Недвижимость и стройотрасль. Текущее положение. Что будет дальше?

Цитата: Tiamat от 04.08.2009 15:35:56
А вы найдите примеры типа Нью-Йорка, Лондона? Если сравниваем столицы, то там сильно климат не отличается.  Посмотрите не постройки NY! Они не выдержат Московских морозов?

Отличается климат, не стоит, право.  Лондону и NY сильно невесело будет очутись он в нашем континентальном.  И чем глубже - тем грустнее.  

Цитата: Tiamat от 04.08.2009 15:35:56
А в качестве лакмусовой бумажки я Вам привел Хабаровск, где на одном берегу строят мало жилья, дерут с него цену и жалуются рукоопые строители (это те кто управляет стройками, т.к. непосредственно работают китайцы) на свою жизнь, а на другом  строят гинганскими темпами жилье на ровном месте, где застройка покруче Московской. В начале 90-х была деревня, сейчас мегаполис

Tiamat, вы меня услышать не хотите.  Из вас возмущение течет - и вы от него отталкиваетесь.  
На той стороне по нашим ГОСТам строят?  На той стороне статистика по эксплуатации существует?  Мы же даже не знаем условий проживания в тех условиях. Мы  нифига про Китай не знаем - есть пресса после цензуры и ничего более.

У нас люди что хотят?  Чтобы было дешево. Но, при этом:
1. Зимой тепло летом прохладно.
2. Из кранов текла питьевая (!) вода (пусть с допусками - но это скорее правило чем исключение).
3. Не заморачиваться с канализацией.
4. Не заморачиваться с энергетикой.
5. Транспорт, инфраструктура и экология.

При этом берут бетон и отметают все остальное.  Вы бы на той стороне хотели жить? Я - нет.
Безусловно вопрос стоит и решать его нужно.  Но это - прерогатива государства.  Здесь конкуренцией ничего не добьешься - радио на другую волну настроено.
Если взять за жабры чиновников, паре отрезать яйца и устроить тотальный жесточайший надзор - возможно подвижки будут.  
Но, все равно - быстро, много и дешево не получиться.   Слишком много факторов вокруг бетона, даже если исключить административное влияние.
Я как-то слышал мнение, что у нас жилье в отличие от многих стран - средство выживания а не проживания.

Цитата: Bekker от 04.08.2009 16:10:42
А на какой ветке все эти вопросы обсуждались, не подскажите? Очень интересно почитать.

http://glav.su/forum…,15.0.html

Только вот где там искать  - хоть тресните не скажу.

Цитата: Nobody от 04.08.2009 16:24:35
Отличается климат, не стоит, право.  Лондону и NY сильно невесело будет очутись он в нашем континентальном.  И чем глубже - тем грустнее.  

Что занчит глубже? Вы читаете, что я пишу? Я пишу - сравните климат Москвы с NY. Сильно он отличаеться?

Цитата: Nobody от 04.08.2009 16:24:35
Tiamat, вы меня услышать не хотите.  Из вас возмущение течет - и вы от него отталкиваетесь.  
На той стороне по нашим ГОСТам строят?  На той стороне статистика по эксплуатации существует?  Мы же даже не знаем условий проживания в тех условиях. Мы  нифига про Китай не знаем - есть пресса после цензуры и ничего более.

А у нас по Гостам строят? У Батуриной пол-дома два года назад после сдачи ГК рухнуло.
У нас видимость ГОСТов, а у них не знаю, знаю только, что Китайская стена вот стоит, хотя и не по ГОСТам строилась.

Цитата: Nobody от 04.08.2009 16:24:35
Вы бы на той стороне хотели жить? Я - нет.

Я общался с Хабаровчанами. Там безвизовый режим и много народа там уже живут, а на работу через Амур в РФ ездят. На качество не жаловались, говорят инфраструктура и жилье лучше, чем в РФ, а цены в общепите и магазинах дешевле.

Цитата: Nobody от 04.08.2009 16:24:35
Если взять за жабры чиновников, паре отрезать яйца и устроить тотальный жесточайший надзор - возможно подвижки будут.  
Но, все равно - быстро, много и дешево не получиться.   Слишком много факторов вокруг бетона, даже если исключить административное влияние.
Я как-то слышал мнение, что у нас жилье в отличие от многих стран - средство выживания а не проживания.

С этим согласен! Мешает жить испорченная среда 90-х (которую иногда кличут менталитетом, но это не правильная формулировка). Что бы очистить организм от бактерий, употребляют антибиотики. Нам нужен бархатный 37 год (не расстреливать гниль и мразь, а посылать бесплатно тундру осваивать или строить м2 за колючей проволокой). После чего, можно дать правильный вектор еще на 80 лет.

Цитата: Tiamat от 04.08.2009 16:42:56
Что занчит глубже? Вы читаете, что я пишу? Я пишу - сравните климат Москвы с NY. Сильно он отличаеться?

Сильно.

Цитата: Tiamat от 04.08.2009 16:42:56
А у нас по Гостам строят? У Батуриной пол-дома два года назад после сдачи ГК рухнуло.

Бывает.  У нас падает, во всем мире - никогда.

Цитата: Tiamat от 04.08.2009 16:42:56
У нас видимость ГОСТов, а у них не знаю, знаю только, что Китайская стена вот стоит, хотя и не по ГОСТам строилась.

Не стал бы так огульно по поводу ГОСТов и прочего. Впрочем если вам хочется - без проблем.
У нас и деревянные церкви порой стоят 17-18 веков. Без гвоздей. Хотя не по китайским стандартам строились.
И у майя с ацтеками тоже попадаются конструкции ничего так.  Кремль, опять же.  В Питере построечки разные.
Кстати недавно был в одной квартире в центре - там паркет 1903-го года.  И вполне нормальный.
Продолжать будем в том же русле?

ЦитатаЯ общался с Хабаровчанами. Там безвизовый режим и много народа там уже живут, а на работу через Амур в РФ ездят. На качество не жаловались, говорят инфраструктура и жилье лучше, чем в РФ, а цены в общепите и магазинах дешевле.

Без проблем.  Нравится - хорошо.  Только распространять на страну  не стоит.  Страна - она большая.
Мне к примеру нравятся  дома построенные пленными немцами на Украине.  И планировки, и качество.
Ведь не начинать же продвигать идеи по этому поводу.

ЦитатаС этим согласен! Мешает жить испорченная среда 90-х (которую иногда кличут менталитетом, но это не правильная формулировка). Что бы очистить организм от бактерий, употребляют антибиотики. Нам нужен бархатный 37 год (не расстреливать гниль и мразь, а посылать бесплатно тундру осваивать или строить м2 за колючей проволокой). После чего, можно дать правильный вектор еще на 80 лет.

Это эмоции.  А фактуры по подвижкам в этой области не наблюдаю.  За исключением выкупа военными площадей.

Цитата: Nobody от 04.08.2009 16:24:35


поскипано

У нас люди что хотят?  Чтобы было дешево. Но, при этом:
...
3. Не заморачиваться с канализацией
....

Смотрел как-то передачу про раскопки на о.Санторин. так вот там в дремнем городе, в домах уже была фекальная канализация ну и водопровод. Речь идет о городе, который был построен ранее 1700 г. до Н.Э. Я тогда сильно впечатлился.

Цитата: Dobryak
При слове "Бобруйск" .... тьфу... Ванкувер! ...  собрание  болезненно  застонало.

Красивейший город в месте с благодатнейшим климатом, самый китайский в Канаде, причем китайцы там недовольны иммигрантами из прочей юго-восточной Азии. Щитовой дачный домик там самое оно...

Я условно допуски по широтам делал  :D  

Добряк, вы покатались по миру. Найдите нам миллионник формата Питера?  Чтобы с промышленностью, минусами зимой, препоганым климатом и разношерстной массовой застройкой.
А что-нибудь типа Мурманска есть?
Или Красноярска там...Пермь или Тюмень если про континент говорить.

Кто подтвердит. Или опровергнет?
Офисы будут сдавать за копейки
http://www.bigness.r…enda/93347

Цитата: Bonn от 04.08.2009 19:10:22
Кто подтвердит. Или опровергнет?
Офисы будут сдавать за копейки
http://www.bigness.r…enda/93347

Когда в Германии бушевала гиперинфляция в 20-х годах того века, то владельцы кафешек приглашали посетителей  к себе в кафешки со своей едой и питьем, просто посидеть "со своим"....

Я это к чему: размах и глубина криза в России  - величина малопрогнозируемая, будет совсем худо - будут тока за эксп.расходы сдавать. Это если инвестиции на покупку/строительство/реконструкцию уже окупились. Но т.к. средний срок окупаемости оф.недвиги ок. 6-8 лет, то велика вероятость сильного давления долговой нагрузкой на владельца.

году так в 2003 аренда офиса в мелкой нарезке (на ПМЗРе) была 200$/метр в год. Где-то в это же время акции завода выкупила Батурина и затеяла Капитальный ремонт, сейчас это Офисный центр "Диапазон". ставки аренды сейчас 20 тыс.руб за метр/год. С учетом копеечной суммы покупки завода, сейчас стоимость годовой аренды равна стоимости реконструкции. Скорее всего инвестции отбились уже, можно понаблюдать за динамикой на этом примере.

Цитата: sanches
Мужики, есть вопрос  (чтобы не лопатить весь ресурс) Встречали вы где-нить здесь обсуждение "новой идеи", вокруг которой может снова сплотиться  народ? какая идея/призыв может овладеть/захватить  массы и изменить сложившуюся обстановку? если встречали, то скажите где...

ХА! Вопрос вопросов!

Цитата: Jobar от 04.08.2009 15:49:07
Во-первых, если банк забирает за долги актив, например, недвижимость, то он не может увеличить собственный капитал за счет этой недвижимости. Собственный капитал банка – это его пассив, т.е. когда третьи лица (по отношению к банку) вносят в капитал банка деньги или иное имущество. В вашем случае банк сам (а не третьи лица) становится владельцем имущества, т.е. в активе банка строка «выданный кредит» изменяется на «недвижимость»; пассив банка (в котором числится собств. капитал) остается неизменным.

Банк «Уралсиб»… рассчитывает к июлю завершить дополнительную эмиссию акций, увеличивающую уставный капитал банка на 30% — до 26 млрд рублей… из дополнительной эмиссии акций денежными средствами будет внесено 1,4 млрд рублей и имуществом — 4,7 млрд рублей, при этом основную часть вносимого имущества составит здание банка в Москве (ул. Ефремова, д.8 ).

Здесь ничего не говорится, что здание получено банком в счет исполнения обязательств по кредиту. Просто акционер банка увеличивает его уставный капитал путем внесения недвиги. Нормальный ход, кстати: пока еще независимый оценщик может поставить фантастическую стоимость в отчете об оценке (сделок мало, цена предложений высока), и акционер может законно увеличить капитал банка на серьезную сумму, тем самым облегчив многочисленные проблемы, имеющиеся у банков с нормативом достаточности капитала. Если предварительно продать недвигу, а полученные деньги внести в капитал, суммы, я думаю, будут далеки от заявленных 4,7 млрд.

Господа, не надо искать заговор там, где его нет. Решение о том, забирать непрофильный актив на баланс банка или не забирать, принимает не руководство государства, а менеджмент банка. Вообще, очень часто (и здесь в том числе) звучит мнение «жадные банкиры, коварные ростовщики, всех расстрелять» и т.п.

На самом деле все проще: банком управляет не один жадный и коварный человек, а команда менеджеров, которые имеют определенные задачи, поставленные акционерами. Упрощенно, это может быть правление банка (решает все ключевые вопросы), кредитный комитет (решения по активным операциям), комитет по управлению активами и пассивами (ликвидность, %% политика), тендерный комитет (закупки) и т.д. до бесконечности. Задачи, которые могут ставиться перед менеджментом – банальны: максимизация прибыли, максимизация активов, максимизация ROE. Перед отдельными менеджерами ставятся конкретные задачи (ключевые показатели эффективности, KPI): главному риск-менеджеру – минимальную просрочку, директору по клиентской работе – объем и доходность, операционному директору – качество работы операционистов, минимум жалоб клиентов и т.п.

Все это банально и имеется в любой коммерческой организации. В этом смысле банки не отличаются от любого другого бизнеса, и не нужно их демонизировать и приписывать мифические социальную ответственность. Менеджеры руководствуются своими KPI, и если нужно минимизировать проблемную задолженность, то никто не будет думать, как это отразится на экономике в целом, т.к. перед конкретным человеком стоит конкретная задача, и он обязан ее выполнять с максимальной пользой для своего работодателя.

То же самое и с непрофильными активами. У банков есть куча кредитов, обеспеченных недвижимостью (оборудованием, имущ. комплексом и т.д.). У заемщика начинаются проблемы; если бизнес еще живой, клиенту дают шанс побрыкаться и попытаться выплыть. Если бизнес уже сдох, банку остается только обратить взыскание на залог. Здесь есть варианты: 1) идти в суд и реализовывать с торгов, 2) заключать соглашение о внесудебной реализации и продавать самому, 3) забирать актив на баланс по отступному (вариант – выкупить актив на свою компанию, выдав ей для этого кредит; деньги, полученные заемщиком от купли-продажи, сразу идут в погашение кредита).

Рынок недвиги сейчас мертвый, и хорошо продать с торгов шансов мало (а то и совсем нет). Кроме того, если год ходить в суд, потом еще год продавать, за это время можно физически потерять залог: у заемщика пропадает мотивация его содержать, а часто вообще нет ресурсов на банальную охрану. Вот менеджмент банка собирается на кредитом комитете (или на комитете по работе с проблемной задолженностью) и думает, как минимизировать убытки. Рассматривает разные варианты, и иногда самым приемлемым оказывается получение недвижимости на баланс банка или дружественной компании. Кстати, многие все еще питают надежду что недвига скоро (через год-два) отрастет, и банк вообще окажется в плюсе

Так что все намного проще, нет никаких теорий заговора, а есть простые люди, которые в своих действиях руководствуются простыми и понятными для себя мотивами.

И еще. Что значит «Если учесть, что в итоге банки начнут банкротиться»? Кто вам такое сказал? Все действия правительства направлены на то, чтобы не дать завалиться банковской системе, и пока это получается. Сдерживание обвала цен на недвигу – одна из таких мер. Если цены резко упадут, многие бизнесмены потеряют свои инвестиции, а банки – залоги, в результате резко вырастет объем просрочки по кредитам, банки будут нести огромные убытки, и банковская система может разрушиться.

Поймите, если банковская система завалится, будет плохо всем: кризис неплатежей, потеря сбережений, паралич финансовой системы, массовые банкротства предприятий, полный коллапс экономики, безработица и социальные волнения. Хотите 92 год? И кому тогда будет интересно, что недвига оказалась в руках государства?

Перетащил из МЭКа

хороший пост от разбирающего в банковском деле. Jobar наверное единственный, кто постит интересно и по делу по банковской тематике. К сожалению, ни Isabsent ни Sharhan давно не пишут

по поводу менеджмента  - очень здорово написал, причем это действительно именно так (безотносительно к сфере деятльности).... Сам сейчас вижу как меняются действия конечных исполнителей ( в том числе и меня) при смене курса акционеров ("старшие товарищи" рассказывают)

Цитата: Nobody от 04.08.2009 14:41:42
А что у нас в Финляндии?  Финские домики?  :)
Вы не подумайте превратно, просто мухи отдельно, котлеты - отдельно.
Хельсинки, Осло и Стокгольм примерно на одной широте с Питером.  И что из списка можно с Питером сравнить? По населению, застройке, метро, инфре?
И это не говоря о том что та же широта в штатах - это юг Аляски и северные условно обитаемые территории Канады типа Лабрадора или Гудзонского залива.  Много там городов?
А у нас - есть.  Капитальные, с метро, транспортом, заводами и даже дачами где картошку сажать умудряются.  При том - океанские течения и особенности климата не забывайте.
А монстры типа Москвы, Нижнего или Екатеринбурга?  Хоть один найдете?  Ванкувер разве что, но там океан под боком со всеми вытекающими.
И, кстати, канадскую малоэтажную застройку разбирали на той ветке.   А капиталки там в таких условиях как у нас - нет.  По крайней мере в наших масштабах.

Я не отрицаю что стоимость можно снизить. Но это, как уже не раз говорилось - к админресурсу скорее а не к строителям.  Быстро, дешево и капитально в РФ строить не выйдет - мы не в тех условиях проживаем.

Ребята не ссорьтесь
По этой теме еще Паршин в своих книгах написал с выкладками и графиками. В инете можно скачать и почитать. Я деталей не помню, оно в памяти застряло - в западной цивилизации нет не одного значимого города лежащего на изотерме ниже О (на нуле лежит только один - Берлин). А у нас 90%  лежит ниже, из них половина гораздо ниже.
Кстати помню был в Германии в гостях, там женщина из Казахстана, она всю жизнь прорабом на стройке проработала. Говорит стало интересно как немцы строят, пошла на стройку посмотреть. Приходит с круглыми глазами - типа они же без фундамента строят.

Цитата: sanches
Мужики, есть вопрос  (чтобы не лопатить весь ресурс) Встречали вы где-нить здесь обсуждение "новой идеи", вокруг которой может снова сплотиться  народ? какая идея/призыв может овладеть/захватить  массы и изменить сложившуюся обстановку? если встречали, то скажите где...

Есть идея (дарю) : вот по ящику недавно показали что Батрак Абрама планирует к 2020 г (могу ошибаться) 50-60% машин перевести на гибридную схему. На саммите в Италии решили, что к 2050 выбросы СО2 будут сокращены на 90% . Это значит, что тему постепенного отказа от нефти-газа боссы закусили. Видимо и технологии уже есть ( как тут Теслу не вспомнить).  С учетом того что мы сидим сами знаете на какой игле, вырисовывается довольно интересный вопрос : чаго жрать бум лет через 10-20.  То есть тема простая - какая будет Россия ( и другие) в свете смены парадигмы. Уф, пальцы устали...

Цитата: Nobody от 04.08.2009 17:03:51
Сильно.

Там то же есть минус  и снег http://ru.wikipedia.…0.B0.D1.82

А сильные морозы в Москве сейчас больше редкость.

Не стоит забывать про то, что город находится на краю океана (+залив). А это значит идет большой износ зданий. Для сравнения Владивосток, где здания каждый год ремонтируют и коммуникации спасибо климату приходят в негодность.

Цитата: Bonn
Хе.  ;)
В ветке "жильё" за сегодняшний  день два сообщения.

Так как тема о недвижимости сопряжена с постоянными спорами двух сторон (за рост и падение), то подобной ветке без оппозиции жить будет трудно.  Убив оппозицию, можно сделатьветку неинтересной.  Ветка может превратиться в сбор статей о падении недвижимости  без всякого общения.

Цитата: sanches
Мужики, есть вопрос  (чтобы не лопатить весь ресурс) Встречали вы где-нить здесь обсуждение "новой идеи", вокруг которой может снова сплотиться  народ? какая идея/призыв может овладеть/захватить  массы и изменить сложившуюся обстановку? если встречали, то скажите где...

Я знаю ответ на Ваш вопрос.
42.
Аргументация
http://ru.wikipedia.org/wiki/42_(число)
«42» — это окончательный ответ второго по грандиозности компьютера во всей Вселенной пространства-времени (первый по грандиозности компьютер будет спроектирован им же в далёком будущем) на Главный Вопрос Жизни, Вселенной и Всего Такого.

Цитата: Tiamat от 05.08.2009 10:13:46
Так как тема о недвижимости сопряжена с постоянными спорами двух сторон (за рост и падение), то подобной ветке без оппозиции жить будет трудно.  Убив оппозицию, можно сделатьветку неинтересной.  Ветка может превратиться в сбор статей о падении недвижимости  без всякого общения.

Я тут пообщался с одним знающим человеком ( просил не называть его). Он о проекте авантюрист сказал,что этот проект сделан и содержится на деньги кругов близких  к Кудрину и озвучивает официальную точку зрения, но в преломлении для интернетной публики. Я когда узнал, сразу все встало на свои места ( и про рубли и про 600 за метр итд). Стало спокойно и понятно все.
Спорить с ними бесполезно и не нужно - это все равно что с телевизором спорить.

может кому полезно будет.

здесь можно взять понедельные данные индекса ИРН с 2000 года для целей "поиграться" например...

Цитата: Штирлиця наблюдаю явное желание запада освободиться от зависимости от России по части энергетики. Как уже говорил, если будет принято такое решение, реализуют они его за пару лет, технически это не проблема.

Ты смешной  :)