Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Тори от 09.12.2008 15:11:00
1. Т.е. экономический кризис единственный помощник в ситуации с перераспределением жилплощади? Т.е. законодательно и налогами в "мирное" время никак? Надо именно кризисов ждать, чтоб как еб..ул по всем и сразу! Чтоб на хлеб не хватало, увольнения, самоубивства. Отлично, пох на побочные явления и кучку трупов, главное вынудили моих знакомых продать лишнее. Апплодисменты.

Простите, что расстроил. Я не придумал ничего страшного. Всего несколько лет назад все так и было. В провинциальных городах квартиры сдавали за гроши. Коммуналку отбить и ладненько. Кризисом это можно назвать лишь в сравнении с последними тучными годами. Мы быстро привыкли к хорошему. К плохому возвращаться не хочется. Надеюсь и не придется.

Цитата: Тори от 09.12.2008 15:11:00
2. По существу. Если снимать денег нет, кто ж у моих знакомых купит то и на что?
Регион, ибо не секрет, в некоторых городах оплату коммуналки производят лишь пенсионеры, остальным параллельно. Ну у меня пол подъезда по 5-10 лет ни копейки не платили, каки проблемы? Если они в "мирное" время не платили, какого фига начнут платить "в условиях кризиса"?
Не вижу надобности продавать за копейки, проще ее бросить. Америка таже в пример.

В 90-х годах действительно многие не платили за коммуналку. Сейчас это будет сделать сложно. Судебная практика отработана. Пенсионеров советских времен, ветеранов войны осталось мало (им можно и нужно адресно помочь). Остальные давно живут в рыночной экономике. Большинство квартир в собственности. Есть чем расплачиваться. К тому же давайте договоримся, что Ваши знакомые к социально незащищенным слоям населения не относятся.
По существу. Я не люблю, когда передергивают. Мы обсуждаем поведение Ваших знакомых с ТРЕМЯ квартирами. Т.е. потенциальное предложение квартир. Вы теперь спрашиваете о потенциальном спросе на их квартиры. Давайте закончим с предложением. Что им делать? Бросить. Вариант. Но есть шанс оказаться должным за коммуналку и налогам по квартире больше, чем ее рыночная цена. И квартиры уже нет и долг образовался. Нельзя бросать собственность. Собственность - не только ПРАВО, но и ОБЯЗАННОСТЬ.

Так чего им делать-то?

Вопрос, конечно, риторический. Сотни, тысячи людей продавали квартиры за смешные по нынешним временам деньги. Моя квартира (осталась от бабушки с дедушкой) в 1996 году стоила $6500. Я с трудом её продал в 2000 году за $2900. Летом этого года такая же квартира "ушла" за $54000. Кто меня заставил продать "лишнюю" квартиру за "смешные деньги"? Правильно. Жизнь. После того, как я не смог ее сдать за коммунальные платежи, я выставил ее на продажу. Если будут вопросы, то город - провинциальный, не областной.

P.S. Захотите, дальше обсудим спрос в "не тучных условиях". Или кто же тот "богач", который купил у меня квартиру?

Между тем стоимость аренды в Москве падает камнем . Неделю назад я озвучивал цену аренды однушки на Рижской в 23000-25000 рублей в месяц. (Сентябрь-Октябрь было более 30000 ) . Сегодня уже есть предложения за 20 000 (мебель, телефон).
Неплохо так за 2 месяца минус 30%. Думаю , к концу года придем к 500 уе за однушку в центре Москвы. Для Подмосковья и ОколоМкадья - 10 000 будет предел мечтаний, моя примерная оценка дна аренды это (Коммунальные платежи) * 3 для однушки и *4 для двушки не в центре , в центре коэффициент 5.  8)

Цитата: _YUKLA_
Ок. Даже если и так.

Получил 144.74 тыс. квадратов в Кузьминках. Рассчитывал продать по $1.5-2 тыс. за метр минимум. Однако, 210-290 миллионов долларов на дороге не валяются. Даже за вычетом себестоимости (грубо поделим пополам) ~ $100-145 миллионов - неплохие деньги.

Вообще - я не понимаю, в чем смысл данных расчетов? О чем идет спор? Вы, Тори, полагаете, застройщик в Кузьминках работал в убыток?

Рассказываю:
пусть Инвестору строительство всего под ключ обойдется в 1000 енотов. Тогда на всё строительство он потратит 348 870 тыс.енотов. Продавать он будет (348,87-204,13) = 144,74 тыс.кв.м
Для того чтобы сработать в "ноль"он должен продать за (348 870)/144,74 = 2410 енотов.
Итого при освоении 5-ти эатжной застойки в Кузьминках, продажная цена в 2,41 раза выше себестоимости строительства. при этом инвестор будет в нулях...
Вот Вам и обременение...
Поэтому, снос пятиэтажек только и идет... в москве...с её высокими ценами

ЗЫ Что такое есть 115 кв.Кузьминки можно посмотреть в GoogleMap

Цитата: DrAlex от 09.12.2008 17:26:19
Между тем стоимость аренды в Москве падает камнем . Неделю назад я озвучивал цену аренды однушки на Рижской в 23000-25000 рублей в месяц. (Сентябрь-Октябрь было более 30000 ) . Сегодня уже есть предложения за 20 000 (мебель, телефон).
Неплохо так за 2 месяца минус 30%. Думаю , к концу года придем к 500 уе за однушку в центре Москвы. Для Подмосковья и ОколоМкадья - 10 000 будет предел мечтаний, моя примерная оценка дна аренды это (Коммунальные платежи) * 3 для однушки и *4 для двушки не в центре , в центре коэффициент 5.  8)  

Вот как дела обстоят в Питере. Из ЖЖ риэлтора:

Ну вот
Аренда начала падать не по децтки

Коллега нашла девушке двушку офигенную с отличной мебелью, сантехникой, бытовой и тд и тп С ремонтом. По местоположению отлично. Внимание, за 15 тысяч рублей.

Cообщение от 13 ноября 2008. Но это на то время был единичный случай.
В августе у меня коллега снял однушку за 18 т.р.

Цитата: Просто инвестор
Не поэтому. Неосвоенной земли вообще то валом практически во всех городах кроме Питера и Москвы, чтобы заморачиваться со сносом пятиэтажек.
А в Москве, между прочим активно сносили пятиэтажки как раз примерно 4-5 лет назад, при относительно низких ценах. Сносили прямо целыми микрорайонами. А сейчас это дело практически заглохло. Не смотря на космические цены.

Как я понимаю этот коэффициент не фиксированный, а зависит от количества переселяемых. Уж не знаю, что там город навешал в Кузминках, но факт, что на место 2х пятиэтажек становится дом с площадаями раза в 3-4 минимум больше, чем снесенные пятиэтажки.

Мне лень с Вами препираться, в инете на www.mos.ru можно найти массу ППМ о проектах планировки - приведите свои примеры, я свой пример привёл. По моим цифрам претензии есть???

Цитата: DrAlex от 09.12.2008 17:26:19
Между тем стоимость аренды в Москве падает камнем .  

"Камнем" - это, конечно красиво сказано  ;)
Арендодатели пока сопротивляются, как могут, но, по словам риэлторов, желающих снимать поубавилось.
Зачастую риэлторы сами готовы торговаться с хозяином по цене и уступают в комиссионных (до 50%).
Как опцию, кстати, некоторые предлагают регистрацию в квартире (чтобы на длительный срок заманить?).
Ну и немного статистики: в базе CIAN кол-во однушек выросло с октября на 80%, 2к и комнат - на 50%.

Цитата: Тори
...
Речь просто о том, что при налоге на вторую хату, таких знакомых бы у меня и не образовалось!
...

Ну это (ковыряясь пальцем в ладошке)... Я не сказал, что я против повышенных налогов на второе, третье и т.д. жилье. Но есть иное мнение:

Цитата
В качестве примера Д.Медведев сказал, что у него "есть знакомые, не очень богатые люди, которые с конца 90-х годов начали коллекционировать квартиры - просто вкладывать все возможные средства в то, чтобы приобрести какую-то недвижимость".

Т.е Вы предлагаете обделить "не очень богатых людей", да еще знакомых Президента.

Если серьезно. У нас всё сделали, чтобы недвижимость росла в цене. Сделали качественно, быстро, виртуозно. Наверное, это было нужно. Негоже, что в такой стране активы, а недвижимость есть актив, стоили копейки. Но, как всегда, перестарались. Мы не знаем нормы. У нас все гипертрофировано. Должно быть лучше и дороже, чем во всем мире. Ну если ни лучше, то пусть хоть дороже (я о сравнимых вещах веду речь). Теперь представим, что надо сделать, чтобы недвижимость чересчур не росла в цене. Чтобы "лишние" квартиры не покупались или покупались и цивилизованно, именно цивилизованно, сдавались. Чтобы все платили налоги с этих доходов. Нужен комплекс мер. Который включает и налоговую, и кредитную, и организационную политику:
1. Драконовский (90%) налог на доход от продажи недвижимости. Уменьшается на официальную инфляцию. Платится в момент сделки. Уплаченный налог возвращается при покупке другой недвижимости в течение 1 календарного года.
2. Белый рынок купли-продажи. Преимущественное право муниципалитета на выкуп для социальных нужд продаваемой квартиры по заявленной в договоре цене.
3. Драконовский (в два раза выше возможных арендных платежей) налог на недвижимость, в которой собственник не проживает постоянно и которая не сдается в аренду. Уведомительная (почтой) регистрация по месту постоянного проживания.
4. Белый рынок аренды. Регистрация всех арендных сделок в муниципалитете. При этом ставка налога на недвижимость снижается до уровня "первого жилья". Преимущественное право муниципалитета снять для социальных нужд недвижимость по заявленной в договоре цене. Арендодателям забыть о "своей" квартире на время сдачи в аренду. Квартира сдана. Это квартира арендатора на время договора. Залог за квартиру хранится в муниципалитете. Сумму залога назначает арендодатель. Комиссия муниципалитета решает какую сумму из залога взыскать на восстановление сданной недвижимости. Налог от доходов со сдачи недвижимости платится всеми, кто хочет сократить драконовский налог на недвижимость.
5. Повышенный (не путать с драконовским) налог на недвижимость, в которой на каждого постоянно проживающего приходится более 50 метров общей площади. Разумеется в части превышения.

Может ещё чего. Думать и думать тут. Но это всё - утопия. Никому это не надо. Поэтому и случаются кризисы. Разные. От простых циклических экономических, до революций и войн. Все диспропорции устраняются на столько, что появляются диспропорции в обратную сторону. Остановились бы с разгоном стоимости активов на уровне 2004 года, диспропорций бы в недвижимости не было. А так я реально не удивлюсь уровням, озвученным выше уважаемым _YUKLA_. Хотя я более консервативен в своих оценках.

Цитата: _YUKLA_
Во-первых, вы не учли затраты строителя на снос.
Во-вторых, не учли те 5%, которые Москва оплатила из своего кармана. (пресловутые 20 тыс. кв. метров).
В-третьих - неизвестна формула расчета с Москвой - т.е. что получает инвестор за эти самые 204 тыс. метров. Не уж то кукиш с маслом?
В четвертых, В перечисленных Тори подсобных помещениях и подвалах наверняка скрываются подземные парковки и помещения под коммерческую аренду.

Ну, и наконец, в пятых. То, что продажная цена в 2.4 раза выше себестоимости - ничего в это страшного нету. Себестоимость везде разная.

Еще раз хочу задать вам вопрос, который я задавал Тори - вы полагаете инвестора и застройщика данного проекта исключительными альтруистами, который взялись за проект без расчета рисков и потенциальных потерь? Да еще и с нулевой нормой прибыли, а то и себе в убыток?

Юкла, умничать-то в общем поздно.
По существу есть что возразить? Ведь это вы же утверждали, что у застройщика остается 10 из 16 построенных этажей, то есть 62,5%,  и мол типа денег-то ох-хоо сколько к нему прилипло!!!

"То, что продажная цена в 2.4 раза выше себестоимости - ничего в это страшного нету." - расскажите тогда как построить за 600$:2.41 = 249$ квадратный метр (600$ это же тоже Ваша справедливая оценка продажной цены)

Цитата: DrAlex от 09.12.2008 17:26:19
Между тем стоимость аренды в Москве падает камнем .
..., моя примерная оценка дна аренды это (Коммунальные платежи) * 3 для однушки и *4 для двушки не в центре , в центре коэффициент 5.  8)  

Скажу Вам как арендодатель. Мое дно аренды - (Коммунальные платежи)+(Налог на квартиру)/12. Знаменитое "Кушать не просит". И если цена аренды опустится "на самое дно, то снизу постучат".

P.S. Продать не предлагать. Только через полгода+оформление всяких бумажек. Жизнь есть жизнь.

Цитата: sanches от 09.12.2008 18:56:01
"То, что продажная цена в 2.4 раза выше себестоимости - ничего в это страшного нету." - расскажите тогда как построить за 600$:2.41 = 249$ квадратный метр (600$ это же тоже Ваша справедливая оценка продажной цены)

В защиту $600 за метр. Повторяю, что я не так радикален. Этот уровень шокирует. Кажется нереальным. Даже абсурдным. Но все же.

Есть вот такой материал.
Да, 2000 год. Да, все подорожало. Инфляция и все такое. Но это всего 8 (восемь) лет назад:

Цитата
...
В частности, не так давно руководитель столичного стройкомплекса сообщил, что "себестоимость квадратного метра жилья в Москве колеблется от 280 до 370 долларов за квадратный метр".
...
Проведенное сравнение позволило оценить уровень реальной себестоимости строительства в Москве по состоянию на вторую половину 2000 года. Эти значения составляют:
$190-220 за 1 кв. метр для панельного жилья в районах массовой застройки;
$270-300 за 1 кв. метр для монолитного жилья в не центральных районах города.

Вы просили 249$ за квадратный метр. Он был. Не так давно.

Для справки. Нефть в конце 2000 года стоила около 30$ за баррель. Бензин - около 6 рублей за литр. Доллар к рублю - 28.
Для справки. Нефть в конце 2008 года стоит около 45$ за баррель. Бензин - около 22 рублей за литр. Доллар к рублю - 28.

Цитата: _YUKLA_
[3. К вопросу о троллизме. Троллизм - это пустые посты ИМХО, передергивание фактов, лжецитирование и так далее. Например - троллизмом занимается уважаемый Stephen Wolf. Т.е. постит утверждение типа "Сейчас все плохо", доказывая его данными за 2003 год. Или постит данные за 2003 год и говорит - "Ну, с тех пор ничего не изменилось". Или постит данные по обеспеченностью жилья газом-канализацией и утверждает, что это самое "благоустройство" менее 50% по стране в целом. А в его же статье (опять же - за 2003 год!) четко видно - города 85-90%, села 40-50%.

Ну тролль, так тролль. Попозже мы разберёмся кто _YUKLA_. По существу вопроса. Благоустроенным по методике Росстата считается жильё, имеющее все атрибуты благоустройства: отопление, канализацию, горячую-холодную воду, электрическую или газовую плиту, ванну. Не я, скромный Steppen Wolf, а Институт народнохозяйственного планирования РАН на основе данных Госкомстата вычислил, что по состоянию на 2003г всеми атрибутами благоустройства было оборудовано около 50% жилого фонда. При этом, если включить мозг, то можно сообразить, что по отдельным позициям обеспеченность может быть выше, но эти множества слабо пересекаются и всё вместе, увы, только 50%. Тут.
Поскольку вы так и не справились с задачей найти на сайте Госкомстата данные по отдельным видам благоустройства по годам, то приведу их здесь .
Легко видеть, что по всем позициям, кроме отопления, изменения с 2003 по 2006г в пределах 1-2%, исходя из чего я сделал очевидный вывод, что и общая ситуация с благоустроенным жильём изменилась не сильно.
Если не устраивают мои размышлизмы, то вот цитата из интернет-интервью Руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергея Ивановича Круглика за 2006г По данным Росстата, общая площадь благоустроенного жилищного фонда всеми основными видами оборудования составляет 1,74 млрд кв. м, или 59,0%, в котором проживает 83,7 млн человек (58% прим. St.W).. Как видим, с 2003г изменилось действительно не сильно.
Однако, наличие атрибутов благоустройства это в оценке качества жилфонда  ещё не всё. Предоставим слово тому же Круглику
Более 550 млн кв. м (20% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте. .
Специально для вас отмечу, что ветхое и аварийное жильё учитывается отдельно от жилья под капремонт и его ещё около 90 млн. квадратов.
Как видим, картина с качеством жилья россиян, формально обеспеченных  по 21 метр на рыло, вырисовывается довольно хероватая.
Понятие хероватая замечательно раскрывает исследование Института социологии РАН опять же от 2006г
Если попытаться оценить долю россиян, жилье которых соответствует общепринятым в российском обществе критериям "нормы", т.е. является отдельным, имеет все коммунальные удобства и обеспечивает не менее 18 кв.м на человека (от качества этого жилья мы сейчас отвлекаемся, т.е. это может быть и разваливающаяся пятиэтажка в райцентре, где ни о какой программе их сноса речь не идет), то оказывается, что в таких относительно благополучных жилищных условиях проживает чуть больше четверти россиян (!). Стоит ли удивляться, что при растущих ценах спрос на новое жилье по всей стране только увеличивается.

Собс-но, об этом я всегда и говорил.

Теперь вернёмся к вопросу кто есть _YUKLA_. После моего первого поста вы взялись уличить меня во лжи, т.е. фактически назвали лжецом, и не привели ни одного вразумительного довода в опровержение приводимых мной цифр и фактов. По ходу получается, что вы _YUKLA_ лжец и клеветник.
В прежние времена оказавшись в таком положении люди стрелялись. Что делать вам решайте сами, мне это уже не интересно.

Уважаемый Steppen Wolf. Или вы меняете способ ведения дискуссии. Или я вас отправляю в баню. Больше не буду предупреждать. Мне совершенно недосуг цитировать ваше исходное сообщение, в котором приведены совсем другие цифры, нежели те, что вы тут написали.

Вы хотели идти в самобан? Я могу вам в этом помочь.

Цитата: Steppen Wolf от 09.12.2008 20:04:05
По существу вопроса. Благоустроенным по методике Росстата считается жильё, имеющее все атрибуты благоустройства: отопление, канализацию, горячую-холодную воду, электрическую или газовую плиту, ванну. Не я, скромный Steppen Wolf, а Институт народнохозяйственного планирования РАН на основе данных Госкомстата вычислил, что по состоянию на 2003г всеми атрибутами благоустройства было оборудовано около 50% жилого фонда. При этом, если включить мозг, то можно сообразить, что по отдельным позициям обеспеченность может быть выше, но эти множества слабо пересекаются и всё вместе, увы, только 50%. Как видим, картина с качеством жилья россиян, формально обеспеченных  по 21 метр на рыло, вырисовывается довольно хероватая.
Понятие хероватая замечательно раскрывает исследование Института социологии РАН опять же от 2006г
Если попытаться оценить долю россиян, жилье которых соответствует общепринятым в российском обществе критериям "нормы", т.е. является отдельным, имеет все коммунальные удобства и обеспечивает не менее 18 кв.м на человека (от качества этого жилья мы сейчас отвлекаемся, т.е. это может быть и разваливающаяся пятиэтажка в райцентре, где ни о какой программе их сноса речь не идет), то оказывается, что в таких относительно благополучных жилищных условиях проживает чуть больше четверти россиян (!). Стоит ли удивляться, что при растущих ценах спрос на новое жилье по всей стране только увеличивается.

Собс-но, об этом я всегда и говорил.

Дык цифири-то эти про 50% ничего совсем не значат. В любой деревне в доме нет канализации, сортира и горячей воды - и ничего, люди живут  :D

Цифры о качестве будут говорить лишь в сравнении. У вас есть цифры по долям благоустроенности жилья в близких и далеких по развитию странах, к примеру в Германии, Канаде, США, Мексике, Аргентине? Ну и разумеется с цифрами о ценах на метры в этих странах. Интересно, сколько там людей живет в картонных коробках, а сколько имеет жилье в собственности.  

И сколько народу имеет жилье сейчас в собственности у нас.

Есть мнение, что "неблагоустроенная квартира", но в собственности - много лучше "благоустроеной", но чужой, напрокат  ;)

А так какой-то сферический благоустроенный метр в вакууме получается  

ЗЫ. Пока государство нахаляву раздает квартиры очередникам и прочим молодым инвалидам-бюджетникам, спрос на эту халяву будет бесконечно большим при любом раскладе, это не требует аргументации  ;D

Взрослые люди, а ведетесь на простые манипуляции. С чего началась тема про кол-во квартир и степени обеспеченности жильем? С того, является ли это значимым фактором в определении цены. Смотрим Госкомстат:

• 2000 - 55,1 млн квартир средней площадью 47,7
  


• 2007 - 58 млн -                          50.8
  

Как нетрудно понять, увеличение идет за счет ввода нового жилья - вывод аварийного. Ввод нового 3,9 млн, вывод аварийного 1 млн.
Видно, что удовлетворенность квартирами увеличилась, а цена тем не менее выросла кратно. Отсюда вывод: обеспеченность не является значимым фактором в определении цены.
Что же касается тезиса SW, то налицо еще одна элементарная манипуляция: от квартир SW переходит ко всему жилому фонду и появляется 50% жилья, непригодного для проживания. Но, во-первых, это относится ко всему жилому фонду, а ,во вторых, нет статистики как менялись цены на сельские дома, и поэтому это знание не относится к первоначальной теме (фактор в определении цены).
Ставлю АУ

Цитата: Ghworg от 09.12.2008 20:28:30
Дык цифири-то эти про 50% ничего совсем не значат. В любой деревне в доме нет канализации, сортира и горячей воды - и ничего, люди живут  :D

Ну дык чего вы тут делаете? Вперёд, в деревню, в глушь, в Саратов, бу-аха-ха. Там и недорого, кстати.

Цитата: Ghworg от 09.12.2008 20:28:30
Цифры о качестве будут говорить лишь в сравнении.

Ну да, народ сравнивает деревню и Москву и прёт в Москву, а вы как думали?

Цитата: Ghworg от 09.12.2008 20:28:30
Есть мнение, что "неблагоустроенная квартира", но в собственности - много лучше "благоустроеной", но чужой, напрокат  ;)

Народ в германиях-италиях не парится по этому поводу, а спокойно идёт в съём. У нас много собственников в результате идиотской приватизации жилья.

Цитата: Ghworg от 09.12.2008 20:28:30
Пока государство нахаляву раздает квартиры очередникам и прочим молодым инвалидам-бюджетникам, спрос на эту халяву будет бесконечно большим при любом раскладе, это не требует аргументации  ;D

Это последствия той же идиотской приватизации. Социальные категории должны жить в социальных домах без права приватизации.

Цитата: _YUKLA_
Послушайте, sanches...

Вы взяли совершенно левый проект - квартал в Москве. И на основании этого конкретного проекта делаете общие выводы? Вы считаете такой подход серьёзным?

На счет $600. За эту сумму продавалась недвижимость в Люберцах. На ул. Урицкого 9ти этажный дом.  ;) Кирпичная, кстати сказать. Строили которую молдаване у меня на глазах.

И монолит недалеко от метро Текстильщики. Оба дома в 2000 году. Не рассказывайте мне только, что за 8 лет себестоимость строительства возросла в 4 раза.

Себестоимость кругом разная. Пусть даже застройщику достанется меньше 50% - ничего страшного. Жадничать не надо. Можно жить и с прибылью в 20%.

послушайте, Юкла!

Я могу привести еще пару примеров по реконструкции кварталов в Москве, но не вижу смысла - Вы-то свои примеры приводить не собираетесь

Свой расчет "на пальцах" считаю более серьезным, чем Ваши голословные рассуждения (которые своими цифрами я элементарно оповерг)

вопрос не про 600$ продажной, а про 249$ себестоимость (Вы как всегда подменяете тему)

Приводить данные 2000 года при том что данные за 2003 год Вами же были признаны устаревшими - пожалуй, это двойные  стандарты. К тому же про 4-х кратных рост с/с строительства коробки я никогда не говорил.

Прибыль бывает разная - валовая по проекту, IRR, доходность на вложенный капитал.  Просто прибыль в 20%  - слова в воздух, ниочём.

Скажите, Вы какую позицию в Strabag занимали?

Цитата: Steppen Wolf от 09.12.2008 21:20:12
Ну дык чего вы тут делаете? Вперёд, в деревню, в глушь, в Саратов, бу-аха-ха. Там и недорого, кстати.

Спасибо за совет, но я предпочитаю жить в том городе, где родился. Бу-га-га.

Цитата
Ну да, народ сравнивает деревню и Москву и прёт в Москву, а вы как думали?

А я думаю, что у народа из деревни в Москве тупо нет денег, чтобы представлять из себя какой-либо спрос на московском РН. Кстати, в Америке небось из Детройта народ массово съехал в Нью-Йорк, чем дико поднял там цены  ;)

Цитата
Народ в германиях-италиях не парится по этому поводу, а спокойно идёт в съём. У нас много собственников в результате идиотской приватизации жилья.Это последствия той же идиотской приватизации. Социальные категории должны жить в социальных домах без права приватизации.

Совершенно верно. Но парадокс ситуации у нас в том, что все эти деклассационные элементы оказались нахаляву собственниками дорогого актива, который, кстати, предполагает изрядные расходы на свое содержание.

Поэтому спрос на благоустроенное жилье со стороны владельцев неблагоустроенного жилья будет лишь до тех пор, пока цены на неблагоустроенное жилье будут сравнимы с ценами на новое благоустроенное жилье, делая возможными альтернативы между ними. В свое время ариор на Стагирите доступно раскрыл эту тему  ;)

Этот вопрос будет в конце концов решен введением налогов на недвижимость, которые сделают дифференциацию по ценам на содержание и обслуживание и, следовательно, и на рыночную цену квартир, соответствующими уровню дохода их собственников.

Цитата: _YUKLA_
Да, нужно отдавать городу 50% жилья - с вами никто не спорит. Да, остальное нужно продавать. Да, покрывать издержки. Только почему этого нельзя делать в той же Рязани или в Нижнем Новгороде - мне лично не понятно.

Все-таки странная аксиома. Городу нужно что-то отдавать. А с какой такой милости? Я вот у города выкупил землю, все, вуаля, НИЧЕГО я ему больше не должен. В чем разница у меня с многоквартирными домами? Что у меня от дома нельзя блатным очередникам отколупнуть кусочек, а в многоквартирном доме можно?  :-\ Да пусть им сам город и строит, а не перекладывает их халяву на всех остальных людей. Если проект под переселение, то инвестор (или кто там) должен людям что там уже жили предоставить жилье, но не городу (а то ушлые мещане живо напропишут у себя 10 человек на 1 комнату, ессно не приватизировав ничего). Мое мнение, что Город, - это такое болото, и если что-то ему отдал, то все, кирдык.

Цитата: BBS
Ребята, БРЭК!
Мож хватит наезжать?
Давайте жить дружно!
Чегось собачимся?
Мы ж все на одной стороне, все знаем что цены упадут.
А фракции, как в лихие револючионные годы создавать не надо
Опозиционеры, млин

а Вы ЮТА, троль!
Потому что нытьём всех закалебали( а не потому что Вы не согласный)

ага давайте говорить по существу.
1. отслеживать цены на данный момент
2. разбираться с себестоимостью для определения возможного уровня снижения цены.
3. рассматривать различные варианты изменения цен в зависимости от ситуации в мировой экономике (дефляция, инфляция или гиперинфляция рубля доллара и др.)

Мониторил с начала года предложение по аренде с сайта ЦИАН. Но сегодня вдруг обнаружил, что с первой страницы сайта убрали количество предложений в базе по всем типам квартир. К чему бы это?
Дальше мониторить сложно, но видно, что с началом осени достаточно интенсивно пошло вверх предложение.



P.S.:Мне самому как арендатору продлевать договор с хозяином в апреле, думаю, буду продавливать вниз...

Цитата: GRFF от 10.12.2008 10:59:11
ага давайте говорить по существу.
1. отслеживать цены на данный момент
2. разбираться с себестоимостью для определения возможного уровня снижения цены.
3. рассматривать различные варианты изменения цен в зависимости от ситуации в мировой экономике (дефляция, инфляция или гиперинфляция рубля доллара и др.)

1. Ситуация в целом в экономике (и с платежеспособным спросом на недвижку, как следствие) пока не стабилизировалась. В долг взять очень сложно. Изменение текущих цен показывает что в стране кризис. Массовый покупатель вернется когда все устаканиться, тогда и можно будет о чем-то предметно разговаривать. Может через месяц гиперинфляция начнется или доллар рухнет.
2. Себестоимость простой коробки давно озвучена - тысяч 20, максимум 30 за м2. Плюс земля, коммуникации, доля города - это по ситуации. Говорить сейчас о себестоимости то же рано - нет стабильности.Теоретически, может рухнуть в два раза. Как, например, цены на металл и зарплаты у металлургов. А может и нет. Строители очень любят считать прибыль инвестора исходя из цены за квадрат и к этому значению привязывать стоимость своих услуг.
3. Сейчас цена в любом случае пойдет только вниз (с учетом инфляции). Масштабы станут понятны месяца через 3, может дольше - когда ситуация стабилизируется.