Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Hypnotic Spector от 12.12.2012 10:23:43
a) возможно думают, что с денежками будет совсем плохо?
б) берут детям-внукам

когда с денежками плохо ,с недвижимостью еще хуже ,спрос полностью высохнет, в т.ч. и на аренду, будет лишь редкая альтернатива, вот  тогда квартиры вообще станут обременением, а это будет дополнительный повод слить и оптимизировать издержки не только у банков но и  у инвесторов-физиков,  и так по кругу, вы думаете у нас не может быть аналогии японского варианта? запросто!

не вижу причин чтобы с денежками стало плохо.
проблема ликивдности есть же.

да и как с ними может стать плохо.. поплохеет доллару так рублю тогда вообще смерть придет (тут тогда только вопрос в чем сберечь)

Цитата: Ko4evnik
мне одобрили под ставку 13,75% недели три назад. Белый доход меньше, первоначальный взнос более 50%,
передумал брать

если не секрет почему решили отказаться (вроде как тут пишут что не всем одобряют а тут бац и такая удача) ....

Цитата: Виктор-79 от 15.12.2012 16:10:53
если не секрет почему решили отказаться (вроде как тут пишут что не всем одобряют а тут бац и такая удача) ....

Ну мне просто жилье нужно, т.к. предполагается увеличение семейства. Однако я еще строю дом, в котором предполагаем жить. Решили чуток погодить, достроить дом, а пока жить  в съемной двухе.
По расчетам получается, что купить двуху в Москве (советской постройки, в недорогом районе, но не более 500 метров до метро) стоит порядка 75 тысяч рублей в месяц (с учетом потери дохода от процентов), а снять нормальный вариант можно тысяч за 35-40.
Т.е. для удовлетворения потребности жилья в текущих условиях однозначно выгоднее снимать. А с точки зрения инвестиций - вкладывать деньги в московскую недвигу, имхо, весьма недальновидно.

Цитата: Ko4evnik от 16.12.2012 02:08:49
По расчетам получается, что купить двуху в Москве (советской постройки, в недорогом районе, но не более 500 метров до метро) стоит порядка 75 тысяч рублей в месяц (с учетом потери дохода от процентов), а снять нормальный вариант можно тысяч за 35-40.

Однозначно правильное решение, камрад - просчитывать.
В моем индивидуальном случае, например, получалось, что снимать квартиру стоило в 2-2,5 раза дороже, чем взять её же в ипотеку. Что и сделал летом

Я исходил из другого посыла.

Пока позволяет возраст, пока есть нормальный доход, пока готов (и есть с чего) ужиматься - имеет смысл обеспечить себя жильем.
600 метров от метро, трешка, полдороги от центра до МКАДа. Вопрос закрыт полностью. Больше голова не болит. По своему рассуждению я тратил. Квартира, ремонт, мебель, машина... Чую, что скоро будет ясно зря я так поступил или имел смысл ждать.

В любом случае, все основные вопросы решены, остались мелочи.

Цитата: NetGhost от 16.12.2012 22:02:13
Однозначно правильное решение, камрад - просчитывать.
В моем индивидуальном случае, например, получалось, что снимать квартиру стоило в 2-2,5 раза дороже, чем взять её же в ипотеку. Что и сделал летом

Спасибо!
я когда квартиру покупал, в которой щас живу, у меня выходило примерно ровно стоимость ипотеки+утрата процентного дохода были примерно равны стоимости аренды.... Брал в начале 2010 г.
Так что такие вот дела...

UPD
кстати, забыл написать, что мне еще МКБ одобрил под те же условия под 12,75%... На самом деле одобрил еще Плюс-Банк под какие-то смешные 11,55%, но там было очень странно - т.е. мы заполнили анкеты, и нам, типа, "одобрили", т.е. документы потом надо было приносить уже, на сделку.
А в МКБ и Сбере подавали полный комплект и получали одобрения.

Цитата: Hypnotic Spector от 17.12.2012 11:08:53
Я исходил из другого посыла.

Пока позволяет возраст, пока есть нормальный доход, пока готов (и есть с чего) ужиматься - имеет смысл обеспечить себя жильем.
600 метров от метро, трешка, полдороги от центра до МКАДа. Вопрос закрыт полностью. Больше голова не болит. По своему рассуждению я тратил. Квартира, ремонт, мебель, машина... Чую, что скоро будет ясно зря я так поступил или имел смысл ждать.

В любом случае, все основные вопросы решены, остались мелочи.

я бы не парился - вы же брали для своего потребления, а не занимались инвестициями. Эти вещи ценны для вас, тем и хороши. Если, теоретически, в результате изменений системы резко изменится соотношение цен, ну и что? То что вам нужно у вас останется же)))
а так рассуждать - много где кто и чего потерял, начиная от дефолта 1998 г., заканчивая ростом курса бакса на 50% в 2008 г., ростом цен на гречку и прочими подобными вещами)))
вы же не жалеете, что непосредственно перед ростом цен на гречку не закупили ее на все)))

Кочевник а что порекомендуете если в текущий момент времени острой необходимости в покупке нет, но в недалекой перспективе будет стоять остро (дети растут и семья разрастается) брать сейчас или ждать?
p.s. тут кто-то рекомендовал ждать уйдя в валюту.

Цитата: Виктор-79 от 18.12.2012 00:12:23
Кочевник а что порекомендуете если в текущий момент времени острой необходимости в покупке нет, но в недалекой перспективе будет стоять остро (дети растут и семья разрастается) брать сейчас или ждать?
p.s. тут кто-то рекомендовал ждать уйдя в валюту.

хз,хз, в валютные игры играть... ну, если так хочется, почему не подключиться к форексу прямо сейчас, и не начать?
Касательно рисков я рассуждаю примерно так, какие могут быть риски:
1. инфляция и гиперинфляция. Сегодня на 20 рублей можно купить батон хлеба, завтра он уже стоит 100 рублей. И так по всему спектру. От этого хорошо страхует кредит. взял в банке 1 млн. рублей или эквивалент 50000 батонов хлеба, завтра инфляция и отдавать нужно уже эквивалент 10000 батонов хлеба.
2. дефляция. Сегодня квартира стоит 3 млн. рублей, завтра - 2,5 млн. рублей. Подождал бы день - купил бы ту же хату, да еще бы сэкономил бы 500 тысяч. От этого хорошо страхует держать деньги в наличке.
Совместить это можно, если, к примеру, у вас есть деньги на покупку квартиры, но вы все равно половину оставляете и кладете на депозиты, а половину - в качестве первоначального взноса. Таким эффект немного выравнивается. Если завтра рубль инфлировал - у вас обесценились долги (а деньги можно по-быстрому где-то пристроить), если началась дефляция - у вас осталось 50% на депозитах.
При нынешних раскладах такая страховка почти бесплатна (проценты по депозитам примерно равны процентам по кредиту).

Цитата: Виктор-79 от 18.12.2012 00:12:23
Кочевник а что порекомендуете если в текущий момент времени острой необходимости в покупке нет, но в недалекой перспективе будет стоять остро (дети растут и семья разрастается) брать сейчас или ждать?
p.s. тут кто-то рекомендовал ждать уйдя в валюту.

Один очень известный топ-менеджер из Барклайз сказал фразу, которая мне очень надолго и хорошо запомнилась, ему докладывали о том, что очень выгодно придержали деньги и на разнице курса валют, наша компания серьезно заработала:

"Я начинал как валютный спекулянт и мне эта тема близка и понятна. Однако, я категорически против такого ведения дел, поймите, в мире НЕТ людей, способных предсказать курсы валют даже на 2 месяца вперед. Это невозможно. Не скрою, мне самому иногда интересно сыграть именно на разнице, но я никогда не допущу этого т.к. вероятность проигрыша слишком высока и не оправдана."

Очень разумный товарищ.

Цитата: 1a
               ?! оч странно, что пытается объяснить уход в недвигу. Отток из сбера связан реально с невыгодностью их условий. Реально люди крутят гораздо выгоднее через.., ну другие инструменты.., разбивают на части и по гос гарантии в разные банки и много чего еще, конечно, но в недвигу? Хотя и недвига есть разная и машино-места в премиум классе.., есть разные предложения, центр нерезиновки ведь не есть резиновый, но недвига продается с трудом. Друзья стонут и стон их даже не пестней зовется. Особливо плохо идут инвест-загородные "вложения", что с очумелых глаз покупали на росте цен до кризиса. Огромные площади стоят в продаже мертво. Некоторые уже и не выставляют - надоело дергаться и просто ждут новых тектонических сдвигов..
ау сам

Совершенно согласен, так и есть. Сейчас условия Сбера супербестолковые. Разница по процентным ставкам достигает 6-9%. Это очень серьезный фактор.
Тем не менее, общение персонального менеджера, обслуживающего "толстых" клиентов (в сбере должность называется иначе) и VIPа зачастую носит личный, доверительный характер. Более половины говорят о покупке недвижимости. Разумеется, если человек уводит 100-150 млн., то идет не в недвижку, просто часть этой суммы пойдет на покупку жилья.

Вообще, мой пост относился к вопросу просадки стоимости жилья, ведь тема ветки все-таки к условиям Сбера отношения не имеет. Люди говорят о просадке на 15-20%, причем, реально я этого по графикам всяких IRNов и пр. не вижу.

напомню:

Цитата: Hypnotic Spector от 07.12.2012 11:23:09
2 All - Странно, никакого снижения в бизнес-классе и премиуме я не вижу. IRN клянется, что кругом только "зеленые ростки".

Граница между вкладывающимися в недвигу - как нашу так и зарубежную - проходит по отношению к "системе разделения труда".
Если человек гарантировано востребован - не имеет риска вылететь из СРТ, в том числе в силу фактора возраста - ему выгодно арендовать.
Если возник или маячит в перспективе выпадение из СРТ - возникает желание застраховаться - конвертировать имеющийся на сейчас ресурс в формы, позволяющие попасть в социальную роль "рантье".
В связи с тем что экономика РФ в настоящий момент находится в периоде схлопывания постсоветской модели = включение в МРТ+утилизация избыточных для места страны в МРТ советских инфраструктур - перед МНОГИМИ "маячит" - отсюда такая популярность "рентной" парковки "капитала" - в частности самый "понятный" нашим неискушенным постсовкам инструмент как недвига.


Соответственно - каждый перед кем стоит вопрос покупки жилья - должен поставить перед собой - и ответить на него - вопрос о том какое его место в РТ сейчас и каковы перспективы в будущем.
Тем у кого место в РТ есть и с вероятностью будет - вкладываться в недвигу сейчас невыгодно - после того как нынешнее ситуативное движение капитала в "ренту" исчерпается цена упадет - возможно что и в разы.
Причем я говорю о "базовой" цене - а ведь еще нужно умножать на коэффициент учитывающий изменение стоимости в процессах "дисконтирования".

Цитата: Bolikkkk от 18.12.2012 17:21:51
Тем у кого место в РТ есть и с вероятностью будет - вкладываться в недвигу сейчас невыгодно - после того как нынешнее ситуативное движение капитала в "ренту" исчерпается цена упадет - возможно что и в разы.
Причем я говорю о "базовой" цене - а ведь еще нужно умножать на коэффициент учитывающий изменение стоимости в процессах "дисконтирования".

Я вот, честно говоря, не особо понимаю, куда там что упадет. Вы хотите сказать, что стоимость строительных материалов упадет?
Строительные материалы - весьма недешовое удовольствие, я вам скажу, а если брать застройщиков многоквартирных домов, то там еще дополнительно - стоимость земельного участка, накладные расходы да прибыль.
недавно дискутировали в одном жж, там была ссылка, что себестоимость квадрата в многоквартирном доме примерно около 40 тыс. рублей по России.

Цитата: Ko4evnik от 18.12.2012 18:18:09
Я вот, честно говоря, не особо понимаю, куда там что упадет.

И слава богу.

Да-да - и при себестоимости в 40 000 продают за 20-30 000 - в которых около половины налоги - прямые и косвенные - и имеют прибыль.
Причем я говорю о налогах юриков в данном случае.
А если мы посмотрим со стороны покупателя? Сколько платится - если не заниматься "оптимизациеЙ - % с выплаты "физикам" юриками?  Под 70%?

Вообще ценообразование на покупку и содержание недвиги - особенно жилой - это своеобразный налог на ренту и дауншифтинг - "откупные" барину=государству/"обществу"/элитам = цена на недвигу в основном определяется величиной этого налога.

Цитата: Bolikkkk от 18.12.2012 18:24:28
И слава богу.

Да-да - и при себестоимости в 40 000 продают за 20-30 000

есть пруфы?
очень интересно, что за новостройки продают за 20к за квадрат.

Цитата: Ko4evnik от 18.12.2012 18:52:23
есть пруфы?
очень интересно, что за новостройки продают за 20к за квадрат.

В моей родной провинции - городок входит в сотню крупнейших в стране - 300 000 населения - 27-30 000.
В еще более мелких городишках - еще дешевле.

Причем в провинции ипотеку взять - много-много легче чем в Москве и государство участвует в развитии ипотеки, де-факто дотируя банки - что влияет на ценообразование через стимулирование спроса - иначе и до 30-ника цену бы не подняли.

Что касается качества - типовуха она по всей стране одна и та же по качеству - наследие мракобесного царского режима тоталитарного Союза .
Запроектировать что-то подешевле - в смысле "технологической" себестоимости - это денег стоит - в сравнении с бесплатными советскими типовухами, косметически адаптируемыми.

Цитата: Bolikkkk от 18.12.2012 18:55:36
В моей родной провинции - городок входит в сотню крупнейших в стране - 300 000 населения - 27-30 000.
В еще более мелких городишках - еще дешевле.

так а пруфы то есть? или они у вас по настенным объявлениям продаются?

Цитата: Ko4evnik от 18.12.2012 19:13:22
так а пруфы то есть? или они у вас по настенным объявлениям продаются?

В гугле забаненный?
Посмотрите список городов РФ - разбейте на категории по количеству населения и ищите девелоперов, работающих в этих городах.

Вариант - можете оценить стоимость новостроек по ценам вторичного рынка - они плюс-минус совпадают.

Цитата: Bolikkkk от 18.12.2012 19:15:28
В гугле забаненный?
Посмотрите список городов РФ - разбейте на категории по количеству населения и ищите девелоперов, работающих в этих городах.

вот щас спецом полез посмотрел, почем торгуются новостройки в моем родном городе (400 тыс.населения, не Московская область) - от 41 тыс. до 47 тыс.увидел цены.

Цитата: Ko4evnik от 18.12.2012 19:16:43
вот щас спецом полез посмотрел, почем торгуются новостройки в моем родном городе (400 тыс.населения, не Московская область) - от 41 тыс. до 44 тыс.увидел цены.

И чо?

Ваш город определяет всю страну?

Цитата: Bolikkkk от 18.12.2012 19:17:14
И чо?

ну и то.
если где-то продаются новостройки по 20-30к за квадрат - давайте пруфы.
ну или нефиг звиздеть.