Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: impreza_wrx
Вот для прописки ,наверное, надо совершить кучу ритуалов )

В этом все дело, соответственно - цена недвиги как жилой резко падает.

Цитата: impreza_wrx
в общем для ясности, я всё о том, что нет толп народа с деньгами готовыми впихнуть их в любую недвигу, хомячки в этом секторе закончились )

Согласен. Расслоение по ценам продолжает увеличиваться. Старый фонд-неликвид либо стоят, либо вообще падают в цене, новые беспроблемные дома - растут.

Цитата: ol_shadow1 от 18.02.2011 16:37:12
В этом все дело, соответственно - цена недвиги как жилой резко падает.
Согласен. Расслоение по ценам продолжает увеличиваться. Старый фонд-неликвид либо стоят, либо вообще падают в цене, новые беспроблемные дома - растут.

Ну не так все радужно, как хотелось бы.
К абсолютному неликивду можно отнести разве что бараки
какие нить.

А вот к примеру квартиры в старых кирпичных 8этажных домах
очень даже востребованы. Хотя проблем там с мусоропроводом,
проводкой и соседями выше крыши.

Но по цене квадратного метра эти квартиры если и уступают
квартирам в новых домах, то не сильно.
По моим оценкам расслоение между старым, 60-х - 70-х годов, жилфондом и
новыми квартирами обусловлено 2мя факторами:
- заметно большей площадью новых квартир.
- стоимостью ремонта в этих квартирах.

Поскольку квартиры в старом фонде как правило, маленькие и
в плохом состоянии.

Собственно непрестижность таких квартир на цену (квадратного метра)
практически не влияет.

Цитата: незнайка_177ad3 от 18.02.2011 17:12:19
А вот к примеру квартиры в старых кирпичных 8этажных домах
очень даже востребованы. Хотя проблем там с мусоропроводом,
проводкой и соседями выше крыши.

Но по цене квадратного метра эти квартиры если и уступают
квартирам в новых домах, то не сильно.
По моим оценкам расслоение между старым, 60-х - 70-х годов, жилфондом и
новыми квартирами обусловлено 2мя факторами:
- заметно большей площадью новых квартир.
- стоимостью ремонта в этих квартирах.

Фишка в том, что они - кирпичные. Хорошие кирпичные дома неликвидом очень трудно считать, например - "сталинки". У них срок эксплуатации - 150 лет по нормативам  ;) Хороший дореволюционный дом после реконструкции может вообще заоблачную цену иметь. Если же сравнить новую панель типа П-44т и стоящие рядом панельные же "хрущевки" - в цене метра от 25% до 35% разницы будет.

Цитата: ol_shadow1 от 18.02.2011 17:43:55
Фишка в том, что они - кирпичные. Хорошие кирпичные дома неликвидом очень трудно считать, например - "сталинки". У них срок эксплуатации - 150 лет по нормативам  ;)

Да, кирпичные УП у нас в городе тоже подороже панели идут. Хотя в 150 лет для них что-то не особо верится....
Тут наружная стенка 64 или 68см всего. Фишка что из-за (видимо) толщины стен очень хорошо гасится шум улицы, летом не жарко... Хотя межэтажные перекрытия такие же как везде, бетонные, соответственно соседей слышно точно также как в панельке или хрущике.

Цитата: AndrF
...казалось бы все хорошо, но количество дерева в нем зашкаливает - в стенах и перекрытиях. Горят они очень хорошо, ну и, соответственно ветшают, от старости...

Да и в дореволюционных домах вряд ли бетонные перекрытия...

Именно поэтому я писал про реконструированные дома. Поздние сталинки все шли с железобетоном, а более ранние дома приходится переделывать. У меня рядом есть дом, бывший доходный дом 1914 года постройки. У него заменили перекрытия на стальные балки, заменили коммуникации, отреставрировали фасад - в итоге стоимость жилья там такая, что можно устелить пол 500-евровыми купюрами.

Цитата: ol_shadow1 от 18.02.2011 17:43:55
Фишка в том, что они - кирпичные. Хорошие кирпичные дома неликвидом очень трудно считать, например - "сталинки". У них срок эксплуатации - 150 лет по нормативам  ;) Хороший дореволюционный дом после реконструкции может вообще заоблачную цену иметь. Если же сравнить новую панель типа П-44т и стоящие рядом панельные же "хрущевки" - в цене метра от 25% до 35% разницы будет.

Не будет такой разницы.
10-15 процентов возможно еще, если в
П44 евроремонт.

[quote author=[r]Alex link=topic=971.msg894581#msg894581 date=1297703070]
Зависший бетон -- это не только интерес банков но и чьи-то депозиты... [/quote]
Тут случайно наткнулся на статью, вот отрывок из нее

Цитата
На вторую половину нынешнего года запланировано размещение 7,58% акций Сбербанка ($5,5 млрд исходя из вчерашней капитализации на ММВБ). Керимов, по словам его знакомого, «будет претендовать на весь выставляемый пакет, а уж купит столько, сколько позволит [президент Сбербанка] Герман Греф».
...
Покупать акции «Сбера», по его словам, бизнесмен планирует на собственные и заемные средства и при этом обойдется без продажи имеющихся активов. «Продавать будем только калий, золото, квартиры,

Вот интересно, сколько квартир и каких собирается продать Керимов?  Может он всего несколько элитных квартир в Москве продаст, а может у него пара тысяч квартир эконом класса? Повлияет ли это на цены квартир?

Цитата: valeg от 19.02.2011 08:55:19
Тут случайно наткнулся на статью, вот отрывок из нееВот интересно, сколько квартир и каких собирается продать Керимов?  Может он всего несколько элитных квартир в Москве продаст, а может у него пара тысяч квартир эконом класса? Повлияет ли это на цены квартир?

вот кое-что нашел по теме:

Цитата
15.02.2011 Суд Кипра разморозил активы Сулеймана Керимова

Суд Кипра на заседании во вторник отменил арест, наложенный на российские активы общей стоимостью около $6 млрд, включающие пакеты акций «Уралкалия» и «Полюс золота».
...
...принадлежащие Керимову акции «Уралкалия» (через Kaliha Finance контролирует 25%), «Полюс золота» (27% через Wandle Holdings). Арестованы также 51% акций владельца гостиницы «Москва» — ОАО «Декмос», которые принадлежат Керимову, Ротенбергу и Голощапову. Ранее эту долю контролировал Егиазарян.

еще согласно разным источникам, структурам Керимова (в т.ч. Нафта Москва) принадлежит большой пакет в компании ПИК (мелькала инфа что около 38%), но судя по новостям, он собирался еще в прошлом году продать свою долю в ПИК, продал или нет - неизвестно..

Цитата: незнайка_177ad3 от 19.02.2011 08:07:54
Не будет такой разницы.
10-15 процентов возможно еще, если в
П44 евроремонт.

Угу-угу. Поучите отца, да  ;D
Метро Каховская (принципиально смотрю юг серой ветки), двушки:

П-44т - Симферопольский б-р, 17 к.1, не первый-не последний: 60 м2, цена 12.500, ремонт хороший, но без излишеств-джакузей: 208 тыр/м2

Хрущевка - Болотниковская, 44, не первый-не последний: 45 м2, цена 6.500, мет.дверь, встроенная техника (соответственно - тоже с ремонтом в порядке): 144 тыр/м2

По моему калькулятору получается 31% разницы в цене.

Цитата: ol_shadow1 от 19.02.2011 20:30:16
Угу-угу. Поучите отца, да  ;D
Метро Каховская (принципиально смотрю юг серой ветки), двушки:

П-44т - Симферопольский б-р, 17 к.1, не первый-не последний: 60 м2, цена 12.500, ремонт хороший, но без излишеств-джакузей: 208 тыр/м2

Хрущевка - Болотниковская, 44, не первый-не последний: 45 м2, цена 6.500, мет.дверь, встроенная техника (соответственно - тоже с ремонтом в порядке): 144 тыр/м2

По моему калькулятору получается 31% разницы в цене.

Ну как бы за 12.5 он будет долго продавать.

Цитата: Zigmund
нука нука дайте ссылочку на такие нормативы...)))

На Гугле забанили? Вот тынц на Госстроевское «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий». Кирпич относится к группе капитальности 1:

---

каменные, особо капитальные; фундаменты каменные и бетонные; стены — каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия — железобетонные;
...
Здания первых трех групп капитальности относятся к опорному жилищному фонду с нормативным сроком эксплуатации 100—150 лет.
...
Нормами установлены для опорных жилых зданий три группы капитальности стен:
I — кирпичные при толщине 2 1/2 — 3 1/2 кирпича и крупно­блочные на сложном или цементном растворе — нормативный срок эксплуатации 150 лет;

---

Изучайте нормативные документы, люди, это полезно.

Цитата: ol_shadow1 от 19.02.2011 20:30:16
Угу-угу. Поучите отца, да  ;D
Метро Каховская (принципиально смотрю юг серой ветки), двушки:

П-44т - Симферопольский б-р, 17 к.1, не первый-не последний: 60 м2, цена 12.500, ремонт хороший, но без излишеств-джакузей: 208 тыр/м2

Хрущевка - Болотниковская, 44, не первый-не последний: 45 м2, цена 6.500, мет.дверь, встроенная техника (соответственно - тоже с ремонтом в порядке): 144 тыр/м2

По моему калькулятору получается 31% разницы в цене.

Я говорил о разнице в стоимости метра в реальных сделках.
Если сравнивать цены объявлений, то охотно Вам верю,
что разница может быть и 30, и даже 50 процентов.


тут где то с месяц назад один из камрадов сокрушался,
что 4хкомнатную в кожухове (кто не знает - 3 км. от кольца
по трассе между рязанкой и носовихинским шоссе)
за 12 лямов продать не смог.

снизил цену до 9 лямов - а квартира все не продается.
пропорции в кожухове неправильные.

вот и эта двушка на симферопольском из той же оперы.
не продается за 12? щас скинем соточку баксов - фигли мелочиться.

Цитата: ol_shadow1
... Например, в домике 1902 года постройки четырехкомнатная квартира (135 м2) продается всего-то за 900 тысяч долларов  ;)

Читаю и балдею, в новом комплексе Ладья, в центре, все есть, кроме бассейна с шикарным видом на Волгу и Жигулевские горы, 0.5км от набережной и пляжа, о,5км от будующей станции метро (через 2 года) за такие же деньги трешка в 168 м2.

вот что пишут про всеми любимый здесь ванкувер

ЦитатаЛучшим городом планеты по качеству жизни в этом году стал канадский Ванкувер, соответствующий международный рейтинг опубликован в среду в Лондоне влиятельной исследовательской службой Economist Intelligence Unit.

При распределении мест учитывается широкий спектр экономических, социальных, культурных и экологических параметров, включая общую стабильность городских служб, уровень медицинского обслуживания, системы образования, транспортной инфраструктуры, показатели чистоты воздуха и питьевой воды, а также развитие культурно-развлекательной индустрии, передает итар тасс.

На второй позиции рейтинга – австралийский город Мельбурн. Первую тройку замыкает столица Австрии Вена. Затем в порядке убывания следуют канадские Торонто и Калгари, столица Финляндии Хельсинки, три австралийских города Сидней, Перт и Аделаида. Замыкает первую десятку новозеландский Окленд.

Нижнюю строчку списка занимает столица Зимбабве Хараре.

http://vz.ru/news/2011/2/23/470937.html

данные цбрф по ипотеке http://www.cbr.ru/st…?TblID=4-1

http://s51.radikal.r…835329.jpg

почему мне кажется что все цветет и пахнет? причем просрочки критической не наблюдается.  По досрочному погашению тоже картина в общем стабильная (http://www.cbr.ru/st…?TblID=5-1)

Цитата: woo от 23.02.2011 13:36:13
причем просрочки критической не наблюдается.  По досрочному погашению тоже картина в общем стабильная (http://www.cbr.ru/st…?TblID=5-1)

А откуда взяться этой просрочке? Доходы россиян за время кризиса значительно не сократились. Плюс наши заёмщики сверхнадёжные, люди будут лучше экономить на автомобилях, одежде и еде, вместо того, чтобы отказаться от уже взятой ипотеки и пойти на съёмное жильё. Единственные кредиты, доставившие хлопоты, это в долларах и под MosPrime, но и здесь уже разгреблись.

Переношу оффтоп с "проблем России"

Цитата: Auriga
Сначала вы говорите о том, что процент банковский не покрывает инфляцию, а потом смело предлагаете инфляцию не считать. Со специалистом не сравнивайте. У него этих квартир нету, они изначально в неравных условиях.

Так и есть. Для депозита процент не покрывает инфляцию. Для сдачи квартиры на инфляцию наплевать. Вам надо было еще объяснить, что депозит и сдача квартиры - это две разные вещи?

Цитата: Auriga
Если, допустим, квартиры упадут на 25%, то вы можете 10 квартир продать и купить 12 на минимуме (за вычетом потерь на риэлтеров и всякие налоги).

Нафига? Объясните мне - нафига мне играть в казино, если я и так имею доход? Вы упорно пытаетесь свести две совершенно разные группы спекулянтов в одну.

Цитата: Auriga
Никакая соломинка не сделает вас бедным, если вы супербогатей. Но она может сломать веру в то, что квартиры будут токадорожать, а именно эта вера и поддерживает стоимость спекулятивного пузыря.

Какой супербогатей - вы обычный человек, просто живущий со сдачи квартир. Вам НАПЛЕВАТЬ на спекулятивный пузырь. Сдувание спекулятивного пузыря на вашем образе жизни не отразится.

Цитата: Auriga
Поймите. Если человек очень богат, то он ищет где его деньги будут работать лучше и надежнее. Есть разница в ROI. Чтобы богатые люди сбежали из инвестиционной недвижимости и вложили деньги куда-нибудь еще, не надо делать инвестиции в недвижимость убыточными. Достаточно сделать их менее прибыльными чем что-то еще при равной надежности.

Отлично. А теперь возвращаясь к нашим баранам. Еще раз прошу - покажите как налог менее 1% от рыночной стоимости создаст такие условия. Только давайте без ваших уходов о темы - просто, тупо, конкретно. На нашем конкретном примере из человека, сдающего 10 квартир - он такой же как вы, просто весь месяц он ездит и собирает дань/сдает квартиры/решает проблемы с квартирами - это его работа. Что его побудит продать свои квартиры и куда он вложит деньги?

Цитата: Auriga
Это как в анегдоте про медведя: не надо бежать быстрее медведя, достаточно бежать быстрее товарища.

Так покажите уже наконец - я вас раз в 5-й прошу, на конкретном примере - как это сделать плоским налогом меньше процента! Только давайте без ваших роялей в кустах. "Налог маленький, но страшный аж жуть - переломит всем спекулям соломинкой хребет"

Цитата
В ходе опроса, проводимого www.metrinfo.ru, людей спросили – знают ли они о том, что в столице строятся крупные жилые комплексы экономкласса. Как оказалось, жители Москвы не очень наслышаны об изменении строительных тенденций, в частности, большинству – 78% опрошенных – ничего об этом неизвестно. В курсе того, что в столице возводятся масштабные районы жилой застройки – 22%.

Когда у москвичей поинтересовались, считают ли они доступной для покупателей однокомнатную квартиру в новом жилом комплексе стоимостью примерно 5 млн руб., то 72% респондентов ответили отрицательно, 8% – положительно, еще 8% заявили, что думают по-другому (по их мнению, доступность зависит от дохода и месторасположения жилья), а 12% – затруднились с ответом.

Когда «планка доступности» была несколько снижена – у респондентов спросили, а по карману ли гражданам квартира за 3 млн рублей, которую можно купить в недальнем Подмосковье, – то количество тех, кто считает, что и такое жилье недоступно, снизилось до 51,1%. Доступными эти квартиры считает 15,2% опрошенных (в этой группе, наоборот, народу немного прибавилось), иного мнения придерживаются 10,9% (у них те же аргументы, что и в такой же группе в предыдущей раскладке), а вот затруднившихся с ответом стало гораздо больше – 22,8%.

Тут стоит вспомнить результаты предыдущего опроса журнала www.metrinfo.ru, когда москвичей просили назвать ту цену жилья, которая им кажется приемлемой («Народное мнение: квартира доступна при цене до 4 млн рублей»). Тогда планку доступности для Москвы горожане определили так: однокомнатная квартира должна стоить до 4 млн рублей (сумму менее 1 млн рублей выбрали 30,3% опрошенных, 1 - 2 млн – 18,2%, 3 - 4 млн – 7,1%). Называя эти суммы, люди говорили, что они позволят работающему москвичу взять ипотеку и выплатить стоимость квартиры. Понятно, что желаемая картина серьезно отличается от действительной – даже в «экономной» столичной новостройке квартиры дороже.

http://www.irn.ru/news/48623.html

ЦитатаОбещания мэра Москвы Сергея Собянина ликвидировать автомобильные пробки на московских улицах «голословны», считает супруга его предшественника, президент строительной корпорации «Интеко» Елена Батурина.

«Он это голословно пообещал. Жалко. Мне хотелось бы, чтобы городом управляли более компетентные люди», – заявила Батурина в интервью программе «Бизнес-секреты» Олега Тинькова и Олега Анисимова.

По мнению Батуриной, избавиться от пробок не поможет даже введение платы за въезд в центр города.

«Можно только одним путем спасти Москву. И я об этом уже говорила и писала. Москва должна выйти за свои пределы и пойти в область. То есть должна быть комплексная программа, которая бы предполагала разделение и формирование городов-спутников с различной целевой нагрузкой: где-то спальные города-спутники, где-то работающие города-спутники. Надо выводить предприятия из Москвы», - отметила Батурина.

http://www.irn.ru/news/48690.html

Есть вопрос по недвижимости, который ,вроде бы, еще не обсуждали.

Хочу поговорить об износе жилья, в частности 50-60 годов постройки. Если я правильно помню, то после войны высокими темпами строилось социальное жилье (панельное) с небольшой примесью кирпичного, поскольку требовалось обеспечить жильем здесь и сейчас.

Главный критерий был - скорости постройки, а износостойкость была понижена. Срок службы панельного дома, усредненно, порядка 50 лет, т.е. как раз сейчас послевоенное панельное жилье должно начать выбывать и будут требоваться огромные площади для расселения жильцов ветхого фонда.

Вот начав с этой предпосылки я начал смотреть статистику и нашел следующее:

ВЕТХИЙ И АВАРИЙНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД 1990-2009:

http://www.gks.ru/bg…10610r.htm
http://www.gks.ru/bg…/02-03.htm

Удельные вес ветхого жилья хоть и увеличился, но это связано с низкими темпами строительства в 90-е, в нулевые он стабилизировался.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 1990-2009:

http://www.gks.ru/fr…/jkh46.htm

Количество тех, кто получает квартиры или улущшает условия в целом стабильно снижаются, что по мне, как раз связано с увеличением доли ветхого жилья.

ПРОЦЕНТ ИЗНОСА:

http://www.gks.ru/bg…/02-06.htm

70% - это уже всё, непригодное жилье, 66-70% - очень близкое к нему, составляет 280 тысяч, при строительстве в 223 тысяч зданий в 2009, т.е. объем ветхого жилья сейчас больше, чем годовая стройка.

Самое интересное - это увидеть в этом динамику, т.е. каков объем выбывающих домов и как он будет компенсироваться при условии, что дома начинают выбывать просто по объективным причинам.

Распределение по материалу стен и годам постройки:

http://www.gks.ru/bg…/02-19.htm
http://www.gks.ru/bg…/02-22.htm


Это я к чему. Как сможет влиять на цену недвижимости вполне понятно - панельные и кирпичные квартиры разойдутся в цене еще сильнее.


И вот тут главная проблема. Как это всё оценить? Разные проекты, у всех нормативы амортизации различны. Какие проекты в каких годах вводились, соответственно какие объемы и когда будут выбывать и так далее. Как происходит замещение аварийного и ветхого фондов, в каких объемах и т.д.

Подскажите, кто владеет информацией, желательно с первичными цифрами, конечно.