Недвижимость и стройотрасль. Текущее положение. Что будет дальше?

почитал Кочеткова пятая часть исследования  - неубедительно как-то, много натяжек

Хазя. О недвиге. Много.
http://www.echo.msk.…6944-echo/

поигрался с моделькой.
Получается, чтобы иметь разумную прибыль и продавать по 43 тыр. (цена Минрегиона) с учетом сложившихся на сегодня СРЕДНИХ обремений (сети, подключения, доля города, социалка) нужно строить коробку по 14-16 тыр. за квадрат.
в многоэтажном панельном исполнении за такую цену в московском регионе сегодня построить нельзя.
Может быть за эти деньги реально построить малоэтажку 4-5 этажей применяя несъемную опалубку, точно не знаю, у нас (нашей компании) опыта такого строительства не имеется
Но тут же с другой стороны, ориентируясь на малоэтажку, застройщик налетает на увеличенные расходы на внешние сети, благоустройство (их доля резко возрастает, по сравнению с многоэтажной застройкой).
Превысит ли экономия (за счет экономичности строительства малоэтажки)  увеличение удельных затрат на сети и благоустройство - кто бы рассказал...

Цитата: Bonn
Мда-а-а.
Текст уничтожен.
Обсуждать моральный облик ЫррЫкцЫонера нельзя даже в теме "разговоры".
Ибо круговая порука.
Прям как у гаишников. Призванные к наведению правопорядка на дорогах, они нещадно штрафуют простой люд, но при этом сами ездят как им заблагорассудится, абсолютно наплевав на все правила. И покрывая друг друга.

Уж откуда  тут вере  в  светлое будущее России взяться?
Ежели всё прогнило. На всех уровнях. Начиная с обыкновенных форумов...
(А уж тем более каким либо точным прогнозам по чему либо в России?)
Впрочем. WM спасибо уже за то что забанил на 12 часов, а не на месяц, как это Ырик практикует.
Но всё же пусть пояснит, почему Ырикам можно писать "высокохудожественно", а нам разрешено только молча это "хавать"?

Санчесу же скажу, что спокойно общаться не дадут и здесь. В курилке.
Нужно площадку менять на более демократичную.
Тут как на Селигере. Либо тупо ходишь строем куда начальник скажет, либо тебя выгоняют за забор.

Бан за обсуждении модерации.
Для этого есть отдельная ветка.
Отдохните сутки.
АндрейК

Я плакал...
на сайте у Хази есть тоже обсуждение по темам (надо сказать правду плохо организованное). Наш Дрюк (его Ник свят и я его не буду упоминать  в суе) там под тем же ником отметился, и орфография, фразеология тоже там у него сохранилась. Тоже кстати в ветке про недвигу.   Так его тамошние модеры банили нещадно. А у Хази он стоит в списке игнорируемых. Вот так и живем...

ВОТ ЭТО НОВОСТЬ, БОМБА:

Московская мэрия вынуждена проститься с инвесторами строительства около 5 млн кв. м жилья в столице. Заключенные с ними инвестконтракты по комплексной реконструкции кварталов должны быть расторгнуты, так как противоречат законодательству, и Федеральная служба госрегистрации отказывается оформлять девелоперам права на участки. О чем власти, как стало известно "Ъ", и уведомили застройщиков. Это грозит почти полной остановкой московских строек: в 2010 году за свои деньги город планирует построить только около 800 тыс. кв. м.

О том, что город предлагает девелоперам расторгнуть инвестконтракты на комплексную реконструкцию микрорайонов (как правило, это строительство нескольких кварталов со сносом жилья и расселением жителей), "Ъ" рассказал источник, близкий к правительству Москвы. "Ъ" ознакомился с письмом, направленным департаментом экономической политики и развития Москвы (ДЭПР) одному из девелоперов, в котором предлагается расторгнуть инвестконтракт по согласию обеих сторон, так как он не соответствует требованиям Земельного кодекса. В письме указывается, что городу поступают отказы от Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии в регистрации договоров аренды, заключенных на основании таких инвестконтрактов. По федеральному законодательству оформление договоров аренды земельных участков возможно либо по договору развития застроенной территории (можно будет заключать только после принятия закона города Москвы "О правилах землепользования и застройки"; планируется в начале следующего года), либо через земельный аукцион (нет обременений, в том числе прав третьих лиц).

В ДЭПР подтвердили, что такие письма были разосланы "инвесторам, контракты которых реализованы частично или не реализованы вовсе, а те, что находятся на последней стадии реализации, не рассматриваются к расторжению".

Однако проекты, которые необходимо расторгнуть, подразумевают застройку около 5 млн кв. м жилья, добавляют в ДЭПР. Это более половины из 106 заключенных контрактов на комплексную реконструкцию, подтверждает высокопоставленный чиновник мэрии. Он пояснил "Ъ", что у инвесторов, чьи проекты находятся в стадии завершения, проблем не возникает: если контракт заключался до 2004 года, а земельные отношения оформлены до 2008 года, они не попадают под действие Земельного кодекса (следует из п. 15 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ"). Под угрозой расторжения оказываются контракты, заключенные после 2004 года, и те из заключенных раньше (начиная с конца 90-х), у которых часть застройки еще на раннем этапе и права на землю не успели оформить до 2008 года. "Квартальная застройка идет поэтапно, и так же оформляются права на землю, поэтому даже по контрактам, заключенным более четырех лет назад, земля оформлена лишь частично",— поясняет директор департамента компании "Квартал" Павел Епихин.

Информацию об инициативе города по расторжению контрактов подтвердили инвесторы, занимающиеся комплексной реконструкцией кварталов в Москве. Владелец холдинга "Крост" Алексей Добашин сообщил, что компанию известили о необходимости расторжения и пока компания думает над сложившейся ситуацией. Гендиректор "Оргстройинвеста" (250 тыс. кв. м, кварталы 75-77 "Волхонка-ЗИЛ", часть уже построена) Светлана Третьякова отметила, что на расторжение согласны и процесс уже запущен. Первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский и гендиректор "Мосинжстроя" Геннадий Животинский сообщили, что к ним город пока не обращался, однако они в курсе сложившейся ситуации. Среди других участников квартальной застройки компания "Рубин", Mirax Group, "Море-Плаза", "Газпромипотека", корпорация ТЭН, получить комментарий от которых вчера не удалось. "Окончательного решения ни по одному контракту еще не принято",— уточняют в ДЭПР, добавляя, что вопрос о компенсации девелоперу в случае добровольного расторжения контракта находится в проработке.

В ДЭПР заверили, что Москва активно работает над тем, чтобы федеральное правительство разрешило продлить действие инвестконтрактов, заключенных по "старой" схеме, и просит внести поправки в Земельный кодекс. "Поправки, направленные на продление московских инвестконтрактов, уже внесены в Госдуму, однако они касаются только тех, которые заключены до вступления в силу Земельного кодекса, то есть до 2004 года",— уточняет глава думского комитета по строительству Мартин Шаккум. Однако это не решит проблемы инвесторов, чьи инвестконтракты заключены с 2004 по 2008 год, а их 13, уточняет собеседник "Ъ". По его словам, это грозит почти полной остановкой московских строек: в 2010 году за бюджет город планируется построить только около 800 тыс. кв. м (согласно принятой городом адресной программе)."


1. Самому строить городу   - денех нет
2. у многих строителей  - денех нет ( ДСК-1 хотел вернуть комплексную реконструкцию обратно городу)
3. Деньги полученные городов за проданные участки - нада возвращать инвестору (резать по живому, по дефицитному бюджету)
4. Худо-бедно но комплексная реконструкция велась и какие-никакие объемы на рынок попадали

МОСКОВСКИЙ СТРОЙКОМЛЕКС РЕЗКО СБАВЛЯЕТ ОБОРОТЫ (РАЗИКА ТАК В 3). ОБОРОТЫ "ДЕЛАЮТ" ЛЮДИ И ГАСТАРБАЙТЕРОВ ТАМ НЕ МНОГО. ВОПРОС: ЧЕМ ЗАНЯТЬ ЛЮДЕЙ?
НА УМ ПРИХОДИТ ТОЛЬКО ОЛИМПИЙСКАЯ СТРОЙКА

Цитата: sanches от 03.09.2009 11:37:06
ВОТ ЭТО НОВОСТЬ, БОМБА:

Sanches, и как это скажется на стоимости жилья?

Цитата: Bekker от 03.09.2009 13:04:55
Sanches, и как это скажется на стоимости жилья?

ну если рассматривать весы "упадет - не упадет" то понятное дело, что эта новость дополнительный камешек на чашу "не упадет", потому как никогда еще недостаток чего-либо не приводил к падению

сейчас объем совершаемых сделок на минимуме и для такого объема сделок в принципе фиолетово в краткосрочной перспективе сколько там строится (запасы всё же имеются), но вот ежели начавшееся оживление (если оно будет) столкнётся с дефицитом - исход ясен.

Цитата: Bonn
Санчесу и Алладину.
Какой смысл писать ответ забаненному человеку с автоудалением?
Ну ладно у меня ещё детский комп есть и я прочитал что вы написали, будучи забаненным по своему компу.
А если б не было?

А КДО я читал, когда ырек всех без разбору банил на месяцы, да на это самое КДО жаловался.
Но региться  там я не стал.
Санчес. А что касается привычки...
Так вспомните анекдот про червей  навозных и яблочных.
Там навозный червь оппелировал Родиной.
Вы же оппелируете нежеланием менять привычки.
При этом сами же не отрицаете, что куча некогда бывшего здесь ЗДРАВОГО,ТОЛКОВОГО и ИНТЕРЕСНОГО народу, предпочло уйти.

Ваше право конечно.
Только трудно вам здесь придётся.
А я не сторонник ДонКиХотства.
Как говорится - селигерщиков селигеровы законы устраивают, ну а вольным воля дороже.

даже если вас забанили по IP, то есть возможность почитывать форум используя proxy-сервера, например www.pagewash.com

куда ушли? на KDO? не видел их там..... Разбрелись кто-куда - это да! как тока чё-то интересное случится - все тут же проявятся, я вас уверяю.
а даже те же KDO-шники, при всей нелюбви к данному ресурсу его (авантюру)  почитывают....

Рано или поздно и паяльного проктолога кастрируют (избавят от полномочий)....
я пытался пару раз обратить на него общественное модераторское внимание, эффекта не было, ну да бог с ним


по поводу вашего последнего поста со ссылкой на хазинское интервью: выделив в его выстеплении какие-то зацепившие вас моменты и изложив лично своё мнение по этим моментам, вы бы наверняка дали пищу для обсуждения, а не просто ссылку на данного "эксперта", читать/слушать  которого, у меня к примеру, желания совсем нет.

Квадратный метр московского жилья эконом-класса может подешеветь до шестидесяти тысяч рублей.
Рост предложение жилья на столичном рынке за счет заложенных у банков квартир может повлиять на снижение цен.
Массовое появление на рынке квартир, заложенных у банков, может спровоцировать резкое снижение цен на жилье в Москве уже этой осенью. Так считает президент Национальной ассоциации сметного ценообразования Евгений Ермолаев. По его оценке, нижний порог цены одного квадратного метра жилья эконом-класса в столице примерно шестьдесят тысяч рублей, и меньше не будет, поскольку это почти равно себестоимости строительства.
http://city-fm.ru/news/?id=346297

А может и не подешеветь

Цитата: Bekker от 03.09.2009 19:11:44
Квадратный метр московского жилья эконом-класса может подешеветь до шестидесяти тысяч рублей.
Рост предложение жилья на столичном рынке за счет заложенных у банков квартир может повлиять на снижение цен.
Массовое появление на рынке квартир, заложенных у банков, может спровоцировать резкое снижение цен на жилье в Москве уже этой осенью. Так считает президент Национальной ассоциации сметного ценообразования Евгений Ермолаев. По его оценке, нижний порог цены одного квадратного метра жилья эконом-класса в столице примерно шестьдесят тысяч рублей, и меньше не будет, поскольку это почти равно себестоимости строительства.
http://city-fm.ru/news/?id=346297

А может и не подешеветь

 с какого дешеветь то? ну будут в день по квартире отсужать (и то если не реже) и как это скажется на рынке? ну будут расходиться квартиры среди "своих" ....да и продаваться квартиры будут так, что со стороны человек фиг сможет узнать, да и купить узнавши тоже не сможет + риэлторы будут в них деньгами уходить...
короче всё идёт к тому, что будут доходные дома

Цитата: Bekker от 03.09.2009 19:11:44
Квадратный метр московского жилья эконом-класса может подешеветь до шестидесяти тысяч рублей.
Рост предложение жилья на столичном рынке за счет заложенных у банков квартир может повлиять на снижение цен.
Массовое появление на рынке квартир, заложенных у банков, может спровоцировать резкое снижение цен на жилье в Москве уже этой осенью. Так считает президент Национальной ассоциации сметного ценообразования Евгений Ермолаев. По его оценке, нижний порог цены одного квадратного метра жилья эконом-класса в столице примерно шестьдесят тысяч рублей, и меньше не будет, поскольку это почти равно себестоимости строительства.
http://city-fm.ru/news/?id=346297

А может и не подешеветь

про вал заложенного бетона - это вопрос веры опять же, я не верю, кто то верит... контрольная точка октябрь
Пока ВТБ предлагает ипотечные квартиры выше рынка (то есть идея демпинга со стороны банков пока не подтверждается).

Президент ассоциации немного путается в терминологии, потому как говорит об "инвестиционной стоимости" квадрата, себестоимость строительства меньше

Цитата: ЭРРЕКЦИОНЕР от 03.09.2009 23:39:35
....
5) покупки хат за деньги рылторы не видели уже 1,5 года - алльтернатива идёт  тяжело ,  
причём метры при обмене оцениваются по курсу 60 -80  тыщ за метр  :D
то есть 2-ое дно  ;)  в расчётах  живыми деньгами уже наступило  8)

ДЕЗа

повторюсь

Цитата: sanches от 01.09.2009 11:09:25
август поддержал июльское оживление на рынке новостроек московского региона. Объемы продаж лишь немного не достают до среднемесячных докризичных (данные по нашей компании)

+ Кочетков отписался, что по реалпрайсу идет падение числа предложения ЗА СЧЕТ УМЕНЬШЕНИЯ ЧИСЛА СВОБОДНЫХ КВАРТИР ( то есть квартир за живые деньги, не альтернатив)

Верно мысли у Кочеткова проскакивают.
"строительство жилья - есть социальная функция" от себя добавлю "... государства".

потому как четко вижу, что решение жилищного вопроса и привлечение КАПИТАЛА для этой задачи - главная ошибка ВВП.
С точки зрения капитала - Россия развивающаяся экономика  -> высокие риски ->  бОльшая маржа КАПИТАЛА.
Плюс к этому КАПИТАЛ свою эффективность оценивает не по советским шаблонам "доход/затратам".

В итоге модель развития жилищной сферы, работающяя на западе, провалилась  у нас (аналогия с ипотекой полная: ТАМ с низкими процентами она работает, у нас ЗДЕСЬ с заоблачными - умерла). и принятую модель развития нашего жилищной сферы за счет КАПИТАЛА ждет та же участь, что и ипотеку


и пока Государство не осознает совершенной ошибки, в лучшую сторону ничего не изменится.

поскольку на госудаство надежды мало, то ИЖС - самый верный способ решения СВОЕГО жилищного вопроса в России

ЗЫ растишки и даунишки ( в том числе и на этом форуме) грызут друг другу глотки, поливают помоями только из-за того, что сами обстоятельства и жизнь вынесла их либо на берег капитала, либо на берег НеобеспеченныхЖильем и/или противниковКапитала.

Цитата: sanches от 04.09.2009 12:12:31
ЗЫ растишки и даунишки ( в том числе и на этом форуме) грызут друг другу глотки, поливают помоями только из-за того, что сами обстоятельства и жизнь вынесла их либо на берег капитала, либо на берег НеобеспеченныхЖильем и/или противниковКапитала.

И обе стороны всегда готовы совместно накинуться на тех, кто робко ( ???) говорит о технологической (в широком понимании термина) природе проблемы.

Цитата: koshka от 01.09.2009 09:40:26
А какие  способы с подрядчиками на бюджетных объектах? Как им можно не заплатить? -просто не подписав Кс-ки - это глупо и не вариант.

Сначала вас продинамят месяца два с КС-ками.  То начальнк участка прикопается, то представитель Заказчика потребуется чтобы объемы завизировать.
Потом  КС-ки подпишут но на цифру которую Заказчик даст.  Не факт что именно на те объёмы и на те работы которые выполнены.
Просто скажут - есть к примеру 30 единиц за такую-то работу.  Подписываете?
Нет? Идите в баню.
И ещё. Поймите простую вещь - с Бюджетом никто не судится.  Попадаются редкие перцы - но это клиника.
Будь у вас хоть триста единиц выполнение - нету денег и все тут.  Остается только ждать и задействовать все каналы чтобы крантик открыли.
Я писал на той ветке, у меня есть знакомые генчики, у них до сих пор по бюджету с 2005-го года задолженность.
На сегодня ещё около 35 млн им висят.  ТЕМИ ЕЩЁ ДЕНЬГАМИ.

Всем привет кстати  

Nobody, без Вас ветка загибалась.
Эффективно отпуск провели?

Цитата: sanches от 01.09.2009 10:00:37
Штрафами и санкциями

Это да, могут. Но редко - обычно до этого не доходит.

Цитата: sanches от 01.09.2009 10:00:37
или к примеру требовать выполнение в срок, а оплату задерживать на пару месяцев -> первое время подрядчик работает на своей оборотке, а потом его "выносят" по срокам....

Или на полгода.  Или вообще не задерживать но документов не дать. Технику пригнали, забор поставили и стоим. Месяц, второй.  Третий.  Платить готовы, но за работу.  А работы никакой не наблюдается.  
А ваши текущие расходы на аренду техники, охрану и прочее никого не занимают.
Могут и документы дать. Сырые настолько что хоть выжимай.  На доработку напильником.  Теперь сроки - ваши проблемы. Сами подписались.
Подрядчики как правило плохо представляют в какую жопу они с этим влезают, документы и коридоры - это не их поляна.

Цитата: sanches от 01.09.2009 10:00:37
тут нужно понимать, что при подрядной работе в  Москве на горзаказе, строймонтаж и его оплата не всегда взаимосвязанные/взаимоувязанные процессы

Как говорит наш бух - не нужно путать выполнение (подписанные КС с поставленными к зачету сч-ф) и деньги.
Выполнение и деньги в московских делах - это совсем не равнозначные вещи  :D

Цитата: Vinny
PPS Nobody по Сочи скажу, что требования к качеству металла, местные предъявляют существенно более жёсткие чем москвичи к тому что лежит на московских базах.

На Сочи 2014 металл или на жилье?  Про Олимпийские стройки - думаю там подрючат народ.  И с металлом, и с бетоном и с прочим.
Самый худший сегодня металл насколько слышал краем уха - с Украины.

То что я упомянул - просто точка зрения.
У жены родня потихоньку в Сочи перебралась со всего побережья,  продали дома, участки и купили за несколько лет 4 квартиры.
Ни одной - в новостройках.  Хотя возможности были.   Со всяких сторон потихоньку удочки закидывали - их отговаривали.

Из последнего - продажа квартир в доме где канализация ещё не согласована (!).   Дом заселяют уже, пускают ремонты делать и бумажки  оформляют,
а канализации - нет! Пипец какой-то.  Не то чтобы не подключена - в проекте не согласована!
И вот так там - везде.  Полный бардак. Плюс местный менталитет.

Цитата: Nobody от 05.09.2009 17:11:38
На Сочи 2014 металл или на жилье?  Про Олимпийские стройки - думаю там подрючат народ.  И с металлом, и с бетоном и с прочим.

У них неформальные гарантии поставок на несколько олимпийских объектов, но различий они особо не делают кому продавать.

Цитата
Самый худший сегодня металл насколько слышал краем уха - с Украины.

Абсолютно верно.
Даже больше скажу. Видел пару писем с ответами от Белгородской и Ростовской таможен. В год регистрируется по 3-4 тысячи случаев провоза радиоактивного металлопроката!

Цитата: Vinny от 06.09.2009 13:24:29
У них неформальные гарантии поставок на несколько олимпийских объектов, но различий они особо не делают кому продавать.

Это понятно. Контроль качества будет - металл должен быть нормальным. Я не о том что они готовы продавать - я о том что у них готовы покупать не на олимпийские объекты.
Качественная арматура и прокат дороже - зачем переплачивать там где жесткого контроля нет.  Сочи - это не только олимпийские стройки.

Цитата: Vinny от 06.09.2009 13:24:29
Абсолютно верно.
Даже больше скажу. Видел пару писем с ответами от Белгородской и Ростовской таможен. В год регистрируется по 3-4 тысячи случаев провоза радиоактивного металлопроката!

Переплавляют черный лом из Чернобыльской зоны?