Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: DeBill
Kasa, зачем Вы так рано "съезжаете". Ведь буквально несколько недель назад Вы говорили, что IRN уже к лету нарисует 100.000 за квадрат, а осенью вообще будет 60.000 за квадрат!

Пока верится в такое падение с трудом.  Иркутск, старый  дом, не в центре
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=15!q=1380
68 тысяч за метр  общей площади в трешке.

Цитата: УДАВ
По кругу пошли.  Что случиться, когда количество квартир достигнет уровня, при котором найти квартирантов во все захомяченые квартиры будет невозможно? И не нужно говорить о том, что этого не будет никогда,  ибо уже сегодня количество предложений на рынке аренды УТРОИЛОСЬ  :-*
Да и вообще, о каких инвесторах идет речь, если ипотеки нет?  Сколько времени нужно собирать аренду с трех квартир, что бы купить четвертую? То то и оно  :'(

Да я лично очень хорошо знаком с "квартирным инвестором" - это мой бывший партнер по бизнесу!  Я - дурак, в 97 году за каким-то хреном уехал в Канаду.  Он умный - скупал квартиры.  Уже в конце 90-х у него было 3 квартиры в Иркутске, в 2000 он купил квартиру в Москве, двушку внутри Садового ( дом, где снимался фильм "Иван Васильевич меняет профессию" - там даже табличка на доме была).  Доход у него от бизнеса ( павильочик в торгцентре со всякой дрянью, в основном - парики и бижутерия) ну и - теперь уже больше от сдачи квартир в посуточную аренду.  Московскую квартиру он потом продал и купил еще ...4 в Иркутске, все - сдает.  Разумеется - ни разу не брал ипотеку.  И - в последние 3 года, при уже дурацких ценах ничего не покупает ( наоборот, кажется на пике что-то продал и пустил деньги на ремонт и отделку оставшихся кавртир)  А вы говорите - где они, инвесторы!

Цитата: Maxim77
Гдеж несущественно-то? Х5 тереят за 2 года 50-70% в цене. Сравните с каким-нибудь фордом-фокусом там падение 30%. Чуете разницу?  ::) То же самое было бы и с квартирами, особенно большими и лишними, в случае аналогичных налогов - квартира не становится лучше, даже если туда вбухивать евро ремонты, сам многоквартирный дом есть кусок бетона и железа - все подвержено износу. Вот если бы еще сломать стереотипы про вечную недвигу.. но ничего, недолго осталось - советские коробки скоро посыпятся, кто умный поймет и вовремя сольет неликвид. Кстати, квартира от денег как раз и отличается тем, что это неликвид и обернуть ее в деньги занятие небыстрое.  8)

Эх, а ведь можно и по уму строить - тогда недвига действительно вечная будет!    В Вероне есть РЕАЛьНЫЙ дом, где жила Джульетта ( точней - прототип литературной героини) дак тот дом был построен  очень задолго до Джульетты, в 1100-лохматом году - за сто лет до нашествия Батыя на Русь, зацените!    Каждый день туда , на тот балкон, где стояла Джульетта приходят ножками ТЫСЯЧИ туристов - а дому и балкону ( висящему на доме с ДОМОНГОЛьСКИХ ВРЕМЕН!) - хоть бы хны!

Цитата: kasa
Вот это жесткач! Может это не эконом класс?
У нас в Красноярске уже продают по 35-45тыс. за квадрат. Но 68тыс. не было даже весной 2008!

Это - старый кирпичный дом с "высокими потолками" - их еще называли "профессорский", но год постройки - ориентировочно 1962.  Там еще таких немало, это - не какой-то отмороженый придурок, видимо - таковы цены:
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=27!q=10031
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=27!q=11109

Весной 08 года за такое жилье просили 250к баксов, так что - все-же немного оно упало....

Цитата: Андрей
при всем к Вам уважении вы уже не первый раз тут приводите как типичный пример по Иркутску "профессорские хоромы" вот вам лучше вариант с соседней остановки... можете даже на фото полюбоваться
--http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=14!q=8146 - 46 т. за квадрат.
или --http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=14!q=8999 в новом кирпичном доме за 43 но требует доделки ремонта... дороже 60 тут идут либо под офис (1ый этаж) либо элитка (эксклюзивка) либо продавец с головкой не дружит  :D

Андрей, мне нравятся именно старые , "профессорские" и сталинские - "полковничьи" дома - я не верю в качество нового, "капиталистического" строительства в России, даже бизнесс-класса, по моему - потрескается и попадает все на х.р лет через 15 ( пример - рухнувший аквапарк в Москве).Заметьте, тот факт, что за квартиры гораздо большей площади, которые Вы привели в качестве примера, за весь этот капиталистический новострой даже полу-бизнес класса с гораздо большими кухнями и другими, вроде-как полезными наворотами просят в целом гораздо меньше, чем за "пофессорскie" квартирi 1962 года, часто БЕЗ БАЛКОНА  - это говорит о том, что не я один такой придурок, любящий советские "профессорки" и не доверяющий новострою.
 Но "профессорские" - это так, мечта, увы...
Смотрю именно Академ и только Академ - я там жил раньше, имел 2 двушки.  В Академе есть впрочем и другие, "непрофессорские" кирпичные дома - с крохотной кухней 6 кв. метров, вообще без прихожей и с маленьким совмещенным туалетом, все эти дома построены в 1960-1964гг, но в принципе наверное на них я и остановлюсь ( разумеется, и там цены в долларах должны упасть для доступности для меня еще минимум в два раза- Все, чем я располагаю - это 50К баксов, от этой цены и буду плясать - разумеется, в моем случае ни о каких займах просто не может быть и речи.
):
http://dom-irk.ru/?n…asp?an=104!q=1048
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=50!q=1013
Да, панель старую в Иркутске брать нельзя - из-за сейсмичности риск обрушения у домов 40+ лет возрастает очень сильно ( арматура проржавела за столько лет)

Цитата: Maxim77
Вы климат-то не сравнивайте с нашим. И вообще, я против вечных домов.  :) Вот изменились времена, нужна перепланировка района, новые дороги и инфраструктура, а тут стоят с виду "хоть бы хны" хибары с домонгольских времен.

Кстати, а вот Вы пишите про 68тыс./м2 в Иркутске. А Вы пробовали позвонить? У меня коллега звонит в Ульяновск, там скидывают все больше и больше, правда, новостройку присматривает

Ну да, ну да.. только вот в Кижах там что-то деревянное много сотен лет, во Владимире церкви домонгольские, в Иркутске деревянные дома 200+ лет, где живут люди, а дому ссыльного декабриста Волконского позавидовали бы многие новые русские... Не надо кстати старые дома сносить -лучше строить - как при советской власти - закладывая на окраинах нoвые микрораёны со всей инфраструктурой.
Звонить в Иркутск пока не пробовал, но подозреваю, что скидку в 3 раза мне не дадут, а на большее у меня нет деньгов.  Новостройкам не верю!  Только - хороший, "брежневский" кирпич!

Цитата: MikhailC1 от 09.04.2009 08:41:48
Да я лично очень хорошо знаком с "квартирным инвестором" - это мой бывший партнер по бизнесу!    Доход у него от бизнеса ( павильочик в торгцентре со всякой дрянью, в основном - парики и бижутерия) ну и - теперь уже больше от сдачи квартир в посуточную аренду.  

Есть у меня такие знакомые,  с десяток квартир в посуточной.  Это совсем не одно и то же, что сдавать помесячно.  Да, ставка выше в разы, но и геморой - никому не пожелаю. Белье все время стирай, бытовую технику чини, убирай, там целый штат прислуги пашет как проклятый на эти квартиры. Налоговая, менты, все пасуться само собой,  кто то даже "натурой" берет  :D  Избави бох от такой "радости".  

С посуточной (это реальная работа) можно раскрутиться да,  а с обычной долгосрочной сдачи в аренду так не поднимешься...  за то можно поплевывать в потолок а денежка капает  :-[

Доброго, господа. Позвольте высказать мнение.

Stepa, Вы во многом правы. Действительно изменения в законодательстве для стимуляции отрасли назрели.
Но и налог на явно излишнее имущество тоже нужен.
Эти 2 меры решают 2 задачи. одна - долгосрочную стратегическую, вторая локальную по сдутию пузыря, и, в каком то смысле смягчению участи тех же строителей.

Государству придется выбирать на самом деле. Получить "толпу возмущенных пенсионеров", имеющих вторую третью квартиру на душу, или получить "толпу возмущенной молодежи" - вторые третьи дети, не имеющие собственного жилья, уменьшение доходов которых не позволяет далее арендовать жилплощадь. И если первых будет возмущать уменьшение дохода с лишних метров, у вторых вопрос в возможности продолжения существования. Немного разные мотиваторы не находите?

Ситуация когда аренда стоит больше средней зарплаты никуда не годится. Это очевидный тезис.

Ситуация когда работоспособные люди не могут позволить себе иметь жилье (в аренде или собственности не суть важно) тоже никуда не годится.

Не раз тут приводились расчеты что площадей то достаточно, так что вопли о катастрофической нехватке метров игнорируем.

Лично я не вижу метода снять очевидный дисбалланс, кроме как в введении налога на >1 квартиры на человека. Соответственно для меня вопрос лишь в его размере. Чтоб не шибко усложнять, я прикидываю так:
Средняя зарплата P.
коммунальные услуги на человека 0,1*P. Это достаточно много, но как то вроде так и получается.
Идеальный вариант на конце туннеля видится мне таким:
Справедливая стоимость метра =Р.
Приемлемая для жизни площадь на чела 24 метра стоит 24*Р
Аренда приемлемой для жизни площади д.б. 0,5Р максимум.
Максимум для налога получается из этих данных достаточно просто.
0,4 Р. в месяц чистая доходность аренды. По практике нашего государства, налоговое бремя составляет процентов 40-50. Раз считаем максимум, берем 50.
0,2Р налог на жилье в 24 м в месяц.
24Р стоимость, 2,4 Р в год налога. Вроде получилось 10%.
реальный на сейчас вариант:
стоимость метра 5Р
жилплощадь соответственно 120Р
налог по аналогии 2%.

В теории это может помочь. На практике конечно голяк, и понятно что инициатива должна исходить от государства. И начинаться не с ввода налога, а, как обычно, с коррупции. Пока земля продается по существующим схемам - ничего не спасет. Пока застройщики должны отдавать циклопические средства на взятки - подарки чиновникам, на немалые зарплаты чувакам, что эти взятки дают (тоже кстати немалое такое ярмо) дисбаланс будет.

ЗЫ. И хватит кормить тролля tigra. Очевидную же ересь несет.

Цитата: Stepa
50К баксов - это уровень цен который не позволяет ничего строить (70 кв.м. - по 24 т.р. за м2) даже в областном центре. Хотя я не исключаю что такой уровень цен установиться. Только вот от того что все (кроме москвичей) станут нищими будет ли хорошо?

Ахренеть не встать...
Вообще то я покупал в 2005 году однушку в областном центре под бизнес (!) в центре (!) за 22 кб (иначе говоря по 20.000 руб метр)
Неужели в 2005 году были "все ...  нищие" и "ничего не строили" ?

Цитата: УДАВ от 09.04.2009 10:38:51
С посуточной (это реальная работа) можно раскрутиться да,  а с обычной долгосрочной сдачи в аренду так не поднимешься...  за то можно поплевывать в потолок а денежка капает  :-[

Ну не знаю, вчера на остановке снял
Это так сказать креатифф  8)

А посуточной арендой, в Нижнем, последние полгода увешано ВСЁ. Вообще ВСЁ!
Если не ошибаюсь, то берут 100 рублей в час, 500 в сутки.  Не уверен что при такой конкуренции, получается сдавать каждые сутки. Насколько можно «подняться» с учетом геморроя, ментов и т.д.
В общем сомнительным мне кажется. Хотя и выгоднее чем просто сдать. В Нижнем это от 8 000 рублей в месяц, обычно.

Решили подойти по-новому. Вместо мантры "все растет" они, типа, порешили, в каком порядке и в каком периоде они цены будут снижать. Наглость потрясающая.  >:(
Бутово и Бирюлево - с какого перепуга 85 тыс. за квадрат? Подмосковье с Садовым попутали?
Ближе Бирюлево к центру с ценами ничего происходить не будет?
Что такое Метрогородок? Это в РФ?
Заммэра города говорит, что $5400 за квадрат справедливо. Все еще зам мэра?  >:(
"москвичи" не верят в снижение - это те, которые живут в Бирюлевском бетоне что ли?  >:(

Это что, последнее предложение Росляка неразумному быдлу? Сам в метрогородке живи

Читайте сами...

http://www.newsmsk.c…t_dno.html

Кризис будет способствовать тому, что Москва окончательно разделится на районы "для богатых" и "для бедных" [...]. В благополучных районах квартиры в перспективе будут дорожать, а в неблагополучных - дешеветь, причем весьма существенно - до 30-35 тысяч рублей.

Отвергнув существующее деление Москвы на 125 муниципальных районов, авторы исследования выделили 241 район по комфортности проживания. [...]

[...] потенциальное снижение произойдет в течение 1-1,5 лет и будет выглядеть следующим образом:
До 30-35 тысяч рублей за кв. метр могут упасть цены в районах с низким уровнем комфортности. К ним отнесли Гольяново, Метрогородок, Бусиново, Западное Бирюлево, Капотню, Курьяново, Карачарово.
До 50-60 тыс. рублей за кв. метр - в Кусково, Востряково, Дегунино, Плющево и поселке Северный.
До 75-85 тыс. рублей за кв. метр - в Южном Бутово, Южном Чертаново, Восточном Бирюлево, Царицыно, Печатниках, Выхино, Жулебино, Новокосино, Северном Измайлово, Ховрино и Бескудниково.
К неблагополучным районам также отнесли Текстильщики, Вешняки и Кожухово.

У столичных властей свое мнение на этот счет. Как заявил на днях первый заммэра Юрий Росляк, нынешняя цена квадратного метра, а это, в среднем, 5 400 долларов, вполне справедлива, и снижать ее некуда. [...]

В свою очередь, москвичи не верят в дальнейшее снижение цен на недвижимость. Большинство убеждены, что столица - это такой особый город, где "все только растет". [...]

http://www.newsmsk.c…mogut.html

Первый заммэра Юрий Росляк объяснил журналистам, что эта цена - вполне справедлива. Себестоимость коробки типового дома, по его данным, составляет 24—25 тыс. руб. за кв. м. Еще столько же надо прибавить за проектные работы, строительство инженерных коммуникаций и благоустройство. А оставшаяся часть суммы формируется из стоимости кредитных ресурсов и расходов на приобретение земельного участка.

Еще один умник, прицепившийся к себестоимости, причем рассчитаной с точки зрения бухгалтера.
Кто бы ему объяснил, что покупателю нет никакого дела до того, сколько денег раздали девелоперы на взятки и покупки земельных участков у своих же подельников втридорога? Никто этот банкет добровольно оплачивать не собирается. Смысла нет.

P.S.
Интересно, если я решу строить многоэтажку, приглашу дорогущих строителей из например Японии, куплю у своего дяди участок по космической цене, кредит возьму под 30% годовых и получу на выходе себестоимость бетона $20 000 за квадрат - покупанты тоже будут ОБЯЗАНЫ выкупить у меня этот бетон?  Что за чушь! Этот дядя что, держит покупантов за даунов? Ну никакого уважения!  :P

Цитата: MikhailC1 от 09.04.2009 08:52:18
Эх, а ведь можно и по уму строить - тогда недвига действительно вечная будет!    В Вероне есть РЕАЛьНЫЙ дом, где жила Джульетта ( точней - прототип литературной героини) дак тот дом был построен  очень задолго до Джульетты, в 1100-лохматом году - за сто лет до нашествия Батыя на Русь, зацените!    Каждый день туда , на тот балкон, где стояла Джульетта приходят ножками ТЫСЯЧИ туристов - а дому и балкону ( висящему на доме с ДОМОНГОЛьСКИХ ВРЕМЕН!) - хоть бы хны!

Не верю. Про "тысячи ножек" по "домонгольскому" балкону.

И еще одно соображение. На По срокам.
Неохотное падение до уровня 2007 по публичным индикаторам, вероятно должно произойти в ближайшие месяц-два. К этому времени правительство должно чуть понизить ставку рефинансирования. Этот повод продаваны не смогут игнорировать. Будут крики про разворот, стабилизацию и "Щас по сниженным ставкам набегут ипотечники". Естественно всерьез эти вопли воспринимать нет нужды, но вероятность что этот фактор приостановит падение велика. По прикидке с учетом инертности рынка, такое состояние продлится месяца 4-6. Вот отсюда уже можно ждать падения до целевых уровней в 1 зарплату за метр эконом-класса. Получается около года до цели.

Ваше мнение?

Цитата: Stepa
Это в Москве строили. А у нас извините - по два дома в год сдавали. В тех метах где УЖЕ БЫЛИ коммуникации и ИНФРАСТУКТУРА.
Не нужно строить иллюзий, что за 24 тыщи за квадрат развернется какое-то строительство. Скорее наоборот - свернется то что есть,а потом  к великой радости отдельных товарищей поделим то что сейчас построено.

Ну так да, если вот сейчас, немедленно принять 24к за цену, никто не станет строить. Вроде 24 - целевой уровень на среднесрочную перспективу.
Сейчас эта цифра недостижима потому как
1. Взятки откаты никуда не деваются и в регионах.
2. Наши спасаемые строители развели вокруг себя спиногрызов как грязи. Пока маржа 300% - можно себе позволить. Сейчас нет. Цепочка подрядчик заказчик инвестор. Кто то там девелопер...
3. Пока гастеры хотят получать по 1000р в день за пинание волов.
4. Пока стройматериалы покупаются у третьего по счету посредника потому что "с ним работать удобней"
другими словами непроизводственные издержки.
проценты не столь страшны в реальности. Реально страшно то что нет уверенности в их стабильном значении на длительную перспективу. поэтому сейчас кредиты точно огромное зло.
Лучший выход - долевка, кооперация итп с поддержкой этого явления государством посредством выделения участков кооперативам, помощи с инфраструктурой, гарантий дольщикам...

Цитата: Maxim77
Прям как будто они каждый раз строят уникальные проекты на Марсе. Ой, какая сложная и рискованная сфера деятельности, или долги или порш  ;D Да они двух слов связать не могут, вы гляньте на них! Сплошное хамло и рвачи... Если эти олухи только с маржой 300% умеют сметы лабать а потом их же исполнять через 5-6 субподрядных ступеней, при этом залезая в кредиты, ибо 300% мало заложились, спрос-то ОГОГО!, то нафиг таких строителей. Это я к чему... Ответсвенность должна быть и риски тоже, но разумные.

Пнимаю конечно ваше негодование. Только я вам про 5% а вы мне про 300.
К сожалению в нашей стране нет института какого-то коллективного инвестированния. Ну не могут у нас 500 человек скинуться по 30 тысяч, на саккумулированный акционерный капитал организовать стройкомпанию, которая будет что-то строить и ЧЕСТНО между акционерами делить прибыль. У нас может получиться что с этих 500 человек деньги соберут и потом всех кинут - это запросто. В лучшем случае заплатят проценты и деньги вернут. Поэтому так и получается, что учредители компаний - или один человек, или очень тесная группа. Если бизнес прет - у нескольких человек появляется по поршу, а не у 500 по новому плазменному телевизору. Проблема в законодательстве и деловом обороте. Попробуйте найти где-нибудь честного генерального директора, который эту группу из 500 человек не кинет (каким нибудь "законным" способом) - нет у нас таких специалистов. Отсюда же растут "риски" которые закладываются в процентные ставки.

Вот мы и пришли к логичному выводу - в сверхвысоких ценах на жилье заинтереснована власть, как получатель части сверхдоходов от продажи, за счет покупки квартир гражданами, которым некуда деться и выкупа жилья гос-вом.  >:(

Цитата: УДАВ от 09.04.2009 17:43:00
Вот мы и пришли к логичному выводу - в сверхвысоких ценах на жилье заинтереснована власть, как получатель части сверхдоходов от продажи, за счет покупки квартир гражданами, которым некуда деться и выкупа жилья гос-вом.  >:(

Об этом все знают.

Цитата: Nobody
Нужно иметь рабочие места. Вообще строить нужно там где работа есть.

А обратный вариант может быть?
Создавать рабочие места там где "полно никому не нужного жилья"?
У нас уже 10М квартир пустуют

Иначе мы упремся в то, что все 140 лимонов народу должны жить в пределах Садового кольца.

Цитата: Nobody
И недвига здесь - лишь один из сопутствующих факторов.

И смысл строить в пределах Садового кольца.
Я, конечно, в строительстве не любитель, я дилетант
Но ИМХО, на госуровне разрабатывается 2-3-5-10 проектов, 3-5-9 этажей, 1-2-3-5 подъездов. ГОСТ!!!
Единый проект. Все. Не подписать нельзя. Не подписал на ковер к полпреду, и объяснять, почему не подписал.
А дальше палочная система: губерам найти инвесторов на 5 (ага, пять!!!) кв.м. на 1 жителя области в год и построить. Не нашел – свободен, меняем губера.

Губеры будут инвесторам доплачивать, а не взятки брать