Рынок недвижимости: состояние и перспективы

http://www.centrasia…1239880620

Вести с окраин СНГ (впрочем, мы копируем Москву)  :D

Елена Ананьева: Цены на недвижимость в Бишкеке снизились уже на 30-40%

Бишкек, 15 апреля. (Zpress.kg). Цены на недвижимость в Бишкеке уже снизились на 30-40%. Об этом в интервью ежемесячному вестнику Национального Альянса Бизнес-Ассоциаций "Предприниматель" сообщила заместитель председателя Общественного объединения риэлторов Кыргызстана Елена Ананьева.

По ее словам, ситуацию на рынке недвижимости можно охарактеризовать как полный застой. "Все имеющие сегодня сбережения, достаточные для покупки квартиры, сидят и ждут, рассуждая по принципу – "Зачем покупать сегодня, если завтра будет дешевле?". Между тем, цены на недвижимость уже снизились на 30-40%", - говорит Е.Ананьева.

Как она отметила, наблюдаемый с 2002 по 2008 год рост цен не был проблемой для покупки. Сделки совершались, а предложение адекватно спросу. Сейчас количество сделок сократилось. "Ситуация уже близка к тому, что цены снизятся до уровня 2005 года. Сегодня однокомнатные квартиры продают по 20 – 35 тысяч в зависимости от района, серии, состояния и удачливости хозяев. В прошлом году за однокомнатную квартиру в районе Политеха просили 28 тысяч, сейчас – 19. Ну если поторговаться… В общем, мы уже там", - констатировала Е.Ананьева.

По мнению Е.Ананьевой, к осени возможен сезонный скачок цен: обыкновенно, в этот период у людей появляются деньги, которые нужно куда-то инвестировать. Увеличиваются перечисления трудовых мигрантов, многие из них возвращаются, закончив очередной сезон работы за границей, возвращаются, разумеется, с деньгами. Для сельхозпроизводителей это время сбора и реализации урожая, а значит, наиболее денежный период года.

"Самый надежный способ инвестировать – традиционно – в недвижимость. К нему наши граждане прибегают охотнее всего. Поэтому, если вы хотите что-либо приобрести из недвижимости, делайте это сейчас. Дешевле будет только в случае "чрезвычайной ситуации", то есть, надеюсь, что никогда", - сказала зампредседателя Общественного объединения риэлторов.

Особенно порадовал последний абзац.  Даже когда на занесенных песком улицах заброшенного бишкека будут бродить последние из зомбей,  рыэлторы все равно будут монотонно бубнить "приобретайте недвижимость, приобретайте сегодня, сейчас"  :D

Цитата: Stepa
"Не будут они падать", - заявил на IX Международном конгрессе по строительству IBC-2009, проходящем в Северной столице, директор Санкт-Петербургского Союза Строительных компаний Лев Каплан. Не будут продавать строители квартиры ниже себестоимости, добавил он и призвал срочно покупать жилье.

Ну да, действительно, за столь кошерный бызнес можно страну похоронить на три раза.
Нашел мнение норвежского строителя по данному вопросу:
http://www.aif.ru/money/article/25935
Бизнесмен из Осло Харальд Магнуссен особенно рад антикризисным мерам. Он — владелец строительной фирмы и был уже готов вешаться: его строители соорудили десятки домов, но квартиры не покупают, а банк требует кредиты назад. В некоторых районах Норвегии объём строительства жилья упал на две трети. Сейчас проблема разрешается — правительство думает выкупать дома у строителей (опять-таки на средства Стабфонда) и продавать их гражданам по себестоимости. Это убьёт сразу двух зайцев — строительные фирмы удержатся на плаву, а люди получат в собственность дешёвые квартиры. Крыша над головой в кризис уже сама по себе значит немало.

— Я приезжал в Москву, — смеётся Магнуссен. — Логику ваших застройщиков мне даже после бутылки водки не понять. Они будут тянуть до последнего, надеясь: вдруг цены поднимутся, но не продадут квартиры дешевле. В результате всё равно обанкротятся к чёрту, а жильё пойдёт с аукциона.

Соседи в поисках дна
http://www.metrinfo.ru/news/50125.html

Рижские квартиры вновь резко подешевели.
...в марте этого года средняя стоимость квартир упала на 21,4%. В сравнении с мартом 2008 года, когда стоимость типовых квартир составляла в среднем 1424 евро/м2, жилье подешевело на 56,8%, и составляет сейчас 615 евро/м2 (в феврале – 782 евро/м2).

Самые дорогие квартиры традиционно продаются на Тейке – 767 евро/м2, в Агенскалнсе – 706 евро/м2. Самые дешевые – в Болдерае – 491 евро/м2 и Вецмилгрависе – 599 евро/м2.

При этом дороже продаются квартиры меньших площадей – 1-2-комнатные – в среднем 635 евро/м2, а 3- и более-комнатные квартиры продаются по цене 595 евро/м2.

В.Ресин: О сверхприбылях на рынке жилья Москвы можно забыть

Так, оказывается, что сверприбыли все-таки были. Главный пахан признался. А то девелоперы пели о 10-15 % рентабельности и скромно прятали отчетность.

Цитата: Просто инвестор
..лять... если это дно, тогда я китайскей летчег... Однушка - вариант для студентов и одиноких старушек за 4 МИЛЛИОНА ?!
С доходом в 100.000 на неё нужно откладывать каких то 6-7 лет (это если конечно не покупать такую роскошь как машину, не болеть и откладывать каждый месяц по 60.000)

Копить 6-7 лет при условии, что цена будет фиксированная.
Но когда через пару тройку лет ты случайно обнаруживаешь, что пока ты копил, квартира подорожала вдвое, ты быстро осознаешь, что так не накопишь на квартиру в Москве НИКОГДА. Приходится копить лет 6 на однушку в подмосковье, затем еще лет 6 на альтернативу в Москве. И еще лет 6 на нормальную 2-3 комнатную квартиру в которой можно пожить со своими детьми. Итого порядка 20 лет для людей с доходом среднего класса.
Это полный амбец.

Цитата: hunterМожет быть потому, что там власти сосредотачиваются на сохранении комфортной инфраструктуры старых районов и возведении новых микрорайнов?

Ой уж вряд ли... Ситуация со строительством в регионах вряд ли сильно отличается от московской. Везде местные царьки крышуют строй-бизнес. А разница в цене между Москвой и провинцией объясняется не аппетитами региональных нахлебников, а лишь меньшей платежеспособностью окрестного дойного поголовья.

ЗЫ. себестоимость, себестоимость... сколько в этой себестоимости откатов зашито? почему эта себестоимость вдруг за пару лет в несколько раз подскочила?

Цитата: Maxim77
Только в их воспаленном мозгу. Как ни крути, а деньги-то идут от народа.  8) Если народ не дает денег - нечего пилить, к трубе не у всех есть доступ.

Ну то что мозг у них воспалился, это уже де факто диагноз.
Читал тут запись выступления Авантюриста, там в общем то доступно сформулировано, откуда шли деньги:
"Что сегодня происходит? – у нас вся экономика последние годы работала на 4 сегмента: сегмент сырьевой, сегмент ритейл – розничной торговли, сегмент девелопмента и строительства и сегмент финансовый. Вот эти 4 сегмента – вложения туда денег. Ну, все про недвижимость в курсе, которая еще происходила год, полтора или 2 назад – люди вкладывали тысячу рублей в квадратный метр, потому что рассчитывали еще одну тысячу получить через год с этого квадратного метра. Соответственно, когда говорят почему у нас не поднимается ВВП – он не поднимается от реального производства благодаря вот этому мировому финальному спекулятивному пузырю, потому что он докатился до нас в виде дармовых кредитов практически, (0:49) когда любая наша корпорация или банк шла в Америку и брала сколько угодно денег без обеспечения просто под честное слово и потом разбазаривала так или иначе здесь. Вот эти вот 4 пузыря на самом деле абсорбировали в себя все деньги, практически все деньги экономики. ... сегодня еще не до всех дошло, но уже почти, практически еще квартал-другой – и до всех дойдет, что этих четырех пузырей больше нет, и их не будет – ни пузыря сырьевого, ни пузыря недвижимости, ни пузыря торговли, ни пузыря финансового."
Ну то есть вся гулянка была на заемные деньги, расцветали довольно вычурные формы бизнеса из сферы услуг,по нескольку магазинов открывали друг на друге, естесственно это создавало массу рабочих мест в крупных городах, и надо полагать кто то получал недурственные доходы. Все это создавало давление на РН. Когда это все схлопнется, будут ли бетонометры в Москве или СПБ столь привлекательны для покупки, если работы не будет? Ну правда если в Ленинградской области принимаются еще шаги по созданию промышленного кластера, что само по себе весьма разумно, то в Москве вообще решили построить постиндустриальную модель в отдельно взятом городе как раз к крушению всей мировой фин.системы. Успели так сказать  ::).
не знаю даже чем тут население будет заниматся, шампиньоны в лишних офисах разводить, что ли.  :)

Цитата: Nobody
Четыре экспертизы - это диагноз.  Если бы все в пределах было - докапывались бы по пустякам и можно было бы отделаться тоненькими конвертами и конфетами.

Нободи, не объяснить тем, кто НЕ ХОЧЕТ услышать. Это бесполезно.

Цитата: jv
ну уж если россияне бросились скупать квартиры в зачуханной и никому ненужной Риге/Прибалтике по 500-800 евро за квадрат...то это указывает на то что за аналогичное жильё у себя дома (в Москве) они будут готовы выложить значительно больше (по меньшей мере в двое)..и при ценах в 1,000-1,500 евро за квадрат московские квартиры могут разлететься как пирожки под натиском местных...ну а если к ним ещё подключатся и иммигранты/иностранцы...то дно наступит ещё выше...

так что прогнозистам типа Эррекционера стоит забыть о своих прогнозах в 300 евро за 1 квадрат в Москве...на мой взгляд даже дно в 1,000 евро за квадрат в Москве-очень и очень маловероятно..скорее всего оно будет евро на 300-700 выше...

Когда читаешь риелторские выводы всегда нужно отделять зерна от плевел. Зерна в информации- цены. Плевла- "русские бросились скупать". Не значит, что сделок не было, значит, что им хочется чтобы было больше.

И кто сказал, что в Риге уже дно? Шоу только начинается.

Статья интересна уровнем цен в плане сравнения уровня падения с себестоимостью. Думаю, что Рига скоро докажет, что падать может ниже себестоимости.

Цитата: Болик
Вам бы уйти от ложной дилеммы - молодые/старые. Это ведь исключительно ваша декларация. Которую вы мне, по какой-то причине,приписываете. Соответсвенно, не собираюсь "биться" за вами мне приписываемую позицию. Вы как-нибудь сами.

Относительно типичности приведенного случая. Типичен, к сожалению. Желающие, включая истово неверующих, могут лично съездить, ну хотя бы в Мосгорэкспертизу, и приватно побеседовать с экспертами. Последние владеют наиболее полной статистикой.

В любом случае, если вернуться к теме недвижимости и влиянии подобных аспектов на её стоимость (себестоимость). Не важно, глупость-ли это (непрофессионализм) заказчика/проектировщика/или кого-то ещё, или же жадность чиновников/контролирующих органов/или кого-то ещё, то мне, как конечному потребителю, глубоко начхать. Я не собираюсь это оплачивать. Я буду тратить деньги исходя из своих шкурных интересов. А именно, только тогда, когда ценник сравняется с моими финансовыми возможностями.

Цитата: Nobody
Не, секундочку. А куда вы их вносить собираетесь? Вы что, коробку посреди чистого поля ставите и материалы к ней на вертолете завозите? Или это избушка в лесу - пузырь с лесником раздавил и ставь себе сруб? Яму под сортир выкопал, керосина в лампу купил и с ведром до ближайшего родника - вот и все сети.
Без подколок.
У нас народ интересно себестоимость считает - гвозди, мешок цемента, арматура, аренда крана и оплата на бригаду. Остальное - на границе участка. Канаву выкопал, трубу кинул - все дела.
Вы же не думаете что можно спокойно например 16-ти этажку на 4 подъезда спокойно взять и врезать в ближающий водоотвод без последствий?
До сих пор старые районы есть, где 380 вольт - только в подвале.  По условиям проектирования подстанция на каждый новострой почти. Иначе только свет в подъезде в новом доме вруби - весь район погаснет.
Это административные реалии или куда это?

"Остальное - на границе участка." - да, примерно так.
Хорошо. Давайте разберем вопрос на примере электросетей.

1. Кто оплачивает музыку на самом деле:
Я как-то копался-разбирался с конторой ОАО "Тулаэнерго". У нее 4 энергосбытовых компаний, самая крупная "ТулаСК" на примере которой и рассмотрим процесс.
Годовой объем отпущенной электроэнергии ОАО «Тульская сбытовая компания» составляет 6,8 млрд. кВтч.
Выручка (нетто) 9,95млрд.руб
Себестоимость 6,59млрд.руб
Валовая прибыль 3,36млрд.руб
Коммерческие расходы 3,04млрд.руб
Если мне память не изменяет они покупали 1кВтч за 0,98руб. и реализовывали за 1,32руб (2007год)
Как вы думаете, вот эти 3,04млрд.руб. на что идут? На содержание топменеджеров Тулаэнерго? В том числе и на это, но это было бы слишком жирно, для конторки, в которой 300 человек и никакого имущества, кроме здания.
Коммерческие расходы - это то, что ТулаСК отдавала в Тулаэнерго для осуществления текущих поставок и реализацию инвестиционного плана.
К чему все это? А к тому, что все эти подстанции, высоковольтки, понижающие трансформаторы и проч и проч - за все это платят потребители электроэнергии.

2. Даже если музыку оплачивает покупатель недвижимости:
Вот тут же из Яндекса нарыл:

Цитатастоимость строительства подстанции "Нарвская" (126МВА) составляет 550 млн руб., а подстанции "Чкаловская" (160МВА) — 850 млн руб....
«Синопская» (126МВА) 1,5млрд вместе с сетевой инфраструктурой.

Вы понимаете, сколько потребителей можно обеспечить одной такой подстанцией, с учетом коэффицентов одновременного использования? (Будем считать, что при строительстве подстанций и сетей попила не происходит, а указанные цифры являются честными).
Опять рассмотрим ту же Тулаэнерго. (Установленная мощность ТП  1323,46 МВА всех сетей обеспечивает 550тыс.бытовых потребителей и 10тыс.юрлиц)
Грубая пропорция показывает, что подстанция 126МВА с сетевой и понижательной инфраструктурой обеспечивает 50тыс. бытовых потребителей и 1тыс. юрлиц. Пусть все вместе стоит не 1,5млрд., а 2,0млрд., давайте волюнтаристски вычтем юрлиц из потребителей - оставим только бытовых. 50 тыс. бытовых потребителей - 50 тыс. квартир. Считаем и получаем: 40000руб на квартиру. Если предположить, что средняя площать квартир составит 60кв.м., то получаем 670 рублей на кв.метр. - 20$/кв.метр.
Это ВСЯ инфрастуктура по обеспечению электроэнергией. При этом энергосбыты просто следят за сохранностью самой энергоструктуры, эксплуатируют ее и жирно хрюкают накидывая на каждый кВтч 38%. Осталось сюда добавить стоимость генерирующих станций и раздать владельцам квартир помимо свидетельств о собственности на квартиру еще и соответствующую долю акций энергетиков. А что?

По остальным сетям, подозреваю, картина примерно та же.
В общем, на основе изложенного решайте сами как считать - на границе участка или вместе с сетями и подстанциями.

Цитата: GkP от 17.04.2009 22:30:36
то мне, как конечному потребителю, глубоко начхать. Я не собираюсь это оплачивать. Я буду тратить деньги исходя из своих шкурных интересов. А именно, только тогда, когда ценник сравняется с моими финансовыми возможностями.

Вы наблюдаете кого-то, кто настаивает на другом?
Ваше право - не покупать. Наше право - не строить.

Ну упадут цены ниже себестоимости. Замечательно - просто праздник жизни - у меня под это дело и заначка своего времени ждет. Ну прекратится новое строительство в массовых секторах. Будут достраивать только то, что в высокой готовности. Все остальное заморозят. Ну там безработица, проблемы у банковской системы, "обманутые дольщики"... Да фигня. Мы переживем - у нас Сочи есть - 4 года денежный дождь. Да сегмент "элитного" жилья, который совершенно не пострадал.

А тем временем "молодежь" освободит территорию - в более перспективные и денежные сектора подастся, как уже было в 1992-2001. К моменту оживления рынка - когда "зарплаты" придут в равновесие с "себестоимостью" - мы опять все в белом, Заказчики будут на части рвать.

Вопрос - кто же в проигрыше? Ваши версии?

Цитата: Болик от 17.04.2009 23:03:22
Замечательно - просто праздник жизни - у меня под это дело и заначка своего времени ждет. Ну прекратится новое строительство в массовых секторах.

Вы о чем? Вы забыли что у нас 10М пустых квартир?

Цитата: Болик
А по факту в ЦАО было летом до 100 000 рублей за кВт установленной мощности.

Вы метры в кВт переведите

Цитата: Болик от 17.04.2009 23:03:22
Вы наблюдаете кого-то, кто настаивает на другом?
Ваше право - не покупать. Наше право - не строить.

Ну упадут цены ниже себестоимости. Замечательно - просто праздник жизни - у меня под это дело и заначка своего времени ждет. Ну прекратится новое строительство в массовых секторах. Будут достраивать только то, что в высокой готовности. Все остальное заморозят. Ну там безработица, проблемы у банковской системы, "обманутые дольщики"... Да фигня. Мы переживем - у нас Сочи есть - 4 года денежный дождь. Да сегмент "элитного" жилья, который совершенно не пострадал.

А тем временем "молодежь" освободит территорию - в более перспективные и денежные сектора подасться, как уже было в 1992-2001. К моменту оживления рынка - когда "зарплаты" придут в равновесие с "себестоимостью" - мы опять все в белом, Заказчики будут на части рвать.

Вопрос - кто же в проигрыше? Ваши версии?

Моя версия:
В проигрыше тот, у кого долгов как на Жучке блох.

Особо впечатлило это:

Цитата
Будут достраивать только то, что в высокой готовности. Все остальное заморозят

То есть бабос/откатинги за землю, разрешения, проекты, их согласования отслюнявили, а как уже выяснили это мягко говоря, бОльшая часть себестоимости будущих бетонометров, и................ всех кинули.
Отличный бизнес

выскажу пожалуй свое непрофессиональное мнение по ценам на недвигу
как мне кажется, уровень реальной поддержки будет находиться примерно на сумме среднего начального взноса по ипотеке в прошлом году (инвесторы на падающий рынок полезут только в результате полной жопы с сохранением капиталов, а ипотека, которая раньше поддерживала спрос основных масс населения загнулась) с поправкой на снижение доходов населения
т.е. для Москвы оптимистично для продавцов - это уровень 7000*30% = 2100 баксов за метр, а реалистично в районе 1000-1500

письма , письма лично фискалам ношу  :D

В ФНС России
127381, Москва, Неглинная ул., 23

Копия в УФНС Московской области
117149, г.Москва, ул.Сивашская, д.5

Копия в ИФНС по г.Домодедово Московской области
142000, г.Домодедово, ул.Красноармейская, 42 А

От ____________________
прож. __________________________________
Тел. ___________________________________

Заявление о налоговых правонарушениях.

Довожу до вашего сведения, что Е._____________, прож. _______________________ совершил ряд налоговых правонарушений, а именно

1. В марте 2008 он продал квартиру по адресу: Москва, _______________________.

В договоре купли-продажи была указана цена квартиры в 999.000 рублей, хотя за квартиру он получил 3.600.000 рублей, эту сумму он получил по двум распискам на 999.000 рублей и 2.601.000 соответственно, цена в 3.600.000 рублей была указана в предварительном договоре купли-продажи квартиры, заключении независимого оценщика данной квартиры, договоре аренды банковского сейфа, использованного для передачи денег.
В 2009 году он, по его словам, отчитался о доходе от продажи квартира на 999.000 рублей, получил вычет на 999.000 рублей, таким образом он занизил налогооблагаемую базу на 2.601.000 рублей и недоплатит налог в 338.130 рублей.

2. В 2007-2008 он сдавал квартиру в найм по адресу: Москва, ________________________.

За 2007 год он получил доход в размере 48000 рублей за сентябрь-декабрь 2007 года. За указанный доход он не сдавал декларации и не платил подоходный налог.
За 2008 год он получил доход в размере 24000 рублей за январь-февраль 2008 года. За указанный доход он не сдавал декларации и не платил подоходный налог.
Итого его общий доход от сдачи квартиры в найм составил 72000 рублей, а сумму неуплаченного подоходного налога составила 9,36 тысяч рублей.
Получение указанных доходов подтверждено решением суда, где указано, что он получил деньги за пять месяцев, и еще одна сумма присуждена в его пользу.

Итого, общая сумма укрытого дохода составляет 2.673.000 рублей, а сумма недоплаченных налогов 347.490 рублей за период 2007-2008 годы.

Деяния Е. совершались умышленно.

На основании изложенного, прошу привлечь Е. к ответственности по ч.2. ст. 119, ч.3. ст. 122 НК РФ, о принятых мерах мне сообщить мне письменно и мотивированно.

Приложение:
1. Копия предварительного договора купли-продажи квартиры на 3.600.000 рублей
2. Копия договора купли-продажи квартиры
3. Копия заключения об оценке квартиры на 3.600.000 рублей.
4. Копия расписок на 999.000 рублей и 2.601.000 рублей.
5. Копия договора аренды квартиры
6. Копия решения суда по аренде квартиры


С уважением, ______________ //


http://www.banki.ru/…#nav_start"


мысли о том , что переплатил за бетон - становятся невыносимыми  8)

ЭРРЕКЦИОНЕР,

А можно ссылочку на ваш прогноз стоимости в 300 евро за 1 кв.м. в мск? Или дату когда сию благодать ожидать. Больно уж привлекательную перспективу нарисовали - я под это дело даже зарезервирую именно в евро (кэш, фиолетовые бумажки 27 штук) 45 кв.м. х 300 евро = 13,500 евро. Уж очень хочется жителю областного центра выбираться на выходные в московские театры

Чего-то я аргументации Болика не могу понять. Из его постов следует, что цены не могут вернуться к уровню трехлетней давности потому, что проектировщики за эти три года вымерли. Оказывается, основная составляющая пузыря на рынке недвижимости - это затраты на проектирование. Которая резко выросла из-за вымирания советских кадров. Ну давайте тогда зарубежных спецов наберем.

Цитата: Stepa
Возможно ваше я бы и не выбросил. Если бы при проверке не нашел каких-нибудь серьезных ошибок.
Я придерживаюсь мнения, что никаких технических проблем для того чтобы построить жилья в объеме платежеспособного спроса (а это конечная цифра, так как количество жителей у нас не бесконечно) по цене условно 1м2=средняя зарплата в месяц плюс минус 20% нет. То что сейчас происходит на рынке есть стадия "снятия сливок", присущая любому товару. Разговоры о себестоимости, дефеците, престижности, бесконечном росте цен растут именно отсюда - это просто маркетинг, чтобы эти сливки снять. Рост себестоимости идет отсюда же - эта такая форма дележки излишних доходов. И к цене жилья в 3-4 СГД за трешку-четырехкомнаную мы в конечном счете придем. Вопрос лишь в сроках - через 5 лет, через 20 или, вдруг, года через два.

И еще раз. Этот тезис Авантюриста "1м2=средняя зарплата в месяц" - опасный популизм. Если ваша пресловутая "средняя зарплата по региону" будет меньше себестоимости строительства "1м2" - попросту не будут строить. И все мантры о том, что "себестоимость" автоматически под "среднюю зарплату" будет подстраиваться - бред.
Нет, цена-то, упадет, не вопрос. Вот только, как справедливо заметил Нободи, уже сроки сноса/капитального ремонта массовых серий 60-70-х годов приближаются.