Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Gres
Это как на фондовом рынке - кто-то торгует по теханализу, кто-то опирается на фундаментальные показатели фирмы, а кто-то только на основании новостей совершает сделки.

Все так, только у МРН есть одно принципиальное отличие от остальных рынков. Я давно понял это, читая различные ресурсы по недвижимости. На нашем рынке недвижимости не существует таких понятий, как «рынок перегрет», «актив переоценен», также не существует отрицательных факторов или негативного новостного фона. Любой фактор или новость, равно как и полностью им противоположные, всегда говорят в пользу роста.

Например, если во всем мире наблюдается рост цен на недвижимость, то и у нас будет расти, потому что мы не можем идти в противофазе и падать на таком позитивном фоне. Если у всех недвижимость падает, то это однозначно говорит в пользу роста нашего РН, потому что у нас тихая гавань и все инвесторы будут продавать недвижимость там и покупать здесь.

Если растет фондовый рынок, то значит будет расти и РН, так как деньги, заработанные на ФР, будут перетекать на РН. Если ФР падает, значит РН будет расти, так как инвесторы будут выводить средства из акций и пытаться сохранить их в недвижимости.

Если доступность ипотеки повышается, то будет рост, потому что вместе с доступностью ипотеки увеличивается покупательская способность. Если банки повышают проценты, ужесточают требования к заемщикам, то недвижимость будет дорожать, так как потенциальные покупатели будут стремиться получить кредит до ухудшения условий, даже если покупку в ближайшее время и не планировали.

Вон даже Авантюрист считает, что упадет, в крайнем случае, процентов на 40, а потом снова будет рост и даже несмотря на то, что в это же время по плану коллапс мировой экономики, обвал доллара и третья мировая.

Как видите, РН не может падать по определению, если даже всеобщий Армагеддон и атомная война не помеха.  :D

Цитата: Cholera Vibrio Clone от 08.07.2008 20:22:27
Все так, только у МРН есть одно принципиальное отличие от остальных рынков.
...Как видите, РН не может падать по определению, если даже всеобщий Армагеддон и атомная война не помеха.  :D

С Вашего позволения скопирую недавние показательные посты о невозможности падения РН:

Казахстан.
14.12.2005
"Сначала алмаатинцы ждали, что рынок недвижимости рухнет после выборов президента. Не рухнул....
- Рынок недвижимости не может упасть, - уверен директор филиала Департамента ЦКН-Консалтинг Руслан Тлеужанов. - Во-первых, из-за ипотеки, во-вторых, из-за роста доходов. Кроме того, строительные компании, возводя новые здания, каждые два месяца повышают цену на 7-8%. Кстати, судя по заявлениям Казахстанской ипотечной компании, в будущем процентные ставки по ипотеке будут снижаться. Кроме того, когда спрос в два раза больше, чем предложение, ожидать падения цен нереально..." (снижение в 1м полугодии около 40%)

Украина.
15.05.2007
"...Итак, давайте в двух словах развеем миф о снижении цен. Нестабильная политическая ситуация в Украине влечет за собой снятие вкладов с банковских счетов и так называемое целевое капиталовложение. Куда будут вкладывать деньги? Конечно же в недвижимость и золото. Сейчас спрос на вторичном рынке жилья в Киеве превышает предложение в 2 - 2,5 раза. Если верить законам рынка, то ни о каком снижении цен и речи идти не может...." (снижение в 1м квартале 6,4%)

У нас эти процессы тоже шли не так давно:
Россия
20.08.1999
"В среднем по 11 городам России (в их числе Москва, Н.Новгород, Екатеринбург, Псков, Рязань, Новосибирск, Омск, Ульяновск, Санкт-Петербург) средневзвешенная цена предложения 1 кв.м жилья снизилась относительно декабря на 25%, а за год – на 40%.

То же самое сейчас и у прибалтов. И именно это, судя по всему, хотел донести до нас Авантюрист.

Посмотрел базу Winner - за месяц предложение квартир выросло на 10-20%, причем,  если раньше около 5% квартир в базе высталялось впервые, то сейчас 3,2%, т.е. квартиры "зависают" на неопределенное время.

Цитата: Gres от 08.07.2008 22:00:04
Посмотрел базу Winner - за месяц предложение квартир выросло на 10-20%, причем,  если раньше около 5% квартир в базе высталялось впервые, то сейчас 3,2%, т.е. квартиры "зависают" на неопределенное время.

Я базу WinNER мониторю далеко не первый месяц. За некоторыми вариантами с интересом наблюдаю уже почти год... Продавцы тупо повышают свои виртуальные ценники и похоже, что их совершенно не беспокоит тот факт, что за столь продолжительный отрезок времени сделка не была заключена.

На других рынках существует такое понятие, как фиксация прибыли. Инвестор, заработавший пару десятков процентов, стремится закрыть позицию и перевести виртуальный выигрышь в реальный не потому, что его аппетиты столь скромны, а потому что он знает, что за ростом может последовать снижение и если не закрыть позу, то можно потерять всю прибыль и остаться в убытке.

А вот в новейшей истории нашего РН снижения не было. Стагнация 2007-го года не в счет, так как это даже коррекцией к предыдущему росту назвать было нельзя, не то чтобы говорить о падении. Поэтому целое поколение инвесторов в бетон и риэлтеров пребывает в уверенности, что на РН не то что законы экономики, но и законы природы не действуют.

Можно обсуждать эту тему до бесконечности, приводить прогнозы и материалы по РН других стран, но пока не случится настоящий обвал, сознание продавцов не изменится.

Господа позвольте пару слов вставить про рынок недвиги в РБ.Итак-у нас цены потиху падают.Всплеск цен наблюдался в 2007 году когда за каких то полгода недвига выросла в цене в 2 раза.Обоснований такому росту реальных не было.Да доходы граждан росли но не такими темпами.Был определенный провал со строительством в частности крайне неудачный закон о долевом строительстве(нынче отменен).У нас почему то риэлторы частиком обосновывая рост цен на недвигу кивают на Москву.Мол смотрите-там ростет у нас тоже будет рост только через полгода-год.Очень популярна пуганка что приехали россияне и скупили минскую недвигу.Для чего россиянам столько недвиги в Минске-не понятно-не иначе как у нас деловой климат резко улучшился и кинув свое жилье к нам устремились нефтянники из РФ.Вернемся к нашим баранам, тфу простите доморощенным инвесторам в недвигу.На растущих ценах на недвигу особо недальновидные особи решили подзаработать.Начиная от простых обывателей заканчивая агенствами недвиги.А рост возьми да и остановись.Что делать риэлторам?) Правильно-спасать свои сбережения.Но в отличии от ваших реалий у нас риэлторы разделились на 2 лагеря.Первый лагерь-ростишки.Возглавляется агенствами недвиги Твоя Столица и Пакодан(у последнего кстати говоря в конце июня приостановили действие лицензии на риэлторскую деятельность до конца сентября).Но даже эта групка признала таки что несмотря на их усилия весной цены рости не начали , а продолжили свое падение.Сейчас вещают про рост осенью надеются на закон об ипотеке-(не удивляйтесь у нас его недавно только приняли но существенного влияния он не окажет-у нас дешевых кредитов быть не может а население безумству особо не подвержено).Вторая группа-это понижалы-возглавляется председателем белорусской ассоциации недвижимости Простолуповым по совместительству директором риэлторской фирмы БелЦТН.Достаточно разумные аргументы приводит, участвовал в нескольких круглых столах наряду с представителями госорганов, достаточно часто публикуется.Их позиция-зарабатывать на объеме сделок(дело в том  что у нас принято постановление о ценах на риэлторские услуги и в зависимости от цены объекта до 3% -чем выше цена объекта тем ниже в процентах риэлторское вознагрождение).Что происходит на данный момент.В минске объем предложения подсократился но при этом цены продолжили медленное падение.Покупаются в основном самые дешевые варианты-хрущи малосемейки и прочее.Крупнометражные квартиры зависли напрочь.По некоторым из таких вариантов ценник упал уже до 1400 уе за м2.реальные сделки по квартирам сейчас идут в районе 1600-1800 в зависимости от района.Как правило это цепочки.Кредиты под покупку жилья существуют но ценник от 12% в евро и выше.Плюс поручители плюс иногда страховка.В РБ по сути 2 основных сайта по недвиге
1.realt.by -есть база позволяющая делать выборку по квартирам статистика ежедневный монитор цен.недостатки-наличие дубликатов квартир иногда некорректные ценники.
2.nb.by-электронный вариант есть еще и печатное издание.Тоже база но крайне неудобная в работе.
Зы очень внимательно наблюдаем за рынком недвиги в Москве ибо если и он посыпется то последний аргумент из рук риэлторов наших будет выбит.Так что падайте давайте уже

Фонд содействия жилстрою начнет изъятие земель в 2009 году
09.07.2008 09:13   [ irn.ru ]

Заместитель главы Минрегионразвития Сергей Круглик рассказал, что Фонд содействия жилищному строительству начнет изъятие земель в 2009 году.

"11 июля закон будет проходить через Совет Федерации, и в ближайшую неделю после этого будет подписан президентом, с сентября-октября он начнет работать, а изъятия, думаю, начнут происходить где-то с января-февраля", - заявил С.Круглик.
Как сообщалось, в начале июля Госдума приняла в третьем чтении закон "О содействии развитию жилищного строительства".

С.Круглик напомнил, что сейчас действует распоряжение правительства, которое запрещает ФГУПам пускать эти земли в хозяйственный оборот.

Напомним, что идея правительства собрать все неэффективно используемые земли федеральных государственных унитарных предприятий и отдать их под жилищное строительство была озвучена еще весной этого года.
В настоящее время уже были проведены изъятия земель у министерства обороны.

Закон был разработан во исполнение указа президента РФ от 7 мая 2008 года "О мерах по развитию жилищного строительства" и направлен на вовлечение в хозяйственный оборот находящихся в федеральной собственности и неэффективно используемых либо неиспользуемых земельных участков для жилищного строительства, для размещения объектов производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов и иного развития территорий.

Закон предусматривает создание и определяет правовые положения Фонда содействия реформированию жилищного строительства, порядка управления им, образования и распоряжения его имуществом. Формирование имущества фонда осуществляется на основании закона и решений уполномоченного правительством РФ межведомственного коллегиального органа.

Правительство РФ до 1 октября 2008 года определяет размер и состав имущества, подлежащего внесению в качестве первоначального имущественного взноса РФ, и обеспечивает передачу имущества фонду, определяет персональный состав попечительского совета, назначает генерального директора, принимает решение о создании, порядке работы и составе межведомственного коллегиального органа.

Этот пост к вопросу о нехватке земель в городах - многие видят даже рядом с ценрами мегаполисов большие участки неиспользуемой земли с непонятными складами , бомжатниками и мастерскими , всё это может быть легко перенесено за город - экономика мегаполиса от такого переноса только выиграет .......

http://www.volga-inf…le_dorogoe
Использование устаревших строительных норм и правил (СНиП) приводит к росту цен на жилье. Об этом премьер-министр России Владимир Путин заявил на прошлой неделе, встречаясь с думской фракцией «Единая Россия».

Мдааа, вот оно как оказываецца... А может ещё и "использование" проектировщиков приводит к росту? Кормить их, проги по 400-600тыщ. каждому покупать... В зубы каждому чурке по книжке "Построй сам" (от "Узбексамиздат") и в путь! А то правильно строить нынче дорого.

Цитата: alladin
минуточку ! основой спора в который вы вмешались было идиотское высказывание homeness Бред. Жилья навалом. Тут хоть застройся, "владения" расширятся до масштабов домов, микрорайонов и городов. Пока только подъездами владеют. Стоят пустые новостройки, куча недостроенного жилья.
я на пальцах объяснил что жилья Реально! мало.

К сожалению, у вас не объяснение, а манипуляция. Ибо вы привели одни их наилучших показателей в мире, а потом на их основании говорите о тотальной нехватке.
Но если посмотреть на общую картину, то можно увидеть, что не все так и плохо:

http://www.heritage.…ble-lg.gif

источник:
http://www.heritage.…bg2064.cfm

К примеру, в достаточно благополучных Нидерландах или Испании - 25-26 м. на человека (общей площади).
А в Варшаве, например, меньше площади чем в мск, почти на 2 метра. И ничего вроде.

Так что циферки я бы уменьшил из сказочки. Эдак с 400-т до 250  ;)

Цитата: alladin
ну здрасте приехали т.е. и в деревне дом должен быть 40 метров если там всего двое живут, и однушки нужно фигачить по 20метров если человек одинок ? лично я уже привык жить 20м2 на человека и хочу побольше- это что преступление ?
вместо того чтобы подумать о том что нам мешает стать развитой страной с обеспечением 40м2 вы скатываетесь к тому что нужно "эффективоно размазать" то что уже есть - мы же в 17ом уже "эффективно размазали" вам на эти грабли по второму разу наступить хочеться ?

А у нас какая доля населения живет в деревнях? И, кроме того, у многих ли сельских жителей коттеджи от 100 квадратов?
Вы приводите пример Германии но там, как раз, государство очень даже озабочено проблемой более равномерного "размазывания". Причем применяется и налогообложение и строится государственное социально жилье и регулируется рынок аренды.
И в Вашем же примере с американскими 70ю метрами - строго альтернативное решение вопроса с кучей бездомных, пузырем на недвижке и городами призраками. Т.е. налицо просто разбазаривание ресурсов при том, что проблема жилья не решена полностью. Несмотря на эти самые 70 метров.
Вот мы и пытаемся до Вас достучаться, что не надо нас тут пуготь 17м годом. Не надо передергивать. Государство не должно пускать на самотек такие социально значимые вопросы как рынок жилья. Никто не говорит, что нужно срочно всех посчитать, отнять и поделить. Но и допускать нежилых подъездов в новостройках НЕЛЬЗЯ КАТЕГОРИЧЕСКИ!!!! Если государство не займется регулированием этого рынка - то как мы знаем на примере Канады (40м на чел) и США (70м на чел) никакого вновь построенного жилья не хватит для расселения общаг т.к. умелое дозирование предложения и вбросы очередных слухов про "деноминацию/девальвацию" в компании с предложениями о доступном ипотечном рабстве позволяют надувать этот пузырь неопределенно долго.

Подмосковные власти исключили из списка обманутых дольщиков инвесторов-бизнесменов.
Количество обманутых дольщиков в Подмосковье сократилось на четверть. Теперь их 743, поскольку остальные оказались бизнесменами, которые выкупали квартиры десятками. Их проблемами власти заниматься не будут, поскольку это был предпринимательский риск, сообщает РИА новости. В одном только Дмитровском районе бизнесмены выкупили 104 квартиры, в Одинцово эта цифра еще выше.
СПодмосковные власти исключили из списка обманутых дольщиков инвесторов-бизнесменов.
Количество обманутых дольщиков в Подмосковье сократилось на четверть. Теперь их 743, поскольку остальные оказались бизнесменами, которые выкупали квартиры десятками. Их проблемами власти заниматься не будут, поскольку это был предпринимательский риск, сообщает РИА новости. В одном только Дмитровском районе бизнесмены выкупили 104 квартиры, в Одинцово эта цифра еще выше.  
Справедливо , однако - помогут семьям , которые покупали квартиру для жилья , а ынвесторам предложено кушать и давиться убытками
http://city-fm.ru/news/?id=295543

Цитата: alladin
это вы уважаемый передергиваете,

Уж, позвольте, уважаемый, я снова и поддержу тезис Кубаноида, что передергиваете именно Вы, обвиняя сказочных люмпен-пролетариатов (да чего уж там! Практически маргиналов)  Homeness и GkP в желании кого-то к кому-то подселить, наплодить коммуналок.
Речь идет об эффективном использовании построенного пустующего жилья. Жилья, в котором их владельцы жить не собираются.
Вам это втолковывают уже сутки, но Вы в тупом упоре это игнорируете.
Да пускай застроят всю гадюкинскую область! До конечного потребителя не дойдет и 30-ти % Всё скупит бабка Федотья (или Федосья? не помню уже)для своих внучек. Где ж она столько внучек возьмет-то?
При этом в Гадюкино все хотят жить по Еуропейским стандартам, но платить Еуропейские налоги не хотят. А когда речь заходит о налогах громче всех о социальной защите кричат те, кто "по уши" в бетоне.
И бабка Федосья самогонщица, естественно еще и от продажи самогона налоги не платит (бизнесс-то нелегальный) А вот к доктору в гадюкинскую поликлинику (которая содержится на налоги заплаченные Homeness и GkP) ходит регулярно лечить свой геморрой. А если её где-то в темном уголке с целью изнасилования стукнул по тыковке какой-нибудь местный герантофил, то  Федосья куда идет жаловаться? Правильно к местному менту. Угадайте, чьи деньги идут на содержание гадюкинской ментовни?

Цитата: alladin
это вы уважаемый передергиваете, прочитайте переписку внимательней. я вам о том пишу что больше 20м2 на человека ну никак не получится, как не пыжся и как не распределяй эффективно, а вы мне опять "эффективно распределять!" .

борьба с коррупцией, эффективный налог, борьба с монополиями и т.п. - да на здоровье, кто же против!
только очень осторожно с нововведениями, меры ведущие к сокращению строительства (даже если они понизят цены) в итоге приведут опять к повышению цен и не доступности жилья уже и для наших детей.

Давайте тогда определимся с тезисами:
1. Вы согласны, что есть некая доля просто пустых квартир (ее размер при нынешней статистике учету не поддается разве вот по таким "всплывающим" фактам как в свежих новостях про московских обманутых дольщиков).
Т.е. они даже не сдаются (т.к. это требует вложений на ремонт, возню с поиском клиентов и т.п.)
2. Дикий рынок, предоставленный сам себе, никогда вопросы обеспечения кого-либо чем либо, кроме дополнительных нулей на счетах самых крупных акул, не решает.
3. Из пункта 2 совершенно логично следует, что требуется государственное регулирование.
4. Ситуация, когда не то, что работяга из общаги может только мечтать даже о 10 квадратах на человека, а даже очень неплохо зарабатывающий гражданин, опять же, может только мечтать об улучшении жилищных условий НЕНОРМАЛЬНА.
5. "Дикий" рынок при ЛЮБЫХ объемах строительства проблему качественного жилья за доступные (!!!) деньги нигде и никогда не решал и не решит. Те же американские 70 квадратов посчитанны вместе с "городами-призраками". Т.е. далеко не каждый средний американец может себе эти 70 квадратов на лицо позволить.
6. Опять-же "дикий" рынок приводит к появлению пенопластово-фанерных домов со сроком службы равным сроку ипотечного кредита. Что только усугубляет проблему доступности жилья.
7. Итак, я надеюсь, мы не спорим о том, что РН нужно регулировать. Причем как кнутом (налог на недвижку) так и пряником (госпрограммы социального жилья, выделение больших территорий под застройку за символические деньги и т.п.)

Цитата: Страшный Кубаноид от 10.07.2008 15:53:26
Давайте тогда определимся с тезисами:
1. Вы согласны, что есть некая доля просто пустых квартир (ее размер при нынешней статистике учету не поддается разве вот по таким "всплывающим" фактам как в свежих новостях про московских обманутых дольщиков).
Т.е. они даже не сдаются (т.к. это требует вложений на ремонт, возню с поиском клиентов и т.п.)
2. Дикий рынок, предоставленный сам себе, никогда вопросы обеспечения кого-либо чем либо, кроме дополнительных нулей на счетах самых крупных акул, не решает.
3. Из пункта 2 совершенно логично следует, что требуется государственное регулирование.
4. Ситуация, когда не то, что работяга из общаги может только мечтать даже о 10 квадратах на человека, а даже очень неплохо зарабатывающий гражданин, опять же, может только мечтать об улучшении жилищных условий НЕНОРМАЛЬНА.
5. "Дикий" рынок при ЛЮБЫХ объемах строительства проблему качественного жилья за доступные (!!!) деньги нигде и никогда не решал и не решит. Те же американские 70 квадратов посчитанны вместе с "городами-призраками". Т.е. далеко не каждый средний американец может себе эти 70 квадратов на лицо позволить.
6. Опять-же "дикий" рынок приводит к появлению пенопластово-фанерных домов со сроком службы равным сроку ипотечного кредита. Что только усугубляет проблему доступности жилья.
7. Итак, я надеюсь, мы не спорим о том, что РН нужно регулировать. Причем как кнутом (налог на недвижку) так и пряником (госпрограммы социального жилья, выделение больших территорий под застройку за символические деньги и т.п.)

1.да
2.если РН -да
3.нет, требуются законы и контроль за их соблюдением, а регулирование мы сейчас видим в Москве например.
4.да
5.нет, в америке 70 квадратов потому что там многие в домах живут а не в квартирах, и если не можешь купить то снять там квартиру не проблема - рынок аренды развит. так что при больших объемах строительства рынок неизбежно приходит к падению цен.
6.ипотеку как решение не признаю(я бы давал ее только  с 50% первоначального взносом и не более чем на 7 лет), госты по строительству никто не отменял.
7. я с этим никогда не спорил, но мне эти вопросы не интересны т.к. на текущем этапе я их  считаю важными но вторичными, без увеличения кол-ва метров они практически бесполезны.

Цитата: alladin от 10.07.2008 16:12:55
7. я с этим никогда не спорил, но мне эти вопросы не интересны т.к. на текущем этапе я их  считаю важными но вторичными, без увеличения кол-ва метров они практически бесполезны.

На мой взгляд, опять-таки, без этих "вторичных мер" первичные не будут иметь значимого влияния на ситуацию для конечного потребителя в течении первых 5-10 лет.
Ибо никакое выделение участков, упрощения и бла-бла-бла не вынудят отойти от существующей модели максимизации прибыли. Вообще максимизация прибыли - это нормально, если бы не несколько "но".
1. Рынок был бы конкурентным
2. Платежеспособный спрос более чем на половину не формировался бы бюджетными деньгами (социалка + рефинанс с дотированием ипотеки - будущие убытки бюджета).

Фактически госрегулирование без залета в планово-принудительную степь (которая на самом деле имеет весьма серьезные недостатки, начиная от снижения качества продукции и производства невостребованного, заканчивая монополизацией и выполнением формальных требований без фактического улучшения ситуации - все это уже проходили) может быть только в параметрах, которые влияют на модель максимального извлечения прибыли.
Выделю основные (список вполне возможно неполный):
1. Расслоение по доходам (у нас как минимум бразильское - что не очень-то позитивно для экономики и объясняет отчасти нынешние ценовые уровни).
2. Конкурентность рынка (проблемы две - локальный протекционизм и фактический монополизм местных властей + энергетическо-коммуникационных монополий (масло маслянное) на ОС производства жилья (земля ИЖС/ЗП + техусловия)).
3. Издержки на "складирование" (или на "залежалый товар"). Сейчас - копеечные в полном смысле слова и, кстати, компенсируются из бюджета часто (по крайней мере в Москве - статья ЖКХ - не менее трети расходной части). Капремонт опять-таки оттуда же.

Тупое увеличение предложения земли ситуацию улучшит, но не кардинально, ибо большая часть будет законсервирована и не пущена в оборот. По многим причинам, в т.ч. и по описанным трем.

По-хорошему, надо менять согласованно все три параметра. Но это совершенно не значит, что не надо работать с 3-им параметром самим по себе - с ним на мой взгляд работать проще всего.

В качетсве примера "первичные не будут иметь значимого влияния" приведу пример с программой "доступное жилье", где акцент был поставлен на появление платежеспособного спроса (что было отчасти и правильно), но про остальное забыли. И получили то, что получили. В результате тупого "надо много строить" в силу местных особенностей реализации образуется очень узкая прослойка лендлордов (0,01% населения), которые будут контролировать процентов 90 ОС и новых площадей, а остальным 99,99% достанется процентов 10%.

А вот немного фундаментальных основ российского общества...Кое-кто прекрасно понимает, что строить больше просто незачем - страна вымирает!  :( А без доступного жилья лично я не собираюсь боротся с демографическим кризисом.  >:(
Подная статья тут:   http://www.finam.ru/…efault.asp
____________________________
Жизненные реалии и вправду заставляют задуматься. По данным за 2007 год агентства РиФ, специализирующегося в области иммиграционных консалтинговых услуг, люди пенсионного и предпенсионного возраста составляют около 64% всего населения РФ (более 84 млн человек), личный состав армии вместе с контрактниками, сверхсрочниками, вольнонаемными, персоналом вспомогательных предприятий и научных институтов - более 2 млн, штатные сотрудники ФСБ, ФСО, ФПС, ФАПСИ, СВР, ФМС, и пр. - более 2,5 млн, штатные сотрудники МЧС, МВД, ВВ, Минюста, Наркоконтроля и Прокуратуры РФ - около 3 млн, работники таможни, налоговых, санитарных и прочих инспекций - около 2 млн, служащие прочих федеральных министерств и ведомств, а также сотрудники аппаратов властных структур с депутатами (порядка 4 млн), чиновники лицензирующих, контролирующих и регистрационных органов клерки пенсионных, социальных, страховых и прочих фондов - около 2,5 млн, аппарат МИД и госзагранучреждений (ООН, ЮНЕСКО, пр.) - порядка 800 тыс., священнослужители и пр. - около 700 тыс., нотариусы, юридические бюро, адвокаты и заключенные - около 3 млн, персонал частных охранных структур, детективы и т.п. - около 1,8 млн. С учетом безработных получается более 110 млн человек, которые ничего не производят и существуют за счет бюджета и платежеспособной части населения. И это не учитывая детей, учащихся, домохозяек, беспризорных, бомжей, вынужденных переселенцев, беженцев и пр.

В дополнение можно привести еще ряд цифр. В 2007 году только официально зарегистрировано: инвалидов - более 12 млн, алкогольно зависимых людей - свыше 3 млн 580 тыс., наркоманов - более 1 млн 870 тыс., психически больных - 978 тыс., ВИЧ инфицированных - 960 тыс. человек.

Извиняюсь, за то что поздно влажу в дискуссию. Вы, alladin, построили модель, но сильно её упростили. Позволю себе её подкорректировать.
Что мы имеем, 200 домов по 100 м каждый. Вы пишете, что в деревне построили два дома.
Реально же, только в 2002 году, было построено 3 дома, 2003 и 2004 уже по 4 дома, а за 2005-2007 построили ещё 17 домов. И строительство продолжается, увеличиваясь с каждым годом.


Откуда такие цифры:
Т.к. меня интересует недвижимость в Санкт-Петерубрге, то я брал данные по нему.
Объёмы строительства: запрос по базе ГКС.
Площадь жилья в Питере в 2002 году по данным переписи. Общую площадь прикинул умножив население (4,5 млн человек) на средний размер общей площади (19 кв. м. на человека), итого около 85'500'000 кв. м.
Далее зная объёмы строительства и общую жилую площадь, пересчитал кв.м. в дома в Гадюкино.

Цитата: alladin
ну если образно то где я предлагал ждать ? я предлагал строить! и строить больше!  - и считать это главным приоритетом в достижении доступности жилья. а не кричать как хомменес "да полно! вон пустое стоит!"

alladin,
Я вижу, что другие участники форума уже не способны переубедить Вас и Вы по прежнему считаете, что увеличением объема строительства можно решить все проблемы, а влиянием спекулянтов на рынок можно пренебречь.

Хорошо, мнение обычных форумчан не авторитетно, но, надеюсь, что для Вас и других, кто разделяет аналогичную точку зрения, более авторитетно мнение таких людей, как CEO крупнейших авиакомпаний мира? Я полагаю, Вы осознаете, что данные лица разбираются в экономике гораздо лучше, чем все местные обитатели вместе взятые.

Так вот, сегодня я, как и многие другие, кто хотя бы изредка летает и зарегистрирован в программах авиакомпаний, получил открытое письмо, подписанное главами одиннадцати авиакомпаний США. Вот основной текст письма:

ЦитатаOur country is facing a possible sharp economic downturn because of skyrocketing oil and fuel prices, but by pulling together, we can all do something to help now.

For airlines, ultra-expensive fuel means thousands of lost jobs and severe reductions in air service to both large and small communities. To the broader economy, oil prices mean slower activity and widespread economic pain. This pain can be alleviated, and that is why we are taking the extraordinary step of writing this joint letter to our customers.

Since high oil prices are partly a response to normal market forces, the nation needs to focus on increased energy supplies and conservation. However, there is another side to this story because normal market forces are being dangerously amplified by poorly regulated market speculation.

Twenty years ago, 21 percent of oil contracts were purchased by speculators who trade oil on paper with no intention of ever taking delivery. Today, oil speculators purchase 66 percent of all oil futures contracts, and that reflects just the transactions that are known. Speculators buy up large amounts of oil and then sell it to each other again and again. A barrel of oil may trade 20-plus times before it is delivered and used; the price goes up with each trade and consumers pick up the final tab. Some market experts estimate that current prices reflect as much as $30 to $60 per barrel in unnecessary speculative costs.

Richard Anderson, CEO Delta Air Lines, Inc.
Gerard J. Arpey, Chairman, President and CEO American Airlines, Inc.
Bill Ayer, Chairman, President and CEO Alaska Airlines, Inc.
Dave Barger, CEO JetBlue Airways Corporation
Mark B. Dunkerley, President and CEO Hawaiian Airlines, Inc.
Robert Fornaro, Chairman, President and CEO AirTran Airways
Timothy E. Hoeksema, Chairman, President and CEO Midwest Airlines
Lawrence W. Kellner, Chairman and CEO Continental Airlines, Inc.
Gary Kelly, Chairman and CEO Southwest Airlines Co.
Douglas Parker, Chairman and CEO US Airways Group, Inc.
Douglas M. Steenland, President and CEO Northwest Airlines, Inc.
Glenn F. Tilton, Chairman, President and CEO United Airlines, Inc.

Скажете, а причем тут цены на нефть при обсуждении недвижимости? А все при том же. Основная мысль заключается в том, что спекулянты оказывают огромное влияние на рынок и на цены. Заметьте, авторы обращения не призывают увеличить добычу нефти, так как понимают, что кардинально это не изменит ситуацию; ну увеличат добычу вдвое, ну купят биржевые спекулянты больше за счет увеличения кредитного плеча. В то время, как для конечных потребителей неважно чего - нефти или недвижимости, цена имеет существенное значение, для спекулянтов она абсолютно неважна. Им все равно по какой цене покупать баррель нефти или квадратный метр жилья, им важно, сколько они смогут заработать за промежуток времени. И если есть мнение, что цена вырастет, скажем, на 10%, то спекулянту все-равно, купить на свой миллион долларов квадратных метров по $500 и продать потом по $550 или купить по $5000 и продать по $5500... Прибыль будет одинаковая. А вот для конечного потребителя весьма важно - сможет ли он на свои сбережения купить 100 кв.м по $500 или лишь десять по $5000...

Поэтому объемы (добычи нефти или строительства жилья) при большой спекулятивной составляющей, уже не оказывают столь существенного влияния на рынок. Денег всегда будет больше, а с учетом кредитного плеча и подавно.

Поэтому, пока вложения в недвижимость прибыльны, а владение ею не только ничего не стоит, но и приносит дополнительную прибыль, адекватных и приемлемых для конечного потребителя цен мы не увидим.

Цитата: Serg_Piter
Похоже, маховик снижения цен сдвинулся с места.
http://www.expert.ru…7/10/sena/
Только Москва еще держится, ну это и понятно, нигде больше нет таких гигантов мысли как известный всем человек в кепке.

Энтузиасты даже на карту мира уже наносят места с обушившимися рынками недвиги
http://700metr.ru/maps/

Цитата: schwetz
Дорогие участники форума!
В России проблема жилья отсутствует или стоит на последнем месте. Эта проблема целиком надумана!
- невероятно маленькая средневзвешенная зарплата, на которое непонятно как вообще может выжить российская семья, тем более при ценах выше европейских.
- Отсутствие нормального образования - когда главный вуз страны уверенно и судя по всему надолго покинул топ200 университетов мира.
- Отсутствие нормальной медицины, когда в раённых поликлиниках работают бабушки под 70 лет или "специалисты" из южных стран СНГ.
Вот над чем нужно ломать голову, а вовсе не над дополнительными метрами!

пару слов по поводу надуманности проблемы (правда я не про РФ, а про Москву):

я в Москве уже 10 лет, русский, 2 высших образования, белая зп (т.е. плачу налоги), снимаю еврооднушку на юго-западе - около 15% от з/п, есть хорошая машина, помогаю родственникам в провинции и т.д. - и вроде всё нормально, но есть одно НЮ - я понимаю, что ещё долго не смогу купить квартиру в Москве (а следовательно обзовестись семьей), т.к. пока я накапливаю на первоначальный взнос - он "съедается" непрерывно растущими ценами, инфляцией, а в последнее время добавился рост ставок и ужесточение требований по ипотеке. И у меня много таких же, как и я (в общем-то не бедных) знакомых, точно также снимающих жилье - кто (как и я) приезжий, кто оставил его бывшей жене, кто выросшим детям... факт в том, что они не олигархи и не воры - и купить себе НОВОЕ жильё (в Москве) они не могут.
Многие могут сказать: ну и живи в съемной квартире и обзаводись семьй... а вы знаете, насколько это унизительно, когда каждые два-три месяца к тебе с "инспекцией" наведывается хозяева?, когда охрана дома или консъержки первые 2 недели интересуются купил-ли я себе квартиру или так... временный..., когда косо смотрят соседи (и это-то на мою-то чисто славянскую рожу), а то что я не могу передвинуть мебель или изменить дизайн жилья (и поэтому приходится просматривать десятки вариантов квартир, чтобы подобрать себе то, что соответствует моим вкусам и потребностям?), а ещё нередки случаи, когда хозяева квартир нарушают условия арендного договора и тебе срочно приходится съезжать на временный вариант, пока найдешь, что-нибудь приличное? а эти 100% оплаты агентам-рыэлторам?
Так что проблема есть, и смею Вас уверить, что она не только актуальна для приезжих... И любой нормальный мужик с чувством собственного достоинства не будет обзаводится семьей на съемной квартире или за чужой счет.
Кстати перед глазами есть много примеров, кто недавно (2007-1Q2008 г.) влез в ипотеку - ну знаете, это не жизнь, а выживание какое-то: экономия на еде, одежде, бензине, забыть про поездках за границу на отдых... оно надо такое счастье? тем более что жилье-то либо дрянь (вторичка) либо будет построено через 3-4 года... бред! Я не хочу уезжать за границу, потому что люблю Россию и хочу жить здесь, так что людям, которые говорят, что в России нет жилищной проблемы - просто повезло больше чем другим... но проблема есть (и не только в Москве)...
зы: комментарии: езжай обратно - Москва не резиновая, игнорируются, по причине, что там где я родился -  работы уже давно нет!

А между тем Банк России в очередной раз повышает ставку рефинансирования. Теперь до 11%. Скорее всего за этим последует повышение ставок по кредитам.

http://top.rbc.ru/ec…9613.shtml

Цитата: alladin
ваши расчеты не верны, вы слишком не дооцениваете доходы Россиян и слишком однобоко подходите.

Рассчеты основаны на статистических данных, которым Вы верите.
Количество имеющихся метров и количество необходимых метров привели Вы. Зарплату Россиян я взял с сайта ГКС. Какая уж тут недооценка! Почему цифра про метры (имеющиеся и возводимые) верная, а доходы недооцененные? Какой-то выборочный подход.
Я, в таком случае, могу тоже утверждать, что Вы недооцениваете количество возводимого жилья и количество жилья находящегося в категории "1+2+3+4" А значит, недооцениваете степень его влияния на перераспределение ПУСТУЮЩИХ (не используемых по прямому назначению) площадей. Точнее сказать, недооцениваете степень значимости перераспределения ПУСТУЮЩИХ площадей в вопросе обеспечения граждан жильем (национальной программе "Доступное жильё" )

Вон и Traider подтверждает, что количество выводимого на рынок жилья ДОЗИРУЕТСЯ (Вы же не будете спорить с профессионалом?). Дозируется с целью поддержания высокого ценника! МАРЖИ! А не  с целью скорейшего обеспечения граждан вожделенными метрами. Им нет необходимости строить быстро много и качественно!
В итоге, мы имеем ситуацию, когда интересы строителей вступают в конфликт с интересами общества.
И спекулянты, а так же нечистые на руку чиновники, дельцы и просто криминалитет прячут свои не самые трудовые деньги в жилую недвижимость КОНСЕРВИРУЯ её! Им эта ситуация крайне выгодна! И они будут поддерживать её всеми силами! Через лоббирование своих интересов в думе с помощью карманных депутатов. Через проведение "разъяснительной" работы с населением через подконтрольные СМИ и форумы, что введение "злого налога" поставит их раком на грань выживания

Теперь Ваши предложения по тому как:
1) Стимулировать строителей строить больше и быстрее
2) Стимулировать спекулей и прочих-прочих-прочих вывести на рынок уже построенную жилплощадь. Довести её в конце концов до конечного потребителя.
Мы оба пришли к понимаю и согласию в том, что это делать необходимо. вопрос КАК?!?!?!?!

Цитата
я о том и говорю что даже если сейчас запрячь то приедем лет через ...дцать.

Через сколько, простите, не расслышал? через СТО ДВАДЦАТЬ!?!?!  :o