Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: predator от 25.07.2008 18:39:13
Уважаемый Leshiy! Скажите мне что-за агрегат М2? Туплю и не вижу такого.

И, если не сложно, ответте "Где же дензнаки будут браться на "рост доходов населения, который создаёт благоприятный психологический климат"?".
И есть ли какая-нибудь шкала доходов/задолженности россиян (типа как у авантюриста про Америку).

M2 - здесь: http://cbr.ru/statis…ics/MS.asp

Кстати, за июнь выросла как за январь-май, интересно.

Задолженность - тут: http://cbr.ru/regions/Ipoteka/main.asp

В принципе - пока немногим больше 10% ВВП (соответсвенно от доходов часть будет посущественнее).

Цитата: Leshiy от 25.07.2008 18:17:48
Ну так капитальный ремонт - вопрос собственников. Земли новой не требует, коммуникаций новых - не требует. Ж.б. панелей новых не требует.
Почему решением вопроса капитального ремонта является строительство нового?

Я писал о строительстве? По моему о невыносимых жилищных условиях и желании людей улучшить их сегодня, а не после капремонта таджикстроем морально устаревшего жилья.
Отсюда рост спроса на жильё приемлемого качества и дефицит.

Цитата: Leshiy от 25.07.2008 18:17:48
А как же ипотечное плечо, доля альтернативных сделок и т.п.?
Тем более, что число сделок одинаковое очень примерно.
Или -10-20% - это мелочи?

Если откинуть дефолт, то разброс в пределах 5-7%. В 97г было 95 тыс. сделок, в 2007г 101 тыс. За счёт ипотечного плеча платежеспособный спрос в отношении недвижимости вырос на 6%. Вас устроит такой ответ?

Цитата: Leshiy от 25.07.2008 18:17:48
Ну так условия выдачи ипотеки ужесточились - если я раньше мог взять кредит на квартиру ценой в 200 тыс. имея на руках лишь 0-20 тыс., то теперь надо иметь от 40 тыс. и справку НДФЛ-2.
Как-то платежеспособность упала, или я чего-то не понял.
Вот когда я смогу на свой условно 10-15-20%-ный рост дохода взять кредит на не меньшую квартиру, чем можно было взять в 2007-м - тогда можно будет сказать, что платежеспособность выросла. А так пока что-то наоборот.

Я так и думал, что Вы о чём-то личном. Но это не имеет отношения к тому, что я написал. Повторюсь. Непрерывный рост доходов на протяжении последних 5 лет создал благоприятный психологический фон для впрягания людей ипотеку. Недостаточное количество жилья приемлемого качества вынуждает их это делать во всё возрастающих масштабах, несмотря на ужесточающиеся условия, что подтверждает статистика выдачи ипотеки.
Жёсткость условий выдачи достаточно относительна. Ставка с учётом инфляции по-прежнему отрицательная.

Цитата: Leshiy от 25.07.2008 18:17:48
Вопрос - где же дензнаки будут браться на "рост доходов населения, который создаёт благоприятный психологический климат"? Вы же кредит не на месяц берете и рассчитываете на рост доходов ну не ниже инфляции, а с чего бы?

А это для берущих кредит является вопросом не сегодняшнего дня и ответ на него не для всех будет простым. Но мы ведь говорим о том, что происходит сегодня и пытаемся ответить на вопрос почему это происходит.

Цитата: Leshiy от 25.07.2008 18:17:48
То есть трехкратное и более увеличение долговой нагрузки за год у девелоперов - это ничего особенного? Интересная точка зрения. Я же это привел к тому, почему ничего страшного летом 2007 не произошло. Деньги были привлечены и немалые. Это видно невооруженным взглядом.

Пока справляются с текущими платежами, значит ничего особенного

Цитата: Leshiy от 25.07.2008 18:17:48
Для АИЖК 7% просрочки - это и есть ужоснах, уровень сабпрайма.
А по остальным организациям у вас данных нет - так что можете только гадать.

Пока ни один банк не заявил о проблемах в связи с ипотечными портфелями.

Цитата: Steppen Wolf от 25.07.2008 19:23:11

Я писал о строительстве? По моему о невыносимых жилищных условиях и желании людей улучшить их сегодня, а не после капремонта таджикстроем морально устаревшего жилья.

Можно отремонтировать своими силами - обойдется дешевле, чем альтернативная сделка.
Вы же увязали темпы строительства с долей жилья, требующего капремонта. Меня это удивило - это принципиально разные вещи.

И можно подумать новострой у нас отличается каким-то особым качеством. Дохрущевские строение фору дадут многим современным и постбрежневским (о брежневках молчу).

ЦитатаЯ так и думал, что Вы о чём-то личном. Но это не имеет отношения к тому, что я написал. Повторюсь.

Можете не повторяться, личного здесь ноль, просто частный пример для лучшего понимания ситуации в целом.
У вас все просто волшебно - доходы выросли на X%, цены - на 2X%, из-за ужесточения условий кредитования можно теперь взять не в 1 + X/100 раз больше кредита, а только в (1 + 0,9X/100), т.е. тело кредита выросло меньше на X%. При этом платежеспособность повыилась. Моя просто перестает понимать, о чем вы говорите.

Цитата
Если откинуть дефолт, то разброс в пределах 5-7%

Здесь  надо ждать 2-ой квартал. Ибо первый выбился за этот коридор, но надо понять, имеет ли к этому отношение УФРС.

ЦитатаПока ни один банк не заявил о проблемах в связи с ипотечными портфелями.

Коммерческий банк добровольно выроет себе могилу? Очень забавно  :D
Тем не менее, в начале этого года банковское сообщество начало вспоминать
в прессе всяеские нюансы а ля требование допзалога. Наверное не очень спроста ведь, да?

Цитата
Но мы ведь говорим о том, что происходит сегодня и пытаемся ответить на вопрос почему это происходит.

Ответ на это есть - но вам он не понравится.

Цитата: Leshiy от 25.07.2008 19:41:35
Можно отремонтировать своими силами - обойдется дешевле, чем альтернативная сделка.

Капремонт своими силами? Бу-аха-ха

Цитата: Leshiy от 25.07.2008 19:41:35
Вы же увязали темпы строительства с долей жилья, требующего капремонта. Меня это удивило - это принципиально разные вещи.

Не в том посте с которого начался спор и в другом контексте.

Цитата: Leshiy от 25.07.2008 19:41:35
И можно подумать новострой у нас отличается каким-то особым качеством. Дохрущевские строение фору дадут многим современным и постбрежневским (о брежневках молчу).

Сталинки, как раз, в массе своей и требуют капремонта с заменой всех коммуникаций.

Цитата: Leshiy от 25.07.2008 19:41:35


Можете не повторяться, личного здесь ноль, просто частный пример для лучшего понимания ситуации в целом.
У вас все просто волшебно - доходы выросли на X%, цены - на 2X%, из-за ужесточения условий кредитования можно теперь взять не в 1 + X/100 раз больше кредита, а только в (1 + 0,9X/100), т.е. тело кредита выросло меньше на X%. При этом платежеспособность повыилась. Моя просто перестает понимать, о чем вы говорите.

Моя  говорит о другом (см. первый пост). Напрасно я повёлся на обсуждение платежеспособности. Моя говорит о том, что кредиты продолжают брать в возрастающих объёмах (см. первый пост), а значит приток денег на рынок тоже возрастает. А что это означает в свете наметившегося уменьшения предложения новостроя (см. пост на который я отвечал) сформулируйте сами.

Цитата: Leshiy от 25.07.2008 19:41:35
Здесь  надо ждать 2-ой квартал. Ибо первый выбился за этот коридор, но надо понять, имеет ли к этому отношение УФРС.

Зачем? Уже и так понятно, что сделок в этом году будет меньше, но денег с рынка будет привлечено больше.

Цитата: Leshiy от 25.07.2008 19:41:35
Ответ на это есть - но вам он не понравится.

Мне понравится любой ответ адекватно объясняющий реальные факты.

Цитата: Steppen Wolf от 25.07.2008 20:15:48
Капремонт своими силами? Бу-аха-хаНе в том посте с которого начался спор и в другом контексте.
Сталинки, как раз, в массе своей и требуют капремонта с заменой всех коммуникаций.

Вы уж меня великодушно извините, но не означает ли сиё что сталинки следует сносить, т.к. у них канализация прохудилась? Ну а если серъёзно, то абсолютно непонятно при чём тут капремонт, дома в каком бы они херовом состоянии не находились, ведь из эксплуатации и с рынка не выводятся, и при этом квартиры в них выставляются совсем по неслабым ценам, так что абсолютно не понятно при чём тут техническое состояние домов.

Цитата: Steppen Wolf от 25.07.2008 20:15:48Уже и так понятно, что сделок в этом году будет меньше, но денег с рынка будет привлечено больше.

Имею мнение, что более-мнение стабильное количество сделок с недвижимостью в Москве не случайно, квартиры не продают и не покупают с бухты-барахты, это ж не туфли и шляпки "Ах ах у меня плохое настроение, никто меня не любит, пойду развеюсь куплю квартиру, может полегчает". Сделки с недвижимость обусловленны острой необходимостью и то "что сделок в этом году будет меньше" это, что хотите, дурной знак.

PS. Да видел как "модернизируют"/"восстанавливают"/[назовите как хотите] хрущёвку. То что бросается в глаза: установили дополнительные ЖБ плиты по бокам от балконов, превращающие балконы в лоджии, и надо думать предотвращающие опадение балконов, при этом вероятно усиливающие конструкцию. Было это, естественно, не в Москве.

http://nomad.su/?a=4-200807240026
ждёмс, когда же у нас РН лихорадить начнёт.
И что Сбер по этому поводу скажет  :D

http://krisha.kz/content/home/4950.html

В результате тщательной проверки, проведённой редакцией газеты "Крыша", было достоверно выявлено около 2500 ложных объявлений о продаже квартир, поданных в текущий номер (на несуществующие номера телефонов или по цене, не соответствующей цене продавца).
Все эти объявления были сняты с публикации, и, соответственно, не попали в анализируемый массив данных. Это, разумеется, отразилось на значениях вычисляемых рыночных параметров.
Надеемся, что сегодняшние резкие изменения индексов и объемов предложения будут адекватно восприняты нашими читателями, получившими в результате более реальные данные по рынку недвижимости Алматы.

За прошедшую неделю общегородской индекс уменьшился на 351$ и остановился на уровне 1880$. Тренд индекса -15.73%.
Предложение по городу резко сократилось (-1755 квартир), что соответствует относительному изменению -27.04%.
Причины этого "обвала" указаны выше (см. NB !!!).
Об использовании общегородского индекса см. приложение 4.

Всего лишь газетка, но в нее все верят Я свою квартиру тоже снял с продажи.

Цитата: homeness от 26.07.2008 21:56:45
Я свою квартиру тоже снял с продажи.

И правильно, в бетоне оно спокойнее http://www.rusrek.co…evittauna/

Обратите внимание, строительсто как раз началось во время ВДI

Цитата: ЮТА
Мне совершенно не в кайф, чтобы мне обыкновенное стекло, преподносилось как натуральные изумруды.
Вы уж извините, но я не отношусь к людям, про которых властьпридержащие говорят - "пипл схавает !".

Для Вас этот сайт единственныйнежёлтый источник информации???
А серое вещество присутствует???( не в обиду будет сказано)

флуд-флуд-флуд............
Всё старая песня:
-я, да я!!!
(таких в навозе дох@Я)
флуд-флуд-флуд...........
АУ час.

Цитата: Ordnung
Вот увидите, некоторые из самых больших и надёжных застройщиков так и поступят. И это да, будет могила для мелочи с 2-мя или 3-мя объектами. Это будет не конкуренция, а убийство конкурентов на корню - известный застройщик N, с хорошей историей с начала 90-х, с большим количеством объектов, идет впереди рынка по части падежа.
    Разумеется, стратегия предполагает и контроль издержек. Подозреваю, что зарплаты проектировщикам и буграм в 2 раза выше аналогичных должностей в других отраслях останутся в прошлом.

Давайте называть имена: ПИК, СУ-155, Пересвет - вот те, которые навскидку приходят на ум. Ребята работают на приличных объемах и изначально уже занижают свой ценник по отношению к прочим (кста у них как раз у первых и проходят все эти промо-акции), поскольку продавать надо/приходится много. Отсюда запас на снижение (которого Вы ждете) невелик - снизу их подпирает инвест.себестоимость строительства.
Опять же, в девелопменте "место продает само себя" - то есть для успешных продаж хорошее месторасположение ВАЖНЕЕ чем цена. Короче, в такой вариант - не верю, поживем увидим.
По поводу заработной платы: практически неэлластичный показатель, то есть не реагирует гибко на соотношение спрос/предложение. Достигнув новго уровня заставить з/п пойти вниз может тока кризис. А В КРИЗИС ХУДО СТАНОВИТСЯ ВСЕМ, В ТОМ ЧИСЛЕ И ЖДУНЧИКАМ  (чего многие даунишки понять не хотят)

Уж незнаю, правда или нет, но такое вот пророчат  :-\

[url=http://"http://forum.glavred…php?t=3935"]Цены на недвижимость в России упадут в 3-4 раза[/url]

К вопросу о смене стратегий и настроений.
Все помнят картинку про американское агенство недвижимости.:

Сравните:

Вроде бы ничего особенного, НО!
Обращает на себя внимание та аудитория, к которой обращена эта реклама
Похоже, наши герои РН, потихонечку, готовятся к тому, что тоже будут сосать

Цитата: sanches от 28.07.2008 12:27:20
По поводу заработной платы: практически неэлластичный показатель, то есть не реагирует гибко на соотношение спрос/предложение. Достигнув новго уровня заставить з/п пойти вниз может тока кризис. А В КРИЗИС ХУДО СТАНОВИТСЯ ВСЕМ, В ТОМ ЧИСЛЕ И ЖДУНЧИКАМ  (чего многие даунишки понять не хотят)

Вы полагаете, что для этого нужен кризис а-ля 98? К чему такие крайности?
Достаточно начаться тенденции снижении продаж. Хочу отметить, что снижение продаж приводит к росту себестоимости. И даже высокая маржа не позволит сохранить объем прибыли.
Дальше начинаются стандартные процедуры по оптимизации издержек. Там где работало 5 останутся работать 2. Зарплату могут и не сокращать, но общий фонд оплаты труда сократиться и выработка в расчете на одного работающего возрастет.

интересная статейка к размышлению  :)

http://www.irn.ru/news/26861.html

Цитата: Tim
Добрый день!

Возможно, тема уже поднималась, но т.к. я новчок на форуме, всё-таки спрошу...

У каких квартир в Москве стоимостью до 350К$ наилучшее соотношение стоимость аренды/стоимость квартиры? Что играет прежде всего, чтобы получить максимальный доход на инвестиции  - близость к метро, кол-во комнат, элитный ремонт? Что важно учитывать?

Спасибо.

Возьмусь ответить. В ближайшей перспективе лучшими окажутся квартиры с большим количеством маленьких комнатёнок или те в которых можно понаделать перегородки. Ввиду подорожания жилья на 100-500%, многие не смогут приобрести квартиру самостоятельно, поэтому будут брать на 5-15 семей, соответственно в ипотеку. Цена 8 метров на семью в такой коммуналке будет равна 200тыс.евро.(в ипотеку на 30лет, примерно 1млн.740тыс.евро). Этому будет также способствовать существенное удорожание(выше мировых в 3.5 раза)коммунальных платежей, налогов на жильё, энергоресурсов. Приток 5-7 миллионов эмигрантов из стран со стагнирующей экономикой в Москву, может существенно ускорить рост цен на жильё. Поэтому как считает Е.Мкртчан-ведущий рыэлтор столицы, стоимость квадратного метра во вновь возводимых зданиях может быть с 2009 года исчисляться в золоте, причем расклад будет такой: 1к.кв. 1кв. метр=1кг. золота 999.99пробы в слитках.
                    2к.кв.1кв.метр. =0.9кг золота 999.99 пробы в слитках
                                        или инвестиционных монетах
                    3к.кв. 1кв. метр.=0.899кг. золота в слитках или мон.
 Элитное же жильё на данный момент трудно поддаётся оценке, но стоимость такого жилья из расчета за кв. метр. без отделки и коммуникаций в районе МКАДа будет измеряться не менее чем 270 карат чистых бриллиантов.
Стоимость жилья в центре столицы не берётся предсказать ни кто, но однокомнатная приватизированная квартира 50годов,с видом на кремль в 2009 году будет стоить ни как не меньше 25-30 тонн кокаина высшей степени очистки.
Так, что в этом году ещё есть шанс выгодно приобрести пропахший мочёй и клопами, после умершего туберкулёзника с открытой формой туберкулёза, элитный хрущик. Тем более, что пока место в очереди в рыэлторское  агенство  на приобретение жилья стоит на чёрном рынке от5 до 50 тысяч. долларов.

Цитата: yucki от 28.07.2008 14:03:04
интересная статейка к размышлению  :)

http://www.irn.ru/news/26861.html

Действительно наводит на размышления... об авторах и ресурсе на котором опубликована.

Цитата
Действительно, строить не только негде, но и не из чего. В этом году производство строительных материалов просто провалилось. И без того дефицитного цемента по итогам июня выпустили на 13,5% меньше, чем в июне прошлого года. То же самое касается практически всех стройматериалов.

Между тем по РБК рассказывали, что цемент дешевеет и уже стоит как год назад, а производство кирпича например напротив выросло. Вот ведь как: в одном абзаце и враки и передёргивания.

При этом что интресно:
По данным ГКС:
В первом полугодии 2007 года введено 21.1 млн. кв. метров жилых площадей
В первом полугодии 2008 года - 21.7 млн. кв. м.
Т.е. рост 3%

C другой стороны объём строительных работ в денежном выраждении
В первом полугодии 2007-го года: 1189,3 млрд. руб.
Во первом полугодии 2008-го года: 1788,7 млрд. руб.
Приост: 50%, с учётом инфляции 22%.

Цитата из статьи: "Главная причина резкого строительного спада...". Вот у меня вопрос а где спад то? Если строительных работ проведено на 22% больше?.. Спад, а точнее совсем незначительный рост, наблюдается в кол-ве сданных площадей, а это совсем не тоже самое что "строительный спад" и тем более ниразу не "резкий строительный спад"

Ну тут есть такие варианты:

1) Значительный рост объёма строительных работ достигнут, за счёт коммерческой и промышленной недвижимости... Если пердположить что роста объёма жилищного строительства практически нет, то рост объёмов коммерческого и промышленного строительства должен составить в разы больше чем 22%. В это верится с трудом.

2) Строители придерживают сдачу жилой недвижимости...
т.е. образуется вот такой "навес" как говорят аналитики.
Вечному росту цен он врядле долго поспособствует.

3) Строители хотели бы сдать, но не могут: на волне стремительного роста цен, и настроений "пипл всё схавает",
строители оборзели в конец и качество упало ниже самого тонкого плинтуса, в итоге госкомиссии не принимают ни за какие взятки (слышал про такие проблемы у одной крупной питерской стройкомпании). Вот это самый отвратительный вариант для потенциальных покупателей и вопрос уже
не в цене а просто в банальной безопасности..

На сайте Rumac.net сегодня опубликованы ипотечные индексы за июнь 2008. Обьемы выдачи во втором квартале 2008-го оказались сравнимыми с аналогичным периодом 2007-го года. При этом интенсивность досрочных погашений заметно снизилась. Из этого я делаю вывод, что господин Жуков несколько погорячился, когда рапортовал о 350 млрд руб. ипотеки в первом полугодии. Скорее этот показатель будет примерно 290-300 млрд, и прирост случится исключительно благоБдаря первому кварталу (напоминаю, у нас зимой при этом якобы был ажиотаж, прошлой - застой). Соответственно, ожидаемое количество сделок упадет на 15-20% в связи с более высокой ценой метра.

Ждем на днях инфо УФРС по Москве по первому полугодию, насколько снижение количества сделок на 15-20% будет подтверждено.

Цитата: Борис Павлович
Только сасать будут опять америкашки! Только не рыэлторы, а негры и бывшие расияне продавшие родину в 90!

Насчёт дисидентов - сосать это мало Их ещё надо направлять на работы в забое за миску риса. А жильё разрешить покупать в советских комунальных квартирах По 4 кв м на душу населения не более.

Цитата: yucki
ну.. эти корреспонденты любят громкие загаловки. на сколько я поняла речь о снижении темпов роста..
а про цемент - я написала выше свое предположение

и вот еще какой вопрос - вы уверены что объем работ в денежном выражении - это не сумма затрат именно на эти 21.7 млн кв.м?

Турецкий везут в перувую очередь. Но! Погуглил, результаты такие: на данный момент 12% цемента импортированный. Ранее было ~6% импортного. Теперь смортите: в статье истерят по поводу "И без того дефицитного цемента по итогам июня выпустили на 13,5% меньше", как видите заявленное в статье падение производства цемента никак не компенсируется ростом импорта. И один фиг по прежнему "аццки дефицитный цемент" подешевел уже к уровням прошлго года. В чём же дело? Может не такой цемент и дефицитный...

Далее эти корреспондетны истерят по поводу того что упали темпы роста кол-ва сдаваемого жилья до 3% (тоже и по данным ГКС), но по данным ГКС при этом объём строительных работ вырос на 22%. А сдача жилья не выросла. Можно ли тут как корреспондетны говорить о "резком строительном спаде"? Нет! можно говорить только об уменшении тепов роста кол-ва сдаваемого жилья. Т.е. строят-то на 22% больше, а сдают как раньше, кореспонденты об этом почему-то скромно умалчивают, ну и соответственно не расскрывают тему отчего же такое странное происходит.