Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: 1foot от 25.11.2008 15:20:06
1. А зачем брать и считать данные, которые уже есть? Есть число квартир. Зачем его считать? Нет данных по домохозяйствам – я готов считать или искать эти данные.

2. Откуда инфа про 53М домохозяйств?

3. Я хочу, просто я не хочу считать с 2002 года то что Госстат уже посчитал.

4. Это Вы не хотите понять, что хомячили не только новостройки. Хомячили квартиры чуть ли не с позапрошлого века, и уж точно с 70-х годов прошлого. Люди разъезжались, съезжались, покупали новое, продавали старое, продавали новое, покупали старое и т.д. Эти процессы не мешали хомячить. Может мы по-разному понимает термин хомячить?

У меня есть знакомые (не единичные) у которых от бабушек-дедушек осталось по 2 квартиры. Они им не нужны. Кто-то сдает, кто-то даже не сдает – жалко, загадят.

1. чтобы понять что это за число и как оно относится к реальной жизни.
2. ссылку уже раза 4 постил
3. не посчитал он нихрена, госкомстат делает так же как и я берет данные за 2002 год(или с другой ревизии) и пересчитывает на текущий момент население 2007 года как вы думаете посчитано ?
4. ну если это правда и если к этому выводу мы придем то я вас разочарую, никакой кризис не заставить людей избавится от захомяченного, раз уж это захомяченное пережило 38 лет. - но я думаю это не так, не было столько излишков в те годы

если честно все эти подсчёты "захамяченных квартир" уже утомили  :D. надо мыслить масштабнее. фундаментальная ситуация такова, что это всё не играет никакой определяющей роли. скоро в игру на РН вступит государство и будет жестко там разруливать в своих интересах ,т.е. снижать цену и увеличивать объемы, чтобы загрузить простаивающие из-за кризиса предприятия. а все спикули будут нервно курить в сторонке и думать чем им заняться дальше.

Цитата: alladin от 25.11.2008 15:28:04
1. чтобы понять что это за число и как оно относится к реальной жизни.
2. ссылку уже раза 4 постил
3. не посчитал он нихрена, госкомстат делает так же как и я берет данные за 2002 год(или с другой ревизии) и пересчитывает на текущий момент население 2007 года как вы думаете посчитано ?
4. ну если это правда и если к этому выводу мы придем то я вас разочарую, никакой кризис не заставить людей избавится от захомяченного, раз уж это захомяченное пережило 38 лет.

1. Бред какой-то говорите.
2. Ладно, разберемся.
3. Блин, мы не про людей, мы про квартиры. ИМХО (извините точной методики не знаю) но есть реестр жилых помещений и Госкомстат инфу о квартирах берет от туда.
4. Не-а, не разочаруете. Одно дело, когда на 1000 человек приходится 500 авто и другое когда на туже 1000 человек приходится 1500 авто. Я развал СССР пережил в Казахстане и знаю, что бывает, когда квартир становится больше чем домохозяйств.  Цены падают ниже всякой себестоимость, на порядок.

Цитата: GRFF от 25.11.2008 15:29:56
если честно все эти подсчёты "захамяченных квартир" уже утомили  :D. надо мыслить масштабнее. фундаментальная ситуация такова, что это всё не играет никакой определяющей роли. скоро в игру на РН вступит государство и будет жестко там разруливать в своих интересах ,т.е. снижать цену и увеличивать объемы, чтобы загрузить простаивающие из-за кризиса предприятия. а все спикули будут нервно курить в сторонке и думать чем им заняться дальше.

Забудьте про государство - жилье в частных руках, ни фига оно не разрулит.

А то, что это не имеет ни какого значения, Вы неправы, если на 1000 человек приходится 500 авто это одна ситуация, а если на туже 1000 приходится 1500 авто - то совсем другая.

Здесь как раз уместно вспомнить, что при рынке себестоимость ни кого не волнует.

Цитата: _YUKLA_
А вот Госкомстат дает на 2002 год 56 миллионов квартир.
Да, так и есть. Стало 58 миллионов квартир. с учетом выбывших жилых помещений.

В общем. Давайте так. Госкомстат все таки надёжнее Переписи населения.  И много свежее.  8)

ИМХО, тему нехватки жилья мы раскрыли? Или еще нет?

ну вообще то на сайт по перепеси и ведет ссылка с гос ком стата и "источник: Госкомстат России"
и давайте без таких "давайте"
и данные скорей всего верны и там и там (хотя не факт!) просто разобраться нужно, а вы не хотите, так отписались и все.
очередь сокращается - с этим кто спорил, и ситуация улучшилась куда то же пошли эти 2.6М новых квартир
и комуналки и общаги тоже подрасселили а то там 7М в 2002 тусовалось
http://www.perepis20…_11_01.htm
Не хотите вникать не надо только не надо утверждать что вопрос закрыт и вы всех убедили.
я привел какой никакой а расчет с сылками как просили, вы кроме разрозненных данных ничего не привели.

О Казахстане. Здесь http://www.stat.kz/d…nvest.aspx
есть "Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов за январь-сентябрь 2008г."
Там Экселевский файлик, скачайте, очень интересно.

Цитата: _YUKLA_
В чем вы хотите разобраться? В том, почему в Переписи фигурирует 49 миллионов "жилых помещений", а на сайте Госкомстата на 2002 год значиться цифра на 7 миллионов большая? И причем под названием "квартиры", а не "жилые помещения". Вы в этом хотите разобраться?

Я вижу ситуацию таким образом. Вы берете понравившуюся вам цифру Переписи (на 2002 год!) и дальше экстраполируете ее данными Госкомстата о числе построенных квартир. А данные Госкомстата о числе имеющихся в 2002 году квартир - оспариваете...

ИМХО - это называется подтасовка.

Юкла там фигурирует 49М жилых помещений и проживающих в них домохозяств - я так понимаю это не все жилые помещения и не все домохозяйства.
-квартиры на госком стате это те же жилые помещения.
-где я оспаривал данные с госком стата по квартирам за 2002 год или за 2006 год ? где?

я привел свой расчет -  он не претендует на абсолютную истину - вносите в него обоснованные корректировки либо представте свой.

ели вы утверждаете что 7М квартир уже было захомячено в 2002 году  - рассмотрим и эту теорию.
а еще я вам посоветую подетальней на данные переписи посмотреть(какие домохозяйства, геде проживают, сколько их там проживает и т.п.) - хорошо открывает глаза на реальное состояние дел

alladin, Вы зря спорите. По данным госкомстата ну совершенно невозможно определить обеспеченность жильем.

Вас _YUKLA_ сразит наповал элементарным расчетом. 142 млн человек населения сейчас. В 2002 году коэффициент домохозяйств был 2,7. Милостиво скостив на смертность сделают на сегодняшний день допуск 2,5.

142/2,5 = получим около 57 млн семей и дадут вам еще скидку фиг с ним 59 млн семей и есть 59 млн квартир. Жилищный вопрос решен.  И то, что мы все живем в этой стране и знаем, что это не так. По цифрам госкомстата именно так. А дальше бурная дискуссия о том, что остается всего навсего перераспределить собственников квартир, чтобы всем досталось.

Если бы все так было просто, наверное в этой ветке вообще народу не было бы поскольку жилищной проблемы попросту не существовало бы.

PS Остается надеяться, что жилье и дальше будут строить и цена на него упадет хотя бы в 2 раза, а не на каких-то жалких 30%  

Цитата: Maxim77
Так я потому и спросил, что смутно представляю, чем заняты уникальнейшие спецы, подбные Вам. Раз их на сотни уже и даже десятки по стране, не поделитесь, в чем заключается сам труд типовой проект "сделать" заурядному инженеру 3-й категории? Согласование дело трудное, согласен, но если вся работа и есть в согласовании, то никакие вы не спецы один на мильон, а простые функциональщики, которых тьма.

О! Услышал знакомое слово - "функциональшик". Характерно для новой генерации посредников.Первый раз услышал три года назад, сейчас стало модным словом.
"Главспец" не является "уникальным" специалистом. Это просто название категории специалистов, характеризующейся определенным набором компетенций - минимально необходимым для САМОСТОЯТЕЛЬНОГО, без внешнего контроля, проектирования. А что касается нынешнего времени, в котором их количетво упало до таких величин, что они становятся не столько "уникальными", сколько редкими - то это проблема всей строительной отрасли в целом. Поскольку катастрофическое падение качества проектно-сметной документации уже стало больной проблемой - например я знаю здание, медицина, где уже дважды сносили смонтированную инженерию - 7 лет эпопея длится.
О "согласованиях" у вас в голове какая-то хрень. Вы смыслОв этого термина не понимаете. Вероятно, в вашем представлении это означает умение за откат росписи в Экспертизе получить.
И не для кого не секрет, что при проявлении Экспертизой минимальной жесткости - 90% проектов встанет. Пока еще Экспертиза управляема - по команде сверху принимает даже совершенно отстойные проекты. Но как долго еще это продлится?
А таким как "мы" за свои объекты стесняться не приходится.

Господа, давайте рассмотрим вопрос участия государства в строительстве с точки зрения строительства как отрасли производящий конечный продукт.

Цитата: Болик от 25.11.2008 16:50:18
О "согласованиях" у вас в голове какая-то хрень. Вы смыслОв этого термина не понимаете. Вероятно, в вашем представлении это означает умение за откат росписи в Экспертизе получить.
А таким как "мы" за свои объекты стесняться не приходится.

Вы все-таки ушли от ответа Говорите о проблемах в строительной отрасли, об отсутствии "самостоятельных" специалистов. А они вообще нужны? Если да, то зачем, если есть проекты, куча готовых проектов, выбирайте. Или все-таки нельзя так? В чем затык? Почему годами идут процедуры? Дом стоит, а проекта нет?
Спасибо.

Цитата: -=VSR=- от 25.11.2008 16:41:12
alladin, Вы зря спорите. По данным госкомстата ну совершенно невозможно определить обеспеченность жильем.

да там вся эта "обеспеченность" прет из всех щелей, имеющий уши да услышит.
достаточно посмотреть детализацию перепеси и как живут эти 49М домохозяйств которые переписали.
даже если насчитаем излишки квартир то мы их закроем расселением комуналок и общаг. а потом добавим расселением домохозяйств которые  вместе живут, ну и контрольным в голову то что домохозяйство это далеко не всегда семья и его бы не плохо тоже расселить. (хотя юклу надо на всю жизнь с тещей оставить). и это не говоря о вагончиках, баржах и служебных помещениях которые тоже считали жильем.
еще можно сравнить территории имеющихся квартир и проживания домохозяйств - будет очень интересно.
это мы в этой стране живем и знаем , а товарищи опоненты видимо в другой, там где каждый 12 дом пустой стоит.
мне вообще ситуация с подсчетом обеспеченния людей жильем и статистикой песню напоминает
"И я не знаю каков процент
Сумасшедших на данный час,
Но если верить глазам и ушам
- Больше в несколько раз" В.Цой

Цитата: GRFF от 25.11.2008 16:52:30
Господа, давайте рассмотрим вопрос участия государства в строительстве с точки зрения строительства как отрасли производящий конечный продукт.

Не знаю, есть ли тут господа, но что-то от участия государства в деприватизации нефтяных компаний мне грустно становится, когда заправляю свою машину. Цены Лукойла и Роснефти (ранее Юкос) сильно неприятные. Обычно выше, чем у получастных и частных компаний. А.. к чему я это? Ну вот не верю я в госкорпорацию строительную. Снова все украдут чиновники а мы получим метр по дикой цене, и продавца, которому и деньги-то не к спеху, а вот крестьяне крепостные очень даже пригодились бы.. да..

Цитата: Maxim77 от 25.11.2008 16:57:47
Вы все-таки ушли от ответа Говорите о проблемах в строительной отрасли, об отсутствии "самостоятельных" специалистов. А они вообще нужны? Если да, то зачем, если есть проекты, куча готовых проектов, выбирайте. Или все-таки нельзя так? В чем затык? Почему годами идут процедуры? Дом стоит, а проекта нет?
Спасибо.

Нет "кучи готовых проектов". Есть проекты типовые. Их можно "привязать" к локальной местности. Есть проекты нетиповые, но простые - уровня "муниципальное жилье". Есть следующая категория сложности - различного рода "многофункциональные" комплексы низкого и среднего уровня. И так далее - до самых-самых виповских категорий и "уникальных" зданий, вроде высоток в Сити. Не говоря уже о прочих критериях сложности - например о интенсивности процесса проектирования - большой объем в короткие сроки - или о проектировании в непрофессиональном по составе проектной команде - или проектировании одновременно с процессом строительства - или проектирование РД после имитационной стадии П - и прочее и прочее и прочее...

Даже для примитивной привязки типового проекта нужен как минимум ведущий инженер.

О нужности или ненужности "самостоятельных" специалистов поговорим после первых страховых выплат саморегулирующимися организациями по искам конечных потребителей. Думаю ожидается неплохой бизнес на рецензировании проектов в интересах конечного потребителя и страховых компаний. 500 000 рублей, вроде как, взнос по закону ожидается. Найдутся желающие эти деньги попилить.

Цитата: Болик от 25.11.2008 17:08:07

Даже для примитивной привязки типового проекта нужен как минимум ведущий инженер.

ну вот. Спасибо Таких у нас не сотни-десятки?

Цитата: alladin от 25.11.2008 17:00:34
это мы в этой стране живем и знаем , а товарищи опоненты видимо в другой, там где каждый 12 дом пустой стоит.

Вы в каком городе живете? Я в Москве.. сравнивая по параметру "темное окно" новые (построены и сданы год-два назад) и старые дома долгими зимними вечерами могу сказать, что каждый 12 дом это еще Вы горячитесь. Как бы не каждый третий пуст.  :)

Цитата: Болик от 25.11.2008 16:50:18
"Главспец" не является "уникальным" специалистом. Это просто название категории специалистов, характеризующейся определенным набором компетенций - минимально необходимым для САМОСТОЯТЕЛЬНОГО, без внешнего контроля, проектирования. А что касается нынешнего времени, в котором их количетво упало до таких величин, что они становятся не столько "уникальными", сколько редкими - то это проблема всей строительной отрасли в целом. Поскольку катастрофическое падение качества проектно-сметной документации уже стало больной проблемой - например я знаю здание, медицина, где уже дважды сносили смонтированную инженерию - 7 лет эпопея длится.

Трудно объяснить каким должен быть человек который должен охватить большой временный промежуток минимизируя возможные проектные риски в комплексе.
Дело ведь не только в корочке и в квалификации. Дело и в корочке, и в квалификации и в огромной степени - в опыте ведения подобного рода работ.
По сути цена хорошего главспеца - это порядки сэкономленных денег и сроков.

Цитата: Maxim77 от 25.11.2008 17:02:50
Не знаю, есть ли тут господа, но что-то от участия государства в деприватизации нефтяных компаний мне грустно становится, когда заправляю свою машину. Цены Лукойла и Роснефти (ранее Юкос) сильно неприятные. Обычно выше, чем у получастных и частных компаний. А.. к чему я это? Ну вот не верю я в госкорпорацию строительную. Снова все украдут чиновники а мы получим метр по дикой цене, и продавца, которому и деньги-то не к спеху, а вот крестьяне крепостные очень даже пригодились бы.. да..

у нефтянки другая задача, а именно -зарабатывать деньги, необходимые для осуществления инфраструктурных проектов, в том числе и строительства жилья. если бы гос-во не вмешалось в расхищение ресурсов транснациональными корпорациями, то в России был бы сейчас дефолт аналогичный 98 г. цены на бензин были бы ещё выше. России, как самостоятельного гос-ва, могло уже не быть.
вопрос правильной реализации этой идеи конечно есть, но его нужно решать. если рассуждать так, что все  разворуют, то можно ничего не делать и молча наблюдать как страна будет разваливаться на куски.

Цитата: Болик
Нет. Таких тысячи - соотношение с главспецами 1:15-20. С введением в практику закона о СРО, эти "тысячи" будут своими страховыми вносами кормить "десятки".  :) Как только появится пристрастная, мотивированная баблом, экспертиза проектов... Ой, как много интересного о своем бизнесе узнают "застройщики" - о его рентабельности.

экспертиза должна быть беспристрастной а не пристрастной. кстати, что мешает тому же застройщику замотивировать её баблом в нужную для себя сторону? я думаю экспертизу себестоимости вполне может выполнить какой нить проектный институт по заказу гос-ва а не застройщика, тогда уже будет более объективная оценка.я думаю не обязательно считать себестоимость по каждому проекту. достаточно разбить все проекты на несколько групп в зависимости от технологии строительства и посчитать среднюю себестоимость для каждой группы.

На счет  "Как бы не каждый третий пуст." Я тоже сначала думал, что мол спекулянты скупают миллионы квадратных километров жилья и оно где-то стоит пустое или сдается внаем. Но это же бред. Спекулянт и "царь-кащей над златом чахнет" не одно и тоже. На сколько я понял, пусть меня поправят или разубедят, зависло последнее построенное и недостроенное жилье.

На каждом новом витке строительства, пока дом будет построен, цена искусственно завышалась. Дом распродавался конечным потребителям не единомоментно, а постепенно, что позволяло одинаковые квартиры продавать в одном доме все дороже и дороже. Или другой вариант инвесторы перепродавали дом друг-другу все дороже и дороже не суть.

Потом начинали строить новый виток жилья еще дороже. В итоге имеем космические цены, которые нормальному человеку просто не по силам заработать и отдать. То есть платежеспособный спрос кончился.

Последний виток бетона застрял на руках у строителей (которым было пофиг на себестоимость, они тупо закладывали свою маржу сверху любых затрат, девелоперов, читай мелких спекулянтов итд).

Проскакивали цифры не помню на росстате или минэкономразвития, что в 2007 году выкуп в инвестиционных целях жилья сократился с кажется 20% в 2006 до 7-8% в 2007, что уже заставляет задуматься, а не соскочили ли крупнейшие спекулянты с рынка, оставив наших расслабленных строителей и девелоперов с носом и бетоном на руках.

еще лично для Юклы цитата из прогноза авантюриста по жилью
http://glav.su/column/3/source/1433
Долгосрочные перспективы
Во-первых, уже в 2011 объем строительства выйдет минимум на 100 млн. кв.м. в год, что окончательно закроет базовый дефицит жилья, с учетом 300 млн. кв.м. построенных в 2007-2010. Под закрытием базового дефицита подразумевается, что все, кто желал иметь собственную квартиру уже приобрели ее или могут в любой момент приобрести из вводимого в текущем режиме жилья, в соответствии с жилищными стандартами 2007г., т.е. из рассчета типовая двух-трех комнатная квартира улучшенной планировки (50-65 кв.м.) на среднее домохозяйство. Соответственно, дальнейший рост темпов строительства приведет к изменению жилищного стандарта, т.е. рынок недвижимости начнет развиваться в сторону увеличения площади типовых квартир и повышения их качества
гуру прогнозировал что дефицит закроется только к 2011 году при сохранении и даже наращивании ввода нового жилья, а вы говорите что он был закрыт уже в 2002 году.
может всетаки прекратите спорить ?