Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Мля.
Я ведь предложил базар закрыть.
Чего вам не ймётся то?

Цитата
2. Вы присваиваете свои слова всему сообществу.

Лично вы - это ещё не всё сообщество.
На форуме нашлось достаточно людей не согласных с лозунгами "отнять и поделить!!!" и "вырвать зубами".

Цитата
Хотите сказать, что ваши посты или трейдера или ... - это исключительно посты по делу?
В большинстве своем они - провокация на флуд, увод в сторону,

Чёрт возьми.
Да у вас тут всё флуд, троллизм и увод в сторону, что не соответсвует генеральному курсу заявленному вождём.
А вождь дал установку ценам упасть в 3 раза.
Всё! Выполнять! Марш ! Ровными рядами.

Кто не согласен - флудер, троль и уводчик в сторону!
Мочить!
Трейдер вообще враг народа. Он в обратную сторону от генеральной линии смотрит. РОстишка. Гнобить ! (чёй то кстати я его уже давно не вижу)

Я хоть и не сторонник роста, но вот его посты мне запомнились. Чел не за плюсовые оценки писал, чтоб кому то понравиться.
А вот посты Лешего почему то не запомнились. Плохого про них ничего не скажу, но просто ничего в памяти не осталось.
Уж не обессудьте.

Если бы Авантюрист САМ аргументированно обосновывал свои сенсационные прогнозы...
А вместо него не набрасывалось бы с десяток его "соратников"...
- Кто с прямыми оскорблениями...
- Кто с напутствием перечитать 1500 страничную "Великую Депрессию"...
- Кто с прямыми заявлениями - "Авантюрист тебе ничего обосновывать не обязан, вот давай теперь нам сам доказывай ОТ ОБРАТНОГО"...

И после этого доказывай - не доказывай, а всё равно тебя троллем назовут.
Ну а сенсационный прогноз Гуру, так и оставшейся без обоснования, соратники снисходительно назовут "гиперболой".

Всё! Ещё раз предлагаю выяснение отношений закрыть.
Или как говорит Леший:"Господа, не кормите тролля, пожалуйста".

Ой! Трейдер появился.
Ну, с первыми минусами Вас.

Цитата: Vlad_R от 28.07.2008 15:40:39
господин Жуков несколько погорячился, когда рапортовал о 350 млрд руб. ипотеки в первом полугодии.

Жуков отвечает за базар  :D. Если верить RuMAC, во 2 кв 2008г объём выданной ипотеки вырос по отношению к 1 кв. 2008г на 6,4%. Согласно ЦБ в 1 кв. выдали 174 ярда кредитов на покупку жилья. Тогда по  RuMAC во втором квартале их выдали 185 ярдов. В сумме 359 ярдов.

Цитата: Steppen Wolf от 28.07.2008 19:30:18
Жуков отвечает за базар  :D. Если верить RuMAC, во 2 кв 2008г объём выданной ипотеки вырос по отношению к 1 кв. 2008г на 6,4%. Согласно ЦБ в 1 кв. выдали 174 ярда кредитов на покупку жилья. Тогда по  RuMAC во втором квартале их выдали 185 ярдов. В сумме 359 ярдов.

Тут опять вопрос в параметре реальной "выдачи". Напомню, что при формальной выдаче 174 млрд. рублей, общая задолженность выросла всего на 102 млрд. Причем это не только чистая ипотека, это все т.н. жилкредиты. Как такое может быть? Люди бросились вдруг гасить досрочно? Так вроде индексы RUMAC этого не показали. По Москве же ситуация еще смешнее, там общая задолженность к официальной выдаче 7.5 к 23. Авантюрист, помнится, свел эти излишки к схемам рефинансирования старых кредитов.

В итоге я произвел свои рассчеты по реальной выдаче жилкредитов в РФ. И в первом квартале у меня получился обьем в 137.5 млрд (в моей ветке по МРН есть копия калькуляции). Соответственно, во втором будет (с учетом индексов РУМАК) порядка 150 млрд реальных жилкредитов. Из суммы в 290 млрд чистая ипотека составит менее 90%. В общем, 350 млрд пока никак не выходят. Кроме того, у нас есть "ударные" по выдаче 3 и 4-й кварталы 2007-го, которые превзойти при нынешней ситуации будет ох как трудно. Поэтому, как я и писал ранее, жду появления "стимулирующих" мер на фоне нытья от ипотечных банков.

Вот тут все строителей ругают (и я тоже), мол, мало метров сдают. А если грубо прикинуть по первому полугодию: сдали 21.7, из них 11.3 - ИЖС. Т.е. 10.4 остались на многоквартирные дома. Я так понимаю, что цен на такие метры меньше 2к баксов, или 47 тыс. рублей сейчас найти нелегко (по 14 городам миллионникам Дэйлистрой давал на начало 2008-го среднее значение в 87 тыс. рублей). Т.о умножая 10.4 млн м2 на 47 тыс. руб. получаем порядка 500 млрд. рублей.

Пусть ИЖС народ строит на свои деньги  :o (что далеко не всегда так). Тогда 500 млрд - максимум, что могут сейчас собрать строители с рынка, из них пусть даже 350 млрд за счет ипотеки.

А теперь вопрос. Сколько нужно сдать/недосдать метров во втором полугодии, чтобы цены не пошли вниз. Ответ "столько же" не годится, - в Кремле обещали по яйцам за это дать. А если все-таки сдача пойдет близко к плану, тогда сколько бабла необходимо дополнительно влить в систему?

http://www.vz.ru/eco…90992.html

Требования к МИАНу предъявили уже восемь кредиторов на общую сумму около 3 млрд рублей. На сегодняшний день, впрочем, в реестре значится требование только одного кредитора — «Гианеи».


ГК «МИАН» осуществляет деятельность в большинстве сегментов рынка недвижимости Москвы и Московской области, оказывая полный комплекс риелторских и девелоперских услуг, в том числе в сферах консалтинга и инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости.


Группа представляет собой холдинговую структуру во главе с управляющей компанией ЗАО «МИАН». Ключевые компании группы: МИАН-Девелопмент - девелопмент проектов; МИАН-Агентство недвижимости - риелторские и консалтинговые услуги, МИАН-Сервис - эксплуатация объектов недвижимости; МИАН-Инфо - поставщик телекоммуникационных услуг для объектов недвижимости.

Основными сегментами бизнеса группы являются девелопмент и инвестиционные проекты в области жилой и коммерческой недвижимости.


Упс, с чего бы ребятам просто так банкротить такой бренд, не 90-е чай.

Цитата: yannmar от 28.07.2008 17:29:02
Далее эти корреспондетны истерят по поводу того что упали темпы роста кол-ва сдаваемого жилья до 3% (тоже и по данным ГКС), но по данным ГКС при этом объём строительных работ вырос на 22%. А сдача жилья не выросла. Можно ли тут как корреспондетны говорить о "резком строительном спаде"? Нет! можно говорить только об уменшении тепов роста кол-ва сдаваемого жилья. Т.е. строят-то на 22% больше, а сдают как раньше, кореспонденты об этом почему-то скромно умалчивают, ну и соответственно не расскрывают тему отчего же такое странное происходит.

На 22% объём строительных работ вырос в рублях, и это совсем не означает, что при этом построили на 22% больше квадратных метров.

Цитата: HAMMER от 29.07.2008 12:54:56
На 22% объём строительных работ вырос в рублях, и это совсем не означает, что при этом построили на 22% больше квадратных метров.

Ещё раз. В рублях выросло на 50%. Примерно с 1200 млрд. руб. за квартал, до примерно 1800 млрд. руб.. 22% - это с учётом дефлятора. Можно, конечно, считать что ГКС ошибается и реальный прирост объёма строительных работ 3%, а не 22% - это уже дело вашего вкуса.

Вот посмотрите сами

Цитата: Vlad_R от 28.07.2008 21:12:46
Тут опять вопрос в параметре реальной "выдачи". Напомню, что при формальной выдаче 174 млрд. рублей, общая задолженность выросла всего на 102 млрд. Причем это не только чистая ипотека, это все т.н. жилкредиты. Как такое может быть? Люди бросились вдруг гасить досрочно? Так вроде индексы RUMAC этого не показали.

Ни фига себе не показали! Объём накопленной задолженности по жилкредитам на 01.01.08 был равен 758 ярдов. Индекс RPI показывает сколько процентов накопленной задолженности  может быть досрочно погашено за год. Среднее значение RPI за первый квартал равно 20.56, т.е в квартал было досрочно погашено примерно (758*0,2056)/4=39 ярдов. При выдаче в 174 ярда задолженность выросла только до 102 ярдов. Это означает, что плановых платежей за этот период было 174-39-102=33ярда. Досрочные платежи больше плановых!
И после этого Вы хотите, чтобы задолженность росла пропорционально выдаче?
Так что выдача по ЦБ вполне себе реальна. Да и чревато вице-премьеру дурить голову гаранту "формальными" показателями.

Цитата: traider
Что Вы хотите этим сказать? Что МИАН объявит себя банкротом и навсегда покинет РН? Завяжет с высокодоходным бизнесом? Начнут крестиком вышивать и примусы починять?

Ну, вообще-то я хотел этим сказать две вещи. Правда, обе достаточно банальны, но не сумел сдержаться.
1. Прежде чем писать надо стараться фильтровать свои первичные позывы. Поскольку можно вот примерно так и вляпаться со всего маху в собственную глупость (или некомпетентность - как Вам угодно)
2. На РН действительно сейчас хреново. И сказки о том, что если строят меньше, то цены обязательно и только растут могут слушать только те, кто не следит за рынками вообще. Во всем мире при кризисе на РН идут параллельно два процесса: падение цен и падение темпов строительства. Эти параметры не противоречат друг другу, а часто (не пишу "всегда", заметьте) прямо-таки дополняют.

Что же касается того, чем займется МИАН, то вариантов масса. От предположенного Вами (данная ситуация действительно не исключена, но если такое случится, будет первой на РН) до ситуации каких-нить "СИ" и прочих, почивших не так давно, "Стройиндустрий".

Цитата: Romanchitto
хм... не знал о данном объекте... а сколько стоил метр в начале года не знаете?

есть еще новые объекты?
Посоветуйте сайт, плиз.

цены были разными в зависимости от этажа и метража
трешки дешевле 100т.р. метр точно были, сейчас не ниже 120т.р. метр

сайт ловите http://www.mosnovostroy.ru/search/

Цитата: Vlad_R
Да, соглашусь. Похоже на правду - значит крупные досрочные погашения. И видно тогда, что народ ориентируется погасить долг в среднем за 5 лет. Короче, у ипотечников много бабла.

А скажите пожалуйста как в статистике отображается рефинансирование кредитов? Ну там взял человек дифференцированный кредит в сбере с выплатами в 80% от зп в начале, поплатил, поплатил, почесал репу, и перекредитовался в другом банке аннуитентным кредитом и выплатами в 50% от зп. Вот это что это будет? Отразится в на выдаче, но не отразится на общей задолженности?

Логично ведь предположить, что если была волна ипотечного психоза на слухах о дефолте-деономинации, то период отрезвления тоже должен наступить, когда люди взявшие ипотеку на пределе возмождностей попытаются массово улучшить своё положение, перекредитовавшись на большие сроки или другие программы в частности перейдя с дифференциорванных платежей к аннуитентным.

Цитата: yannmar от 29.07.2008 16:14:23
А скажите пожалуйста как в статистике отображается рефинансирование кредитов? Ну там взял человек дифференцированный кредит в сбере с выплатами в 80% от зп в начале, поплатил, поплатил, почесал репу, и перекредитовался в другом банке аннуитентным кредитом и выплатами в 50% от зп. Вот это что это будет? Отразится в на выдаче, но не отразится на общей задолженности?

В статистике оно отображается на уровне ошибок округления. Где-то в середине ветки у меня была дискуссия с Авантюристом по этому поводу. Искать неохота, но, если мне не изменяет память, походу выяснилось, что рефинансирование составляло единицы процентов, которые быстро устремились к нулю, когда поползли вверх ставки.

Цитата: Steppen Wolf от 29.07.2008 17:46:40
В статистике оно отображается на уровне ошибок округления. Где-то в середине ветки у меня была дискуссия с Авантюристом по этому поводу. Искать неохота, но, если мне не изменяет память, походу выяснилось, что рефинансирование составляло единицы процентов, которые быстро устремились к нулю, когда поползли вверх ставки.

Т.е. всё правильно я предположил - рефинансирование отразится в выдаче, но не повлияет на общую задолженность, таким образом в вашей модели всё рефинансирование отразится в графе "досрочное погашение".

Но есть такой момент: рефинансирование одного кредита примерно эквивалетно тому что 100 (прописью: сто) заёмщиков внесли одновременоо с очередным платежём сумму ему равную досрочного погашения, так что может даже малый процент рефинансируемых кредитов существенно повлияет на общую картинку, к тому же, как я описал ранее, сейчас есть хорошие такие причины для относительно массового рефинансирования.

Цитата: Vlad_R
Да, соглашусь. Похоже на правду - значит крупные досрочные погашения. И видно тогда, что народ ориентируется погасить долг в среднем за 5 лет. Короче, у ипотечников много бабла.

Влад, я бы почитал, что жде является досрочным погашением. В аналитической записке (или что-то в этом роде) на сайте ЦБ по ипотеке в 2008-м - за досрочное погашение считается продажа закладной.
Я удивился - но это основная доля погашения (от 80%). Надо проверить еще раз, но имейте в виду.

Смотрите http://cbr.ru/analyt…poteka.pdf
Страница 5.
Уступка прав требования кредитной организацией по договору ИЖК каким-то макаром считается досрочным погашением ИЖК(!!!)

Средства заемщиков в статистике в 2-2,5 раза меньше, чем от уступки требования.
То есть в классическом понимании досрочного погашения - порядка 28-30% от озвученного.

Поправьте что не так.

Цитата: yannmar от 29.07.2008 18:02:52
Т.е. всё правильно я предположил - рефинансирование отразится в выдаче, но не повлияет на общую задолженность, таким образом в вашей модели всё рефинансирование отразится в графе "досрочное погашение".

Как это вытекает из того что я сказал?  :D Опять же, никому из нас, в том числе Авантюристу, неведомо каким образом отражаются в отчётности банков рефинансируемые кредиты. Не сомневаюсь, что есть способы избежать таких глупых и очевидных ошибок двойного счёта.
Насчёт массовости не понял. Что, есть много желающих из тех, кто взял кредиты по 10%, рефинансироваться сейчас по 14%?  :D

Цитата: Steppen Wolf от 29.07.2008 18:26:37
Насчёт массовости не понял. Что, есть много желающих из тех, кто взял кредиты по 10%, рефинансироваться сейчас по 14%?  :D

Массовость, естественно, относительная, речь в первую очередь про прозревших "ипотечных психов" начала года. И дело не только в процентах.

Окей, история по мотивам реальной.

Начало 2008 года, ползут слухи про дефолт и деноминацию, цены на квартиры стремительно растут, я в панике: моим и без того негустым накоплениям в любой момент светит полное обесценивание, а цены растут так, что если буду тянуть, то не куплю квартиру никогда, вообще никогда.

Я в мыле и пене бегу в сбер и хватаю дифференцированный кредит на квартиру в новостройке, нет не под 10 а примерно под 12 процентов с выплатами в начале в 85-90% от моей зарплаты (сбер добрый: просит двух-трёх поручителей и даёт кредит в размере мой доход минус прожиточный минимум), на первоначальный взнос частично занимаю у друзей и родственников.

Далее я жру картошку присланную из дома, и макароны из ашана в упаковках по  10 килограмм, и хожу на работу пешком по 10 километров в день, ещё и аренду плачу, всё это несколько мешает ощущать себя счастливым собственником, и радоватся жизни. Коллеги крутят у виска и обзывают меня «ипотечным психом».

Проходит три месяца коллеги получив пару раз с ноги в рыло уже не обзываются, хотя удар и слабый - сказываются месяцы вынужденной картофельно-макаронной диеты.

Проходит ещё три месяца: жру также, хожу чернее тучи, коллеги не то что не обзываются, а даже не встречаются взглядом. Тут подоспевает и сдача дома: в моей уютной однушке нет нихрена: ни стен, ни труб, ни унитаза... Коллеги в ужасе прячутся кто куда, начальник опасливо косится и держит дистанцию.

Надо делать ремонт и валить с арендованной квартиры, как-то решать вопрос с питанием, макароны в горло уже не лезут, хочется хоть раз в неделею жрать макароны тушёнкой, подошва ботинок примотана проволокой. Единственный выход – перекредитоваться (ну есть ещё один в виде петли под мостом но это не для джидаев). ДА под больший процент, ДА на больший срок, ДА аннуитентные платежи, ДА надо заплатить комиссию, НО текущие месячные выплаты сокращются почти в два раза и составляют теперь 50% от зп. Теперь остаётся на тушёнку раз в неделю, на починить стоптавшиеся ботинки, на унитаз, цемент и кирпичи.

Коллеги почему-то по прежнему обходят стороной, начальник по прежнему опасливо косится.

Хеппиэнд, мля.

Специально для заминусившего этот пост

Цитата: Steppen Wolf от 29.07.2008 17:46:40
В статистике оно отображается на уровне ошибок округления. Где-то в середине ветки у меня была дискуссия с Авантюристом по этому поводу. Искать неохота, но, если мне не изменяет память, походу выяснилось, что рефинансирование составляло единицы процентов, которые быстро устремились к нулю, когда поползли вверх ставки.

Вы совершенно правы. В ресурсе, на который дал ссылку Leshiy, есть данные о том, что в 2007г было выдано 556 ярдов ИЖК кредитов, а перекредитовано 125 лямов. Даже если был двойной счёт, то получим ошибку 0,02%. Это, конечно, не ошибка округления, а пренебрежение бесконечно малой величиной.

Цитата: Leshiy от 29.07.2008 18:11:08

Смотрите http://cbr.ru/analyt…poteka.pdf

Спасибо, ценный ресурс. Можно проверить корректность расчётов индекса RPI и, следовательно, корректность сделанных мною раньше выкладок.

Задолженность по ИЖК на 01.01.07г составила 233 ярда. Среднегодовой индекс RPI, вычисленный по 8 месяцам 2007г равен 23,72. Следовательно в 2007г должно быть досрочно  погашенных ИЖК на сумму 233*0,2372=55 ярдов.

Смотрим Приложение 2 и видим, что фактически в 2007г было досрочно погашенных ИЖК на сумму 53 ярда.
Немножко не сходится, но ошибку можно отнести на то, что RPI вычислен только по 8 месяцам.

Господа- где можно глянуть статистику по числу сделок c недвигой в москве 2006-2008 год?
И кто -нибудь отслеживает что с недвигой в европе происходит? ну испания с великобританией там -все понятно пушной зверек плотно обживает предоставленную территорию.Франция вроде как показала падение числа разрешений на строительство.А что с Италией и Германией?

Цитата: Steppen Wolf от 29.07.2008 21:14:28
Спасибо, ценный ресурс. Можно проверить корректность расчётов индекса RPI и, следовательно, корректность сделанных мною раньше выкладок.

Задолженность по ИЖК на 01.01.07г составила 233 ярда. Среднегодовой индекс RPI, вычисленный по 8 месяцам 2007г равен 23,72. Следовательно в 2007г должно быть досрочно  погашенных ИЖК на сумму 233*0,2372=55 ярдов.

Смотрим Приложение 2 и видим, что фактически в 2007г было досрочно погашенных ИЖК на сумму 53 ярда.
Немножко не сходится, но ошибку можно отнести на то, что RPI вычислен только по 8 ми.

IMHO по итогам 2008 уже и речи не должно будет идти о сколь-нибудь серьёзном досрочном погашении долга физлицами при такой то инфляции