Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Steppen Wolf от 12.01.2011 20:55:35
Это вам только кажется. По этому вопросу мы схватывались с Авантюристом ещё в 2007г и тогда мне не удалось его дожать из-за недостаточности  публикуемой ЦБ РФ статистики, но теперь это просто.
1. Под рефинансированием кредитов ЦБ РФ понимает (см. Методологические комментарии на сайте ЦБ РФ) рефинансирование банков путём:
а)продажи пула ипотечных жилищных кредитов;
б)создания на основе ипокредитов производных финансовых инструментов с последующей их продажей.
Точка. Глубокомысленные намёки о большом количестве плохих кредитов в Москве под собой оснований не имеют.

Э-э-э...
п.1 это классические MBS
п.2 это классические CDO

И то и другое перетерто в МЭК до молекул. В том числе почему они изначально плохие. Равно и то, чем было вызвано и к чему привело создание этих "инструментов". А так же и то, на чьем балансе они в итоге оказались, т.е. кто оплатил банкет

Теперь вопрос -- почему в РФ результат использования этого дерьма будет отличен от СШП (цена бетонометра падает, кредитование вообще ложится в ноль)?...

Цитата: Nobody
Оценка постов Эррекционера о паяльниках в анусах, посадках и о 300$ за метр в 2009 тоже о многом говорила.
Народ поддерживал.
И вы не можете не знать, что информация как таковая бывает двух видов. Та которая нравится, и та которая не нравится.
Я, к сожалению, все больше к той которая не нравится.
Соответственно с людьми и оценками. Те кто нравится и те кто не нравится  ;)

Проблема в том, что вы можете писать что угодно но... "народный" воздух не покупают. Упрекать меня в чем угодно, от незнания предемета до перехода на личности но даже построенный воздух не покупают. Не покупают. А так то да, собеседник я очень неприятный. Но увы, не покупают.

Цитата: Nobody
А вы, дорогой, на личности переходите. Потому что темой не владеете, но имеете точку зрения.
Теперь, спустя некоторое время посмотрите на оценки сообщения и подумайте, приблизили ли вас минуса в этом сообщении к понимании сути порядка утверждения и принятия решений в градостроительных процессах.

Да хоть сто минусов, но не покупают. А про градостроительные вопросы я еще 10 лет назад предлагал запретить любое строительство и любое перепрофилирование зданий внутри ТТК. Ссылки увы нет.

Цитата: Nobody
Ничего личного.

Ничего личного. Вот только если не ваш уровень -- что тогда компаративной фаллометрией занимаетесь?...

Цитата: san76 от 09.01.2011 20:43:21
Интересные новости по московскому "Народному гаражу"

Результаты проверки контрольно-счетной палаты Москвы

Из 182 гаражей-стоянок … фактически построено 3 объекта общей вместимостью 1691 машиноместо, или 1,6 процента от планового объема;
Из 131 объекта … предусмотренного … к проектированию и строительству в 2009 году, введено в эксплуатацию 2 объекта
На 133 объектах … строительно-монтажные работы не ведутся.
Выводы:
2. Расходы бюджета города Москвы за 2008-2009 гг. и I полугодие 2010 года по оплате мероприятий Целевой программы составили 45,3 процента от планового объема.
4. Бюджетные средства, направленные на проектирование и строительство объектов Целевой программы расходовались неэффективно.
6. Нецелевого расходования бюджетных средств, выделенных на строительство гаражей-стоянок в 2008-2009 годах и I квартале 2010 года, проверкой не установлено.

какая-то корявая отчетность рисуется
реально не выполнено СМР и на 2%, а заложенных под это денег прожрали аж 45% ..... и никакого нецелевого расходования

и кто кого за идиотов держит?

Цитата: Gluckonavt
Банки США в 2010 году "забрали" рекордное число домов за невыплату ипотеки

Американцы в 2010 году отдали банкам в счет погашения долгов рекордное количество домов - немногим более миллиона
http://realty.newsru…an2011/usa

А вы говорите "бандупутинаподсуд". Произойди такое в таких масштабах в России - я не берусь предсказывать катастрофичность последствий.

1. В России изъятие недвижимости в счет погашения долгов не освобождает ипотечника от обязанности выплачивать долг до конца.
2. В России без крыши над головой, особенно в северных районах, можно легко сдохнуть.
3. В России нет такого количества съемного жилья, а если и есть, то нет сформированной обществом "культуры проживания" в съемном жилье.

Цитата: Wasp от 13.01.2011 16:01:14
1. В России изъятие недвижимости в счет погашения долгов не освобождает ипотечника от обязанности выплачивать долг до конца.
2. В России без крыши над головой, особенно в северных районах, можно легко сдохнуть.
3. В России нет такого количества съемного жилья, а если и есть, то нет сформированной обществом "культуры проживания" в съемном жилье.

1. Да, условия кредитования другие. Но крупно попадают только те, кто купили недвижимость по цене более высокой, чем на момент продажи банком залога.
2. Прошу не забывать - США, огромная страна, в которой есть множество мест, где можно сдохнуть без крыши над головой, в северных районах, естессно.
3. Сдается мне, эта практика сложилась во многом как раз из легкости и бесповоротности потери недвиги в вышеозначенном случае. У них вообще с частной собственностью все проще и лучше.

Цитата: sanches от 28.12.2010 10:02:13
кинь, плиз, линк где это прикидывали (это несколько новое лично для меня)

Не прикидывали. По факту вижу, что при ипотеке 250-270 ярдов 400 тыс. свободных квартир достаточно для балансировки рынка. Если объёмы ипотеки будут расти, свободных квартир понадобится больше. Вариантов два: 1)увеличить строительство (на это сложно рассчитывать ввиду уменьшения закладки домов в 2009-10гг); 2)уменьшить изъятие квартир с рынка .
ИМХО, льготниками пожертвуют.

Цитата: sanches от 28.12.2010 10:02:13
как бэ, если ты внимательно посмотришь требования Минрегиона к метражу, которое гос-во готово покупать на рынке, то конечно ни о каких средних 85 метрах говорить нельзя. Строят - да - среднем 85 квадратов, выкупают ,ИМХО, в среднем 54 квадрата.

Ты прав, резерв в метрах будет меньше.

Цитата: sanches от 28.12.2010 10:02:13
Потом, разве сегодня существует механизм продажи государством жилья на рынке (соц. ипотеку Москвы не предлагать - там тоже льготником нада быть)?

Механизмов продажи нет. Однако, для решения поставленной задачи достаточно простого невыкупа с последующей продажей этого жилья на рынке.Помнишь, как это случилось с ПИКом в 2008г, когда Лужков аннулировал тендер? Все квартиры пошли в продажу.

Цитата: sanches от 28.12.2010 10:02:13
Смотреть на выкуп квартир государством как на аналог резервного фонда зерна, к примеру, зело инновационно.


В общем снимаю шляпу перед аналитическими построениями, но боюсь реальность опять преподнесет сюрпризы.

Да лана, чего тут инновационного? Лужков пользовался этим виртуозно
Сюрпризы, конечно, будут.

Цитата: Gluckonavt от 13.01.2011 16:44:43
1. Да, условия кредитования другие. Но крупно попадают только те, кто купили недвижимость по цене более высокой, чем на момент продажи банком залога.
2. Прошу не забывать - США, огромная страна, в которой есть множество мест, где можно сдохнуть без крыши над головой, в северных районах, естессно.
3. Сдается мне, эта практика сложилась во многом как раз из легкости и бесповоротности потери недвиги в вышеозначенном случае. У них вообще с частной собственностью все проще и лучше.

1. И как Вы спрогнозируете колебание цен на РН России при одновременном изъятии 1 млн. квартир?
2. А кто спорит? Но сравнивать нас с ними - не корректно.
3. А какая разница из-за чего она сложилась? У нас что снять квартиру - проблема, что переезд равен двум пожарам, да и правил аренды жилья нормальных нет. Собственник легко выбросит съемщика на улицу в любой момент. Подавляющее число случаев аренды жилья идет по неофициальным каналам. Бардак, короче.

Цитата: cvn от 30.12.2010 12:37:44
К сожалению из приведенной таблицы не видно сколько на самом деле государство выкупало квартир с рынка.

В основном выкупало, либо строило на бюджетные деньги. Оброк натурой чисто московское "местечковое" изобретение. С 2006 под давлением федералов от него стали постепенно отказываться, но до самой отставки Лужкова рудименты оброка по старым инвестконтрактам ещё оставались.

Цитата: cvn от 30.12.2010 12:37:44
Про ипотеку, то же непонятно откуда зашёл разговор. Каково количество квартир выкупленных по ипотеке?

Дело не в количестве квартир выкупленных целиком по ипотеке, а в том, что ипотека очень сильно активизировала альтернативу. На рынок вышло много небогатых людей с небольшими доплатами, что увеличило конкуренцию за свободные квартиры (про коэффициент альтернативы я неоднократно писал, не буду повторяться) и подстегнуло цены.
Вообще, если вам это интересно, то про влияние ипотеки на цены всё по полочкам разложил Vlad_R в своей ветке "Анализ МРН". Поищите в пользовательских.

Цитата: cvn от 30.12.2010 12:37:44
Это откуда можно сделать такой вывод исходя из написанного Вами?

Здесь постились планы правительства по развитию ипотеки. Они весьма и весьма впечатляющие. При их воплощении денежный поток на РН возрастёт очень сильно.  К сожалению, возможности для наращивания объёмов строительства гораздо более скромные.

Цитата: cvn от 30.12.2010 12:37:44
Незаметно, что бы кто-то кроме Лужкова пытался выкупать квартиры. Но его уже сняли. Объем выкупаемых квартир скорее останется в прежних границах.

Да ну? А кто же тогда обеспечивает бесплатным жильём военных, ментов, МЧС-ников, переселенцев из ветхого и аварийного, чиновников и прочих сирот?

[quote author=[r]Alex link=topic=971.msg863528#msg863528 date=1294858093]
Э-э-э...
п.1 это классические MBS
п.2 это классические CDO
[/quote]
Да-а-а...Вы попали пальцем прямо в точку G  :D. Неужели хоть для кого-то было тайной, что ипотека РФ срисована с ипотечной системы СШП?
[quote author=[r]Alex link=topic=971.msg863528#msg863528 date=1294858093]
И то и другое перетерто в МЭК до молекул. В том числе почему они изначально плохие.
[/quote]
МЭК не читаю давно, с тех пор, как там извели всякое инакомыслие. Поэтому мне неизвестно до какой степени - молекул или даже атомов - дошло там разложение.
По моему убогому размышлению MBS и CDO есть инструменты, которые сами по себе не могут быть ни плохими, ни хорошими.
Плохими могут быть результаты применения этих инструментов, если они использованы неумело или не по месту. Ну, чтоб понятней - молотком можно гвоздь забить, а можно и череп проломить.
[quote author=[r]Alex link=topic=971.msg863528#msg863528 date=1294858093]
Теперь вопрос -- почему в РФ результат использования этого дерьма будет отличен от СШП (цена бетонометра падает, кредитование вообще ложится в ноль)?...
[/quote]
Теперь ответ, хоть ваш вопрос и не имеет отношения к сути моего камента в адрес KS, который вы цитируете.
Кто про что, а вшивый про баню [r]Alex про падение цены бетонометра.
Кризисное стресс-тестирование ипотеки РФ показало, что у нас на сегодняшний день просто супернадёжные заёмщики (см. табличку ЦБ РФ про реструктуризацию долгов и изъятие ипоквартир). Поэтому MBS и CDO можно баловаться ещё долго.
Цена бетонометра будет расти, пока объёмы выплёскиваемых на рынок денег будут превышать объёмы строительства и продолжаться это будет до насыщения рынка по типу СШП (60 квадратов на рыло, ипотеку выдают безработным алкашам и дворникам-таджикам).
Вот тогда, и никак не ранее, MBS и CDO проломят голову финансовой системе РФ со всеми вышеперечисленными вами подробностями.
Сценарий глобального кризиса не рассматриваю, в этом случае всё будет по-другому.

Цитата: Wasp от 13.01.2011 18:00:45
1. И как Вы спрогнозируете колебание цен на РН России при одновременном изъятии 1 млн. квартир?

А какие есть для этого основания?

Цитата: Wasp от 13.01.2011 18:00:45
1. И как Вы спрогнозируете колебание цен на РН России при одновременном изъятии 1 млн. квартир?
2. А кто спорит? Но сравнивать нас с ними - не корректно.
3. А какая разница из-за чего она сложилась? У нас что снять квартиру - проблема, что переезд равен двум пожарам, да и правил аренды жилья нормальных нет. Собственник легко выбросит съемщика на улицу в любой момент. Подавляющее число случаев аренды жилья идет по неофициальным каналам. Бардак, короче.

1. Трудно сказать, "умом Россию не понять" - от революции, до взлета цен в условиях резко увеличившегося спроса(правда платежеспособность спроса под вопросом).
2. В чем некорректность? Там демократично отбирают дома миллионами, а у нас тиранически тысячами?
3. Разница есть - если проанализировать почему у них сложилось так, как сложилось, станет понятно, что делать нам. Или вы предлагаете принципиально изобретать велосипеды?

http://www.k2kapital.com/news/466098/
В конце 2010 года цены на недвижимость в Великобритании понизились на 0,2%

Средняя стоимость домов в Англии и Уэльсе в декабре снизилась еще на 0,2% по сравнению с ноябрем, передает The Guardian.
Объем продаж с ноября по декабрь 2010 года сократился на 5% и на 33% по сравнению с уровнем продаж за тот же период годом ранее.

Стоимость недвижимости в Великобритании снижается третий месяц подряд. С февраля 2008 года средняя стоимость недвижимости опустилась на 3,9% или £9.000 - с £231.828 до £222.827.
В годовом исчислении рост цены на недвижимость замедлился на 2,9% против 5,1% в ноябре 2010 и 5,3% в декабре 2009.

Цитата: Gluckonavt от 14.01.2011 09:45:48
1. Трудно сказать, "умом Россию не понять" - от революции, до взлета цен в условиях резко увеличившегося спроса(правда платежеспособность спроса под вопросом).
2. В чем некорректность? Там демократично отбирают дома миллионами, а у нас тиранически тысячами?
3. Разница есть - если проанализировать почему у них сложилось так, как сложилось, станет понятно, что делать нам. Или вы предлагаете принципиально изобретать велосипеды?

В России так не сложится. Даже близко к этому не будет, так как разница в банкротстве там и здесь - колоссальная.
Прежде всего, там народ в большинстве своём, сам отказывается от домов, так как это выгодно. Например, купила семья дом за $500.000 (всё в долг), платит за него 2500-4000 в месяц (примерный порядок). Теперь они видят, что их дом уже стоит $350.000, снимать такой стоит 2500 в месяц, а долг так и остался $500.000, и решают, что лучше испортить кредитную историю лет на 5-7 вперёд, зато сэкономить кучу лет жизни. При этом, семья может вполне быть способной этот кредит обслуживать. Наши же ипотечники будут цепляться за жильё до последнего. Так как при банкротстве долг никто не простит, вполне вероятно даже процент после банкротства поднимут, снимать жильё в России - очень неприятно и т.д.. Короче говоря, наши ипотечники будут экономить на отпусках, еде, продавать машины, тянуть деньги с родителей и других родственников лишь бы лишиться ипотечной квартиры. А учитывая, что состояние нашей экономики вполне терпимое, а населения доходы заметно не снизились, банкротств будет не больше, чем за последние годы.

Цитата: andrew83 от 15.01.2011 19:53:17
В России так не сложится. Даже близко к этому не будет, так как разница в банкротстве там и здесь - колоссальная.

[съедено мышами от оверквотинга]

Короче говоря, наши ипотечники будут экономить на отпусках, еде, продавать машины, тянуть деньги с родителей и других родственников лишь бы лишиться ипотечной квартиры. А учитывая, что состояние нашей экономики вполне терпимое, а населения доходы заметно не снизились, банкротств будет не больше, чем за последние годы.

Вот только что они расскажут знакомым/родственникам и прочим, кому не попадя по цепочке про ипотеку - НЕ ПЕРЕСКАЗАТЬ... Популярность продукта уже сейчас находится на "немеряных высотах", и чем дальше будет - тем "лучше". До населения все больше и больше будет доходить то, что не следует потворствовать повышению цен на банковские залоговые активы, проводимому теми же банками через раздачу денег и последующее кидалово,типа реструктуризации по 36 за доллар в начале 2009-го. С учетом упомянутого 75% резервирования непрофильных активов, болтающихся на балансах более трех лет, видимо и 7% ипотеку увидим, лишь бы народ туда загнать. Не исключено, и до пяти дойдет.

Цитата: andrew83
Местные аналитики уже несколько лет говорят о неминуемом падении ипотеки и цен на недвижимость, а воз и ныне там. Про объём вновь выданной ипотеки хорошо отписался Steppen Wolf. По своим знакомым могу сказать, что брать ипотеку меньше не стали. Проверяют теперь жестче, так что subprim'a идёт крайне мало.

Ну-ну... См. хотя бы тут:

http://realty.lenta.…4/ipoteka/

Процентная ставка по ипотечным кредитам для жителей Карелии может быть снижена до 5 процентов. Об этом заявил глава республики Андрей Нелидов на встрече с премьер-министром Владимиром Путиным.

По словам Нелидова, власти договорились со Сбербанком о предоставлении кредитов на 10 лет под 10 процентов на жилье эконом-класса (по цене до 31 тысячи рублей за квадратный метр). Предполагается, что половина процентной ставки будет компенсироваться из регионального бюджета. Первоначальный взнос составит 10 процентов. Залогом по кредиту сможет выступить имеющееся у заемщика жилье.

Цитата: andrew83
С моей точки зрения, сейчас единственный сдерживающий фактор для роста ипотеки - необходимость подтверждать свой доход 2НДФЛ. Когда банки начнут принимать справки "по форме банк", нас ждёт новый скачок. Надеюсь, что этого не случится.

Так к этому ж все и идет  :( Ситуевина в Карелии (как я ее себе вижу, мобыть, кто из местных прояснит лучше) по моим догадкам такая -
1) Сотрудничающая с руководством (куда ж без этого) стройкомпани\я\ии начали строить дофига по "вышепремьерским" ценам в расчете на приличную прибыль
2) До или после животворящего 2008 набрали в сбере кредитов
3) Нарвавшись на проблемы со сбытом, решают свестись хотя бы по нулям, но и по премьерским ценам не берут нефига
4) И вот - вуаля! И ипотеку продвинули, и убытки на государство переложили и цены на заложенные активы до настоящих не уронили - все рады, всем хорошо... До поры до времени. Все банки так удачно к кормушке не припадут, денег на всех явно не хватит, соответственно, придется или 75% резерва платить, или скидывать. К тому же, скинув цены, не пущенные к кормушке хоть и ценой убытков знатно расквитаются с удачливыми конкурентами. А что до ипотеки... Взявшие будут ужасно рады, а популярной она в народе станет - не пересказать...

А про справки - IMHO, принимать будут даже напечатанное на туалетной бумаге. 5% - это в НАШИХ условиях даже не subprime, а ниже плинтуса, underwater какой-то...

Народ, грамотный, подскажите кто в курсе, говорят что с 1 января 2010 года в договорах купли-продажи нужно указывать полную стоимость, налоговая начинает проверят сделки и люди выползают с расписками, насколько это жестко? Риэлторы отказываются работать если в договоре сумма будет до 1млн. Кто в курсах подскажите насколько стремно заключать такие договора (собственность меньше трех лет)

по ипотеке: доля ипотеки в сделках (по новострою) вернулась на максимальные предкризисные значения. Застройщики ипотеке большое внимание уделяют, так что доля в 2011 году будет еще значительнее (если макроэкономика не обвалится) - то есть по ипотеке тренд повышательный.

Цитата: sanches от 18.01.2011 14:31:32
по ипотеке: доля ипотеки в сделках (по новострою) вернулась на максимальные предкризисные значения.

Откуда дровишки?

Цитата: Wasp от 13.01.2011 16:01:14
1. В России изъятие недвижимости в счет погашения долгов не освобождает ипотечника от обязанности выплачивать долг до конца.
2. В России без крыши над головой, особенно в северных районах, можно легко сдохнуть.
3. В России нет такого количества съемного жилья, а если и есть, то нет сформированной обществом "культуры проживания" в съемном жилье.

1. Откуда вы это взяли? Долг банку для гражданина не является обязывающим в принципе. У меня есть "влетевшие" родственники, иногда дают поговорить с коллекторами. Развлечение еще то. Последний раз довел коллектора тем, что просил объяснить как именно кредитор может быть что-то должен банку. Смысл в том, что получающий кредит в любой сделке является кредитором. Тот, кто берет кредит в долг в банке - не исключение.
2. У меня знакомый мебельщик живет в бане с семьей и ничего.
3. Законами сдача жилья никак не урегулирована. В Германии, если человек прожил в съемной квартире лет 20, то его в течение 5 лет не имеют права выселить.