Рынок недвижимости: состояние и перспективыДискуссии
5.8 M
10.5 K
14.5 K
|
|---|
| Обсуждение состояния и перспектив развития рынка недвижимости, включая вопросы приобретения жилья, доступности ипотеки, а также арендного жилья. |
Новости за 24 часа |
|
|---|---|
| Новости не найдены! | |
|
|
|
Тред №31642
13 мар 2008 в 14:10
ЭРРЕКЦИОНЕР
|
|---|
|
Банки доверяют больше народу, чем застройщикам !
13 марта 2008| Повышение стоимости кредитных ресурсов для строителей . Ставки по кредитам для девелоперов поднялись от средних по рынку 10–14% до 12–15%. Кризис ликвидности бьет по всем без разбора, но расплачиваются в конечном счете потребители. Но ничего не поделаешь, у застройщиков нет особого выбора в плане источников финансирования. Растущая себестоимость строительства заставляет девелоперов изыскивать все большие средства, чтобы наращивать темпы сдачи новостроек. В 2007 году в России было введено в эксплуатацию 60,4 млн кв. м жилья. Эксперты считают, что это всего половина реальной потребности населения. Так что денег нужно много. По мнению финансового директора инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Руслана Кондрашова, застройщики сильнее всего нуждаются в «длинных» деньгах под разумные проценты, но не все банки в состоянии выдавать такие кредиты. Одним это не позволяет делать собственная внутренняя политика, другим — структура пассивов. Но можно рассчитывать на получение средств для масштабных проектов от госбанков. Статья рбк только обозначила проблему - что денег нужно много , а % высокие ! :o но и под такие % многие застройщики никаких кредитов не получат, они ещё не вернули старые . >:( квартиры банкам щас не нужны - банкам нужны деньги , чтобы вернуть долги иностранцам .  вот и стоит густой мат на правлениях - при обсуждении "удачных! кредитов девелоперам >:(http://credit.rbc.ru…0097.shtml
|
|
Тред №31640
13 мар 2008 в 14:04
Steppen Wolf
|
|---|
|
Задумался....
За последние 4 года достаточно достоверно известно количество построенного в Москве жилья и количество жилья изъятого на социалку Год 2004 2005 2006 2007 ----------------------------------------------------- Построено, млн. м2 4,6 4,6 4,8 4,8 ----------------------------------------------------- Изъято, млн.м2 1,4 1,6 1,9 2,2 ----------------------------------------------------- Поступило в продажу, млн.м2 3,2 3 2,9 2,6 С другой стороны, известно число сделок с недвижимостью по годам, известно, что количество сделок с новостроем 20-25% от общего числа, средняя площадь квартир по разным оценкам 65-90 м2. Если принять число сделок 25% и среднюю площадь квартир 90 м2, то можно прикинуть максимальное количество проданных метров. Год 2004 2005 2006 2007 ------------------------------------------------------- Число сделок, шт 109486 108186 99576 101393 ------------------------------------------------------- Продано, млн.м2 2,5 2,4 2,2 2,3 Из сравнения поступившего на продажу и проданного вырисовывается нехилый остаток Год 2004 2005 2006 2007 ------------------------------------------------------- Остаток,млн.м2 0,7 0,6 0,7 0,3 Суммарно остаток равен 2,3 млн.м2 или полугодовому объему строительства жилья. Где деньги, Зин? 1. Строят меньше, чем рапортуют? 2. Реальный процент сделок с новостроем больше чем озвучивают? Какой в этом смысл? 3. Непроданные объемы, зависшие на "дочках", тот самый инвестиционный навес?
|
|
Тред №31542
12 мар 2008 в 17:40
antires
|
|---|
Цитата: player Послушайте пример с ипотекой был приведен для Tork, который нес ересь про 12% переплаты. Лично вас никто не заставляет ничего читать более того мои посты вроде с автоудалением - ибо бесперспективный спор. Чего жду я - это мое личное дело. По прогнозу Авантюриста вроде уже должно было начаться.
|
|
Тред №31510
12 мар 2008 в 14:26
Саймон
|
|---|
Цитата: svis Такое же мнение по этому поводу. :-\
|
|
Тред №31505
12 мар 2008 в 13:54
Саймон
|
|---|
Цитата: Елена2 Я уже не очень и молод ))) Именно поэтому и задумываюсь об этом. А что касается больниц, школ-- были бы деньги, все это решается. Я как раз этот вариант и есть. У меня есть (в долях с компаньонами) свой небольшой бизнес в Москве. Есть кое-что еще на Украине. Как трудно сейчас работать-- знаю А про акции я писал только как про долгосрочные вложения. Не на месяц, не на год, и даже не на пять. Долгосрочные вложения небольшими порциями в разные акции.
|
|
Тред №31391
11 мар 2008 в 11:34
Tiamat
|
|---|
Цитата: Домохозяин Пожалуйста: http://www.globalpro…nt-yields/ Moldova 14.36% Slovak Rep. 10.06% Ukraine 9.09% Netherlands 8.25% Romania 8.17% Hungary 8.09% Turkey 7.54% Belgium 7.53% Macedonia 7.23% Malta 6.94% Czech Rep. 6.93% Slovenia 6.81% Andorra 6.19% Estonia 6.13% Sweden 6.00% Poland 5.95% Bulgaria 5.87% Portugal 5.72% Germany 5.39% UK 5.36% Russia 5.23% Finland 5.00% Latvia 4.97% Denmark 4.88% Luxembourg 4.88% Switzerland 4.80% Austria 4.40% Cyprus 4.38% Italy 4.27% Norway 4.22% Lithuania 4.04% France 4.02% Ireland 4.00% Liechtenstein 3.29% Spain 2.87% Monaco 2.43%
|
|
Тред №31318
09 мар 2008 в 20:47
avanturist
|
|---|
Цитата: Serg_Piter Поступаем как всегда, т.е. как я уже показывал на примере других стран - берем торговый баланс, платежный баланс, уровень кредитной нагрузки на потребителя, корпорации и банки, дифференцируем это все по скромному реальному сектору, делим на сильный многолетний даунтренд по всему сырью, и получаем результат. Мне с подробными рассчетами по Канаде возиться не охота - для России и россиян она не представляет никакого интереса, так что я только зря потрачу время. Тем более, что данной ветке это офтоп. 
Отредактировано: avanturist - 09 мар 2008 в 20:49
|
|
Тред №31315
09 мар 2008 в 19:54
avanturist
|
|---|
Цитата: smartindividual Эт вряд ли. Если отранжировать все западные страны по глубине кризиса, то Канада будет идти сразу за США, Японией и Британией.
Отредактировано: avanturist - 09 мар 2008 в 20:50
|
|
Тред №31291
09 мар 2008 в 14:16
avanturist
|
|---|
|
Кстати, для тех, кого завораживает аргумент, что лучше платить за свое, хоть и купленное за две цены, чем платить дяде за аренду и ждать падения цен. Сейчас двушка, в среднем по российским областным центрам за исключением Москвы и Питера, стоит примерно 2 млн. руб. По моим выкладкам - это как минимум двойная цена от той, которая в среднесрочной перспективе обеспечена спросом:
http://glav.su/2005/…_4796.html Допустим, даже, что я ошибаюсь в сроках обвала и он начнется не завтра с дном к осени 2009, а через два года и дно нарисуется только к концу 2012. Прикинем по деньгам. Берем первый попавшийся ипотечный калькулятор и считаем: http://www.kvadroom.…ator.phtml Допустим, измученный нарзаном и гундением жены и тещи человек, плюет на все и лезет в ипотеку по сегодняшним ценам. Аннуитетный платеж за 2 млн. руб. кредита сроком на 30 лет при сегодняшней минимальной ставке в 14% составляет 23,697 руб. в месяц. За 10 лет он выплатит за свой кредит 2,843,692 руб. И что самое интересное, основую сумму долга он еще даже не начнет гасить - остаток по основному долгу составит 1,905,672 - т.е. больше 95%, и в следующие 20 лет ему придется заплатить еще 5,687,385 руб. Другой человек, проявит твердость и будет упорно платить дяде за арендованную двушку. Сегодня это в среднем 12 тыс. руб в месяц. Т.е. за 5 лет аренды он отдаст 720 тыс. руб. - с учетом инфляции пусть 1 млн. руб. Наконец, в конце 2012 он дождется таки дна падения и купит ту же двушку уже за 1 млн. руб. Взяв кредит всего на 5 лет он будет платить 23,268 руб. в месяц и через 5 лет будет полным владельцем своей квартиры, отдав за нее банку 1,396,095 руб. Итак, что мы имеем. Торопыга влазит в ипотеку - рвет задницу на британский флаг, выплачивая в первые годы примерно 2/3 своего ежемесячного семейного дохода и через 10 лет имеет практически тот же номинальный долг перед банком, выплатив ему уже больше 2.8 млн. руб. А хладнокровный человек, живет себе спокойно, не перенапрягая свой семейный бюджет неподъемными выплатами и через 10 лет является 100% хозяином своей квартиры, потратив в итоге чуть больше 2.4 млн. руб. Вопрос - кто из этих двоих дятел? А теперь, представьте, что мой прогноз верен и что ждать дна придется не 5 лет, а всего полтора года. Так что, если кто подвергается дома ипотечному нажиму и шантажу - просто покажите истерящим жене и теще эти рассчеты и их тут же задавит жаба.
Отредактировано: avanturist - 09 мар 2008 в 14:36
|
|
Тред №31290
09 мар 2008 в 13:24
avanturist
|
|---|
Цитата: smartindividual Я не просто считаю - я на 100% уверен в этом. Просто сдвиньте мой прогнозный график на 2 месяца - на дату фактического начала осенней истерии (я считал, что истерия начнется в сентябре, а по факту она началась в ноябре), и Вы увидите, что ровным счетом никаких серьезных отклонений нет - рост был в среднем на 15% от локального дна, как и было спрогнозированно, вот только длится он не рассчетные 2-2.5 месяца, а уже 4. Но это пустяки - некоторое растягивание или сжатие сроков от прогнозных - это неизбежность. Так что я не вижу и никаких оснований для того, чтобы московское жилье не рухнуло уже завтра. Ну и, вспомните заодно совмещенные графики японского, американского и российского пузырей, которые я дней 10 назад приводил. Начало обвала - это вопрос дней, максимум недель. Чудес не бывает, даже если в них верят все риэлторы и спекулянты поголовно.
Отредактировано: avanturist - 09 мар 2008 в 13:27
|
|
Тред №31175
06 мар 2008 в 18:57
Steppen Wolf
|
|---|
Цитата: Домохозяин Я человек простой и простодушный, готов поверить вам на слово. Но вот не последний человек в Инкоме, продающем примерно 60% вторички в Москве, говорит что и предложение кое-что значит. К примеру, интересно объясняет скачок цен в 2006 в 2000 году из представленных на рынке 4,2 млн кв. м практически все жилье было коммерческим (только 200–300 тыс. кв. м приходилось на муниципальные квартиры), а в массе предложения доминировала «панель» с небольшой площадью квартир. Объектов (квартир) было много. В 2005 году из рыночного оборота исключено уже почти 2 млн кв. м жилья А вы говорите - доходы, доходы во всем виноваты. И мы знаем, чьи это доходы 
|
|
Тред №31151
06 мар 2008 в 15:27
sanches
|
|---|
|
Москва: строительные объекты горзаказа стали убыточны
Работа на строительных объектах городского заказа стала убыточной. Об этом говорится в официальном письме девяти ведущих строительных компаний столицы, направленном мэру Москвы Юрию Лужкову. В нем утверждается, что участие в торгах на право городской застройки невыгодно, поскольку на конкурс выставляются лоты по значительно заниженной цене. По мнению строителей, существует несколько причин для несоответствия заявленной и фактической цены строительных работ. Одна из них - низкий уровень нормируемой заработной платы работников строительной отрасли. По состоянию на сентябрь 2007 года в сметах на строительство учтена заработная плата рабочих в размере 14 890 руб., в то время как фактическая зарплата составляет около 25 тыс. рублей. Следующей причиной разрыва в ценообразовании, говорится в письме, стал неполный учет реальной инфляции в строительстве. Так, за 8 месяцев текущего года фактическая инфляция в строительной отрасли Москвы составила 12,6%, тогда как по прогнозу предполагалось 6,9%. Конечную стоимость строительства увеличивает и такое обстоятельство, как задержки при передаче жилых домов под заселение, которые составляют от 4 до 12 месяцев. В таких случаях подрядчики несут затраты на эксплуатацию и охрану жилых домов за счет собственных средств. Такие затраты, считают строители, составляют 1,5-5% от твердой договорной цены. Наконец, существующая методика ценообразования не учитывает рост цен на строительные материалы. Между тем, по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), в августе текущего года цены на цемент выросли на 6,5% по отношению к началу года. В целом, рост цен производителей промышленной продукции в России за январь-август 2007 года составил 17,7% (за аналогичный период 2006 года - 13,7%). В результате разрыва тендерной стоимости строительных работ и реальных затрат на возведение жилых домов, участие в строительстве по городскому заказу становится нерентабельным. Такой вывод делается в письме, в котором строители просят мэра Москвы увеличить сметные нормативы затрат и изменить порядок ценообразования. Одновременно с письмом Ю.Лужкову было направлено письмо руководителю департамента города Москвы по конкурентной политике (Тендерный комитет) Геннадию Дегтеву, где кроме изложения указанных проблем, содержалась просьба приостановить проведение торгов до принятия решения по корректировке конкурсной документации. А пока строительные компании начинают отказываться от участия в торгах. Например, компания «ДСК-1» известила Тендерный комитет о своем отказе участвовать в конкурсе на строительство жилого дома серии П-44Т по адресу: район Кунцево, кв.18, корп. 2А в связи с низкой стартовой ценой. В письме с изложением причин отказа сообщается, что ДСК-1 принял бы участие в проводимых подрядных торгах при условии повышения стартовой цены до 296,9 млн руб (на 25,6 млн руб., или 9,4%). Этот случай отказа строительной компании от участия в тендере не единичен. По причине заниженных цен через систему конкурсных торгов не состоялись продажи участков под строительство объектов горзаказа общей площадью около 100 тыс. кв. м. По данному вопросу тендерный комитет отправил письмо первому заместителю мэра Москвы Юрию Росляку и руководителю столичного сройкомплекса Владимиру Ресину. В нем, в частности, говорится, что поскольку ДСК-1 является единственным поставщиком железобетонных конструкций для строительства домов серии П-44Т, то отказ компании от участия в тендере может привести к срыву планов по строительству домов данной серии. Тендерный комитет, в свою очередь, просит поручить разобраться в сложившейся ситуации департаменту экономической политики и развития совместно с Мосгосэкспертизой, которая, в настоящее время выполняет функции ценообразования в строительстве объектов городского заказа. Даю пояснения для интрересующихся: стоимость квадратного метра по гор.заказу - это минимально возможная сумма за которую можно построить в столице. Больше денег потратить на строительство - легко, меньше - ну никак не получится. Поэтому все крупные ДСК и восстали - в убыток себе ни одна нормальная организация не будет. В итоге: стоимость муниципального дома - это минимальная планка строительной себестоимости. порядок цены я, всем уважаемым пользователям темы, приводил ранее.
|
|
Тред №31114
06 мар 2008 в 09:56
avanturist
|
|---|
Цитата: МихаилС Это называет дешевые понты. У меня один приятель - такой не маленький региональный дистрибьютор. В общем у него только личный автопарк так на три сотни тянет. Так живет себе в квартире в 170кв.м. втроем с женой и ребенком и не имеет ни малейшего желания покупать большую. Другой, финансист, и тоже мягко говоря не бедствует, вообще 130кв.м. обходится на троих. А тут блин программисту нужно 600-700кв.м. - не меньше. Видать программиста зовут Билл Гейтс.
|
|
Тред №31080
05 мар 2008 в 22:28
hz
|
|---|
Цитата: alladin Себестоимость элитного жилья была раскрыта при выходе девелопера на лондонскую биржу: http://www.finmarket…;id=697626 Столичный сектор жилья класса luxe является наиболее прибыльным, что подтверждают данные из годового отчета компании – при себестоимости 1 м2 в размере $1300-3000 цена продажи составляет около $20 500 за 1 м 2 Некоторые рассуждения на эту же тему: http://www.argumenti…tions/5304 Российская строительная корпорация RGI International вышла на лондонскую биржу. Требования там строгие. Пришлось приоткрыть финансовую отчетность. Аналитики изучили годовой отчет и… раскрыли рты. Выяснилось, что себестоимость строительства квадратного метра в элитном доме в центре Москвы колеблется от 30 до 75 тыс. рублей. А на продажу этот же метр выставляют по цене от 700 тыс. (!) руб. и вплоть до полутора миллионов.
|
|
Тред №31067
05 мар 2008 в 19:57
Steppen Wolf
|
|---|
|
Согласно исследованию инвестиционного банка Barclays Capital, в этом году российским компаниям необходимо вернуть чуть больше 73 млрд, а банкам – 38 млрд долларов, а часть долгов рефинансировать. Основную часть выплат придется осуществить в первом квартале 2008 года, остальная сумма придется на оставшуюся часть года. При этом на мировых рынках продолжается кризис ликвидности, растет стоимость заемных ресурсов.
По оценкам экспертов Barclays Capital, в этом году Россия уже не сможет похвастаться рекордным притоком чистого капитала. Если в 2006 году приток инвестиций составил 42 млрд долларов, а в 2007 году – 82 млрд долларов, то из-за ужесточения внешней конъюнктуры эксперты ожидают его снижения до 26 млрд долларов в этом году. В банках считают, что глобальный кризис может затянуться вплоть до 2009 года. Здесь Похоже, у Сбера с ВТБ в этом году будет более важная задача, чем ипотека - спасение рынка межбанковского кредитования. Vlad_R, Вы считали реалистичный сценарий при допущении, что ипотека 2008г будет такой же, как в 2006г. С учетом того, что приток чистого капитала в 2008г прогнозируется почти в 2 раза меньше, чем в 2006г, соответственно $26 ярдов и $42 ярда, может быть имеет смысл рассмотреть пессимистичный сценарий при меньшем объеме ипотеки? Отредактировано: Steppen Wolf - 05 мар 2008 в 20:07
|
|
Тред №31057
05 мар 2008 в 17:41
Steppen Wolf
|
|---|
Цитата: Tiamat Спасали стройотрасль от краха. Когда не было ипотеки функционировала строительная пирамида. Деньги проинвестированные буратинами в котлован объекта №1 уходили на взятки, согласования и прочие приятные вещи. Строился объект №1 за счет средств проинвестированных другими буратинами в объект №2. Поскольку дефицит жилья огромный, количество буратин не иссякало и все более или менее функционировало до 2004г. В этом году финансовый поток, отводимый в сторону от строительства, не смогли компенсировать входящим финпотоком из-за достижения потолка покупательной способности буратин. Рынок шагнул на грань краха, разорилось несколько наиболее одиозных застройщиков (Социальная инициатива и т.п.) и пришлось прибегнуть к вливанию бюджетных средств для выкупа части объемов и пополнения оборотных средств застройщиков. Тогда-то старик Батурин и просек фишку какие на самом деле возможности для манипуляции рынком открывает так называемое социальное жилье. Результат не заставил себя ждать - из скромной производительницы одноразовой посуды Батурина стала миллиардершей и строительным олигархом. Однако отойти от края пропасти мало, нужно было заставить рынок работать в новом диапазоне цен, неприемлемом для существовавшего уровня зарплат покупателей. Это было сделано с помощью ипотеки и таким образом строительная пирамида была преобразована в финансовую. В 2007г ситуация 2004г воспроизвелась на новом уровне, но поскольку накануне парламентских и президентских выборов совершенно невозможно было допустить возникновение обманутых вкладчиков-ипотечников в бой пошли Сбер и ВТБ через которые в топку ипотеки пошли размещенные в них бюджетные деньги . Хорошо это или плохо? Наверное лучше, чем манипуляции пасечника с объемами предложения, гораздо меньше коррупционная составляющая. Для потребителя без разницы - по итогу повышение цен.
|
|
Тред №31038
05 мар 2008 в 15:28
Tiamat
|
|---|
Цитата: yucki Если гражданин РФ покупает квартиру в Москве, что бы в ней жить и быть прописанным – то никаких налогов в т.ч. и недвижимость. Если там же покупает, но зарегистрирован в другом месте и имеет несколько квартир, то пусть платит. А вот срок пребывания непонятно зачем? Москва центр управления страной и доступ к ней должен быть неограничен как любой из федеральных центров. В Москве сконцентрированы управляющие центры и многие отрасли. Если не хотят переселения Москвы, то пусть ее оставляют административной столицей выводя из нее весь бизнес и финансовые потоки. Как делали в США и Германии.
|
|
Тред №31037
05 мар 2008 в 15:25
dgi
|
|---|
Цитата: yucki Можно много чего придумать. На самом деле можно также ввести какие-то поправки например существенные льготы, если ты владеешь целым многоквартирным домом и скидка, если ты эти квартиры сдаешь. Это дополнительный стимул для создания цивилизованного рынка аренды жилья Инвесторы будут заинтересованы во вкладывании денег не для последующей спекуляции, а для получении пусть небольшой, но маленькой прибыли. Например я столкнулся в объявах по рынку Германии - продается квартира, которая сдается, годовой доход такой-то... Законодательно квартирант защищен достаточно сильно от владельца (ограничение на поднятии цены, ограничение на выселения). Тем самым создан рынок, при котором квартирант не нервничает, ни владелец не нервничает. Захотел продал квартиру (при этом не выселяя квартиранта), новый владелец покупает не просто квартиру, а гарантированный доход. Одним словом в данном направлении работать и работать (кстати Германия одна из немногих стран где отсуствует пузырь в недвижухи)
|
|
Тред №31033
05 мар 2008 в 14:55
yucki
|
|---|
|
Tiamat
совершенно с вами согласна  только налог при покупке или налог только на данную квартиру, но не налог, на все мои квартиры. при такой политике не только регионы были бы довольны, но и москва бы по швам не трещала
|
|
|
Подписка на ветку |
|---|
|
В избранном у
0
пользователей |
Календарь |
|---|
Топ за 24 часа |
|---|
| Дискуссии не найдены! |
Читаемое за 24 часа |
|---|
| Дискуссии не найдены! |
Обсуждаемое за 24 часа |
|---|
| Дискуссии не найдены! |
|
|