Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: незнайка_177ad3 от 03.11.2012 23:28:26
Во всех остальных случаях Вы приобретаете неликвид -
стандарты жилья медленно, но неуклонно растут.

всегда останется класс квартиросъемщиков-аскетов и минималистов, для которых главное - цена.

Цитата: Ko4evnik от 04.11.2012 20:18:20
всегда останется класс квартиросъемщиков-аскетов и минималистов, для которых главное - цена.

Самое удивительное по этим старым домам в Химках ( район станции) что не только цена растет несмотря на ветхость - но и совершенно мало предложения - как на продажу, так и на съем!  Крайне непросто найти квартиру просто для аренды, все дома постоянно обклеены объявлениями типа "семья славян с хорошим доходом снимет любую квартиру в этом доме на любых условиях" и т.д.

Цитата: незнайка_177ad3 от 03.11.2012 23:28:26
Брать 1к хрущевку для себя имеет смысл в двух случаях:

- дом стоит в планах на снос на ближайший год;
- дом расположен рядом с рынком и пользуется
повышенном спросом со стороны съема гастерами из СА.

Во всех остальных случаях Вы приобретаете неликвид -
стандарты жилья медленно, но неуклонно растут.

Я бы отметил еще что и постсоветкая "пауза" в "капремонтах" заканчивается - дифференциация старого и нового фонда должна постепенно проявляться.

Цитата: Bolikkkk от 05.11.2012 08:59:40
Я бы отметил еще что и постсоветкая "пауза" в "капремонтах" заканчивается - дифференциация старого и нового фонда должна постепенно проявляться.

Цены "нового фонда" в нормальных местах в тех-же Химках - космические, совершенно недоступно.  Поэтому, если нужна инфраструктура в пешей доступности - ничего, кроме ветхих хрущевок не остается.

Цитата: diz zel от 02.11.2012 23:32:04
У меня плохая новость. В России в 2012 году денежная масса вообще не растет. Т.е. дефлец уже на пороге

Дефлец? в смысле дефолт рубля?

если так то как всегда класический вопрос куда бежать что делать (все в бакс и евро и сидеть на чемоданах  :D)?

Цитата: Sergei67 от 04.11.2012 02:52:41
странно, я наблюдал рынок тут в Химках в течении года.  По-моему новостройки в окрестностях и во всяких новых районах с неважной транспортной доступностью не растут в цене, а вот самая старая вторичка рядом со станцией растет очень даже заметно.  В нашем случае речь идет о самом дешевом варианте однушки, но в нужном нам месте - чтоб везде можно было пешком ходить ( работа, станция, рынок, почта и т.д.) - так вот - дорожает это!

ну вот о том и речь.

убитый хрущ рядом со станцией-рынком можно купить и
выгодно сдать в аренду. а самому за те же деньги
снимать нормальное жилье.

Цитата: незнайка_177ad3 от 05.11.2012 20:48:43
ну вот о том и речь.

убитый хрущ рядом со станцией-рынком можно купить и
выгодно сдать в аренду. а самому за те же деньги
снимать нормальное жилье.

А что мешает немножко вложиться и сделать хрущ нормальным?
Я долго колебался между 5 500 000 за однушку 43 м² в новом доме, но в полутора (минимум) часах езды на работу (от подъезда до подъезда),  и 2 800 000 32 м² хрущ в доме после капремонта, но 50 минут в пути...выбрал вариант 2, и нисколько не пожалел...ну правда ещё вложил 400 000...на одного или двоих (без детей!) самое оно, да и на коммуналке, особенно отоплении, заметно...

Цитата: оттуда... от 05.11.2012 22:16:21
А что мешает немножко вложиться и сделать хрущ нормальным?
Я долго колебался между 5 500 000 за однушку 43 м² в новом доме, но в полутора (минимум) часах езды на работу (от подъезда до подъезда),  и 2 800 000 32 м² хрущ в доме после капремонта, но 50 минут в пути...выбрал вариант 2, и нисколько не пожалел...ну правда ещё вложил 400 000...на одного или двоих (без детей!) самое оно, да и на коммуналке, особенно отоплении, заметно...

Не все можно исправить ремонтом.
Очень маленькая кухня. Дохлая электропроводка (включая стояки). Неудачные планировки (правда это неактуально для 1к). Маленький или отсутствующий балкон. Нет лифта (самому ходить так даже лучше, но если тяжесть нести - лифт спасает).

Не знаю, как в Москве и МО, а в регионах попадаются хрущи неудачных серий. Там вдобавок к перечисленному еще и стены тонкие/холодные и сам дом с маленьким сроком службы - неизвестно сколько простоит.

PS Незнайка прав. В перспективе 1к хрущи станут неликвидом.
PPS соотношение цен убойное. В 2 раза дороже за квартиру всего на треть больше и при этом в худшем месте... ППЦ.

так если бы еще и новострой по качеству нормальный был  -у сестры монолитная новостройка промерзает  насквозь ,хотя квартира  не угловая  -видимо утеплитель вылетел  ,это нужно разбирать вент фасад и смотреть, или внутри делать теплоизоляцию и  обшивать гипсокартоном, еще одна огромная проблема - высокая слышимость, реально слышно какую сказку читает соседка детям на ночь, уточнять про качество несущих конструкций не хочется  - страшно

Цитата: sergo6133
Снутри нельзя утеплять брат! Точка росы внутри квартиры будет. Будет все по стене под пол стекать. Замучаеси плесень гонять!

Снутри утеплять можно. Главное, чтобы паропроницаемость увеличивалась изнутри наружу.

Цитата: diz zel от 02.11.2012 23:32:04
У меня плохая новость. В России в 2012 году денежная масса вообще не растет. Т.е. дефлец уже на пороге

Тавышо? Нефть с газом уже не покупают?
Ожибаетесь, диззел. Вона сколько денег выделяют на разные проекты, да по одним скоммунизденным деньгам разными конторами можно судить.Так что панику, как в 2008, посеять не получится. Нефть и газ продаются за зеленое бабло. Зеленое бабло рубят в капусту и печатают новенькие рублики.  Voila вам.

Цитата: Alexey_1973 от 03.11.2012 01:47:09
У нас в Самаре самые дешевые (за метр, естественно) трешки, а самые дорогие - однушки.
Я поначалу двушки смотрел, а потом, когда заметил, что разница - несколько сот. тыс руб, начал искать трешку.

У нас (Смоленская область) убитая двушка на отшибе стоила 1,7-1,8, убитая трешка там же 2,4-2,6.
Квартиры в приличном состоянии и близко к центру уже: двушка - 2,2-2,4 а трешка - 3,2-3,6.

Т.е. у нас вот логика прослеживается а у вас в Самаре как-то нет

Цитата: оттуда... от 05.11.2012 22:16:21
А что мешает немножко вложиться и сделать хрущ нормальным?
Я долго колебался между 5 500 000 за однушку 43 м² в новом доме, но в полутора (минимум) часах езды на работу (от подъезда до подъезда),  и 2 800 000 32 м² хрущ в доме после капремонта, но 50 минут в пути...выбрал вариант 2, и нисколько не пожалел...ну правда ещё вложил 400 000...на одного или двоих (без детей!) самое оно, да и на коммуналке, особенно отоплении, заметно...

Квартиру отремонтировать можно, но ситсемные неудобства останутся:

1. Соседи по дому и по кварталу - либо  гастеры с рынка, либо местная пьянь.
ну и пенсионеры, доживающие век.

2. Одновременно стиралку и утюг не включите, лифта нет. консьержа нет

3. основные неудобства - типа школ и садиков, если есть дети.

Для одного взрослого мужчины, который приезжает домой только поспать,
в приницпе нормально, особенно как переходный вариант.

Из плюсов:

легко продать в силу небольшого метража
легко сдать в аренду.
газовая плита
как ни странно  многие бытовые вопросы решаются значительно
дешевле.

Цитата: Alexey_1973 от 06.11.2012 09:46:45


PS Незнайка прав. В перспективе 1к хрущи станут неликвидом.
PPS соотношение цен убойное. В 2 раза дороже за квартиру всего на треть больше и при этом в худшем месте... ППЦ.

В перспективе неликивидом должны стать не только хрущи, но
и старые кирпичные и панельные девятиэтажки.
В настоящйи момент они представляют интерес исключительно для
молодых семей (ну и одиноких), у которых не хватает денег
на квартиру в новостройке.

Качество жизни в старом доме (даже не хрущевке) и новостройке
отличается кардинально и это подтвердит каждый, кто пожил
в таком доме, а потом переехал. Можно сделать в квартире
хоть евроремонт, но специфический запах в подъезде уже не выветрить

По моим оценкам - если в доме хотя бы 20 процентов квартир приобретут
гастеры из СА - стоимость остальных квартир резко падает.

На сегодняшний день в Москве мы можем наблюдать такую картину на
рынке аренды. Как только какая то часть квартир сдается в аренду гастерам -
стоимость аренды в остальных падает примерно на 30-50 процентов
по отношению к средней цене по району.

То есть процесс  перехода квартир в старых домах в неликвид уже идет,
в Москве - пока на рынке аренды. А в Подмосковье - уже и на рынке
жилья. Процесс этот постепенный, насколько он растянется, на 5 лет или на 10,
сказать сложно, тут очень много факторов будут играть роль.

Цитата: незнайка_177ad3 от 11.11.2012 10:39:30
Квартиру отремонтировать можно, но ситсемные неудобства останутся:

1. Соседи по дому и по кварталу - либо  гастеры с рынка, либо местная пьянь.
ну и пенсионеры, доживающие век.

2. Одновременно стиралку и утюг не включите, лифта нет. консьержа нет

3. основные неудобства - типа школ и садиков, если есть дети.

Все-таки не стал бы я столь уничижительно о пенсионерах говорить как о неудобстве. Это по меньшей мере неприлично. Все мы когда-то ими будем, если доживем, да и родителей немолодых имеем.

Не знаю как в иных местах, но в моем городе (Барнаул) старые микрорайоны из хрущевок дадут немалую фору новым - есть, и давно функционирует вся инфраструктура - поликлиника, школы, детсады, отлаженные маршруты общественного транспорта... Чего не скажешь о многих районах новостроек. Старые районы по своему уютны, более "домашни" что-ли - много зелени, люди друг друга знают и гораздо более открыты. Когда жил в такой хрущевке, уже через полгода знал в лицо всех жителей подъезда, считалось вполне нормальным ходить друг к другу в гости, даже не обращая внимания на возраст. После переезда в современную многоэтажку и в другой район, даже через два года практически не знаю соседей по площадке...

Цитата: незнайка_177ad3 от 11.11.2012 11:04:53
На сегодняшний день в Москве мы можем наблюдать такую картину на
рынке аренды. Как только какая то часть квартир сдается в аренду гастерам -
стоимость аренды в остальных падает примерно на 30-50 процентов
по отношению к средней цене по району.

что за бред? это вы как установили? приведите конкретные примеры, где сдается жилье со скидкой 50% от средней цены по району из-за того, что в доме много гастеров живет? (конкретные примеры конкретных квартир с телефонами).
Или это ваши ни на чем не основанные личные умозаключения?

Цитата: незнайка_177ad3 от 11.11.2012 11:04:53
То есть процесс  перехода квартир в старых домах в неликвид уже идет,
в Москве - пока на рынке аренды. А в Подмосковье - уже и на рынке
жилья. Процесс этот постепенный, насколько он растянется, на 5 лет или на 10,
сказать сложно, тут очень много факторов будут играть роль.

ппц, бред, извините.
чтобы делать подобного уровня выводы, нужно хотя бы знать, какой процент от действующего жилья - новостройки. Сам со статистикой не знаком, но конкретно по Москве, сомневаюсь, что новостроек более 5%.
вы всерьез утверждаете, что 95% жилья станет неликвидом, и все оттуда переедут в эти 5%?
или переедут из Москвы в новостройку области??

Цитата: незнайка_177ad3 от 11.11.2012 10:39:30
Квартиру отремонтировать можно, но ситсемные неудобства останутся:

1. Соседи по дому и по кварталу - либо  гастеры с рынка, либо местная пьянь.
ну и пенсионеры, доживающие век.

2. Одновременно стиралку и утюг не включите, лифта нет. консьержа нет

3. основные неудобства - типа школ и садиков, если есть дети.

Для одного взрослого мужчины, который приезжает домой только поспать,
в приницпе нормально, особенно как переходный вариант.

Из плюсов:

легко продать в силу небольшого метража
легко сдать в аренду.
газовая плита
как ни странно  многие бытовые вопросы решаются значительно
дешевле.

Сначала насчет системных неудобств...

1.Соседи (как по дому, так и по мкр) - ан масс военные пенсионеры, рынков/торговых центров поблизости просто нет(и не планируется)  :)

2.Лифта и консьержа нет, это да...ну на пятый этаж подняться разок-то в день даже полезно будет, а тяжести таскать...да денег дам, и всё  :D

3.Насчет стиралки и утюга...ну я же писал, что дом после капремонта, так что как раз электричество, канализацию/водопровод, крышу, подъезды и пропагрейдили...

4.Детсад - напротив дома, школа  - в 300 м  :) (в противоположном торце дома  - круглосуточный продуктовый магазинчик, универсам - в 300-400 м, рядом с остановкой маршрутки/автобуса), ЖЭК и поликлиника  - через 3 дома.

Весь мкр - старый, обжитой, уютный, дубы/рябины/берёзы, кормушки для птиц, белки!!. Всего в мкр порядка 30 домов, 5- и 9-этажек в основном, штуки 3 -17, правда, сейчас ещё 4 17-этажки строятся, но далеко от меня...

Парадокс, но от подъезда-жилья до подъезда-работы, несмотря на маршрутку+электричку+метро, с учётом времени ожиданния и ходьбы, нужно ровно 50 минут!!  проверено многократно...кка-то раз удалось аж на 44 добраться  ;)

Плита газовая, да..и АГВ, что безусловный +

Просто я очень тщательно выбирал варианты, при покупке просмотрел минимум 20 квартир за два месяца, от Химок/Медведково до Новогиреево/Реутова...

Ремонт выглядел так: хороший пластик на окно и балкон; из балкона сделана фактически лоджия, вся обшита деревом, пролачена и т.д., крыша  лоджии - железо; кухня вся целиком сначала до бетона , затем  - игрушечка, ну и по мелочи  - мебель, бытовая техника и пр.

ЗЫ квартиру покупал для дочери, после универа, так что критерии выбора были такие (от большего веса к меньшему)  - время в пути / соседи (в расширенном смысле) / состояние (как квартиры, так и дома в целом...кстати, никакого запаха в подъезде нет, наоборот, цветы!!! на лестничных площадках и старые кресла между 3-4 и 4-5 этажами!! /цена

ЗЗЫ а плюсы да, именно те  :)

А почему вы газовую плиту как плюс рассматриваете? Продукты горения, плюс опасность газовых магистралей.
Современные электроплиты, стеклокерамика, выглядят эстетичнее, греют так же.
И что такое "АГВ"?

Цитата: NetGhost от 11.11.2012 13:10:06
А почему вы газовую плиту как плюс рассматриваете? Продукты горения, плюс опасность газовых магистралей.
Современные электроплиты, стеклокерамика, выглядят эстетичнее, греют так же.
И что такое "АГВ"?

АвтономноеГорячееВодоснабжение.
Попросту говоря, газовый нагреватель, проточный - и на кухню, и на ванную...вода -кипяток (при желании), круглый год и круглые сутки.
Продукты горения...а хорошо сделанная вентиляция на что?

Цитата: оттуда... от 11.11.2012 13:22:06
Продукты горения...а хорошо сделанная вентиляция на что?  

Не, ну вентиляцию везде нужно хорошо делать над плитой, независимо от того, газовая она или липистрическая )
Я понимаю, газовая вне конкуренции по сравнению со старыми страшными электроплитами с блинами-конфорками, которые нагреваются только по 3-4 минуты. Но щас-то, в век стеклокерамики, чем она лучше нормальной современной электроплиты?