Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Maxim77 от 02.12.2008 15:57:13
А можно узнать, куда эти 10% квартир отойдут (а это не мало), которые государство на наши с Вами деньги выкупит? Блатным очередникам раздадут? Или малоимущим каким?
Все-таки, если ничего вообще не давать зайтройщикам от государства, покупатели дождутся дна быстрее, на мой взгляд. Ну помрут застройщики в таком случае, но этож РЫНОК. Или нет?  ;)

Мне так думается что будут проданы с наваром в социальную ипотеку, молодым семьям и тд.
Ну а то что не смогут продать раздадут очередникам и военным.

Цитата: Maxim77 от 02.12.2008 15:57:13
А можно узнать, куда эти 10% квартир отойдут (а это не мало), которые государство на наши с Вами деньги выкупит? Блатным очередникам раздадут? Или малоимущим каким?
Все-таки, если ничего вообще не давать зайтройщикам от государства, покупатели дождутся дна быстрее, на мой взгляд. Ну помрут застройщики в таком случае, но этож РЫНОК. Или нет?  ;)

1. Квартиры пойдут военным, под расселение ветхого фонда, и пр. льготникам. В конце концов у нас же "дефицит жилья"  ;D
2. Россия сейчас себе не может позволить разрушить строительную отрасль, т.к. строить всетакки надо. Сейчас есть вполне себе жизнеспособная отрасль, но с сильно раздутыми ценами (т.е. по сути, строители сами себя в тупик загнали), если ее уничтожить, то потом придется ее же и востонавливать и несколько лет выходить на уровни строительства 2006 года (см Казахстан). Строительная отрасль является потребителем многих других отраслей, в частности металургии и производства стройматериалов, и развитие строительства нужно для поддержки этих отраслей. Ну и плюс еще всякие неприятности, связанные с большим кол-вом безработных строителей, инженеров, архитекторов. Таким образом, убить отрасль выйдет дородже, чем ее сейчас поддержать по минимальным ценам (себестоимость + 15% (с) ВВП).

А на счет взяток, откатов и пр. блатных я бы на вашем месте не беспокоился. Всему этому не будет места при рентабельности 10-15%. Да и лечение от жадности пойдет бОльшими темпами в 2009 году - т.к. от этого будет зависить выживаемость всей страны.

И это ещё даже не весна!

ЦитатаСтоличные власти снизили стартовую цену аукционов на приобретение жилья у застройщиков на 26% - до 65 тыс. руб. за кв. м.

Цитата: Maxim77 от 02.12.2008 15:57:13
А можно узнать, куда эти 10% квартир отойдут (а это не мало), которые государство на наши с Вами деньги выкупит? Блатным очередникам раздадут? Или малоимущим каким?
Все-таки, если ничего вообще не давать зайтройщикам от государства, покупатели дождутся дна быстрее, на мой взгляд. Ну помрут застройщики в таком случае, но этож РЫНОК. Или нет?  ;)

какая разница куда они отойдут. основная задача гос-ва делать то, что оно сейчас и делает т.е. держать ситуацию под контролем и управлять ей в нужном направлении. направление одно-плавное снижение цен до приемлимого уровня,позволяющего восстановить спрос. лично я думаю, что приемлимая цена 1-го кв. м. -это среднемесячная з/п по региону.
пытаться снижать цены на растущем рынке это всеравно, что с...ть против ветра (гос-во этого не делало). теперь сс...ть против ветра пытаются строители. и в этом они очень не правы. посмотрим что у них получится  :D

Цитата: gruffff от 02.12.2008 19:54:27

какая разница куда они отойдут. основная задача гос-ва делать то, что оно сейчас и делает т.е. держать ситуацию под контролем и управлять ей в нужном направлении. направление одно-плавное снижение цен до приемлимого уровня,позволяющего восстановить спрос.

А вот для этого не нужно квартиры выкупать, Нужно выделить земли и начать строить из вдвое подешевевших материалов на выделенные государством деньги.
Организовать на эти-же деньги рабочие места для Русских! рабочих, поднимать свой нанореальный сектор и тд.
Рынок и сам свое дно найдет, Вмешательство может только его ускорить или замедлить.
К сожалению то что мы видим сейчас это посыпание коррупционного пепелища тростниковым сахаром.

Цитата: chewawa от 02.12.2008 20:08:59
А вот для этого не нужно квартиры выкупать, Нужно выделить земли и начать строить из вдвое подешевевших материалов на выделенные государством деньги.
Организовать на эти-же деньги рабочие места для Русских! рабочих, поднимать свой нанореальный сектор и тд.
Рынок и сам свое дно найдет, Вмешательство может только его ускорить или замедлить.
К сожалению то что мы видим сейчас это посыпание коррупционного пепелища тростниковым сахаром.

а кто будет строить? строители у которых в глазах одни ден. знаки? они ещё не созрели для этого. им сейчас дали шанс на исправление.те которые осознают свои ошибки будут дальше работать. те кто не осознает получат пинка под зад. сейчас как бы переходный период-рынок разворачивается на 180 градусов. гос-во выжидает подходящий момент. я думаю там уже рассматривают различные варианты в зависимости от ситуации. пока для начала раздали кредиты ,которые нужно вернуть. а если не вернут будут отрабатывать по себестоимости  :D. выкупать не торопятся и правильно делают, никуда они не денутся теперь  :D я бы на месте гос-ва создал строительную гос. корпорацию на базе банкротов.
в любом случае ждать не долго осталось. много что будет ясно уже к весне или даже раньше.
а "посыпание тростником пепла" с этим я бы согласился, если бы выкупали уже сейчас по тем ценам, которые предлагают застройщики. этого не наблюдается.

Цитата: GkP от 02.12.2008 19:13:37
И это ещё даже не весна!

ЦитатаСтоличные власти снизили стартовую цену аукционов на приобретение жилья у застройщиков на 26% - до 65 тыс. руб. за кв. м.

Акцент надо делать на другом  ;). Выдержки из полной статьи:

Столичные власти снизили стартовую цену аукционов на приобретение жилья для нужд города у застройщиков. Как сообщили РБК в правительстве Москвы, стартовая цена на покупку жилья городом в столице составит 65 тыс. руб, в Подмосковье - 54 тыс. руб.
...
Победителями аукционов будут признаваться строительные компании, которые предложат наименьшую стоимость квадратного метра по отношению к стартовой.

Цитата: Maxim77
А зачем его импортировать-то? Пусть импортируют строителей, если наши сдохнут. Кстати, цемент ведь умудряются импортировать. Вспоминается история как я итальянскому партнеру показывал наши ТЕРы, где на полном сурьезе идут коэффициенты по стройке, в разы делающие эту самую стройку дороже, чем в Италии. И все это спускается сверху государством. Вот Вы подумайте, если государство заинтересовано в доступности жилья, оно будет этим вредительством заниматься? Будет проводить !!!аукционы!!! на земельные участки под жилищное строительство?

строили не на гос-е деньги. поэтому гос-ву было по барабану какие там коэффициенты. отдали всё на откуп мелким чиновникам, а они уже могли и злоупотреблять. Даже если с учётом всех коэффициентов рыночная цена получалась в разы больше. Значит дело не в них, а в горячих спекулятивных капиталах, которые носятся по миру с одного рынка на другой. Жилье было дорогое не только в России. В добавок ко всему у нас коррупция больше чем у других. Сейчас когда рынок развернулся цены упадут, спекулянты уйдут, привлекательность этого рынка для коррумпированных чиновников тоже снизится. Роль гос-ва  вырастет . когда денег и так мало в стране контроль за их расходованием увеличится.

Цитата: alladin
Я понимаю когда радуются снижению цен - это действительно хорошие новости, но радоваться что кто то на грани банкротсва и не может достроить проэкты или начать новые по моему просто глупо.(ну разве что за исключением господина Полонского, этого за клоунаду и выходки обанкротить конечно следует, чтобы другим не повадно было)

Кризис убирает пену. Неэффективные собственники , которые существовали исключительно благодаря задранным ценникам и экономии на качестве, разоряются, а те, кто не разучился строить без лишних затрат и качественно - выживут, и еще скупят бизнес неудачников. И этому нужно радоваться. Вот только бы государство своими грязными лапами не влезло бы и не попыталось подправить естественный отбор в пользу "достойных". В результате неестественного отбора, как известно, получаются нежизнеспособные уродцы, неспособные жить без отеческой заботы и халявной подпитки извне.

Цитата: Serg_Piter от 03.12.2008 12:58:30
Кризис убирает пену. Неэффективные собственники , которые существовали исключительно благодаря задранным ценникам и экономии на качестве, разоряются, а те, кто не разучился строить без лишних затрат и качественно - выживут, и еще скупят бизнес неудачников.

На самом деле, ситуация не такая уж и красивая.
Во-первых, к сожалению не могу найти ссылку, но была одна известная научная работа, которая доказывает, что если в какой-то отрасле разразился кризис, то в случае банкротств не факт, что новый собственник будет более эффективным. Короче говоря, расчитывать на эффективного нового собственика в строительстве судя по всему не стоит.
Во-вторых, банкротство в России и банкротство на западе (покрайней мере то, что было до кризиса) совершенно разные вещи. На западе процедура банкротства не такая дорогая и позволяет вернуть вплоть до 80% долгов. В России ушлые бизнесмены ведут двойные бухгалтерии, используют левые фирмы и счета, благодаря чему процедура банкротства стоит очень дорого и позволяет раздать очень мало долгов 30%-40%. Поэтому скорее всего, банкротов будет скупать государство, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Цитата: Nobody
Ув. gruffff, большая просьба - определитесь плз с терминологией уже. Глаза режет.
Уже было тут, неоднократно, строители - самое бесправное звено во всей этой цепочке. При грамотной организации труда строительная прибыль может доползти до 18%.  ВСЁ.
Все пенки снимаются довольно узкой прослойкой людей весьма косвенно причастной к строительному процессу.

а кто снимает пенки? вы имеете ввиду девелоперов? и вообще где они эти пенки?
если строители сами не могут сказать сколько у них себестоимость одного кв. метра то ли 1000 баксов то ли 3000 разница есть. а может 500? если их чиновники бедных обдирают до нитки . идите в прокуратуру или ещё куданить. они это делали,? нет! они брали и тупо включали всё в стоимость.
покупателю квартиры не важно кто снимает сливки. он видит цену.  должен влезать в ипотеку и 20 лет потом расплачиваться. а сейчас как ему платить? скоро 2 млн. безработных будет. им то чё делать? вешаться?

Цитата: GRFF от 03.12.2008 15:19:17
а кто снимает пенки? вы имеете ввиду девелоперов? и вообще где они эти пенки?
если строители сами не могут сказать сколько у них себестоимость одного кв. метра то ли 1000 баксов то ли 3000 разница есть. а может 500? если их чиновники бедных обдирают до нитки . идите в прокуратуру или ещё куданить. они это делали,? нет! они брали и тупо включали всё в стоимость.
покупателю квартиры не важно кто снимает сливки. он видит цену.  должен влезать в ипотеку и 20 лет потом расплачиваться. а сейчас как ему платить? скоро 2 млн. безработных будет. им то чё делать? вешаться?

Вникайте:

То что вы видите - один из листочков пачки талмудов которые попадают к строителям.
Суммы там прописаны.
После тендера суммы падают на процент тендерного снижения и повышаются по завершению (если позволят) на коэф. инфляции.
Куда и с чем вы предлагаете идти? С томами проектного института в прокуратуру? По какому поводу? Что тендер не выиграли потому что залупаться начали? Не нравится - другие построят.
Усвойте - у строителей нет прав. Они и так полудохлые и все в долгах. Все что они зарабатывают находится в пределах тех листочков ссылку на один из которых я дал. И суммы я озвучил выше - 18% при хорошем раскладе +- несколько процентов в случае возможных корректировок проекта.  
Все остальные деньги конкретно к строительной отрасли отношения не имеют при том что львиная доля людей заняты именно там.
Прежде чем флудить в профильных ветках подумайте - есть ли у вас что-нибудь кроме праведного возмущения и желания кого-нибудь посадить.

Жилье для городских нужд подешевело на 47%

В Саратове продолжается аукцион по приобретению жилых помещений в муниципальный фонд. Торги начались 2 декабря и шли ночью.

После вмешательства облдумы, прокуратуры области и УФАС были отмены результатов аукциона, который, по мнению наблюдателей, проводился среди афилированных администрации структур. На нем городская власть намеревалась купить, в частности, однокомнатную квартиру за 1,5 млн руб.

На сегодняшний день, по предварительным результатам аукциона, цена однокомнатного жилого помещения упала, в среднем, до 950 тыс. руб

http://news.sarbc.ru…85886.html

лихо..
топ превратился в курилку сметчиков
А у меня такой взгляд на сметы.
Заказчик и подрядчик на уровне руководителей договорились о сумме, а все сметы потом подгоняются под эту сумму.
Два примера из области строительства объектов связи:
1. Москва, заказчик "ХХХ", сметы на строительство объектов связи успешно прошли мосэкспертизу, расценки (МГСН) просто нереальные, заоблачные, можно веселится как хочешь, подгоняется всё до копейки, причём объём работ тоже. Существует масса коэффициентов и прочих тонкостей
2. Региональный заказчик. Сборники цен территориальные. При составлении сметы главное удержатся в рамках приличия и не помереть со смеху, возможностей тьма тьмущая. Простой пример - установка операционной системы со всеми коэффициентами стоит около 23 тысяч рублей, БРЕД собачий. Второй пример. Сегодня понадобилось "снивелировать" сумму с пяти млн.руб до 6.5 млн.... поставил реальное количество цифровых первичных потоков.... и долго смеялся, так как получилось 9 млн. рублей.
После этих "нивелировок" правда ещё приходится и пояснять все позиции сметы в сметном отделе Заказчика, но бабушкам, которые там сидят, глубоко фиолетово и проходит всё, главное чтоб всё соответствовало сборникам и проекту.

Одна из главных вольностей - это то что не существует (не разработаны) нормативные расценки на все необходимые виды работ, и уж тем более в современном рынке телекоммуникаций.
Строительное дело также постоянно совершенствуется в технологиях.

Отсюда и вывод. Сметы ни коим образом не отражают реальную себестоимость "продукции". Есть конъюнктура рынка и только она реальный источник "себестоимости".
Остальное никому не нужные цифры, пришедшие к нам с советских времён и по прежнему пользующиеся "популярностью" у афилированых структурах. Наличие существующих сметных расценок позволяет не плохо мутить воду, и прятать все незаконные платежи.

Москва купит 2,5 миллиона квадратных метров жилья пониженной себестоимости



Правительство Москвы намерено заключить контракт с корпорацией "СХолдинг" на приобретение более 2,5 миллионов метров жилья, построенного по технологиям и проектам корпорации. Об этом сообщает агентство "Интерфакс" со ссылкой на заявление главы СХолдинг Алексея Шепеля.

По его данным, себестоимость строительства жилья, с использованием предложенных компанией технологий и проектов серий домов, составляет около 18 тысяч рублей за квадратный метр без учета стоимости земли и коммуникаций.

Корпорация "СХолдинг" подала заявку на получение патента на изобретение мобильного домостроительного комбината, работающего по существенно снижающим себестоимость строительства технологиям.

Производительность мобильного ДСК достигает до 200 тысяч квадратных метров в год, при этом мобильность комбината позволяет владельцу дополнительно экономить на логистике.

Комбинат занимает территорию площадью 1,5 гектара. И способен функционировать, обслуживаясь 20 инженерами и 50 рабочими.

На сегодняшний день на территории России с использованием этих технологий построено более миллиона квадратных метров жилья

По прогнозу Института глобализации и социальных движений (ИГСО), коттеджи, таунхаусы и квартиры не находят покупателей, поскольку цены на жилье в России снижаются медленнее, чем ослабление спроса. Об этом сообщает сайт VsePoselki.ru.
"Выжидательная политика продавцов на начальной стадии кризиса обернется в 2009 году тем, что основная масса недвижимости останется непроданной. Игроки на жилищном рынке потерпят крах беспрецедентного масштаба", - сообщили специалисты Центра экономических исследований ИГСО.
По их данным, скидки к заявленным ценам на недвижимость составляют 20-35%. "Текущая ситуация - это пауза перед большим падением. Кто не успеет продать жилье в декабре-январе, тот вынужден будет сбывать его позднее за бесценок", - заявил Василий Колташов, руководитель Центра экономических исследований ИГСО. По его словам, уменьшения цен на 55-65% в 2009 году "будет уже недостаточно".
"Государство не сможет приобрести по завышенным ценам все скопившиеся дома и квартиры", - отмечается в исследовании. "Не исключено, что уже к концу 2009 года цены на жилье сократятся в несколько раз", - утверждают специалисты, которые напомнили, что "крах жилищного рынка в России был спрогнозирован ЦЭИ ИГСО в апреле 2008 года".
"Аналитики строительных и риэлтерских компаний дружно утверждали: недвижимость будет только дорожать. В итоге, не пойдя на умеренное снижение цен летом, продавцы жилья упустили возможность реализовать имеющиеся дома и квартиры",- отмечают в ИГСО.
http://realty.newsru…08/diskont

Цитата: Maxim77
Если бы Вы мне не говорили, что мне не стоит делать, то и я не говорил бы куда Вам идти. (с) не мой  :) Спросите у этого итальянского топа, сколько стоит двушка, например, в Милане (ну или себестоимость ее, если уж пошла такая пьянка). Потом уже и о скромности поговорим.

Понятия не подменяйте. Есть стоимость, есть цена (заявленная и продажи) и есть себестоимость. И это разные четыре разные цифры. А в моем примере это нас пригласили в пожарном режиме ситуацию спасать - а не итальянцев.
В реальности себестоимость без учета специфического контекста - откатов, земли, коммуникаций, условий финансирования - определяется на 50% качеством проектных работ, на 30% локальной стоимостью материалов и рабочей силы и на 20% качеством управления уже непосредственно в процессе строительства. Это навскидку, ессно, и с позиции крайне специализированного опыта. Нободи, со своей позиции, даст другие цифры.

И наблюдение многолетнее - по немалому множеству моих проектов - по существу моих смет и принимаемых мною технических решений со мной никто ни разу не пытался даже общаться. Т.е. вот что запроектирую - то и осметят совершенно некритично. Совершенно непринужденно в рамках своей специализации могу управлять себестоимостью в границах +-20% и никто ничего мне не сможет предъявить. Все ломания копий по цене идут уже по моей спецификации как данности.
И никто и никогда мне на этапе проектирования не ставил задачи сократить себестоимость за счет качества инженерных и проектных решений. Откровенно говоря я подозреваю, что подрядчики, генподрядчики и заказчики и не особо догадываются о такой возможности.
И вообще отсутсвует культура оценки качества технических решений и качества проектно-сметной документации. Все очень поверхностно и формально.

Соответсвенно, если действительно хотите сэкономить на уровне себестоимости собственно строительства (в узком определении) - заказывайте Проект, управление и непосредственно монтаж разным субъектам. Неаффилированным ни разу и желательно достаточно злобных относительно друг друга. И не пытайтесь "влоб" экономить на стоимости проектных работ. Наймите лояльного вам эксперта, который в теме и может "экономить" без ущерба для себестоимости по строительству в целом вследствии проектных ошибок. Цена таковых на следующих этапах на порядки превышает стоимость собственно проектных работ.
В общем - нанимайте профессионалов на самых ранних этапах. Дилетанты ВСЕГДА, в итоге, обходятся дороже.
Никогда не экономьте на авторском надзоре. Автор Проекта - ваш главный союзник и единственный эксперт, способный поймать монтажников и поставщиков за руку - вы ничего не увидите, не знаете на что и как смотреть.

Цитата: dweeb
я не пытал. просто спрашивал. обломался.  а вот чтоб узнать правду   - только пытать.
а если не знают расходов постатейно тогда и нет смысла говорить что продают квартиры по себестоимости раз сами не знают что у них сколько стоит.  а именно так они сейчас мне и объясняют свои нынешние цены: себестоимость, типа, и ниже нельзя по законам вселенной.
жилье продают(точнее, продавали до недавнего времени) кратно дороже себестоимости. то есть накидывают сотни процентов сверху затраченного.и поэтому в частности такое пренебрежение к реальной стоимости метра, оно просто не участвует в ценообразовании и потому им не важно. было.

Вы читали мой пост, где я заявлял, что де-факто стоимость проектных работ для меня за 6 лет упала в 4-6 раз? А я тоже "строитель". И это реальность, не бла-бла-бла. Моя оценка и есть те самые реальные цифры, которых вы жаждете. Только, как узкий специалист, я не могу вам интегральные цифры называть - только в рамках своей специализации. Так вот для "проектировщиков", непосредственно проектирующих, доходы не покрывают затрат на кадровое воспроизводство - система просто проедает советские инвестиции в проектную систему, советские кадры. И это реальность. Но когда я это проговариваю - у посторонних включаются эмоции - цены задраны, а вы жалуетесь, что вам мало платят.
Вы не различаете структуру "субъектов" "строительства".

"Коммерсантъ": Власти признали кризис жилищного кредитования в стране.

РБК 04.12.2008, Москва 08:33:37 3 декабря российские власти сделали первые официальные заявления о готовящихся правительственных мерах по поддержке граждан, неспособных платить по кредитам в результате ухудшения финансового положения из-за кризиса, а также банков, которым из-за этого грозит резкий рост просрочки по ипотеке. До 3 декабряшнего дня существование проблемы массовых неплатежей по кредитам физлиц на официальном уровне даже не признавалось.

http://www.rbc.ru/rb…3337.shtml

Цитата: Nobody

Степа! Спасибо конечно за гениальный комментарий, но сметы, увы предоставляет Заказчик Генчикам а не наоборот.  Вы не в курсе? И Генподрядчик считает, впишется он в них после всех откатов, тендерных снижений и наездов со всех сторон во времся производства работ или не впишется!
А вообще как правило Генподрядчик цепляется даже за объекты на грани рентабельности, потому что это позволяет ему элементарно просуществовать.
А Ваш опыт — рад, искренне рад! У вас вероятно сложились отменные отношения с ИГАСН, Технадзором, всеми Департаментами, АТИ, Управой, Экологами, Префектурой и прочими благодетелями! Вам давали в кредит 500-й бетон и арматуру и конечно вы регулярно и точно в сроки рассчитывались с рабочей силой! ТэПэшки, повышающие подстанции и щитовые проколы на минус 14 от репера также надеюсь Вас благополучно минули!
А по поводу смет - считаю что Вам следует немедленно  известить о новых (значительно более простых и прогрессивных) способах подсчета составителей ТЕРов, ФЕРов и отраслевых расценок!  И ретранслировать эти методы на стройкомплекс!

Я понимаю, что не все так просто в нашем мире. И дом построить это не просто стены из кирпича сложить. Тем не менее, скажу, что по моему мнению (как заказчика) все эти сметные дела мне не нужны - у меня объект небольшой. Все эти нормативы, которые как-бы разработаны для всего сразу (для всех видов грунтов, работ в различных условиях и т.д.) на самом деле к какому-то конкретному случаю сложно применимы - не достаточно детально расписаны все работы, несмотря на то что объем всех нормативов очень большой. Я бетон заливал когда, мне тоже работнички сказали - мол укладка бетона 2 тыщи с куба стоит. 40 кубов - работы 4 человекам на 4 часа. Почему я им должен платить 80 тысяч? Они мне пытались объяснить мол расценки такие, эта работа цениться. Потом подумали и решили по 2 тыщи на брата и нормально. А вот ваш проектный институт бы притащил бы целую гору разных постановлений, обоснований и попросил бы за расчет свой - полтиничек и за работу бы по смете написал уплатить 80. Развод голимый. Да, фраза "выемка грунта эксковатором на колесном ходу, с обратной засыпкой" с м3 - выглядит конечно очень умно, но это не означает что за то что она где-то на красиво написана, нужно переплчивать за смену работы эксковатора. За эксковатор все равно придеться заплатить столько, сколько он стоит в той местности, в которой ведется строительство, в это самое время - ни меньше, ни больше. И зависит эта сумма не от того, что там сметчики напридумывали, а от рынка этих услуг в конкретном месте. Сметы этот факт не учитывают никак - пока там головной институт какой-то коэффициент пересмотрит цена 10 раз поменяется.
Все разрешения на стройку у меня есть. За бетон и арматуру расчитывался по факту, с рабочими тоже. Проколами меня тоже пугать не надо - будьте уверены, будет нужен прокол не переплачу.