Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Serg_Piter от 13.03.2009 12:05:56
Приведите, кстати, пример хотя бы одной страны, которая решила жилищный вопрос без ипотеки. Только, чур, Северную Корею не приводите.

Ключевой тезис "без ипотеки?
Послевоенная Германия.
Да и в современной Германии, если не ошибаюсь, схема отличная от ипотеки. В купе с высокими налогами, имеем чуть, ли не единственную страну без пузыря недвиги.
При желании, можете ознакомиться:
За 16 лет работы национальной жилищной программы дефицит жилья в восточногерманских городах сменился его избытком

Цитата
Под застройку выделялись обширные участки, инвесторы получили беспрецедентные налоговые льготы - в стране разразился настоящий строительный бум. Платежеспособный спрос на жилье государство поддерживало, развивая не только ипотеку, но и кредитование через строительно-сберегательные кассы. Это в России почему-то ипотека поставлена во главу угла - да еще по американской, более дорогой модели. В послевоенной же Германии - бедной и разрушенной - еще в середине прошлого века развивали более дешевый вариант решения жилищного вопроса - через стройсберкассы. И после объединения успешно "перенесли" его и в восточные земли.
Способ заключается в том, что человек, планирующий купить квартиру, регулярно вносит в кассу деньги на целевой накопительный счет. Когда сумма достигает примерно половины стоимости жилья, вторую половину вкладчик получает в виде долгосрочного кредита - под весьма скромные проценты. Их невысокий уровень обеспечивает государство. И государство же следит, чтобы накопить стартовый капитал можно было за разумный срок: за регулярное внесение собственных средств гражданин получает реальные денежные "премии". Этот способ, в отличие от ипотечного кредитования, не требует залога недвижимости. А "добропорядочность" и устойчивость стройсберкасс (чтобы не превращались в "пирамиды") дотошно отслеживает государство.

Здесь еще более подробно:
Как они обустроили Германию
Для Вашего кругозора.

Из того же заявления Шувалова:
В этих условиях, как объяснил И.Шувалов, правительство РФ посчитало более рациональным потратить эти деньги на заказ социального жилья и жилья эконом-класса, цена на которые будет складываться исходя из снижающихся цен на нефть и на металлоконструкции.
"Мы должны ориентироваться на цену производимого жилья эконом-класса в пределах 30 тыс. руб., что в настоящий момент является справедливой ценой. Те компании, которые не хотят с нами взаимодействовать, - это их дело", - подчеркнул И.Шувалов. При этом он отметил, что проблема обманутых дольщиков активно обсуждается российскими законодателями.

Неужели их вот так и кинут? даже и не верится

Цитата: Тень на плетень от 13.03.2009 14:36:58
Аренда и ипотека как раз глубоко различны в своей сути. При аренде вы получаете услугу, конечная ценность которой после использования равна нулю. При ипотеке вы получаете собственность. Поняв это, вы поймете что платеж по аренде не может быть равен платежу по ипотеки в условиях нормального рынка недвижимости и кредита.

ерунда, в случае аренда , это 5% от стоимости арендодателю (и только) остаток может копить на буд.
в случае ипотеки это 12% от стоимости банкирам + возрат долга за текущую квартиру

так что при росте цен на РН <(ставки кредита-ставки аренды), аренда выгоднее

в настоящее время аренда 5% кредит 18% , рост вообще отрицательный

Цитата
Справочно: Исторически в кап. странах отношения ипотека = 2*аренда. Это достаточно стабильное отношения, с колебаниями от 1,5 до 3. Простите, статистику дать не могу, просто сам занимался изучением этого вопроса.

ерунда, реально может быть равны, что и есть в германии в настоящий момент.

в идеальных условиях, 100 аренд=стоимость, вот и считайте

Цитата: GkP от 13.03.2009 14:51:34
Ключевой тезис "без ипотеки?
Послевоенная Германия.
Да и в современной Германии, если не ошибаюсь, схема отличная от ипотеки. В купе с высокими налогами, имеем чуть, ли не единственную страну без пузыря недвиги.
При желании, можете ознакомиться:
За 16 лет работы национальной жилищной программы дефицит жилья в восточногерманских городах сменился его избытком Здесь еще более подробно:
Как они обустроили Германию
Для Вашего кругозора.

Ошибаетесь...В Германии практически все жилье покупаетса в кредит. Просто до последнего времени ипотеку могли получить только те у кого доходы действительно позволяли реально по ней расплатиться. А цены не росли по причинам большого объема строительства, высоких налогов и коммунальных отчислений и других денежныx нагрузок на реального потребителя. У большинства населения к концу месяца практически не остается свободных денег. К тому же, надо заметить, что Германия не являетса достаточно привлекательной страной для массовых инвестиций в недвижимость со стороны иностранцев, какой являлась, например, Испания.
Ну а дефицит жилья в восточногерманских городах после объединения не наблюдался вообще, т. к. львиная доля вменяемого населения просто покинула земли бывшей ГДР, где просто нечего было ловить, ну и построили, конечно, много. В настоящее время масса жилья там стоит просто копейки. Правда, справедливости ради надо отметить, что качество того жилья гораздо ниже.

Цитата: hugo от 13.03.2009 17:59:06
Ошибаетесь...

Был задан вопрос. Был дан ответ.
кредит кредиту рознь
У Вас есть конкретные возражения по приведенному примеру?
Еще раз:
Полуразрушенная, обескровленная послевоенная Германия решила жилищный вопрос в кратчайшие сроки и без дорогостоящей ипотеки!

Цитата: hugo от 13.03.2009 17:59:06
К тому же, надо заметить, что Германия не являетса достаточно привлекательной страной для массовых инвестиций в недвижимость со стороны иностранцев, какой являлась, например, Испания.

Если Вы подумаете, то сами поймете почему.
На всякий случай подскажу.
Потому что исключена спекулятивная составляющая!

Цитата: hugo от 13.03.2009 17:59:06
Ну а дефицит жилья в восточногерманских городах после объединения не наблюдался вообще, т. к. львиная доля вменяемого населения просто покинула земли бывшей ГДР, где просто нечего было ловить

Вы можете чем-то подтвердить Ваше утверждение?
Даже если и предположить, что львиная доля вменяемого населения просто покинула земли бывшей ГДР, возникает вопрос. А куда она подевалась? Неужто сбежала за пределы объединенной Германии?

Короче, Вы так и не показали, где и в чем я ошибаюсь.

Цитата: cineproof
Ипотека - это самый длинный и надежный кредит, так как обеспечен ЗАЛОГОМ.
Можно сказать - Император кредитов.

Вы говорите как истинный процентщик 0_0 , а я Вам скажу с другой точки зрения:

Ипотека - это самый длинный и надежный СТРАШНЫЙ кредит, так как обеспечен ЗАЛОГОМ ВСЕЙ ВАШЕЙ ОСТАВШЕЙСЯ ЖИЗНЬЮ.
Можно сказать - Император кредитов. - Аминь...

Мало того, в современных условиях, когда нередко законы имеет обратную силу, ипотека становиться чрезвычайно (и зачастую смертельно) опасным кредитом для тех, кто в неё влазит.

И горе тем, кто этого не понимает.

Цитата: Stepa
Насчет же падения сложно сказать. Есть такая научная загадка: народ в селе есть, а работать за 8 (15) тысяч в месяц не хочет.

Первое. В отличие от девелоперов-рылторов к этому народу с паяльниками никто не придет- они вроде как лимоны-ярды не занимали
Второе.Уж коли государство решило нахлобучить девелов-рылторов-чинов..оно это сделает.Как два пальца..Метод уже ясен- выбивают основу(объявлена приемлемая цена)и одновременно керачят ребром ладони в сонную артерию (выкидывают из кресел крышевальщиков).Самым бестолковым еще каблуком добавят- чтобы дошло ..Примерно такую штуку применил недавно ЦБ объявив, что кто рыпнется выше 41 - получит по фаберже лакированным ботинком. Не нашлось желающихА здесь не просто отметелят до полусмерти, а еще и на нары как врага народа..От такие дела.

Цитата: digital от 13.03.2009 17:36:47

Цитировать
Справочно: Исторически в кап. странах отношения ипотека = 2*аренда. Это достаточно стабильное отношения, с колебаниями от 1,5 до 3. Простите, статистику дать не могу, просто сам занимался изучением этого вопроса.
ерунда, реально может быть равны, что и есть в германии в настоящий момент.

Ерунда. В Канаде, где я сейчас нахожусь, на рынке недвижимости был раздут явный пузырь, благодаря непрерывному потоку новых иммигрантов. Так вот, зесь соотношение ипотека=1.1*аренда. В Штатах примерно 1.2, но там , как и в России, расходы на ипотеку вычитают из налоговой базы. Можете зайти на сайт любого банка и посчитать на могрич-калькуляторе сумму выплат по кредиту на 300 000, процент банка 4.5 годовых, стоимость аренды 1500 в месяц. Приведенные Вами коэффициенты просто нереальны, никто бы не стал покупать недвижимость при таких условиях. Только в России народ мог поддаться на такой развод.

долг платежом красен, но только не для Московской области ......  8)

Бумага  Объем эмиссии Вид обязательства Плановая дата исполнения обязательства Дата исполнения в рамках технического дефолта Фактическая дата исполнения обязательств Статус Московское областное ипотечное агентство, 2 3 000 000 000   Купон    07.03.2009 14.03.2009      ------- Технический дефолт      Объем неисполненного обязательства – 95 610 000 рублей

Цитата: ЮТА
Если бы можно было допустить, что правительство действительно радеет за народ и за Державу, то я бы на месте правительства проступил следующим образом.
(Помечтаю.)

1) Сделал бы бизнесу последнее!!! "интересное" предложение по оптовому выкупу, как уже начатого, так и построенного.

2) После чего государство бы выступило заказчиком и оптовиком на закупку большинства коммерческого многоквартирного жилья которое будет строиться. Везде.

Ну что я Вам могу сказать по этому поводу ... Домечтались !!!

Читаем внимательно !!! Можно вслух !

1. "... Первый вице-премьер Игорь Шувалов на заседании Совета законодателей России сделал сенсационное заявление о том, что государство было готово поддержать крупных застройщиков. Власти взамен ждали от строителей снижения цен, но, по словам Шувалова, под давлением регионального руководства этого не произошло. ..."
2. "... Эти денежные средства, которые были зарезервированы, тратить на приобретение жилья по таким высоким ценам (как до кризиса) не будем, и считаем, что у нас есть возможность в настоящий момент эти средства направить на заказ социального жилья или жилья эконом-класса по определенной ценовой категории, которая в настоящий момент будет складываться, исходя из наиболее низких цен на нефть и металлоконструкции», – сказал Игорь Шувалов.  ..."
3. "... Государство готово выкупать в регионах практически готовое жилье в пределах 30 тысяч рублей за квадратный метр», – заявил в пятницу Игорь Шувалов на заседании Совета законодателей России, подчеркнув, что цены в различных регионах отличаются в разы ..."
4. "... Некоторые из экспертов рынка отметили, что это сенсационное заявление первого вице-премьера совпало с отказом правительства предоставить госгарантии по кредитам крупнейшим строительным компаниям. ..."

Полный текст статьи тут: http://www.vz.ru/economy/2009/3/13/264831.html

Немножко инфы по рязани:

цены:
на прошлой неделе продана была 2-шка брежневка (район Роща) цена 1,5 миллиона. выставлялась с осени начинала с 2х миллионов.
большой спрос на однушки, любые цена около 1 миллиона, осень 2008 1,3-1,4 миллиона.
Продают квартиры в основном пока те кому нужны деньги, дисконт видите сами, поскольку цены в объявах не поменялись.
по заявленным ценам продаж нет.

объемы:
Ипотека фактически ноль.

объем по продажам упал в 3-5 раз относительно осени.
80% сделок однушки.
10% двушки
10% все остальное.
Рынок аренды -50% объема -30% цены. в комерческой еще хуже.
комерческая недвижимость неизвестно.
(инфа от 3х агенств).


У застройщиков дела хужеют не по дням а по часам. Выступление Шувалова оптимизма не добавило, (как я понял ждали что купят)
Несколько из них уже на грани банкротства, из за распыления активов в непрофильные направления.
Огромная проблема сдача дома, все есть (комуникации, лифты, территория, зеленка) только сдать не могут. Тут как я понял административный ресурс денег хочет.

Риэлторские агенства сокращают штат "волков".

Строй материалы:
Доска, брус обрезной - 4 т.р весна 2008 6-7 т.р.
Цемент мешок 150-170 р.опт. весна 2008 250 р. опт.
кирпич -5-10% к весне 2008г.

Выводы:
1. Цены падают, хотя многие риэлторы утверждают обратное.
2. Локомотивом падения могут стать застройщики (кридиты, банкротства, и.т.д.)
3. Ни о каком дне пока говорить не приходится, ничего пока не ясно.
4. Спешить не надо, при звонках лучше ломать цену  до 20 т.р./ метр (рязань) дабы ускорить процесс.



P.S. Если у кого есть желание помочь рынку быстрее рухнуть (Рязань) пишите в личку.
Предпологаемые действия ( Разъяснительные статьи что почем, в Теле-семь, ТВ понорама, причие региональные издательства, возможно КП-Рязань, возможно эфир на "ЭХО", Хотелось бы в Ярмарку и Домострой но там боюсь швах, возможны и другие варианты )

Цитата: cineproof
Вступайте в Интернационал!
...мы старый мир разрушим ДО ОСНОВАНИЯ, а затем?

есть соображения что делать дальше? Назад в СССР?
Увольте!

Вы что думаете, что дом рушится только до второго-третьего этажа?
Все кто наверху - обломаются, а вас не заденет?
Да, возможно те, кто сверху погибнут сразу, а вы еще некоторое время будете мучаться под завалами верхних этажей.

не заденет, и знаете что дает мне такую уверенность ?
адекватность моих цен. 1кв.м.(со всем) = 1 ср.зп. , я уже набрал за месяц заказов на весь 2009 год и знаете наценка 30% .
Все с кем я говорил признают эту цену адекватной, не низкой или высокой именно адекватной.
Людям нужно жить, с кризисом ведь жизнь не встала.

P.S. ставьте АУ на чатовые сообщения.

Цитата: cineproof
Вот почитайте, что я думаю нужно сделать.
Я совсем не согласен с Шуваловым - глупость предлагается. Тупик. Ну обанкротят они строителей и денег понавыпускают под новое строительство - а если потом окажется что денег у населения на вновь построенное тоже нет? Что будем опять выкупать по 10 тр за метр, чтобы нашлись желающие купить? А как же те, кто покупал за 30тр?
Вобщем пугает то, что наверху либо не понимают что делать (что плохо), либо понимают что делают, но потворствуют инстинктам толпы (что еще хуже).
Не согласен я и братией девелоперов и строителей( к ним не отношусь) - но их тоже можно понять - фактически их нагибают продать кого по себестоимости, а кого и ниже...

Вы не понимаете против кого направлено выступление Шувалова. Оно не против строителей, оно против поборов администрации, и сверх прибыли строителей, девелоперов.
Что такое 30т.р. метр это 30/18=1,6 средних зарплат за метр по стране. К примеру Рязань это 12*1,6=19,2 за метр. или 850-950 т.р. за двушку. Как я приводил ранее расчеты при таких ценах начнет работать ипотека, пусть со скрипом но начнет.

Можете взять калькулятор и посчитать, сколько нужно кирпича, бетона, плит, и.т.д. на строительство 1-го дома. Я проводил такие расчеты более того я достал смету одного построенного дома (май 2008). наши расчеты разошлись на 15%. так вот согласно расчетам стоимость квадратного метра жилья в Рязани около 10-11 т.р добавим наценку 30% получим 13-14 тр.р. все остальное (цена 30-40 т.р. за метр) наценка или административный побор.  

Как видите никого кроме адм. ресурса и сверх прибылей не нагибают. И цена предложенная правительством даже завышена, наверное для мягкого перехода на адекватные цены.

Цитата: ЮТА

Почему я "помечтал"?
Да потому что, где же взять этих честных и порядочных чиновников, искренне радеющих за свой народ и свою Державу?!

ЮТА, тока тебе как старому знакомому(тихо так..).Чиновник должен ежесекундно чувствовать запах оружейной смазки у себя за спиной и звук (ежедневно) передернутого  затвора (как то так..). Установят правила Игры -делай так и будет всем(и тебе,чиновник вместе со всеми)-хорошо).Нарушишь- конфискация имущества семьи и на нары.Нарушителей показательно отстреливать(или четвертак).Эффективно исполняющих свою работу-нехило премировать. Все.

Цитата: cineproof
Ну их можно вливать постепенно. Главное, чтобы их просто не печатали. Деньги должны быть СВЯЗАНЫ собственностью! И жилье самое лучшее для этого применение.

А молодешь рожать в чем должна? У молодых семей с детьми, напомню, самые низкие доходы.

Цитата: cineproof
Ну исходя из банковских гарантий на человека у нас приходится 700 тысяч. Значит довольно многие имеют 1-1,5 миллиона заначки на семью из 3 человек. При стоимости 2-ки в 2,5-3 миллиона доплата будет миллиона 1,5. При ставке 6% на 30 лет - выплаты около 10 тысяч РУБЛЕЙ в месяц. Вполне сносная ноша.
И всем будет счастье.

Доступно должно быть не "довольно многим" - но %80. Причем и в самых бедных регионах тоже. И не забывайте, что на дворе кризис. И что "заначки" нужны еще для оплаты учебы детей, для оплаты медицины и прочих форс-мажоров. И что для полноценного копирования американской модели нужно изменить технологические основы нашего строительства - от бетона и корпича перейти к фанере и пеноплатсту - с тем, чтобы новые поколения в свою ипотеку впрягались.

Цитата: 1foot
А вот интересно, что будет лет через 200? Население явно не вырастет, а по лимону квартир/домов в год мы, в среднем, все равно строить будем... неужели строители вымрут как мамонты?

Будем сносить морально устаревшее. В частности уходить от типовой застройки. Как проектировщик, ориентированный на элитарные объекты, могу обоснованно заявить, что потенциал повышения качества как самого жилья, так и архитектурной застройки далеко не исчерпаны.

Цитата: 1foot
А смысл? Мы уже сейчас имеем что работать никто не хочет - есть все. Смех смехом, но это основная проблема, почему люди "бедны". Заработал человек на пиво и орешки, сел у телевизора и пропади оно все пропадом. Т.е. на словах все хотят «бентли» и т.д. на практике же как только доходы достигают определенного уровня очень резко снижается мотивация к труду, оно и естественно – хочется жить а не работать. После того как все будут обеспечены 30 кв.м. на рыло… потребность в жилье сократится на порядок. Я не прав?

Есть разница - жить в типовухе и в доме с авторской архитектурой,дизайном и инженерией. Уверяю вас - большая разница. Другое дело, что острого дефицита не будет.И пузырь не надуешь. Но как строили - так и продолжим.

1. Чтобы стали поятны безнравственность и моральное убожество достаточно большой группы лиц, занимающейстя стоительством и продажей недвижимости, в частности, в Москве, советую посетить, например, Гонг Конг. Оказывется, что сооружения класса типа Алые Паруса - жилье низшего класса для работяг. Люди, всякий раз, когда вы види те или слышите что-то об Алых прусах, помните, вы сморите на гонкконгское Бутово.
$1000 за м2 - красная цена в базарный день (этот день уже не за горами, хотя некоторые особо упорные дятлы продолжают держать цены на двушки, не взирая на то, что за такие же деньги уже есть трешки через дом. Чесслово, люди, вы никогда не станете "сказочно" богаты после продажи вашей квартиры. Приходите уже в себя: 40 метров не может стоить ни четверть миллиона долларов, ни даже 150 тысяч, ПОТОМУ ЧТО ЭТО НИЩАЯ СТРАНА, и она будет нищей еще многие десятилетия.
2. Если конкретнее, то те пиарасты, а также их заказчики, "аналитики" и проч., которые выкладывают в сети вот такую "информацию" http://realty.newsru…009/realty  могут строем идти на ...
Не нужно считать окружающих имбецилами, никакой дискуссии уже не ведется, как бы вам этого не хотелось.
45 бочек за квадрат. точка.
3. Деньги  - ликвидность полная, недвижимость - никакая. Если цены не будут снижены хотя бы на 30% с высосанного вами из пальца уровня $4000 за м2, деньги уйдут в другие активы. Будьте уверены, никто не собирается покупать ваши панельные халупки за безумные деньги. Через три месяца ситуация изменится - никто не будет покупать ваши панельные халупки в принципе.

Цитата: тупой хомяк
Господа строители заходят, это хорошо.Мониторят....Как гнев народный? Депозиты хомякские считаем....Тут не легко будет.А про каркасные домики интересно еще б кризис с земелькой подразобрался....Обидно что только через крах, через ухудшение жизни всего народа ростоманов можно сломать.Жадность страшный порок...

Вы, похоже, пропустили разбор полетов по поводу отличения "строителей" от "девелоперов".