Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: CrosszzZZ
Вы поймите главное - сейчас в кризис есть очень неплохие шансы преодолеть искусственный дефицит жилья. Хомяки выбрасывают все новые и новые квартиры на продажу, но еще не понимают, что за за прежние десятикратные цены никто их покупать не будет. Желание продать у них есть, сейчас главное ждать, когда цены предложения подтянутся к массовому спросу.
ЗЫ А ипотека - это абсолютное зло. И в России и в США

Вы предлагаете не преодолеть дефицит жилья, а за счет кризиса решить лично свои проблемы.

Вот смотрите, какая сложилась ситуация. Пусть себестоимость строительства такова, что однокомнатная квартира стоит 1 млн рублей. Здесь все противники ипотеки, предлагающие исключить кредит как таковой, говорят - надо заставить продать застройщика не с прибылью 200%, а 20%. То есть за 1,2 млн.
Но вот скажите мне тупому - если массовый покупатель имеет только 500 тысяч рублей на покупку и 50 тысяч ежемесячного дохода из которого будет откладывать по 25 тысяч, то за сколько месяцев он накопит еще 700 тысяч, чтобы застройщик получил свои 20%. Правильно, за 28. Это если инфляции не будет. По факту же нужно еще лет 5, чтобы получилась сумма на квартиру. Итого 7-8 лет. И эти 7-8 лет вы должны жить в тесноте и ужасе - и въехать в халупу типа хрущевки...Вы въехали, но застройщик только получил свои деньги - и только сейчас может начинать новое строительство (если захочет получить через 7-8 лет 20% прибыли). Для тех кто не помнит - это подобие системы кооперативов в СССР. Свои лучшие годы вы проводите в коммуналке, зато пенсию встречаете в собственной хрущевке с цветным тв горизонт и холодильником зил. А много ли человеку еще надо?
Теперь предположим, что перенеслись не в социализм, к которому так здесь рвутся, и не в дикую смесь социализма и феодализма в котором живем нынче, а в настоящий дикий капитализм с его стремлением к наживе любым путем.
Зная, что у потребителя есть 500т и 50т ежемесячного дохода, ему предлагают купить за 3 млн квартиру и платить ежемесячно в течении 30 лет по 22тысячи рублей. То есть дать ипотечный кредит 2,5 млн на 30 лет под 10% годовых.
Получаем - первое, заемщик имеет возможность жить в собственной квартире уже сейчас, а не мучатся лучшие свои годы по коммуналкам и комнатам. Да он заплатит намного больше, чем при социализме, но у него появится возможность лучше жить, а потому и гораздо больше зарабатывать...
Второе, застройщик продав эту квартиру за 3 млн, возвращает свои 1,2 млн, с учетом произошедшей инфляции это уже 1,5 млн. По крайней мере у него есть деньги начать новый проект, и не надо ждать 10 лет пока у потребителя появятся деньги.
Третье -спрос начнет постепенно насыщаться и ставки по процентам станут падать.
Разве это так уж плохо - жить сейчас, а не потом?

"Более продуктивно рассматривать нынешний мировой кризис как цивилизационный. Тогда можно попытаться увидеть его причины и вызовы, на которые необходимо ответить, в том числе и новой стройкой.
Первая причина связана с безответственными стратегиями банкиров и девелоперов. Застройщики, желая максимизировать прибыль, забыли о рисках и вели крайне агрессивную политику. Скупали огромные земельные участки на короткие заемные средства, задирали цены и т.д. Этот путь бесперспективен и для общества, и для самих компаний: сейчас все они в больших долгах.
Ответ на этот вызов может быть в ответственном девелопменте. Или, другими словами, в формировании отдельного сегмента — стройки с фиксированной рентабельностью. Это и строительство по госзаказу, и жилищно-строительные кооперативы, и другие механизмы. Такой сегмент позволит увеличить объемы строительства даже в разгар кризиса."

http://www.expert.ru…a_realnum/

Цитата: Елё от 25.03.2009 13:23:06
согласен что кредит и ипотека одно и тоже ... и далее

В общем, много и стройного ответа не получается.

Первое. Ни кто не говорит что кредит зло, говорят, что потребительский кредит не есть гут.
Водка, сама по себе не  есть зло, как и другие наркотики, но вот злоупотребление, надеюсь, Вы меня поняли.
Я противник запрета на водку и наркотики, так же как и противник запрета кредитов.

Второе. Конечно, от высоких цен были плюсы, были высокие цены на стройматериалы и строились заводы строительных материалов. К вопросу продавать дешевле, а какой дурак будет продавать дешевле, чем покупают? Те кто продавал дешевле к ним были очереди, а ресурсы у продавца не безграничны. Вот представьте, что Вам в наследство досталось 100 квартир, бабушка-инвестор умерла. По чем Вы их будите продавать? Рыночная цена 1 лимон и что Вы будите продавать по 100 тыр? Для Вас их себестоимость вообще нулевая – их Вам подарили. Нет же. Если не торопитесь то поставите тот же лимон. Если очень надо быстро то Вы поставите 900 тыр, у Вас будет очередь, и Вы через три дня все продадите. Часть квартир, та, что у Вас купят спекулянты, вернется на рынок – по 1 лимону. Так что это не сговор, это баланс спроса и предложения. Вот если бы Вам оставили в наследство 10 миллионов квартир, то Вы могли бы обрушить рынок. Но не думаю, что захотели бы. Продали пару штук по 900 тыр – на хлеб с маслом, а на остальные поставили бы лимон и ждали бы хоть до пришествия Марсиан.

Третье. Монополия. Конечно монополия. Конечно не абсолютная, но все-таки монополия. Очень велика цена входа на этот рынок, административные барьеры и т.д. И в общем-то чиновников эта монополия очень устраивает.

Недавно, обиженный (отсутствием з/п) сметчик с фирмы-конкурента выдал следующее: "Гады, где з/п? Сами по 2/3 прибыли закладывают в продажу, и денег нет!" На мой язвительный вопрос "так у вас же по смете себестоимость 35, а продаете за 40-45???" ответил: "дык это для проформы, а реальная 13-15!"
Вот так всё очень мило, а я думала 20-25, а вот оно как. Так и сидим, без з/п...
Так что себестоимость 35м однухи 525т.р., в счет з/п не дают, авось всёж через год за 120т.р. метр продавать будут, как гл.менеджер предсказывал.

Цитата: 1foot
Т.е. государство ОБЯЗАНО Вам обеспечить однокомнатную квартиру в пределах Садового кольца?

Не надо меня обеспечивать квартирой, надо регулировать цену за квадрат в различных регионах вот и все
Ну не 150тр стоит квадрат в мска а 40 и пожалста, все довольны копите
и купите.

Цитата: Елё от 25.03.2009 13:23:06
...
все равно цены будут задраны путем снижения количества предложений
...

Уменьшение количества предложения приводит только к тому, что хитропопые продают с большими скидками, не очень умным людям, которые покупают на падающем рынке...
А те, кто ведёться на снятие с продажи, и уход в аренду, с удивлением, через время, увидит не увеличение цен на свои метры, а полный крах своих «надёжных активов».

Ибо цена на недвижимость регулируется только одним параметром — наличием спроса.
Что было видно в 90х, при минимуме предложения и минимуме спроса — были минимальные цены!

PS Казалось бы 8-10 лет назад, и уже никто не помнит, а ведь дно щупали 2 раза...

PPS Кстати, тогда очень много людей обзавелись собственным жильём за наличные, и уж точно БЕЗ ипотек.

передачу утром сегодня слушал - главная тема валюты и фондовый рынок, но был там интересный момент:

- «По вашим прогнозам, что будет с ценами на недвижимость в Москве и регионах в этом году и в последующих?» Там дальше будет развитие вопроса.
- В этом году и последующих… Я скажу так – цены на недвижимость в Москве упадут. Это точно. И упадут как минимум в два раза.
- То есть, не коррекция?
- Нет, это будет не коррекция, это будет видимый тренд вниз как минимум в два раза. Любой здравомыслящий человек, если сведет воедино все факторы, которые должны на это повлиять, а именно, потеря работоспособности, ну, уволили человека, который зарабатывает деньги, банк перестал давать кредиты, а если дает, то под высокий процент, все стройки заморожены, гастарбайтеры выехали – это все ведет к тому, что недвижимость в цене упадет. ...Уже все давно продают. Кто желает продать сейчас, вы просто этого не сможете физически сделать. Почему? – Потому что покупателей не найдете. Уже все давно все продали! Сейчас у нас самая дорогая недвижимость в мире. Кто сюда пойдет? Опять-таки, рынок недвижимости, это не наш бизнес. Мы анализировали, пытались наложить теханализ - кому знакома, есть такая «волновая теория Эллиота» - на ценовые графики недвижимости. Там четко рисуется падение вниз в два раза.

послушать можно здесь: http://www.echo.msk.…1738-echo/

Ипотека лишь средство, которое позволяет народу отнести больше денег жадным девелоперам...  ну и банки облаготетельствовать само собой.

Когда норма прибыли девелоперами закладывалась 300-400% кредиты на стройки брались легко и бездумно. И даже при нынешних ценах на первичку норма прибыли все еще далеко за 100% (вот только не уходит бетон то даже по сниженым ценам). Но! До сих пор некоторые строители\девелоперы все равно чуствуют себя комфортно, т.к. продав квартиры даже по текущим ценам останутся в наваре и закроют кредиты. Вопрос в том продадут ли? Но пока этот вопрос их не сильно беспокоит, падать еще есть куда, и в разы. Но когда стоимость первички упадет до уровня прибыли 30-50% а квартиры так и не начнут покупать..... вот тогда у строителей начнется паника. ИМХО.
А пока что они действуют с их точки зрения получения макс. прибыли очень правильно - запас прочности есть, квартирки хоть и понемногу но берут и их задача - продать как можно больше квартир, продержав цены как можно дольше. Но тут главное не передержать... а зная жадность этих товарищей - скорее всего передержат. И очередную выплату по кредиту платить будет нечем. А цену скинуть - жаба душит! Тупик.

Причем изначально работать за 30% им даже в голову не приходит. В этом корень зла ИМХО. Надеюсь, кризис оставит только тех, кто изначально планирует кушать вилочкой а не ЖРАТЬ ВИЛАМИ в три горла. При этом еще совести хватает говорить о том какую пользу они экономике приносят, вынуждают людей все заработаные деньги тратить на оплату кредита в результате семьи живут в новых квартирах на хлебе и воде, не покупая почти ничего. Наверное это круто помогает экономике   >:(

Цитата: Den от 24.03.2009 17:57:17
А между тем Власти Москвы хотят отказаться от аукционов по покупке жилья - http://www.irn.ru/news/31618.html
"Московские власти в 2009 году могут отказаться от покупки жилья у застройщиков для социальных нужд на аукционах. Об этом заявил первый заместитель мэра Москвы, руководитель Комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк 24 марта 2009 года."

Кто ж тогда все это покупать будет при нынешних ценах???

казна щас дывылыпырами попользуется вовсю -!
продавать им , кроме бюджета - не-ко-му )
кредиты надо отдавать - ан нечем , да и кредиторы паяльнички в судах разогревают
так чтаааааааааааа - пусть вопят про рынок ,
там их всё равно спрос встретит только на уровне 500 баков )))))))))))))))))))))

Цитата: BBS
Просто все привыкли к росту цен и смириться собратной ситуацией им никак.

Дык диагноз простой - "давит поза". Этим собственно и отличаются дилетанты от профессионалов. Вместо того, чтобы пофиксить себе -30% лосей и выйти из позы, начинается упорствование с надеждой "отыграться", "вот-вот все вернется назад" - когда субъективная вера в актив идет вразрез с объективной картиной тренда.

В случае недвижки в оной позе народ застыл ажно 8 лет, постоянно слушая промывочные мозг мантры о вечном р0сте. Очень трудно сменить 8-летнюю позу тем более тем, кто еще и не играет на иных рынках. Многие просто выходят из игры, снимая квартиру с продажи в вере в то, что через некоторое время ситуация изменится, как было до этого "всегда".

Рынком правит Жадность и Страх. Пока Жадность все еще перевешивает Страх, но момент, когда Страх начнет выигрывать у Жадности, уже близок. А впереди - долгая темная кондратьевская зима, где лишь медведы бродят по замерзшему рынку...

Цитата: Ghworg от 25.03.2009 22:03:31
А впереди - долгая темная кондратьевская зима, где лишь медведы бродят по замерзшему рынку...

Вот-вот. Я себе и думаю - а стоит ли вообще из "кеша" выходить. Что будет с экономикой, со страной - неизвестно.

Цитата: cineproof
...
Время жизни, нормальной, человеческой жизни - это самое бесценное что есть у нас и то, что мы меньше всего ценим.
Какая вам разница кто и сколько на вас заработает, если вы можете ПОЗВОЛИТЬ купить себе немного лучшей жизни себе и еще кому-то из близких вам людей?
Я не призываю бездумно пользоваться ипотекой - все должно быть разумно.

Весьма лукавое утверждение. Если Вы хотите жить сейчас, снимите за деньги, которые уходят на выплаты по ипотеке, шикарные апартаменты, а на 60 000руб., которые вы будете платить при покупке стандартной двушки в Москве, можно снять действительно очень хорошую квартиру, и живите без головной боли, отслеживания курсов валют и постоянного стресса. В крайнем случае, если снизится зарплата, снимете квартирку поменьше. Нет, Вы думаете о том, что через 30 лет квартира будет ваша, "детям и внукам достанется" (если, конечно, не развалится построенный таджиками дом).
Насчет разумного использования ипотеки. Если компания берет в лизинг оборудование (грузовик, самолет), то она никогда не согласится платить больше, чем получает прибыль от использования данного оборудования. Квартира - такое же средство производства, прибыль Вы получаете, сдавая ее в аренду, либо сами проживая в ней и экономя на арендных выплатах. И платить за нее цену вдвое больше получаемой прибыли - просто глупость. Оговорюсь, это не было глупостью в период роста, но рост является конъюнктурным временным явлением, поскольку жилье является возобновляемым ресурсом, более того, в связи с появленем новейших технологий затраты труда на строительстве постоянно снижаются, и только инфляция в долгосрочном плане поддерживает иллюзию роста цен.

Из интервью Елены Батуриной Ведомостям, так к слову, она же - замруководителя межведомственной группы по национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»
http://www.vedomosti…/23/187390

Цитата
— Чем сейчас занимается рабочая группа по «Доступному жилью»?

— Прошло несколько совещаний во время кризиса, которые касались поддержки строительной отрасли. В результате было проведено несколько заседаний МЭРТ по предоставлению госгарантий на выкуп квартир. Пока действия по поддержке отрасли не обрели какого-то реального звучания. Насколько я понимаю, уже есть некое раздражение в правительстве по этому поводу. Пожалуй, пока и все, более активной работы не велось.

— Какие меры предлагала рабочая группа?

— Рабочая группа трансформировалась в антикризисный штаб, который занимается этим вопросом. Касательно реализации самой программы заседаний пока не было.

И правильно, зачем народу вообще доступное жилье в рамках однойменной программы, давайте лучше собираться и придумывать как спасать самих себя, девелоперов.

Цитата: cineproof от 25.03.2009 14:03:44Зная, что у потребителя есть 500т и 50т ежемесячного дохода, ему предлагают купить за 3 млн квартиру и платить ежемесячно в течении 30 лет по 22тысячи рублей. То есть дать ипотечный кредит 2,5 млн на 30 лет под 10% годовых.
Получаем - первое, заемщик имеет возможность жить в собственной квартире уже сейчас, а не мучатся лучшие свои годы по коммуналкам и комнатам. Да он заплатит намного больше, чем при социализме, но у него появится возможность лучше жить, а потому и гораздо больше зарабатывать...
Второе, застройщик продав эту квартиру за 3 млн, возвращает свои 1,2 млн, с учетом произошедшей инфляции это уже 1,5 млн. По крайней мере у него есть деньги начать новый проект, и не надо ждать 10 лет пока у потребителя появятся деньги.
Третье -спрос начнет постепенно насыщаться и ставки по процентам станут падать.
Разве это так уж плохо - жить сейчас, а не потом?

все это звучит действительно разумно, пока масштабы ипотеки не велики. а теперь разовьем ситуацию до крайней: все кто мог себе позволить ипотеку ее взяли. соответствено спроса нет. все застройщики встали. фактически единственный, кто получает в этой ситуации деньги - банк. 10 лет получает бабло ничего не делая. можно вообще весь штат поувольнять, оставить отдел обслуживания автоматических терминалов по приему наличности и валить всем советом директоров на гавайи.

ну да, это крайность. как и полное отсутствие ипотеки. имхо, главная проблема отечественного рынка недвижимости сейчас не наличие/отсутствие ипотеки, а отсутствие РЕАЛЬНОЙ АЛЬТЕРНАТИВЫ этой самой ипотеке. у нас фактичестки нет нормального рынка аренды жилья. а его бы как раз и могло бы организовать государство. сдавать двушку в провинции скажем за тысяч 8. процентов за 30-40 меньше взносов по ипотеке за ту же самую квартиру. вот это оказало бы реальное давление на цены и процентные ставки в сторону их более-менее разумных размеров.

Цитата: xtravert от 26.03.2009 11:07:42
все это звучит действительно разумно, пока масштабы ипотеки не велики. а теперь разовьем ситуацию до крайней: все кто мог себе позволить ипотеку ее взяли. соответствено спроса нет. все застройщики встали. фактически единственный, кто получает в этой ситуации деньги - банк. 10 лет получает бабло ничего не делая. можно вообще весь штат поувольнять, оставить отдел обслуживания автоматических терминалов по приему наличности и валить всем советом директоров на гавайи.

ну да, это крайность. как и полное отсутствие ипотеки. имхо, главная проблема отечественного рынка недвижимости сейчас не наличие/отсутствие ипотеки, а отсутствие РЕАЛЬНОЙ АЛЬТЕРНАТИВЫ этой самой ипотеке. у нас фактичестки нет нормального рынка аренды жилья. а его бы как раз и могло бы организовать государство. сдавать двушку в провинции скажем за тысяч 8. процентов за 30-40 меньше взносов по ипотеке за ту же самую квартиру. вот это оказало бы реальное давление на цены и процентные ставки в сторону их более-менее разумных размеров.

Аренда никогда не будет нормальной по причине очень низкой эффективности этого бизнеса.
У нас это более распостранено только по той причине, что рубль это некая временная бумага, которую никто не стремится накапливать - стремятся накапливать собственность. Если бы рубль сделать такой же частной собственностью, как и доллар, то люди постепенно поняли, что всё равно какую из собственностей накапливать - деньги или недвижимость, но деньги легче отдать в рент, чем недвижимость, хоть через ту самую пресловутую ипотеку.

Цитата: 101

А это гибриды социализма и капитализма  100 процентовые халявщики. 100%  потеряв заработок уже исчезли остались 90%. Они хотят в первом поколении все и сразу, хотят холявы от социализма, а зарплаты от капитализма. Набрали кредитных авто под капиталистическую зарплату, а жилье должно быть на халяву. И забыли что при капитализме жилье съемное. И должно их волновать лет так до 50-60 (до предпенсионного возраста) не цена на жилье в собственность, а цена за ее аренду. Офисный планктон, накопивший в тучные годы 50 000-60 000$ за "непосильный труд". Молились у экрана компа и ждали краха недвижимости. Возникает вопрос: Кто им помешал купить квартиру в 2003г(до появления на РН "тупых" ипотечников). Предвижу возражения, что мол мы в это время еще были студентами и из голодранских семей и что по наследству, то им ни чего не досталось. Предвидя эти возражения,у меня возникает вопрос" "А кто им внушил что вчерашний студент (из бедной семьи)должен иметь в собственности квартиру, да ни какую-то хрущевку-коммуналку, а чтобы его квартира соответсвовала его крутой кредитной тачке. Нет ребята ни в каком вы "кеш" е не отседитесь. Если вы сейчас в 2009г не можете купить жилье точно так же как вы не могли его купить и в 2001-2003 годах, то это навсегда. Фартуна ни когда ни перед кем не стоит передом да еще без трусов столько времени как стояла перед вами. Поезд ушел, а следующий будет для других пассажиров.    

Ну чую надо для вас организовать Церковь Святой Недвиги. Подпись мою читали? Какак раз и встану во главе ентой Церкви. А заповеди вы тут уже сами написали, значит верите в них всей душой, чернь ипотечная.
1. Недвига в России не недвига, это святое. Не упоминай недвигу в суе.
2. Не смей думать о недвиге в собственности, только ипотечник достоин ее, трудясь во благо 30 лет и три года.
3. Недвигу надо передавать по наследству, в 10 кланах, и думать о ней не смей голодранец. Только ипотечник может усердно молясь (трудясь) к старости обрести прозрение (недвигу).
4. Даже обладатели крутой тачки не могут сметь думать о недвиге, самая наикрутейшая тачка должна стоить дешевле 1м.кв. недвиги.
5. Ипотечник! ненавидь тех, кто сидит в кеше и не дай бог вдруг купит недвигу. Это враг. Только избранные банком для выплаты в течении 30 лет з/п достойны недвиги.
6. Да благославенен таджик, строящий недвигу, ибо видел арматуру в полу твоем.
7. Шесть дней работай, один день ешь. Ибо банкир не ест хлеб да воду. Старайся.

Аллилуя! Помолимся.

Цитата: Болик от 25.03.2009 22:14:26
Вот-вот. Я себе и думаю - а стоит ли вообще из "кеша" выходить. Что будет с экономикой, со страной - неизвестно.

Было бы КУДА ! выходить.
в кеше стремно очень, да вот выходить пока некуда, на текущий момент все хуже кеша.
а что послезавтра с кешем будет тоже не понятно.

Цитата: cineproof от 26.03.2009 11:46:36
Аренда никогда не будет нормальной по причине очень низкой эффективности этого бизнеса.

именно поэтому задачу предоставления съемного жилья я и предлагаю взять на себя государству. пусть это будут скромненькие аналоги хрущевок. пусть на грани рентабельности. цель государства в этом случае - не получить прибыль, а решить социальную проблему. ну а более успешные граждане смогут купить себе жильё получше в ипотеку. пусть.

Цитата: xtravert
о да. у нас в городе закрылась "техносила". не сумела договориться о снижении арендной платы и съехала. второй месяц пустует целый этаж торгового комплекса. дурдом.

У нас "Банана-Мама" закрылась... правда не понятно по чему, но этаж (~2000 кв.м.) пустует

Итак, на практике, в Москве, расклад сейчас такой. Вторичка, не самые помойки. В рублях цены практически не меняются, чуть-чуть где-то ниже. В баксах падение с 7000 до 4500 где-то в среднем за неплохие варианты. В данный момент на рынке образовалось плато, предложение на низком уровне, но на фактах оживления рынка подрастает по чуть-чуть. По ощущениям спрос выдыхается, хотя пару недель назад было получше. Дно на этот год вижу где-то на 3500-3800. Ваше мнение ?