципалку по себестоимости, т.е. теперь по 87 тыр м2. И здесь наваривают, сцуки >:(

Цитата: Tiamat
Так ежу понятно приезжие скупаю вторичку (что бы за аренду не платить) позволяя абгрейдиться Москвичам.
Первичка больше доступна Москвичам. Всем уже известно, что при абгрейде хаты первая хата в альтернативе самая дорогая. За нее и платит приезжий. А если посчитать сумму завышенной аренды, то получается , что и за доп. инвестирование Москвича платит приезжий.

Вторичный рынок он и есть рынок регионалов. Насчет расчета 15% до конца не понятно.  
Нужны более тонные данные. По ссылке демографическая таблица, где написано миграционный прирост. А где упоминание про прописку и т.д.?

Все-таки не так "страшен" миграционный прирост, как его тут "малюют". Почему-то уважаемый Steppen Wolf полагает, что 45 тысяч мигрантов являют собой 15 тысяч семей, т.е. скупают 15 тысяч квартир, или 15% рынка в год. Вы тоже поддались на эту логику. Однако я уже давно доказываю, что доля, т.н. "понаехавших" (см. также олигархи, нефтянники и т.д.), их влияние - горааааааздо слабее.

Почему? Да просто потому, что подавляющая часть мигрантов (>70%) - это НЕ покупатели жилья, это - подселяющиеся, например, немосквички, "выскочившие замуж" за жителя столицы, или зарегистрированные трудовые мигранты. Т.е. я бы оценил максимальный "вклад" немосквичей в 5-7% МРН. Насколько я понял, речь идет о количестве официально зарегистрированных людей в Москве, а не о количестве собственников м2.

Цитата: alladin
я правильно понял вашу логику:
с одним без квартиры в волгограде тяжело, у мужика в один день родилось 5 дочерей - так не нужно есму ничего давать потому что ему не так уж и плохо в москве с пятерыми по сравнению с одним в волгограде, потому что в москве зарплаты выше и ваще москва все налоги из регионов збирает!

Абсолютно неправильно.
Доля социалки в 50 и более процентов означает, что в столице активизируется негативный отбор.
Деньги берутся в том чисел и с покупателей-москвичей, безусловно, причем наибольший удар приходится не по богатым, а по "среднему классу" - экономически активным людям, которые по своей глупости занялись карьерой, а не социальным иждивением. Сейчас понимание принципа "работают только дураки" висит в воздухе.
У нас что, 50% в городе нуждающихся бедных и несчастных? Поэтому примазавшиеся получат все, а остальные - шиш с маслом или пожизненное рабство. Под город закладывается мина замедленного действия, будущим мэрам закладывается огромных размеров западло.
При нормальной ситуации такое практически невозможно, текущее налоговое адимнистрирвоание однако это позволяет. За счет регионов и в большей степени их будущего развития, сложно отрицать то, что есть на самом деле.

P.S. Если вы говорите, что проблема с 5 детьми состоит именно в том, чтобы их накормить, одеть ( и в садик отдать) - вот с этим бы и помогли. Проблема-то в чем? И средства бюджета оптимальнее расходуются, и помощь именно в том, что нужно.

В том то и проблема, что получается нет смысла учиться по 17лет (11школа+6институт), и потом не иметь возможности купить даже драную однушку в Волгограде. Лучше плодиться как кошкам и квартира будет! Это притом, что з/п у меня в 2 раза выше "средней"... Вот есть у меня знакомый профессор (10 патентов), живет в халупе, на ремонт 10лет уже собрать не может. Почему б ему не дать квартиру? Он приносит реальную пользу стране, а страна к нему попой... Правильно, можно и в школе не учиться, сразу размножаться (это ж сложнее чем учиться 17лет). Что выгоднее стране? Умные люди или быдло, способное только размножаться? Похоже, что второе. Давайте всей страной их кормить и снабжать, своих детей не заводить, чтоб побольше этим "бедненьким" досталось.
З.Ы. В Якутии тройня родилась - дали коляски и денег 30тыс.
З.Ы.Ы. Дворнику кстати квартиру другую дали. Московский дворник может себе 4 детей и неработающую жену позволить. А мы с высшим образованием только одного.