Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: _YUKLA_
Глупости пишите.

В США/Канаде аренда квартиры - нормальное явление. В городских конгломератах число квартир, сданных в аренду превышает число квартир, находящихся в индивидуальной собственности, кое-где - в разы. В среднем по стране - порядка 50/50.

При этом, ежемесячные выплаты по моргиджу (ипотека) примерно равны выплатам по аренде - моргидж на 10% дороже.

И в России аренда - нормальный бизнес. Заключайте заверенный у нотариуса договор с арендодателем и будет вам счастье. И платите налоги с доходов, если вы сам арендодатель.

Правильно. Потому, что по сути в США деньги и собственность - близнецы братья. Кто-то копит деньги, арендуя квартиру, кто-то копит собственность, арендуя деньги (ипотека).
И кстати, именно поэтому ипотека так развита в США - так как именно там ипотека и аренда - близнецы по сути.
У нас же аренда денег невозможное явление - они никому не принадлежат и за них никто не отвечает. И наше родное государство очень этому способствует. Отсюда, кстати, растут ноги и у коррупции - если ты близко к печатному станку или к перераспределению его продукции и точно знаешь, что отвечать не надо фактически НЕ ПЕРЕД КЕМ И НИЧЕМ - получаем то, что имеем. У нас государство производит деньги, а в США государство берет в долг. Чувствуете разницу?
Именно поэтому, как только появилась дешевая ипотека, народ ринулся в долги - он ведь подсознательно понимал, что рубли может потом простят. Но с долларами всё не так.

Цитата: Gordon Freeman от 26.03.2009 21:35:59
Дно на этот год вижу где-то на 3500-3800. Ваше мнение ?

Аренда (по cian.ru) падает быстрее. Зарплаты (по job.ru) быстрее аренды.
Так что предположу, что может быть и ниже.
И, кстати, по поводу зарплат и старому разговору с Тори о фрилансе. Можно считать, что фриланс для проектировщиков умер. Думаю возвращаемся в смысле рынка проектных услуг куда-нибудь в 2003-й. Меня монтажники нанимают только по настоятельному желанию Заказчиков - т.е. на те объекты, которые им под меня и дают.

Правительство собралось все-таки секвестировать бюджетные расходы, как минимум в 09-11 годах. Порядка 30% пока. Так что росту доходов и инфляции сказали привет. Ну и мой прогноз дна по доходам в Москве в 18-20 тыс рублей в месяц - теперь отнюдь не пессимистический. А если так, то планку входа в РН понижаю с 90 до 65 тыс руб за метр2, выше покупать смысла не имеет.

НЕ ОФФТОП.
Вчера поднимался вопрос с стоимости и себестоимости, добавлю.

Известны модели принтеров/плоттеров функционал которых зависит от лицензии или от введенного кода. Т.е. железка фактически одна, но набор функций зависит от того, сколько за нее заплатили.

Не менее интересно с ПО. Например, антивирус вы можете скачать совершенно бесплатно, но на 30 дней (или другой срок ознакомления). Потом покупаете код. При этом бесплатная версия от платной совершенно ничем не отличается, это одно и тоже ПО. Более того, триальная версия имеет более высокую себестоимость ее функционал расширен системой блокировки функции обновления.

Кабельное телевидение. У меня 20+ каналов, за 40 рублей в месяц. У соседа 50+ каналов за 120 рублей в месяц. Кабель один и тот же, только у меня стоит фильтр который отсекает 30+ каналов. И еще работники кабельного телевидения ходят раз в два-три месяца и проверяют, не удалил ли я фильтр. Т.е. не смотря на то, что я и мое обслуживание провайдеру обходимся дороже, я плачу меньше чем сосед.

НЕ ОФФТОП, имеет прямое отношение к анализу ценообразования, в том числе и в недвижимости.

Хазин как прогнозист, не гуру. Но фактологический материал на экономику РФ копит денно и нощно.
Его прогноз по рынку недвижимости, на "аналогиях":

http://www.echo.msk.…0639-echo/
«Батурина заявила, что к концу этого года будет резкий рост цен на недвижимость. Это рекламный ход или она знает что-то больше всех?»

М.ХАЗИН: Ну, я понимаю, что она имеет в виду. Она имеет в виду очень простую вещь – что поскольку сейчас строительство остановлено, то количество объектов падает. Ну, значит она считает, что рано или поздно цены вырастут. Я считаю, что это если и произойдет, то еще очень нескоро, еще 2-3 года спрос будет практически на нулевом уровне, прежде всего из-за падения доходов граждан. А инвестиционный спрос в условиях спада – он вообще отсутствует.

А.ВОРОБЬЕВ: То есть вы считаете, что в конце этого года едва ли возможен рост цен? Ну, она говорит, что рост цен возможен, но не такими темпами, как это было до кризиса.

М.ХАЗИН: После 1998 года минимум цен на недвижимость был ранней весной 2001 года в Москве. То есть прошло 2,5 года. Недвижимость – очень такой, консервативный рынок. Я поэтому склонен считать, что реальный минимум цен на недвижимость может быть, там, скажем, в 2010-м году. В этом смысле я не вижу оснований для роста. Другое дело, что это нужно Батуриной – ей же нужно кредиты возвращать.

Цитата: 101
...Набрали кредитных авто под капиталистическую зарплату, а жилье должно быть на халяву. И забыли что при капитализме жилье съемное. И должно их волновать лет так до 50-60 (до предпенсионного возраста) не цена на жилье в собственность, а цена за ее аренду. ...

В Калгари (Канада), где я сейчас нахожусь, 68% народа живут в своих домах. И это при том, что пузырь на рынке недвижимости очевиден всем. Вновь приезжающие обычно покупают дома через два-три года. Арендуют жилье обычно молодые люди, решившие жить отдельно (здесь такая традиция, что после 18 лет молодежь уходит от родителей и живет более-менее самостоятельно), а также одинокие люди с низкой зарплатой (на две низкие зарплаты ипотеку тянуть можно), и народ приехавший в город на непродолжительный срок, заработать. Да, и еще ,конечно же, есть профессиональные бомжи, хотя их немного. Все же продажа дома - это процесс связанный с оплатой услуг риэлтора, а это весьма существенная сумма, поэтому покупать дом на 3 года нецелесообразно. Пенсионеров, живущих в арендуемом жилье не знаю ни одного.

по поводу московского рынка.
Возможно, что столица будет перенесена в ближайшие 4-5 лет? Слухи есть?
Если это случится, цены, думаю, можно будет поделить еще на 2.

Цитата: Yarpen
А можно поинтересоваться - что может обычный вновь приезжающий приобрести через 2-3 года? Ипотечная схема такая шоколадная или соотношения средних цен на жилье и средних зарплат?

Ну, если муж и жена имеют вместе 4500 в месяц (что около минимума для неквалифицированных рабочих в настоящее время), то, при ставке 4.5% они могут взять кредит на 250000, выплачивать будут где-то 1350 в месяц (добавьте еще 120CAD налог на собственность и 300 вода, электричество, газ). При решении вопроса о сумме кредита существует правило, что выплаты по могричу не должны превышать 34% от текущих доходов семьи. Если вы привезли с собой еще тысяч 50 ($40000USD), то можно взять дом метров 120 в нормальном районе или 170 на северо-востоке (район, где предпочитают селиться иммигранты). Цены на квартиры начинаются от 160000, двухспальная (трешка) около 100м2 в бетонном доме сейчас стоит около 260 000. Цены на дома в настоящее время притормозили падение, а квартиры продолжают падать. Но все же жду, что до конца года еще упадет. Сейчас начинают уезжать те, кто приехал по временным рабочим визам и потерял работу. Многие из них купили дома, рассчитывая закрепиться. Год назад никто и представить не мог, что в Калгари, вечно страдающем от дефицита рабочих, кого-то могут уволить с работы. Безработица сильнее всего ударила по неквалифицированным рабочим. А вот дефолтов по ипотеке почему-то нет. Банки дома пока не продавали.

Цитата: Ындевур от 26.03.2009 18:57:14
2.Ставки в среднем железно ушли вниз на 30-40%. Найти хорошего арендатора для хозяина площади - это очень большое везение.
3.Рынок продавца уже стал рынком покупателя. Это факт. Во время переговоров условия диктуют именно покупатели и арендаторы, а хозяева идут на такие уступки, которые в сентябре и раньше даже представить трудно было.

Ставки ушли вниз в рубле? на 30-40% ?

Цитата: Serg_Piter от 27.03.2009 09:29:52
В Калгари (Канада),  ...
Пенсионеров, живущих в арендуемом жилье не знаю ни одного.

У меня друзья живут в Сиднее, в прошлом году влезли в ипотеку и купили дом.
Когда я поинтересовался целью покупки (ведь можно снимать), ответили:
Если у тебя нет дома, ты закончишь жизнь в государственном доме престарелых.

Может и в Канаде подобные мотивы?

Цитата: Stepa
Года четыре назад был свидетелем конфликт между соучредителями. Сидели все в одном здании, и одна группа с другой начала страшно ругаться, делить имущество и т.п. Начался цирк: одни товарищи (среди которых был директор фирмы на которую это здание было оформлено) привезли охранное агенство - выставили охрану чтобы других не пускать в кабинеты. Вторая группа товарищей состряпала договор аренды, на котором поставили вырезанную из каблука печать и подпись очень похожую на подпись директора фирмы владельца здания. С этого договора сняли ксерокопию, поваляли её по полу и заверили печатью своего ООО. На основании копии данного договора аренды привезли свое охранное агенство и написали заявление в милицию - типа помогите, хулиганы жить мешают - договор аренды оригинальный украли и сейчас в помещение не пускают - мы мол давно уже арендуем (там по банку фирма полгода переводы делала небольшие в качестве компенсаций за коммуналку - показали еще платежки). В результате еще 4 месяца в здании сидело два охранных агенства, сотрудники ходили и косились друг на друга. Милиция так и сказала - нам пофиг собственник вы или кто - догор аренды есть, деньги пол года получали - выгнать арендаторов права не имеете, а коли какое насилие примените, либо имущесво чужое тронете - то и охранников ваших посадим и вас тоже привлечем. Так что главное договор нормально составить - а там уже если что милиция поможет собственника на место поставить.

Я был свидетелем похожей истории. На самом деле те что ксерили договор все равно скорее всего проиграют. Только все придется через суд доказывать. Там уже можно показать что и платежи не те, и оспорить подлиность договора. Как это не парадоксально графологическия экспертиза мероприятие вполне серьезное. Да и просто по причине отсутствия оргинала договора суд скорее всего станет на сторону собственника, а он напротив вполне может реально засудить вренлатора уже за мошенничество. А это уже реальная уголовка со сроками и прочим для участников. Правда, насколько я понимаю, только в случае признания подписи поддельной, если они догадались реальную подпись в графредакторе на "ксерокс" перенести графология, естественно, не поможет и просто признают договор аренды недействительным. В моем случае история кончилась условным сроком. Хотя может иметь продолжение. И вообще, после таких историй сильно теряешь веру в людей и разумность мира

Цитата: Сергей от 27.03.2009 16:09:12
У меня друзья живут в Сиднее, в прошлом году влезли в ипотеку и купили дом.
Когда я поинтересовался целью покупки (ведь можно снимать), ответили:
Если у тебя нет дома, ты закончишь жизнь в государственном доме престарелых.

Может и в Канаде подобные мотивы?

Здесь бывает, что одинокие люди добровольно уходят в дома престарелых. Там комфортнее, чем одному в своем доме. Дом престарелых представляет собой дом, состоящий из односпальных квартир, при этом есть еще дежурный мед.персонал и обслуга.

Раз уж зашла речь о выселении при помощи милиции, расскажу как меня еще в СССР выселяли. Товарищ мой работал в студенчестве дворником, ему комнату в Питере на Б.Пушкарской дали неофициально, в 7-комнатной квартире. В других комнатах такие же студенты-дворники жили, а одна пустовала. Узнав, что мне негде жить, товарищ предложил эту комнату занять. Вот мы вдвоет с однокурсником эту комнату и оккупировали. Через месячишко ЖЭК всех студентов уволил и предложил выметаться. Все бывшие дворники и вымелись. А мы остались. Пришла злая тетка, начала шуметь, мы ее вежливо послали, дескать, найдем квартиру - тогда и выселимся. Через час тетка привела участкового, который тут же командным голосом предложил освободить помещение, на что было отвечено вопросом :"А Вы санкцию прокурора (в те годы выселить незаконно занимающих помещение можно было с санкции прокурора, без суда) принесли? Да, признаемся, мы не имеем законных оснований жить в этой квартире, но Вы все же сходите к прокурору и возьмите санкцию". После этого участковый проверил наши паспорта, с досадой посмотрел на нашу общежитскую прописку и пообещал на следующий день вернуться с санкцией. После этого он появлялся еще пару раз, проверял документы у наших гостей, и уходил, интересовался процессом поиска квартиры и обещая все же принести санкцию. Не получив поддержки в милиции начальница начала собственные боевые действия, отключив свет и газ. Свет мы подключили от щитка на другом этаже и готовили на электроплитке. Периодически нам заколачивали гвоздями то парадный, то черный вход, но врываться в квартиру и выносить вещи не рискнули. Прожили мы там восемь месяцев. Вот я и думаю, почему же участковый не пошел к прокурору, то ли лень было, то ли не хотел, чтобы всплыли обстоятельства нашего заселения.

Как показывают данные Росстата, начиная с августа 2008 года снижение доходов на душу населения в Москве составило порядка 40%. При этом объем свободных денежных средств на душу населения в Москве сократился почти на 80%.

По оценкам специалистов Сбербанка, объем вкладов в иностранной валюте, по всей видимости, не превышает у жителей столицы 100 млрд рублей. Объем первичного рынка оценивается в 200 миллиардов. То есть, если все сбережения будут пущены на квартиры, то их хватит только на половину предложения.

Что касается прогнозов риэлторов Москвы, то, согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, можно вывести среднее значение на лето – это минус 20-30% от сегодняшних цен на новостройки и минус 10-15% - для вторичного рынка.

(и это снижение хотелок, а не реальное дно и продажи не пойдут на таком уровне снижения цен, смущает правда оговорка про объем вкладов в иностранной валюте)

http://realty.vz.ru/…2/412.html

Немного юмора  :-*
http://www.tucasa.ru/?news=15

Лед тронулся или таки есть умные, а не хитрые?

В связи с муссируемыми в прессе,
ожиданиями снижения цен на жилье в РФ,
компания "Интер Союз"
предлагает сотрудничество
по социальной программе

"С П Р А В Е Д Л И В А Я   Ц Е Н А":
1. В случае снижения цен на квартиры - перерасчет выкупленных кв. метров по новым (более низким) ценам (СПРАВЕДЛИВАЯ ЦЕНА);
2. Начисление дополнительных метров по новым ценам ;
3. Вселение в квартиру пл. 43 кв.м. в ЖК "Молодежный городок" при условии оплаты 1 500 000 рублей (40-60% от текущей цены);
4. Оплата остатка стоимости квартиры по БЕСПРОЦЕНТНОЙ рассрочке в течении 12 мес.;
5. Бронирование - выкуп 1 кв.м. квартиры (остаток - в любой срок до физического вселения)

Т.е. в случае падения цен на жилье в 2 раза - Вы получаете квартиру за ~ 1,5-1,8 млн. рублей.
В любом случае, мы продадим вам квартиру за ее настоящую, реальную, рыночную стоимость.
Мы к этому готовы т.к. если рынок перейдет на новый, более низкий, ценовой уровень, то:

1. даже потеряев (или недополучив) на этапе снижения, мы компенсируем эти потери сторицей в ближайший год - т.к. на ставшее супердешевым жилье увеличит СПРОС на него, более, чем в 5-7 раз по сравнению с докризисным уровнем.
2. Таким образом, мы получим колоссальное увеличение оборота (а в бизнесе, главное ОБОРОТ, а не цена, цена - вторична).
3. А Вы получите гарантию, что купите квартиру за те деньги, которых эта квартира РЕАЛЬНО стоит, не больше (но и не меньше).

поэтому снижение уровня цен на жилье нам также выгодно и интересно как и вам:

"МЫ на одной стороне баррикад"

Цитата: BARM от 28.03.2009 21:15:29
Лед тронулся или таки есть умные, а не хитрые?

Потом окажется, что именно на их квартиры цены ну никак не падают, так что извините..
Другие хитрецы плохие квартиры продавали, вот на них цены и упали. А на наши не падают, так что платите, дорогой покупатель, платите.

Авантюрист сегодня:

Цитата: avanturist от 28.03.2009 17:22:17
В общем, по России я давно не смотрел общую картинку - надо мне несколько дней будет, чтобы ознакомиться. Могу точно сказать по Томску. Заявочный пик цен на черновую первичку пришелся на зиму прошого года на среднем уровне 54 тыс. Никто, конечно, по такой цене не покупал, но официально была такая цена. Сегодня готовая первичка с отделкой продается в среднем за 35 тыс. Пока народ еще не торопится покупать. Это выглядит как снежный ком?

PS. Кстати, когда я вчера озвучил на конференции грядущий уровень цен на типовое жилье в Томске в 18-20 тыс., никто из присутствующих строителей и девелоперов мне не возразил. Только горестно вздыхали и вопрошали как же жить бедному строителю.

http://business.akipress.org/news/10528

Business АКИpress: Рынок недвижимости еще не достиг своего дна

Цены на недвижимость в Бишкеке и Кыргызстане в целом непрерывно падают, начиная с сентября 2007 года, за исключением несущественных подъемов, связанных скорее с ожиданиями продавцов недвижимости. В частности, средние цены предложения на продажу квартир на вторичном рынке достигали своего максимума в $1113 за квадратный метр в сентябре 2007 года, в феврале средние цены предложения упали до $752 за м2.

---------------
В-четвертых, стоит отметить, что по некоторой информации, на вторичном рынке сделки с квартирами уже сегодня заключаются по средней цене в $500 за м2, что на 44% ниже средней цены предложения. Т.е. реальная цена сделок уже упала до уровня средних цен предложения октября-ноября 2006 года.

От себя добавлю, на базаре (рынком ЭТО язык не поворачивается назвать) встречаются хотелки за одинаковые квартиры в одном локейшне, с ценой хотелок разнящейся более чем вдвое  :o   Причем объявления свежие.  На что рассчитывают пиплы, заряжая 200% от цены соседнего объявления, хотя у соседа тоже квартира не уходит? Не понимаю  ::)   Стандартный ответ "очень деньги нужны купи пожалюйста!"  :D

P.S.
На местных форумах темы про недвижимость, про падение цен старательно закрываются модераторами  :D
http://diesel.elcat.…;start=160  уже седьмая по счету  :-[
update
http://diesel.elcat.…ic=1850929 - восьмая  :D
http://diesel.elcat.…ic=1851075 - девятая  :P

irn.ru

Неделя от 30.03.09 4380$ (-0.7%)

Ползем. В рублях -3%.