Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: DrAlexNone от 17.05.2011 13:30:43
Михаил , нужен расчет.  Потому как ваши цифры про более половины дохода программиста за ипотеку выглядят смешно. В той же Флориде цены на дома упали вдвое и приличный дом с 2 гаражами из стенами из хорошего картона можно взять за 150К. Нью-Йорк конечно не упал так сильно , но как сравнивать нашу ипотеку по ставке от 10% с их ипотекой в 3-4%  ? Конечно брать средний дом за 800К в ипотеку одному работающему , пусть даже и программисту - это надо быть полностью больным на голову. Но ни один нормальный человек с мозгами так и не сделает - он вложит деньги в золото , подержит 5-7 лет. За это время подкопит денег, получит прибыль и аккуратно купит что-то приемлемое по вменяемой цене. Конечно, те кто хочет все  и сразу и радостно хапает кредиты с максимальным плечом остаются с голым задом. Но иммиграция в США или Канаду не отменяет необходимость включать мозги.  8)

Ох....
Зачем Вам дом во Флориде?  ЕСли работа есть в Нью-Ёрке?  Всегда надо мерять отношение зарплаты к цене именно в городе, где живешь и работаешь , а не на луне...
Как бы там программисты не надували щеки - а зарплата в 100К в год - хорошая для программиста даже в США ( замечательная в канаде) .  120 - отличная. 150 - экстра-ординарная, требует и везения и особых талантов.  А мерять нужно именно СРЕДНЕНьКОГО программиста, средне-статистического Ай_тишника- и тогда с удивлением увидите зарплату в 80-90К в год .. вот от нее и надо считать.
По рассчетам за 50 лет выдачи ипотеки ( 1950-2000 гг)  самими американскими банкирами были выработаны критерии доступности жилья для семей.  Берется годовой доход семьи ( до вычета налогов) и умножается на 2.5-3.  Это - "доступно"  Все, что ниже 2.5- "легкодоступно", все что выше " труднодоступно", например при коэффициенте 5 и выше - "жестоко недоступно" .
Берем 90К мужа-программиста + 40К жены ( нормальная, средняя по США зарплата, например - бухгалтер).  Получилось 130К в год.  Умножаем на 3 - получаем 390К - вот, то-есть для средней программистской семьи дома доступны по цене до 400К.  Напомню - в Торонто средний дом 800К, в Ванкувере 1,140,000 ( и даже квартира двушка в нормальной высотке где-то от 450-500К).  В крупнейших городах побережий США дома тоже будут на уровне 600-800К, за 400К ( В США) конечно можно найти, но это будет за 70-90 км от места работы, та-же жизнь в машине и работа на прибыль продавцов бензина - две машины на семью, две страховки, обслуживание, бензинчик - более штуки в месяц будет кушать только "дорога на работу" - не говоря уже о времени...

Вы сильно удивитесь - в золото в США играются в основном богатенькие дедушки, у кого уже есть несколько домов.  Чтоб семья без дома покупала 7 лет подряд золотые монеты - ноу комментс....дом хватают в тот момент, клогда банк даст аппрувал на достаточный моргач, дом покупается всеми при первейшей возможности - это у них прошито в мозгах.  я вот поступал не так - в результате в дураках и оказался.

Цитата: DrAlexNone от 17.05.2011 13:30:43
Конечно, те кто хочет все  и сразу и радостно хапает кредиты с максимальным плечом остаются с голым задом. Но иммиграция в США или Канаду не отменяет необходимость включать мозги.  8)

В перошлом году недвига в Ванкувере выросла на 15% в среднем, но до 30% - дома.
В этом году предполагают рост в 40% - китайцы везут кэш самолетами, домов на продаже просто нет - метут вообще все.....

Цитата: dildon от 17.05.2011 20:21:07К тому же это мы тут ждем гипера, а у остальных кризис кончился, для них депозит - способ инвестирования.

1. Гипер ожидается по доллару и евро, а не по рублю.
2. Частично согласен. 12 млн в депозит когда застраховано 700 тыщ это бред.
3. Покупать недвижимость сейчас этот тот же депозит. Когда начнется основная волна цена на недвижимость упадет на 15-25%, а то и больше. Ну и чем это лучше депозита.  :-[  Купить квартиру за 12 млн, которая потом будет и 9 и 8 млн. стоить...

собственно это главный вопрос: где сохранить сбережения в кризис?

Цитата: dildon от 17.05.2011 20:21:07
А по поводу Ваших утверждений, что квартира не будет дешеветь спорят уже очень долго.

тут еще проблема, какую квартирку выбрать. Очень многое зависит от самой квартиры и местоположения. Можно угадать, и через пару лет цена на нее вырастет на треть, а можно также и пролететь. Наверное надо делать это профессией, чтобы надежно угадывать. Иначе - проще на бирже играть, там хоть недолго нервничать будешь, глядя как теряешь бабки  :)
Ну и пузырь на рынке еще не сдулся. А ну как, действительно, вторая волна шарахнет и поддерживать недвигу будет уже недосуг? Кто возместит лоху впалившему 12 лимонов в неликвид? Автор предложения?  ;D

Добрый день, позвольте присоединиться к обсуждению:

Цитата: Murmur. от 18.05.2011 00:11:19тут еще проблема, какую квартирку выбрать. Очень многое зависит от самой квартиры и местоположения.

Именно. На примере моего города (Хабаровск) сделал следующие выводы: Нет никакого смысла вкладываться в районы т.н. массовой типовой застройки, т.к. доходы у покупателей этой недвижки невысоки, предложение достаточно объемное и ожидать значительного роста стоимости там не приходится (хотя в следствие нарастания объемов ипотеки, рост спроса ожидаем также и в этих районах, но вряд ли он перейдет в рост цены, т.к. нацелены на эти районы люди с невысоким достатком). Инфраструктура этих районов в зачаточном состоянии и выйти из него она вряд ли сможет в обозримом будущем, учитывая что власти деньги вкладывают исключительно в благоустройство центральной, парадной части города (конечно случаются неожиданные праздники для жителей окраин, в виде заасфальтированного раз в 20 лет двора, но общую картину это не портит). Также сдача жилья в аренду в этих районах не выгодна, по указанным выше причинам. Другое дело парадно-благоустроенный центр - число новых предложений можно пересчитать по пальцам, дальнейший рост новых предложений невозможен (земли нет). Вот на этот район на мой взгляд и имеет смысл обращать взор при покупки недвижки в инвестиционных целях, но опять же обращать внимание на кучу нюансов - состояние дома, подъезда, прилегающей территории, экологическое состояние, вид из окон наконец, т.е. в идеале это должно быть такой вариант, в котором хочется жить самому.
По рыночной ситуации - цены в чигирях не отслеживаю, т.к. эти районы просто неинтересны. По интересующему меня району минимум цены был пройден в августе-сентябре 2010 года, сейчас имеет устойчивый рост ~1-1.5% в месяц, при этом варианты в которые я готов вложиться просто не встречаются.

Цитата: andrew83 от 17.05.2011 13:48:10
Прекрасный совет! Особенно в свете того, что текущие процентные ставки не перебивают даже ОФИЦИАЛЬНУЮ инфляцию. Не говоря уже о том, что по страховке возвращают только 700.000, и держать бумажный кэш во время мирового финансового кризиса (при планируемой гиперинляции) несколько странно.

Прошу прощения - перечитал несколько раз и никак не могу понять следующие моменты:

1. При чём тут ограничение в 700К? В прошлом году клал на депозит 2млн. Спрашиваю - можно открыть 3 счета на 1 лицо? - ДА! - Ок, а в таком случае страхуется только 1 вклад, или все 3? - ВСЕ ТРИ! - Ставка была 14,5% годовых, либо ежемесячная капитализация, либо ежемесячно проценты на карточный счет. - Ок, заведите мне 3 счета (2х700К и 1х600К) и проценты со всех 3-х счетов перечисляйте на 1 карту.  Так можно? - ДА!
В таком случае не понимаю - что мешает разместить 12 млн. на 17  счетах? Многие банки сейчас предлагают 10%-11%-11.5% с выплатой ежемесячно. Хоть расстреляй - не могу понять - почему получать за сдачу квартиры 45К руб. выгоднее, чем получать в банке, минимум 100-115К руб. ежемесячно?

2. Какая сейчас инфляция, что 10% годовых - это ....текущие процентные ставки не перебивают даже ОФИЦИАЛЬНУЮ инфляцию...?

Цитата: E_A_E от 27.05.2011 23:10:33
Прошу прощения - перечитал несколько раз и никак не могу понять следующие моменты:

1. При чём тут ограничение в 700К? В прошлом году клал на депозит 2млн. Спрашиваю - можно открыть 3 счета на 1 лицо? - ДА! - Ок, а в таком случае страхуется только 1 вклад, или все 3? - ВСЕ ТРИ! - Ставка была 14,5% годовых, либо ежемесячная капитализация, либо ежемесячно проценты на карточный счет. - Ок, заведите мне 3 счета (2х700К и 1х600К) и проценты со всех 3-х счетов перечисляйте на 1 карту.  Так можно? - ДА!
В таком случае не понимаю - что мешает разместить 12 млн. на 17  счетах? Многие банки сейчас предлагают 10%-11%-11.5% с выплатой ежемесячно. Хоть расстреляй - не могу понять - почему получать за сдачу квартиры 45К руб. выгоднее, чем получать в банке, минимум 100-115К руб. ежемесячно?

2. Какая сейчас инфляция, что 10% годовых - это ....текущие процентные ставки не перебивают даже ОФИЦИАЛЬНУЮ инфляцию...?

вы правила страховки для начала почитайте. Там сказано что гос-во вернет только 700 штук....а кол-во счетов в одном банке фиалетово

Цитата: E_A_E от 27.05.2011 23:10:33
Прошу прощения - перечитал несколько раз и никак не могу понять следующие моменты:

1. При чём тут ограничение в 700К? В прошлом году клал на депозит 2млн. Спрашиваю - можно открыть 3 счета на 1 лицо? - ДА! - Ок, а в таком случае страхуется только 1 вклад, или все 3? - ВСЕ ТРИ! - Ставка была 14,5% годовых, либо ежемесячная капитализация, либо ежемесячно проценты на карточный счет. - Ок, заведите мне 3 счета (2х700К и 1х600К) и проценты со всех 3-х счетов перечисляйте на 1 карту.  Так можно? - ДА!
В таком случае не понимаю - что мешает разместить 12 млн. на 17  счетах? Многие банки сейчас предлагают 10%-11%-11.5% с выплатой ежемесячно. Хоть расстреляй - не могу понять - почему получать за сдачу квартиры 45К руб. выгоднее, чем получать в банке, минимум 100-115К руб. ежемесячно?

2. Какая сейчас инфляция, что 10% годовых - это ....текущие процентные ставки не перебивают даже ОФИЦИАЛЬНУЮ инфляцию...?

Либо Вы что-то недопоняли, либо банковский работник Вас наеб.....обманул. Возвращается  лишь 700 тыр!!!
Суммы более этой следует размещать в разных банках.

Спасибо всем, кто ответил! Значит меня, мягко говоря, ввели в заблуждение....
Ну да ладно, банк вроде разоряться не собирается, проценты платит исправно, так что будем надеяться на лучшее...

Цитата: jeka_674a7b от 27.05.2011 23:16:59
вы правила страховки для начала почитайте. Там сказано что гос-во вернет только 700 штук....а кол-во счетов в одном банке фиалетово

Прочитал. так в том-то и дело, что на каждый депозит по договору предоставляется страховка. В договоре вклада, во всяком случае, она присутствует. Т.е. у меня три абсолютно одинаковых договора вклада. Не совсем конечно - в одном сумма другая, а так-  буква в букву. Что меня, собственно, когда вклады открывал, и успокоило...

Цитата: E_A_E от 27.05.2011 23:36:29
Прочитал. так в том-то и дело, что на каждый депозит по договору предоставляется страховка.

Верно, но никто вам не скажет особенности выплаты, если у вас несколько депозитов в разных банках. Я давно не читал соответствующий ФЗ, но у меня отложилось в памяти, что сумма выплат все равно 700 т.р. вне зависимости от количества ваших вкладов. Страховщики не благотворительная лавочка и позаботились об особо умных вкладчиках, которые размаззывают деньги по нескольким вкаладам и банкам.

Цитата: E_A_E от 27.05.2011 23:10:33

В таком случае не понимаю - что мешает разместить 12 млн. на 17  счетах? Многие банки сейчас предлагают 10%-11%-11.5% с выплатой ежемесячно. Хоть расстреляй - не могу понять - почему получать за сдачу квартиры 45К руб. выгоднее, чем получать в банке, минимум 100-115К руб. ежемесячно?

11 процентов с ежемесячной выплатой ИМХО у некрупных банков от которых всего можно ждать

Почему выгоднее - возможно потому что снимая все проценты- основная сумма будет обесцениваться, а квартиры обычно дорожают

[quote author=[r]Alex link=topic=971.msg993200#msg993200 date=1306577181]
Верно, но никто вам не скажет особенности выплаты, если у вас несколько депозитов в разных банках. Я давно не читал соответствующий ФЗ, но у меня отложилось в памяти, что сумма выплат все равно 700 т.р. вне зависимости от количества ваших вкладов. Страховщики не благотворительная лавочка и позаботились об особо умных вкладчиках, которые размаззывают деньги по нескольким вкаладам и банкам.
[/quote]

Я могу развеять Ваши заблуждения.
Суть проста - страхуется 700 тр на 1 физлицо на 1 банк. Точка.

Если в банке 700 депозитов по 1 рублю, то получите все 700, если 701 - то 701-й рубль не получите.
%, в том числе и начисленные, но не причисленные - тоже сохранятся, по срочной ставке, не потеряется ничего ниже 700тр. Сроки выплаты - мухой. 2 недели обычно, 3 недели - предел.
Жена, теща- отдельные физлица, поэтому как только пахнет жареным, в банк приходят люди из АСВ и запрещают некоторые операции - к примеру открыть счет на тещу и перевести туда со своего все, что выше 700тр. Поэтому так надо делать заранее, пока жареным не запахло.

Каждый банк - отдельная лавочка, то есть можно разложить по 700тр в 100 банков и иметь 70 застрахованных лямов.

Цитата: Astron от 29.05.2011 01:40:47
Каждый банк - отдельная лавочка, то есть можно разложить по 700тр в 100 банков и иметь 70 застрахованных лямов.

Т.е. получается, что меня свсё-таки ...ввели в заблуждение... И если распихать мои 2 ляма по трём РАЗНЫМ банкам, то они все будут застрахованы? А если три вклада в одном, то только 700К и всё?
Я правильно понял?

Цитата: mr_ttt от 29.05.2011 01:24:20
11 процентов с ежемесячной выплатой ИМХО у некрупных банков от которых всего можно ждать

При наличии страховки - мягко говоря  - весьма спорный тезис. А если припомнить, сколько за последние 20 лет тот-же Сбербанк кидал своих вкладчиков, начиная от "советских" вкладов, а затем "павловская" реформа, дефолт и пр. - то честно говоря, из спорного уже превращается в уверенный - от того-же Сбербанка можно ждать всё, что угодно!
Во всяком случае не больше и меньше, чем от так называемых "некрупных" банков. Кидают вкладчиков и те и другие.

Цитата
Почему выгоднее - возможно потому что снимая все проценты- основная сумма будет обесцениваться, а квартиры обычно дорожают

Так-же, мягко говоря, спорно. Поскольку речь идёт о жилье элит-класса, то как раз в этом секторе жилья цены не очень-то ползут вверх. Скорее можно сказать, что они ползут помаленьку вниз. Это - первое. Второе - как не крути, но после 3-х лет сдачи квартиры ремонт необходим. Надо напоминать, что жильё элит-класса и денег на ремонт потребует достаточно много? Как-бы хорошо к жилью не относились, НО! всегда присутствует фактор случайности. Что-то уронил, что-то пролил, где-то зацепил, ну и т.д. и т.п. Поскольку 12 лет занимался именно ремонтом жилья VIP-класса, то и на восстановительный (текущий) ремонт приглашали тоже меня. Скажем скромная трёшка, в 180-200 м./кв. обойдётся по текущему ремонту примерно в 180К-250К Это - если ремонт действительно текущий. Без восстановления кафельной плитки-паркета и пр. Если с восстановлением - то уже готовь от 350К до 500К.
Так что из общей арендной платы стоит либо ежемесячно выделять примерно 25%-30% "на ремонт", либо всё-таки на всё покупать монеты, но через 3 года часть из них продавать, что-бы финансировать ремонт. Третий вариант - ещё выше задирать арендную плату, либо включать в договор стоимость ремонта после 3-х лет эксплуатации. Что так-же - весьма сомнительно.

Так что, как не крути, но риелтор на этот раз оказался честным и порядочным человеком и дал вполне обоснованный и правильный совет - класть на депозит. Да, раскидывать 12 лямов по 17-ти банкам - весьма напряжно, НО! выигрыш, в отличии от сдачи квартиры - очевиден.

Цитата: E_A_E от 29.05.2011 12:27:41
Так что, как не крути, но риелтор на этот раз оказался честным и порядочным человеком и дал вполне обоснованный и правильный совет - класть на депозит. Да, раскидывать 12 лямов по 17-ти банкам - весьма напряжно, НО! выигрыш, в отличии от сдачи квартиры - очевиден.

Отожмем длинные рассуждения из данного сообщения и сосредоточимся на последнем выводе и конкретных цифрах. Итак возьмем период продолжительностью в 20 лет, те с 1991 года. Цифра весьма знаменательная по многим причинам  8)

Теперь осталось напрячь мозг и yandex ( google) и сделать небольшую рестроспективу в разрезе двух параметров:

1) Поведение некоего гипотетического рублевого депозита в 17 надежных банках РФ.  
2) Поведение цены элитной квартиры в относительном центре Москвы, которая укладывается в условную цену 12 лямов и реинвестированием свободных денег(доходов от аренды) в золото

Думаю , после подобного , весьма поучительного и приятного во всех отношениях анализа, фраза: " риелтор на этот раз оказался честным и порядочным человеком и дал вполне обоснованный и правильный совет - класть на депозит"  окажется чем-то, похожим на хорошую дружескую шутку.  8)

Цитата: DrAlexNone от 30.05.2011 09:37:042) Поведение цены элитной квартиры в относительном центре Москвы, которая укладывается в условную цену 12 лямов

Это анекдот такой? Или относительный центр Москвы имеет размер в сотни километров?

Уважаемые Форумчане!
всю голову сломал, интернет тоже доламываю
Подскажите пожалуйста где можно посмотреть информацию (цены и прочее) по новостроям, и "котлованам" в Москве и ближнем МО? очень надо.

Уважаемые минусовальщики, мне интересно, ставя минус, Вы отдаёте себе отчёт? т.е. не проще Вам написать ресурсы, раз уж вы считаете это глупым вопросом, и потом поставить минус

Цитата: E_A_E от 27.05.2011 23:10:33
1. При чём тут ограничение в 700К? В прошлом году клал на депозит 2млн. Спрашиваю - можно открыть 3 счета на 1 лицо? - ДА! - Ок, а в таком случае страхуется только 1 вклад, или все 3? - ВСЕ ТРИ! - Ставка была 14,5% годовых, либо ежемесячная капитализация, либо ежемесячно проценты на карточный счет. - Ок, заведите мне 3 счета (2х700К и 1х600К) и проценты со всех 3-х счетов перечисляйте на 1 карту.  Так можно? - ДА!
В таком случае не понимаю - что мешает разместить 12 млн. на 17  счетах? Многие банки сейчас предлагают 10%-11%-11.5% с выплатой ежемесячно. Хоть расстреляй - не могу понять - почему получать за сдачу квартиры 45К руб. выгоднее, чем получать в банке, минимум 100-115К руб. ежемесячно?

1. Мне в банке сказали что при открытии в одном банке вкладов на одно лицо ОБЩАЯ для всех вкладов застрахованная сумма 700 тыр, т.е. нужно большой вклад разбиват на несколько физлиц, проверьте свою информацию.

2. Сегодня 10-11-11,5% найти в ТОП-50 банке - фантастика: лучшие предложения что я нахожу ~9-9.5% с капитализацией %%(всякие вклады, %% которых зависит от покупки пая в дочернем ПИФе или страховки в страховой дочке не рассматриваем), причем эти вклады на срок 2-3 года, т.е. вывести деньги без потери полученных %% невозможно.

3. Держать деньги под такой процент на фоне дохода от сдачи в рент выгоднее, но есть одно "НО", в случае резкой девальвации нац.валюты (а такое на моей памяти было три раза) на руках остается кучка фантиков, которыми и зад подтирать неудобно, и печку топить дюже вонюче, а учитывая что резкая девальвация чревата обвалом банковской системы есть шанс остаться и без фантиков (получить по страховке 700 тыр через пару лет, когда их совсем сожрет гипер). Вероятность резкой девальвации рубля я пока вижу небольшую, но совсем сбрасывать ее со счетов не стоит, т.к. валютные поступления зависят исключительно от дырки в земле из которой качают нефть. Это я к чему - в случае если на момент обвала валюты деньги в ликвидной недвижке, то можно в ней пересидеть и дождаться роста (на худой конец в ней могут жить дети/внуки).

Все это соображения пассивного инвестора, т.к. оперировать более рисковыми инструментами нет ни знаний, ни желания. Есть цель создать себе пенсионный фонд, который позволит не париться в старости и уберечь его от алчных лап нашего правительства.

Цитата: dinosaur от 30.05.2011 16:41:42Вероятность резкой девальвации рубля я пока вижу небольшую, но совсем сбрасывать ее со счетов не стоит, т.к. валютные поступления зависят исключительно от дырки в земле из которой качают нефть. Это я к чему - в случае если на момент обвала валюты деньги в ликвидной недвижке, то можно в ней пересидеть и дождаться роста (на худой конец в ней могут жить дети/внуки).

чтобы не быть голословным зайдите на сайт Центробанка РФ:
http://cbr.ru/hd_bas…&mode=

Международные резервы РФ  на 01.05.2011 523 млрд. долларов и рост каждый месяц.

Никакой девальвации в ближайшие месяцы не будет  8)