Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Alexey_1973 от 24.10.2012 11:15:38
Альтернативы
1)я работаю один, живем в съемной двушке тысяч за 15, жена сидит с детьми (теряя квалификацию и шансы вернуться на работу), живем в тесноте, в любой момент могут выгнать, баланс - тот же (+25 тыр экономии на платежах, -25 доход жены).

2)Также работаем вдвоем, вместо 3х панельки 80 года берем 3х хрущ на окраине. Экономия 500-600 тыр, платеж меньше тысяч на 5, но нужна вторая машина, не меньше 300 тыр, (но макс на 5 лет, так что платеж выше)  + рост транспортных и эксплуатационных расходов.

Да всё Вы правильно сделали. Просто на этом форуме люди всерьёз рассматривают и такой вариант:

3) Гипер в США, все бетоноинвесторы не в состоянии больше цепляться за подоконник зубами, цены падают до 400 долларов за квадрат, и квартира покупается с сбережений + подзанять у родственников.

Ждут здесь этого сценария уже много-много лет.

Цитата: andrew83 от 29.10.2012 06:46:14
Да всё Вы правильно сделали.

Давно уже прочел выкладку. Напросился только один вопрос - неужели нет возможности пользоваться одной машиной? Вторая машина, да еще кредитная. Это ж минимум 10 килорублей/мес. + Каско (20-30 килорублей) + ТО (8-10 килорублей). Очень существенные расходы.

Цитата: sojuz от 29.10.2012 10:49:04
Давно уже прочел выкладку. Напросился только один вопрос - неужели нет возможности пользоваться одной машиной? Вторая машина, да еще кредитная. Это ж минимум 10 килорублей/мес. + Каско (20-30 килорублей) + ТО (8-10 килорублей). Очень существенные расходы.

Как я понял, вторая машина рассматривалась при варианте 3х комнатный хрущ на окраине города.

Цитата: andrew83 от 29.10.2012 11:00:55
Как я понял, вторая машина рассматривалась при варианте 3х комнатный хрущ на окраине города.

Об этом я и пишу. У меня сейчас именно такой вариант и начал экономить именно с себя любимого. В результате добираюсь на работу 2 часа (обратно таже история). Дорога в один конец на 3 видах транспорта - а все одно экономнее получается чем машину использовать. И это при сравнении только моего проезда с ценой на бензин (на дорогу до офиса и обратно). А есть еще перечисленные дополнительные расходы, есть еще никем не учитываемая зимняя резина (ее редко кто подарит).

Цитата: sojuz от 29.10.2012 11:26:56
Об этом я и пишу. У меня сейчас именно такой вариант и начал экономить именно с себя любимого. В результате добираюсь на работу 2 часа (обратно таже история).

Человек же написал, что выплаты были бы на 5 тысяч меньше. По-моему, выбор не в пользу хруща на окраине вполне очевидный.

Цитата: XOID
Да и не только здесь. Это уже превратилось в этакое поверье. Иной раз подымается срач между теми кто верит и теми кто не понимает "с чего бы вдруг".

Гипер-шмипер.
Есть принципиальная разница между теми, у кого непонятно откуда есть непристроенные деньги (мучаются, бедолаги, куда бы их засунуть без риска, еще и прибылей поиметь. И чтобы при этом по минимуму попу поднимать.) и теми, кому здесь и сейчас надо решать среди прочих проблем жилищную.
Причем, по моим ощущениям, проблема "пристроить" как раз возникает у тех, у кого эти деньги - незаработанные. (потому что если несколько миллионов заработал, то не найти им полезное применение - это болезнь какая-то.

У меня, так другая проблема, где бы взять денег. Вот с женой собрались мутить одну бизнес идею параллельно с наемной работой, перерыли все предложения банков и всяких фондов содействия. Голяк.
Придется рисковать, брать просто потреб сотни на 2-3

PS Я в свое время очень внимательно отнесся к идее Авантюриста о том, что в грядущих водоворотах спасти деньги не получится. Их нужно, сразу как появились, вкладывать либо в детей, либо в полезный бизнес.

Цитата: veter от 23.10.2012 18:36:43
Это было и есть мое мнение, оно звучало так "глупо брать ипотечный кредит...." а не "глупые те кто взял ипотеный кредит" (для меня разница есть)

Как и любая финансовая операция, требует разумного расчета.

Цитата: veter от 23.10.2012 18:36:43
Судите сами:
Банки официально одобряют 50 максимум 60% от ежемесячного дохода, остальное рискованно.

Правильно делают...

Цитата: veter от 23.10.2012 18:36:43
При этом люди старательно пытаются завысить свой основной доход, либо берут ипотеку и еще 1 кредит.
Результат кабала на 15 лет.
Т.к. при такой структуре расходов - в случае форс мажора - человек попадает в просрочку, т.к. подушки безопасности практически нет.
Понятно что есть куча исключений в виде различных факторов (например съем квартиры равен по платежам сумме за ипотеку), но многие из тех кто взял кредит на условиях от 40% ежемесячного дохода , даже не подумали о том что это на 15 лет.

По знакомым - в не сильно богатом Нижнем Новгороде все, кто брали, перезанимали в течении года-двух у друзей-знакомых и гасили этим ипотеку. По мере роста стоимости стало труднее, факт, но - вот.

У самого ипотека фактически под 8.7% годовых, учитывая возвраты с уплаченных процентов в налоговой, недалеко от инфляции. Можно платить до конца, а можно, как это любят, гасить досрочно.

Просто нужно думать головой и не хапать лишнего.

Другое дело, что в местах с низкими заработками надо уже самих работодателей раскачивать на строительство жилья за свой счет с продажей работникам по себестоимости.

Здравствуйте!  Давно посматриваю этот форум, решил зарегиться и задать вопрос.  Ситуация такова - после развода остался без своего жилья ( совсем).  Сейчас мне 45 лет, сбережений - один миллион руб.  Работаю в ближнем подмосковье, вдвоем с подругой  ( ей 42 года) снимаем двушку - платим 34 тыс в месяц.  Думаем "зафиксировать" отношения.    Встает вопрос - покупать жилье ( возраст-то подпирает!) или продолжать арендовать без всяких перспектив?  У подруги малооплачиваемая работа ( учитель) - 30-33 тыс в месяц, у меня - 90 тыс.   Возможности доп. подработки отсутствуют - основная работа итак отнимает почти все время...
Плюсы съема -  оба ходим на работу пешком.  Если покупать однушку тут-же, то это минимум 3 миллиона надо занимать ( в реальности больше, так как в районе 4- 4.3 миллионов можно взять только вусмерть убитый хрущь и потребуется хотя-бы минимальный ремонт.)  Если брать не очень далеко в новостройках, то это еще дороже + потребуется брать две машины ( так как работаем в разное время - она с 8 утра, я с 9-30 до позднего вечера) - сейчас экономим на том, что обходимся вообще без машины.  Брать в Подмосковье подальше - не подходит, так как работаю допоздна и мы тогда вообще не будем видеться, да и возраст уже не тот - мотаться очень издалека каждый день на работу.  Короче - кто что подскажет?  Для себя бы хотелось все-же однушку-хрущь, но именно тут-же, рядом  с работой мне и ей ( но повторюсь - это более 3 миллионов ипотечного кредита - выходить будет дороже, чем аренда двушки и даже трешки тут-же....)  Какие будут соображения?
( Рассчет по калькулятору Райффайзен банка дает выплату 38 тыс в месяц только по ипотеке + конечно коммуналка) и это при первом взносе 1 миллион сто ( а столько у нас и нет!, есть ровно миллион) - и это именно за убитый хрущ-однуху, о двушке невозможно даже и помечтать....)

Я же уже сказал, что больше зарабатывать - нереально, профессии не позволяют и нет свободного времени.  Тратим и так немного, даже машины пока не покупали.

Цитата: Sergei67 от 01.11.2012 12:44:09
Здравствуйте!  Давно посматриваю этот форум, решил зарегиться и задать вопрос.  Ситуация такова - после развода остался без своего жилья ( совсем).  Сейчас мне 45 лет, сбережений - один миллион руб.  Работаю в ближнем подмосковье, вдвоем с подругой  ( ей 42 года) снимаем двушку - платим 34 тыс в месяц.  Думаем "зафиксировать" отношения.    Встает вопрос - покупать жилье ( возраст-то подпирает!) или продолжать арендовать без всяких перспектив?  У подруги малооплачиваемая работа ( учитель) - 30-33 тыс в месяц, у меня - 90 тыс.   Возможности доп. подработки отсутствуют - основная работа итак отнимает почти все время...
Плюсы съема -  оба ходим на работу пешком.  Если покупать однушку тут-же, то это минимум 3 миллиона надо занимать ( в реальности больше, так как в районе 4- 4.3 миллионов можно взять только вусмерть убитый хрущь и потребуется хотя-бы минимальный ремонт.)  Если брать не очень далеко в новостройках, то это еще дороже + потребуется брать две машины ( так как работаем в разное время - она с 8 утра, я с 9-30 до позднего вечера) - сейчас экономим на том, что обходимся вообще без машины.  Брать в Подмосковье подальше - не подходит, так как работаю допоздна и мы тогда вообще не будем видеться, да и возраст уже не тот - мотаться очень издалека каждый день на работу.  Короче - кто что подскажет?  Для себя бы хотелось все-же однушку-хрущь, но именно тут-же, рядом  с работой мне и ей ( но повторюсь - это более 3 миллионов ипотечного кредита - выходить будет дороже, чем аренда двушки и даже трешки тут-же....)  Какие будут соображения?
( Рассчет по калькулятору Райффайзен банка дает выплату 38 тыс в месяц только по ипотеке + конечно коммуналка) и это при первом взносе 1 миллион сто ( а столько у нас и нет!, есть ровно миллион) - и это именно за убитый хрущ-однуху, о двушке невозможно даже и помечтать....)

А что за район? Цена больно низкая.

ЗЫ. Знакомая купила хрущик 2-к за 4 мегарубля. 36т.р. в мес. Живет одна с ребенком. - может все-таки есть варианты как сократить расходы?

Цитата: Sergei67 от 01.11.2012 12:44:09
<skip>
Встает вопрос - покупать жилье ( возраст-то подпирает!) или продолжать арендовать без всяких перспектив?  У подруги малооплачиваемая работа ( учитель) - 30-33 тыс в месяц, у меня - 90 тыс.   Возможности доп. подработки отсутствуют - основная работа итак отнимает почти все время...
<skip>

 Отвечу как человек, уже прошедший эти этапы.
Несколько советов по получению ипотеки.
1. Отношения пока не регистрируйте, это сильно ухудшит ваше финансовое состояние для банка. Сейчас это 90 т.р., следовательно возможный платеж ~ 45 т.р. в месяц, а получится 60 (30). Это существенная разница. Уже после покупки отношения можно и урегулировать.
2. Найдите качественного ипотечного брокера. Это существенно упростит получение ипотеки, плюс он знает положение на рынке жилья и ипотечных кредитов, поэтому сразу даст оценку, на что вы можете рассчитывать.  А в моем случае ипотечный брокер вообще обошелся бесплатно, дав пару ключевых советов. Телефон дать не могу, мой брокер сменил место работы.
3. 90+30 - 120. Что-то много тратите. Нас четверо (двое детей), платим за ипотеку 50 т.р. и нам хватает при подобном доходе.  Живем не роскошно, но не бедствуем. В пике платил 65 при практически таком же доходе и ничего, справились. (машина исправно отъедает свои 5-10 т.р. в месяц)
4. Если вам будут рассказывать про то, сколько вы переплачиваете за срок ипотеке, забейте и никого не слушайте. Там расчеты куда более сложные, учитывая инфляцию, рост стоимости съемной квартиры и т.д. При этом если размер платежа за свою квартиру не превышает 1,5 стоимости съемной квартиры - это вообще хорошо.
5. Кредит на 20 лет как правило не имеет смысл.  15 лет оптимальный срок. 5-10 лет - большой размер ежемесячного платежа, 20 лет - практически не дает увеличения размера кредита. Опять же, в моем случае 5 дополнительных лет давали увеличение суммы кредита на 4 (четыре) %  при одинаковом ежемесячном платеже.
 Удачи в поиске!

P.S. Уберу сам, через пару дней.

Цитата: Barmaglot_12 от 01.11.2012 19:18:48
P.S. Уберу сам, через пару дней.

Не надо, зачем.
Спокойно, опытно и грамотно всё написали.

Цитата: Hypnotic Spector от 01.11.2012 16:55:45
А что за район? Цена больно низкая.

ЗЫ. Знакомая купила хрущик 2-к за 4 мегарубля. 36т.р. в мес. Живет одна с ребенком. - может все-таки есть варианты как сократить расходы?

Это Химки.  Цена старого хрущика-однухи около 4.2-4.4 миллиона. ( смотрим именно в старых районах около станции Химки)
http://www.mirkvartir.ru/65415479/

Цитата: Barmaglot_12 от 01.11.2012 19:18:48
 Отвечу как человек, уже прошедший эти этапы.
Несколько советов по получению ипотеки.
1. Отношения пока не регистрируйте, это сильно ухудшит ваше финансовое состояние для банка. Сейчас это 90 т.р., следовательно возможный платеж ~ 45 т.р. в месяц, а получится 60 (30). Это существенная разница. Уже после покупки отношения можно и урегулировать.
2. Найдите качественного ипотечного брокера. Это существенно упростит получение ипотеки, плюс он знает положение на рынке жилья и ипотечных кредитов, поэтому сразу даст оценку, на что вы можете рассчитывать.  А в моем случае ипотечный брокер вообще обошелся бесплатно, дав пару ключевых советов. Телефон дать не могу, мой брокер сменил место работы.
3. 90+30 - 120. Что-то много тратите. Нас четверо (двое детей), платим за ипотеку 50 т.р. и нам хватает при подобном доходе.  Живем не роскошно, но не бедствуем. В пике платил 65 при практически таком же доходе и ничего, справились. (машина исправно отъедает свои 5-10 т.р. в месяц)
4. Если вам будут рассказывать про то, сколько вы переплачиваете за срок ипотеке, забейте и никого не слушайте. Там расчеты куда более сложные, учитывая инфляцию, рост стоимости съемной квартиры и т.д. При этом если размер платежа за свою квартиру не превышает 1,5 стоимости съемной квартиры - это вообще хорошо.
5. Кредит на 20 лет как правило не имеет смысл.  15 лет оптимальный срок. 5-10 лет - большой размер ежемесячного платежа, 20 лет - практически не дает увеличения размера кредита. Опять же, в моем случае 5 дополнительных лет давали увеличение суммы кредита на 4 (четыре) %  при одинаковом ежемесячном платеже.
 Удачи в поиске!

P.S. Уберу сам, через пару дней.

Спасибо, не убирайте, ценные советы, особенно про ипотечного брокера.  Где вообще такого искать?  По соотношени. полторы цены ареды за ипотеку не выйдет, так как арендуем все-же двушку, а двушку купить совершенно нереально, цены уже ближе к 6 миллионам. ( как ни странно цена аренды однухи, двухи и даже трехи отличаются очень незначительно, буквально на пару тысяч в месяц за доп. комнату, а вот цены для покупки отличаются очень заметно).  Машина собственно есть, но пока подруга оставила ее дочери,  и за нее еще кредита выплачивать более 200 штук.... так что пока живем вообще без машины.  Вроде экономим, но особо откладывать не удается, максимум тысяч 15  в месяц.  То-есть если сейчас платим 34, то максимум, что можем платить по ипотеке - это 50 ( включая коммуналку и прочее)

Цитата: andrew83 от 29.10.2012 06:46:14 Гипер в США

У меня плохая новость. В России в 2012 году денежная масса вообще не растет. Т.е. дефлец уже на пороге

Цитата: Sergei67 от 02.11.2012 20:59:57
Это Химки.  Цена старого хрущика-однухи около 4.2-4.4 миллиона. ( смотрим именно в старых районах около станции Химки)
http://www.mirkvartir.ru/65415479/

Значит нужно привычное место? Понимаю.


И все-таки при доходе 120, трат многовато. ИМХО.

Цитата: Sergei67 от 02.11.2012 21:09:15
Спасибо, не убирайте, ценные советы, особенно про ипотечного брокера.  Где вообще такого искать?  По соотношени. полторы цены ареды за ипотеку не выйдет, так как арендуем все-же двушку, а двушку купить совершенно нереально, цены уже ближе к 6 миллионам. ( как ни странно цена аренды однухи, двухи и даже трехи отличаются очень незначительно, буквально на пару тысяч в месяц за доп. комнату, а вот цены для покупки отличаются очень заметно).  Машина собственно есть, но пока подруга оставила ее дочери,  и за нее еще кредита выплачивать более 200 штук.... так что пока живем вообще без машины.  Вроде экономим, но особо откладывать не удается, максимум тысяч 15  в месяц.  То-есть если сейчас платим 34, то максимум, что можем платить по ипотеке - это 50 ( включая коммуналку и прочее)

У меня вообще все оформление прошло через работников банка (это Дельта-кредит). Отдал 30 тыс. комиссии и все. После этого только ставил подписи и получал все документы. Заняло это все примерно 20 дней.
У нас в Самаре самые дешевые (за метр, естественно) трешки, а самые дорогие - однушки.
Я поначалу двушки смотрел, а потом, когда заметил, что разница - несколько сот. тыс руб, начал искать трешку.

Цитата: Alexey_1973 от 03.11.2012 01:47:09
У меня вообще все оформление прошло через работников банка (это Дельта-кредит). Отдал 30 тыс. комиссии и все. После этого только ставил подписи и получал все документы. Заняло это все примерно 20 дней.
У нас в Самаре самые дешевые (за метр, естественно) трешки, а самые дорогие - однушки.
Я поначалу двушки смотрел, а потом, когда заметил, что разница - несколько сот. тыс руб, начал искать трешку.

 Прелесть хорошего ипотечного брокера, в том, что он знает рынок и может там сотворить чудо. Моему брату, как и мне, банк дал отказ. Естественно отказ был дан без указания причин. Брокер выяснил ситуацию, помог подготовить документы так, чтобы отказа не было. Итог - закономерен, живем в своих квартирах, деньги платим исправно и вообще всем почти довольны.
   Помимо этого он может сразу сказать, на что можно рассчитывать при определенных входных условиях, и как их нужно откорректировать, чтобы  получилось то, что хочется. Правда может быть мне повезло и я нарвался на единственного профессионала?  :)
  Далее, он немного откорректировал мои физические параметры и страховка жизни стала одной из самых дешевых, и так далее. Повторюсь, все затраты непосредственно на брокера отбились к моменту заключения договора купли-продажи.
   Поэтому путь через банк - возможен, понятен и несложен. Но если там какой-то затык, то самостоятельного его преодолеть очень сложно. Ну а если все получилось, то тоже очень хорошо.

Цитата: Sergei67 от 01.11.2012 12:44:09
Плюсы съема -  оба ходим на работу пешком.  Если покупать однушку тут-же, то это минимум 3 миллиона надо занимать ( в реальности больше, так как в районе 4- 4.3 миллионов можно взять только вусмерть убитый хрущь и потребуется хотя-бы минимальный ремонт.)  Если брать не очень далеко в новостройках, то это еще дороже + потребуется брать две машины ( так как работаем в разное время - она с 8 утра, я с 9-30 до позднего вечера) - сейчас экономим на том, что обходимся вообще без машины.  Брать в Подмосковье подальше - не подходит, так как работаю допоздна и мы тогда вообще не будем видеться, да и возраст уже не тот - мотаться очень издалека каждый день на работу.  Короче - кто что подскажет?  Для себя бы хотелось все-же однушку-хрущь, но именно тут-же, рядом  с работой мне и ей ( но повторюсь - это более 3 миллионов ипотечного кредита - выходить будет дороже, чем аренда двушки и даже трешки тут-же....)  Какие будут соображения?

Брать 1к хрущевку для себя имеет смысл в двух случаях:

- дом стоит в планах на снос на ближайший год;
- дом расположен рядом с рынком и пользуется
повышенном спросом со стороны съема гастерами из СА.

Во всех остальных случаях Вы приобретаете неликвид -
стандарты жилья медленно, но неуклонно растут.

Цитата: незнайка_177ad3 от 03.11.2012 23:28:26
Брать 1к хрущевку для себя имеет смысл в двух случаях:

- дом стоит в планах на снос на ближайший год;
- дом расположен рядом с рынком и пользуется
повышенном спросом со стороны съема гастерами из СА.

Во всех остальных случаях Вы приобретаете неликвид -
стандарты жилья медленно, но неуклонно растут.

странно, я наблюдал рынок тут в Химках в течении года.  По-моему новостройки в окрестностях и во всяких новых районах с неважной транспортной доступностью не растут в цене, а вот самая старая вторичка рядом со станцией растет очень даже заметно.  В нашем случае речь идет о самом дешевом варианте однушки, но в нужном нам месте - чтоб везде можно было пешком ходить ( работа, станция, рынок, почта и т.д.) - так вот - дорожает это!