Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: alladin
Я выезжал и за МКАД и в европе бывал в разных странах, почему то хочется как в европе, а не "50 квадратов чтобы протопить было не сложно" - мне это даже слушать стыдно не то что говорить, при наших ценах на газ и европейских.

Никаких чудес особых в Европе не видел. По крайней мере в Италии. В Париже так вообще существует выражение "парижане живуть на улице" ибо действительно по сравнению с типичной квартиркой в истрической части Парижа любая московская хрущевка просто хоромы (по метражу). Но это не по делу, естественно

Цитата
Вы реально считаете что 50м2 для дома в деревне это нормально ?  :o . То что наша богатейшая страна жила долгие годы без приувеличения в нищите не может быть аргументом за то чтобы продолжать так жить.
Есть все шансы достигнуть нормального соотношения комфортного жилья и населения, авантюрист говорит что к 2011 году, я примерно то же самое.

Давайте не думать за селян. Может тут дело в климате.

Цитата
а ссать в парадных они перестанут после того как их уровень повысится - это взаимосвязано. "Разруха не в клозетах, а в головах"/"собачье сердце"

Не перестанут. В тех же кооперативах жили инженеры у которых зарплата в советские времена была поменьше, чем у работяг. Однако в кооперативах не ссали.

Хе-хе (с). Могу гордиться тем, что я, вроде, первый забаненный в этой ветке.

Да, и прошу прощения у _YUKLA_, я ошибся

Цитата: Steppen Wolf от 08.12.2008 17:04:17
примерно 30% населения, проживающих в неблагоустроенных квартирах.

Оказывается на 2004г в неблагоустроенных квартирах проживало не 30, а 50% населения.
лишь около половины россиян проживают в жилищном фонде, имеющем все виды благоустройства. В городских поселениях в полностью благоустроенном фонде проживает 61% населения, в сельских - лишь 16,2%.

Источник до сегодняшнего дня считался авторитетным  :D. Тем, кто полагает, что все виды благоустройства для нормальной жизни необязательны, предлагаю помыться месячишко в тазике.

А насчёт ссылок в Госкомстате, уважаемый _YUKLA_ сами, сами, ручками. Разжевывать всё досконально, знаете ли, непедагогично.

Уважаемый Steppen Wolf! Если вы еще раз позволите себе такие обороты, я вас забаню на месяц.
И еще. Постарайтесь ссылаться на источники не позднее 2007. Иначе все это будет рассматриваться, как нагнетание истерии и пораженчество.

Цитата: sir66 от 08.12.2008 19:39:32
И вообще, какое отношение имеет необходимость капремонта к средней стоимости жилья?

Только в разрезе вопроса есть ли спрос на пригодное для проживания жильё и что станет с отношением предложение/спрос после желаемого многими банкротства застройщиков, остановки новостроя и послекризисного восстановления платежеспособного спроса.

Цитата: _YUKLA_
Что же касается "очереди на жилье", то стоит посмотреть вот этот документ В нем четко видна динамика сокращения процента от общего числа семей (включая одиноких), стоящих на  на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (на конец года). В 2003 году, заметьте, было 11% таких семей. А в 2006 - уже 6%.

Что касается очереди на жилье, то весной 2005 года провели жилищную реформу и попросили "Больше не занимать".
Кстати это будет одним из болезненных моментов.
Раньше лысокомандующий получал муниципальные квартиры откатом за благословение на строительство в весьма внушительном соотношении, и получалось что жилье очередникам оплачивали их соседи-покупатели.

Цитата: Steppen Wolf от 08.12.2008 20:51:03Только в разрезе вопроса есть ли спрос на пригодное для проживания жильё

Не вижу самого вопроса к обсуждению

Спрос   Экономический словарь
фундаментальное понятие рыночной экономики, означающее подкрепленное денежной возможностью желание, намерение покупателей, потребителей   приобрести данный товар. Спрос характеризуется его величиной, означающей количество товара, которое покупатель желает и способен приобрести по данной цене в данный период времени
http://slovari.yande…0%BE%D1%81

Следовательно если недвижимость покупают - спрос есть. Если не покупают - спроса нет.

Кстати говоря, возвращаюсь к предыдущему своему посту.
Имея нерешенный жилищный вопрос, недавно предложил жене один из вариантов (не в даваясь в подробности)
По началу реакция была резко отрицательная. "А как же мы без Петропавловки, без Авроры, без зоопарка?"
Провел разъяснительную работу, описал плюсы и минусы......
Итог:
Едем!

Цитата: sir66 от 08.12.2008 20:27:08
Никаких чудес особых в Европе не видел. По крайней мере в Италии.
Давайте не думать за селян. Может тут дело в климате.
Не перестанут. В тех же кооперативах жили инженеры у которых зарплата в советские времена была поменьше, чем у работяг. Однако в кооперативах не ссали.

а никаких чудес и нет, просто их поселок  и наш это две большие разницы
и климат тут не причем, у нас тоже  начинают строится не хуже как только достаток появляется - и не ждут когда строители подтянутся, сами все делают. Вот только пока не у всех уровень жизни хороший поэтому не все и вылезли из дореволюционных холуп.
по поводу загаженности подьездов - у меня перед глазами есть пример, несколько новых панельных домов в которые переселялись хрущевки(т.е. нахаляву), в основном все подъезды чистые и с цветами прямо на лестничной клетке, а есть один подъезд рядом с которым постоянно мусор валяется(причем не понятно почему, там же мусоропроводы везде).
Еще пример мой подьезд - раньше был как и у всех. теперь отремонтирован и с консьержем, внизу табличка, кто оплатил ежемесячный добровольный взнос а кто не платит - вначале платили не больше 50%, сейчас 90% квартир платит
так что люди меняются
когда на свою квартиру не хватало то о подъездах не думали, стали жить получше дошло и до подъездов

GkP при чем тут хотелки ? хотят все виллу на корибах.
мы говорим о достойной жизни двушка трешка для среднего домохозяйства это что мечта из другой жизни ? с чего вы взяли что это не достижимо уже к 2011 году ? вполне реально! Юкла вод думает что уже всего достигли, просто поделено не правильно, переделить хочет  ;D

Цитата: alladin от 08.12.2008 22:39:18
мы говорим о достойной жизни двушка трешка для среднего домохозяйства это что мечта из другой жизни ? с чего вы взяли что это не достижимо уже к 2011 году ? вполне реально! Юкла вод думает что уже всего достигли, просто поделено не правильно, переделить хочет  ;D

Не достигли. И YUKLA говорит Вам немножко о другом. О том, как я понимаю, что при нынешних ценах и имеющихся метров недвижимости (в эксплуатации, построенной сданной, построенной, но использующейся не по назначению) рынок насыщен и перегрет и дальнейших перспектив развития не имеет!
Появится платежный спрос (либо спрос к ценникам подтянется, либо ценник до уровня спроса опустится, скорее второе), появятся перспективы для улучшения жилищных условий

Дык в чем трагедия-то? Сейчас люди жилье купить не могут из-за раздутых цен, потом не смогут из-за отсутствия строительства - для них все один хрен.

Да и чегой-то мне шибко не верицца, что так прям и строить перестанут - бо прибыльный это-таки у нас бизнес. Хотя конечно хотелки с 600% годовых хотя бы до 40% годовых придется кой-кому закатать, да. И хотелки на попилы и откаты так же пропорционально уменьшить.

Дно цен недавно указал ВВП, вот, собственно, и посмотрим теперь на процесс стремления к этому дну.

В новейшей истории с 2000 цены на квартиры еще никогда не падали. В 2005 и 2007 были именно коррекции - на 10-20%. Причем именно полугодовые, а потом снова стабилизация и рост.

Поэтому за полгода - с сентября 2008 до апреля 2009 возможна ИМХО максимум коррекция на 30%. Больше не будет - еще накопленный жирок толст, и опыт полугодовых коррекций имеется.

А вот дальше жирок будет уже значительно тоньше, да и ситуация будет попонятней. Так что к осени 2009 осознавние, что это уже не коррекция, а тренд, дойдет уже до всех, вот тогда и увидим выход на рынок инвестиционного предложения. Не раньше. И цены тогда просядут значительно. Годик при нефти за 40-50, минимальном притоке инвестиций и отсутствии дешевых западных кредитов на ипотеку - сразу все понты улетучацца и все встанет на свои места, стоимость недвижимости будет соответствовать своему рыночному уровню. Никакой девальвации рубля не потребуется.

На Украине пошёл процесс отката цен?  ???

..."На рынок недвижимости Украины вернулась инвестиционная цена", - заявили "SQ" в пресс-службе инвестиционно-строительной корпорации "Авантаж" (Харьков) со ссылкой на президента компании Анатолия Денисенко.

По словам А.Денисенко, 350 долл. за 1 кв.м - такова стоимость жилья на ранних стадиях строительства в Харькове. Он отметил, что понятие инвестиционной цены - это не нововведение. В 2004-2005 гг., к примеру, приобретая квартиру на ранних стадиях строительства, покупатель получал недорогое жилье. Квартиры на этапе котлована можно было приобрести почти вдвое дешевле, чем в готовом доме."...

http://news.kompass.…12-06-7966

"ДОН-Строй" будет строить дешевое соцжилье для Москвы
08.12 11:39
....
Себестоимость строительства домов серий С-220 и С-222 по проектам "СХолдинга" составляет около 18 тысяч рублей за квадратный метр без учета стоимости земли и коммуникаций. Полная себестоимость строительства домов по этим технологиям составляет 30 тысяч рублей за квадратный метр.

Цитата: _YUKLA_
Я думаю, что цены на недвижимость завышены в 3-4 раза. Что элитка в Москве не должна стоить больше 1.5 баксов за квадрат. А панель - не больше 600.
И, более того, мы с вами вполне можем увидеть такие цены уже к апрелю-маю. Вы что тогда будете говорить, вот интересно?

Мне все таки кажется, что 600 баксов за квадрат это пока утопия. При 600 баксах за м2 доплата за одну комнату (обмен двушки на трешку) составит около 10-12 тыс. долларов. По нынешним меркам весьма небольшие деньги. Многие захотят их заплатить, чтобы например у ребенка появилась своя комната, или чтобы спать в спальне, а не на диване в большой комнате. Стандарт - не 2-3 комнатная квартира на семью, а по комнате на человека, чтобы себя комфортно чувствовать - выведен он гигиенистами уже давно. Чтоб к этому стандарту прийти нужно достроить к существующим городам в среднем по четверти. Не просто квадратных метров, а еще и обеспечить их инфраструкутрой - школами, садиками, поликлинаками, спортивными сооружениями, парками, скверами и т.д. Ни к 10, ни к 11 году этого не будет. 600 баксов теоретически конечно возможны, но только при одном условии - будет куча безработных, средняя зарплата упадет ниже плинтуса, уровень жизни у основной части населения снизиться в разы.

Народ, не наглеем, АУ практически не вижу. Stepa, Maxim77, sanches, GRFF, Болик - ставьте АУ, чат сплошной.

ЮКЛА, представим Васю, обладателя 3-х квартир S=147м, куплены давно, долгов нет. Также представим его арендаторов - 2 семьи в общем количестве голов 6 штук. Вроди на каждого 21м, все довольны по Госкомстату.  :) Что заставит Васю продавать свои квартиры арендаторам (х.з. конечно, откуда у них деньги появятся), в случае, если цены упадут? Ну не понимаю Я. По-моему, единственное решение - налог на вторую и третью квартиры Васи.
Опять же, не учитывается регион проживания, после почти предрешенного банкротства угледобывающей промышленности в моем городе, цены на недвигу снизились с 10т.р. до 7-8, некоторые и за 5т.р. метр продают. И? Покупатели появились думаете? Ага, 10 раз. А квартирки в статистике числятся. Скоро вымрет нафиг город, а числится будут.
Вон расселили власти там еще лет 8 назад с десяток ПГТ и деревень (типа денег дали маленько, не квартиры). Думаете эти поселки вычеркнуты из базы? Нет. Ибо тогда республика ухудшит "показатели обеспеченности" жильем. Стоят родимые, и в натуре, и на бумаге, никто не живет. А домики там каждый за 100 квадратов.
Так что по-моему фигней страдаете, вычисляя енту обеспеченность.

Цитата: 1foot
Тори, ну назовите, наконец, что это за чудный городок в котором квартиры по 147 метров без долгов и по 5 т.р. за метр?

В 1-м случае сказано "например", и написано ТРИ квартиры суммарной площадью 147м. Это к вопросу о температуре по больнице. Таких людей Я лично знаю, не знаю только, нафиг им продавать квартиры, без налога - и не подумают. И вопрос задала конкретный, что их заставит передумать? Только не говорите, что голод, ибо тогда и у потенциальных покупателей ситуация будет не лучше.  :)
К второму вопросу: А Вы поедете туда?  ;) Таких там много. Якутия + ДВ (естественно за вычетом столиц) населением до 100т.чел, не думаю, что сильно отличаются другие города зауралья. Просим. Только билетик в одну сторону за 30000рублей прикупить не забудте, угу, на обратный Вам не хватит, з/п там 15-20т.р., т.е. 2 месяца копить придется не кушавши. Предприятие Эльгауголь+Якутуголь. Добыча алмазов и золота. Является безусловным лидером регионов-доноров, это не мешает республике находится в полном дерьме, в качестве жизни в десятки раз уступая той же Волгоградской области. Поедете если, продам треху евроремонт 87м.кв. - 600т.р.

Цитата: 1foot
Так мы попытались. Выяснилось что, смотря в какой из программ вести расчет может быть и 1000 рублей за метр и 5000 рублей за метр и 10 000 рублей за метр и 30 000 рублей за метр. Специфика строительства такова.

судя по ценам у строителей нет таких программ которые считают по 1000, 5000, 10000 за 1 м.кв.все программы у них  начинают считать тысяч с 30-ти.если сумма меньше то комп. зависает

Цитата: Тори от 09.12.2008 12:53:41
В 1-м случае сказано "например", и написано ТРИ квартиры суммарной площадью 147м. Это к вопросу о температуре по больнице. Таких людей Я лично знаю, не знаю только, нафиг им продавать квартиры, без налога - и не подумают. И вопрос задала конкретный, что их заставит передумать? Только не говорите, что голод, ибо тогда и у потенциальных покупателей ситуация будет не лучше.  :)

Уважаемая Тори! Представим простую экономическую ситуацию. Прошло некоторое время. У Ваших знакомых нет ни задолженностей, ни сбережений. Все работают. Все получают зарплату. Маленькую по нынешним временам. Тысяч 8-10 рублей. Государство беспокоится, чтобы людям хватало на оплату квартиры и еду. Экономический кризис на дворе. Не до жиру, в общем. Итак, Ваши знакомые получают 18 тысяч на семью. Первая их беда в том, что коммунальные платежи за ТРИ их квартиры подросли. И стали 14 тысяч 700 рублей за 147 кв. м. Вторая их беда в том, что на питание уходит по 7 тысяч руб. на человека. Третья их беда в том, что сдать свои квартиры они не могут даже по 3 тысячи за штуку. Так как все население сжалось: к родителям, бабушкам-дедушкам, тетям-дядям. В тесноте, зато на еду и остальные текущие затраты хватает. А на свою, даже съемную квартиру - не хватает. Усложним ситуацию частичной безработицей, которую даже наверху никто не отрицает. Одного из Ваших знакомых отправили в бессрочный отпуск за свой счет. Доход Ваших знакомых резко сократился вдвое. Какие варианты есть у Ваших знакомых в этой простой и вполне вероятной экономической ситуации?

Голод, говорите. Не дай Бог, конечно.  

Цитата: Olstan от 09.12.2008 14:45:25
Уважаемая Тори! Представим простую экономическую ситуацию. Прошло некоторое время. У Ваших знакомых нет ни задолженностей, ни сбережений. Все работают. Все получают зарплату. Маленькую по нынешним временам. Тысяч 8-10 рублей. Государство беспокоится, чтобы людям хватало на оплату квартиры и еду. Экономический кризис на дворе. Не до жиру, в общем. Итак, Ваши знакомые получают 18 тысяч на семью. Первая их беда в том, что коммунальные платежи за ТРИ их квартиры подросли. И стали 14 тысяч 700 рублей за 147 кв. м. Вторая их беда в том, что на питание уходит по 7 тысяч руб. на человека. Третья их беда в том, что сдать свои квартиры они не могут даже по 3 тысячи за штуку. Так как все население сжалось: к родителям, бабушкам-дедушкам, тетям-дядям. В тесноте, зато на еду и остальные текущие затраты хватает. А на свою, даже съемную квартиру - не хватает. Усложним ситуацию частичной безработицей, которую даже наверху никто не отрицает. Одного из Ваших знакомых отправили в бессрочный отпуск за свой счет. Доход Ваших знакомых резко сократился вдвое. Какие варианты есть у Ваших знакомых в этой простой и вполне вероятной экономической ситуации?

1. Т.е. экономический кризис единственный помощник в ситуации с перераспределением жилплощади? Т.е. законодательно и налогами в "мирное" время никак? Надо именно кризисов ждать, чтоб как еб..ул по всем и сразу! Чтоб на хлеб не хватало, увольнения, самоубивства. Отлично, пох на побочные явления и кучку трупов, главное вынудили моих знакомых продать лишнее. Апплодисменты.
2. По существу. Если снимать денег нет, кто ж у моих знакомых купит то и на что?
Регион, ибо не секрет, в некоторых городах оплату коммуналки производят лишь пенсионеры, остальным параллельно. Ну у меня пол подъезда по 5-10 лет ни копейки не платили, каки проблемы? Если они в "мирное" время не платили, какого фига начнут платить "в условиях кризиса"?
Не вижу надобности продавать за копейки, проще ее бросить. Америка таже в пример.

Цитата: _YUKLA_
Ок. Я все уже пересчитал.Еще раз, простой пример. На месте одной пятиэтажки о четырёх подъездах строят такую же 4х-подъездную 16тиэтажку. Пусть под расселение людей уйдёт 6 этажей из 16ти (с учётом "увеличения площади" при переселении). Останется 10 этажей застройщику. Именно в этом экономический смысл ("сносим 5ти этажки - строим монолиты"). Стоимость кв метра тут никоим образом не влияет на выгоду застройщика, ибо он (застройщик) ее (выгоду) получает в ЭТАЖАХ.

Давайте смотреть с цифрами:

1196-пп "Об утверждении проекта планировки 115 квартала Кузьминки"

Ввод фонда за счет нового строительства 348,87 тыс.кв.м.
В т.ч.:для переселения жителей          204,13 тыс.кв.м.

Снос жилых домов                        168,69  тыс.кв.м.    

Вопрос: сколько инвестору остается на продажу и каково обремение по переселению???

Цитата: _YUKLA_
Вы дальше читайте:

1. Максимально допустимая суммарная поэтажная площадь нового жилищного строительства в габаритах наружных стен     593,3 тыс.кв.м  

Эт то, что инвестор построил. Причём, включая строительство жилых  домов  общ.пл. 19,5 тыс.кв.м за  счет бюджетных средств  города  Москвы  в  соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 29 августа 2007 г. N 1859-РП "О  мерах  по обеспечению выполнения в 2008 году показателей Среднесрочной программы жилищного строительства".

2. Снос жилых домов    168,69 тыс.кв.м.

Эт то, что инвестор снес.

3. В т.ч.:для переселения жителей  204,13 тыс.кв.м.

Это он отдал жильцам. Тем, что жили в 168,69 тыс. кв. метрах.

А то, что вы написали - Ввод фонда за счет нового строительства 348,87 тыс.кв.м. досталось инвестору!

Неверно.
Во-первых см. слова "в том числе", что явно указывает на Вашу ошибку.
Во-вторых даю справку, "суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен" буквально означает площадь без вычета стен, лестниц, лифтов, площадок, коридоров, подвала, чердака. Обычно умножается на 0,6-0,7 для определения площади квартир. Здесь 0,58. Вывод не верен, застройщик получил 144,74. Зачем взялся? Мог получить бонус - федеральный заказ, землю и т.п.

Занятное интервью товарисча Ресина, еще ажно 2004 года, после первого "вдуха" в пузырь:
http://www.i-stroy.r…/1831.html

Цитата
Вообще же сегодня 40% возводимого городом жилья (более 28 тыс. квартир ежегодно) идет на выполнение разнообразных социальных программ. Предоставление социального жилья в рамках тех или иных схем - это принципиальная позиция города. Да, эти метры и квартиры как бы немного "выведены" с общего жилищного рынка города. Да, если бы они там были, то и уровень цен на коммерческое жилье упал бы, и упал бы серьезно. Но это означало бы бросить в "омут" рынка бюджетников, молодежь, инвалидов, другие социально незащищенные слои. Такой подход нашей философии развития города не соответствует в принципе.

Прям-таки слезы на глазах наворачиваются. Ах, какая забота о социально незащищенных слоях. Советский союз - работать не надо, все государство нахаляву забесплатно даст.

Впрочем нет, какое государство? Нет, пусть за это платит не государство, а лохи, покупающие квартиры на свои заработанные деньги!

Цитата
Мне могут сказать: "Ну вот и хорошо, давайте строить еще больше социального жилья по низким ценам или бесплатно отдавать его очередникам". Я тоже этого хочу, и мы для этого делаем все возможное. Но нужно понимать механизм - откуда это самое социальное жилье берется. Откуда возникают возможности его бесплатного предоставления или субсидирования городом цен.

Понятно, что не из воздуха и не из простого желания. Эти деньги и эти возможности мы получаем прежде всего за счет рынка "элитного", коммерческого жилья.

Пусть тот, кто способен его приобрести, косвенно поможет тем, кто в том нуждается, - через городской бюджет.

Типа, а ну-ка заплати за себя и еще купи квартирку куму чиновника, который конечно же записан в очередь как молодой бюджетник-инвалид.

Нормально так, откровенно. Интересно, в какой еще стране мира власти нахаляву раздают жилье в собственность "социально незащищенным слоям" за счет других покупателей?

Однако, не только эта задумка позволяет увеличивать цены на квартиры. Есть и еще вполне объективный фактор - для тех неблатных лохов, что вынуждены платить двойную коммерческую цену:

Цитата
Совершенно справедливо говорится, что мы должны расширять возможности доступа на рынок жилья большинства москвичей, кто не может просто "взять и выложить" деньги на покупку квартиры. В частности, речь идет о развитии ипотеки. Все правильно, и мы сейчас много делаем для развития кредитования, тем более что эти механизмы дают нам дополнительные возможности учесть интересы именно москвичей. Однако и тут нужно помнить, что, вообще говоря, ипотека - тоже вещь обоюдоострая. В том смысле, что расширение доступа к дешевому кредиту еще больше повышает спрос на жилье. А значит, толкает вверх цены. И, по крайней мере отчасти, нынешняя ситуация с ценами на жилье в Москве - это и результат прихода на рынок ипотечных денег.

Отличная задумка: одним - ипотечное ярмо на 20 лет на шею, вторым - хату нахаляву. И все в одном и том же доме.

Отсюда мораль, работать - это для лохов. А вот справочки нужные получить, в очередь там встать, кому надо там чего надо занести, чтобы она двигалась быстрее, и - дадут заветную квартирку-то. А если еще и родственников туда-сюда порасписать - и не одну дадут, дык ее и сдавать можно будет.

Отличная философия и принципиальная позиция властей г. Москвы. Наглядно демонстрирует, кто стоит за высокими ценами на жилье.