Рынок недвижимости: состояние и перспективы

По моим сведениям поток средств в недвижку по РФ остановился в апреле 2008. Причем резко.

Я тут недавно показал, что общий финпоток населения перераспределяется в целом между депозитами, недвижкой и, в меньшей степени, ПИФами/ДУ. Так вот, в 1-м квартале 2008-го вес по расходам в недвижимость составил 44% в общем потоке, по сравнению с 25% в аналогичном квартале год назад. Это произошло за счет резкого падения притока средств по депозитной линии - не было не только роста в абсолютных цифрах (план +32-33%), но зафиксировано абсолютное падение на 18.5%. Причем сохранился баланс - сколько денег недополучили банки/УК - на столько вырос поток в недвижку. Общий приток средств на депозиты в 1-м квартале составил 177 млрд руб при плане 1650 млрд на весь год.

Однако на днях вышли данные ЦБ по апрелю - ситуация диаметрально поменялась. На депозиты пришло 166 млрд за один только месяц, т.е. приблизительно столько, сколько за весь первый квартал! В апреле прошлого года эта цифра была гораздо скромнее - 124 млрд. Если исходный посыл верен, то поток в недвижку сократился раза в три, по сравнению с началом года (при более высокой средней цене метра). Более того, RuMAC.net индекс показал снижение выдачи ипотеки в абсолютных показателях май2008/май2007. По моим рассчетам в Москве реальный рост цен прекратился в мае, а в июне уже наступил стабилизец.

Цитата: SandP
риэлтеры абсолютно паразитическая прослойка по типу посреднических фирм из 90-х, перепродающих  бумажки с поставками. Хорошо бы, чтоб их и судьба тех посредников настигла. Хороший риэлтер - мертвый риэлтер.

Риэлтор - полезная профессия, вопрос лишь в том, что они слишком много хотят за свои услуги. В Москве, например, офисный клерк с высшим образованием и опытом работы получает максимум 100,000 рублей в месяц. Делим на кол-во рабочих дней (22) и получаем примерно 4,500 рублей в день.

Отлично! Я с радостью готов оплатить услуги человека по этой ставке. Но я не понимаю, почему должен платить процент от стоимости недвижимости... Давайте тогда инженерам, которые производят самолеты, платить проценты от стоимости их продукта, а зарплаты врачей установим исходя из того, что человеческая жизнь - самое дорогое, что у нас есть, соответственно и процент за ее спасение должен быть астрономический.

Тут попалась ссылка на новострой в Болгарии, в основном - курортные места. Цены, якобы 1-1.5к евро за квадрат с отделкой. Не поверил и покопался в предложениях. До сих пор в опупении как в РФ могут продавать гораздо выше...

Ссылка для сравнения.

Цитата: Serg_Piter
0. Я что-то не понимаю, чем вы недовольны.
1. Как я понимаю, проблема в том, что муниципалитет не смог содержать чрезвычайно затратный социальный объект и поэтому от него избавился.
2. Вы хотите, чтобы покупатель взвалил на себя заботу о мытье жителей коммуналок за символическую плату? С чего бы это? Мне кажется, что социальной защитой сирых и убогих должна заниматься Власть, мы ей для этого налоги платим.
3. А Вы предлагаете наказать налогом бизнесмена, за то, что он пока не построил бизнес-центр. Да еще публично излагаете Ваши личные домыслы о совершении им уголовного преступления -подкупа должностных лиц.
4. Все же насколько крепко в нас засело совковое мировоззрение. Вы выбрали орган власти, который не хочет или не может заниматься социальной защитой населения (я не утверждаю, кстати, что это плохо, есть и более важные дела, чем иждевенцев плодить),
5. а виноват бизнесмен-инвестор.
6. Хотя, подозреваю, что на выборы Вы не ходили, а сидя на кухне за рюмкой чая ругали сволочей-бизнесменов.

Что ж, по порядку.

0. Мы все, так или иначе, живем в обществе/районе/городе и т.д. Соответственно должны соблюдать и/или учитывать интересы людей живущих рядом.

2. Я не из Питера, я из Нижнего, но думаю что Питер мог спокойно закрыть данный соцобъект, а не продавать его. А если и продал то должен был получить гарантии (а в случае их нарушения расторгнуть сделку) что если объект и не останется социальным то будет приносить доход бюджету. см. п.0.

3. Не надо передергивать. У бизнеса есть такое понятие как упущенная выгода, почему у муниципалитета/общества такого понятия нет? Если данный объект был бы продан другому бизнесмену то там уже давно был бы офисный цент и город/общество получало бы налог с доходов от работы данного офисного центра. И еще кучу разных пряников. Т.е. город/общество потеряло кучу разных пряников из-за того, что какой-то горе-инвестор (я совершенно не утверждаю что он со зла и благодаря коррупции) не может извлекать прибыль из данного объекта и платить налоги. Значит, общество должно иметь возможность вынудить данного горе-инвестора стать прибыльным или продать объект.

3а. Стоит заметить, что такое возможно только на растущем рынке. На рынке, падающем даже на рынке очень медленно стагнирующем, желающих быть «собакой на сене» будет о-о-о-очень мало. И мы про такую проблему забудем. Но как показала практика рост рынка может длиться десятилетиями, значит, общество должно придумать механизм (может он есть, просто я о нем не знаю) как сгонять собак с сена, а не ждать пока сено сгниет. Причем это можно сделать и без насилия (физического) над собакой.

4. Причем здесь совковое мировоззрение? Я вообще против налогов на доходы, я против социальной защиты населения, я вообще живу с чистой пятой страницей в паспорте (без прописки) и при этом хожу на выборы. Просто здесь явный крен во вредительство, причем это вредительство происходит из-за попустительства властей. Один горе-инвестор наживает скажем миллион в год, и это хорошо, а общество/город теряет 10 миллионов в год, а вот это очень плохо. Т.е. общество в целом теряет на порядок больше чем получает конкретный член общества. Налицо отрицательный результат.

5. Это не бизнесмен-инвестор - это горе-инвестор. Это собака на сене. И он не виноват, он просто попал в струю. Виновата ли собака в том, что смогла лечь на эту охапку сена? Нет! Виноват хозяин сена (в данном случае общество/город/муниципалитет) что подпустили собаку к сену. Виноват опять же хозяин сена в том, что ждет пока сено сгниет, в то время как мог бы им накормить корову получить молоко и мясо и т.д. Общество виновато! Но проблема в том, что в обществе есть защитники священного права собаки лежать на сене до тех пор, пока оно не сгниет.

6. А Вы то ходили?

Цитата: Serg_Piter
Что-то все посты в пользу "злого" налога сводятся к тому, что ..........

Что-то все посты против регулирующего налога сводятся к тому, что отберут у бабуше, дедушек, нищих, униженных и оскорбленных.
В то время как:
[url=11 Июль 2008, 02:38:25]повторюсь[url]

ЦитатаВ Германии есть налог на недвижимость, вопрос обеспечения жильем активно регулируется государством, жилищный вопрос решен, Все довольны.
В России рынок недвижимости находится в стороне от налогов, является гигантской стиральной машиной для отмывания грязных денег. Вопрос обеспечения жильем государством не регулируется (ну, или так слабенько-слабенько регулируется, почти незаметно) Все отдано на откуп спекулянтам, коррумпированным региональным царькам и принадлежащих им строителям. Жилищный вопрос находится на уровне городской канализации.

Частная собственность (на недвижимость, на средства производства), это не только "ценный мех", но и ответственность.
Ответственность эта выражается, в том числе и уплатой налога государству, которое эту частную собственность гарантирует.

Цитата: 101
Вот только одно предложение ну почитайте и другие:
antires: "Э-э-мм вроде не было такого что на улицу бабку, просто расприватизация с пожизненной рентой (из которой налог в том числе платиться). Ну а раз детишки не хочут помогать бабке, то и хатку им в наследство нефиг. За любую частную собственность надо платить адекватные налоги, иначе перекосы неизбежны."

И здесь никто бабку на улицу не гонит!
Пусть живет себе на здоровье и радуется.
Внучек может остаться без наследства?
Дык, ведь не он на эту хатку горбатился!
А то, сидит у бабульки на кухне, попивает чаек с бабушкиными печеньем и вареньем, а сам только и мечтает о том, что бы бабулька ласты склеила. Тогда он эту хатку сдаст в аренду а на полученные денешки будет 10 месяцев в году жить в Тайланде, и будет ему счастье, и какал он на всех с высокой пальмы.

Цитата: Serg_Piter
1. Что-то все посты в пользу "злого" налога сводятся к тому, что есть явно неадекватные граждане, у которых квартиры, бани и прочие дорогостоящие объекты недвижимости стоят пустые и разрушаются, не принося никакой пользы.


2. Кстати, если Вы инвестор и ожидаете в текущем году (гипотетически, конечно не в текущем уже) рост в 25% - остановит ли Вас налог 2% от стоимости?

1. Вы не поверите, но таких очень много. Граждане вполне адекватные и очень хорошо понимают, что объект за 5 лет не разрушится, но вот в 10 раз подорожать может. У этих горе-бизнесменов (и их дофига) бизнес именно в этом и заключается. Отхватывая кусок дифицита они увеличивают стоимость этого дифицита раздувая пузырь.

Когда он лопнет, будет больно всем - и им, и Вам, и мне.

При этом, как  я уже писал выше, мне глубоконаплевать заработает этот горе-инвестор или окажется в пролете. Он просто выводит из деятельность данные объекты. Он уменьшает ВВП района/города/страны.

2. А почему 2%? Почему бы не 22%? Или даже не 50%. Вы только не пугайтесь, здесь уже 100+ раз говорилось, что это относится ко 2-й, 3-ей, 5-ой квартире и  коммерческим объектам находящийся в состоянии простоя.

Никто бабушек и дедушек (даже живущих в 600 метровых квартирах) этим налогом облагать не собирается. А что бы не уменьшать прибыль нормальных предпринимателей на сумму данного налога можно уменьшить, например, налог на прибыль, ЕСН, НДС и т.д. Т.е. для того, кто работает, а не «сидит на сене» налоговая нагрузка не увеличивается. Кстати, если у вас (или у Вас) 2-3-5 квартир, то вовсе не нужно что бы Вы их продавали - сдавайте. Платите 13% от дохода с аренды и спите спокойно. Главное что бы не простаивало.

Вас же не удивляет, что если сельхозземли не используются по назначению то они изымаются? Почему Вас так сильно удивляет, что если недвижимость и городская земля не используется, то она изымается и передается тому, кто ее может использовать?

Цитата: ЮТА
Субсидирование ЖКХ - это результат нищенских пенсий и зарплат в этой стране. Платите больше и ничего не субсидируйте.

Только и всего.

Или наоборот. Нищенские пенсии из-за слишком большого количества льгот. Зарплаты зависят от ума тех "которые в офисе прохлаждаются, а не переквалифицировались в рабочих". Платить больше - это легко сказать, но трудно сделать. На каждые 15тр, выплаченных работнику 10тр налогов (если по-белому).

PS Если кому-то интересно о зп и налогах то вот
http://www.businessuchet.ru/main/calc-salary.asp
http://wiki.klerk.ru/index.php/%D0%98%D0%9F_%D0%B8_%D0%BD%D0%B0%D0%B5%D0%BC%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D1%80%D0%B0%D0%B1%D0%BE%D1%82%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%B8

Цитата: Serg_Piter
Что-то все посты в пользу "злого" налога сводятся к тому, что есть явно неадекватные граждане, у которых квартиры, бани и прочие дорогостоящие объекты недвижимости стоят пустые и разрушаются, не принося никакой пользы. А эти неадекватные граждане, если их не принудить налогом, так никогда и не захотят прибыль со своих объектов получать. И вот, чтобы вразумить этих неразумных, ЗАСТАВИТЬ ИХ БЫТЬ БОГАТЫМИ И СЧАСТЛИВЫМИ, предлагается вести налог, ведущий к уменьшению привлекательности, а следовательно и строительства, так недостающей обществу недвижимости.
   Мне кажется, логика поборников налога такова, после его введения случится обвал с перепугу, мы ухватим свой кусок на дне, а потом хоть трава не расти, пусть хоть вообще ничего не строят. К тому же потом в обществе такой проднимется вой, что либо налог отменят, либо появится многочисленная категория льготников, в которую любой разумный человек сможет вписаться.
Кстати, если Вы инвестор и ожидаете в текущем году (гипотетически, конечно не в текущем уже) рост в 25% - остановит ли Вас налог 2% от стоимости?

Все ваши аргументы разбиваются таким простым фактом, что в Техасе ( с его убойным налогом на недвижку) строят ровно столько, сколько требуется покупателям ;  если вы думаете, что в Техасе обеспеченность жителей жильем, (особенно ЖИЛьЕМ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ а не арендным) ниже, чем в целом по США - вы сильно ошибаетесь.  Как раз арендующих жилье в Техасе меньше, чем ВЛАДЕЛьЦЕВ, а вот в Калифорнии, с низким налогом на недвижку даже семьи с двумя работающими специалистами с высшим образованием не могут купить и вынуждены пожизненно арендовать.
Наверное, вы, живя в Канаде, продолжаете владеть своей трешкой в Питере?  Тогда ваша нелюбовь к введению налога на жилье в России по человечески понятна ( как мне кажется по-человечески должна быть понятна и мое пожелание к снижению стоимости российского жилья к уровню, доступному среднему покупателю - вот вернулся бы я в Россию и купил бы себе трешку - ну хоть за 100К - но не за 250-300-же - таких денег даже в Канаде заработать - НЕМЫСЛИМО.)  
А насчет рентабельности строительства - снять "взяточный налог" и окажется, что себестоимость метра даже в Москве не более 1000 баксов, добавить рентабельность процентов 20 в год - вот и будет нормальное и доступное среднему работнику жилье.  А второе и третье и так далее жилье инвесторам и спекулянтам будет недоступно. ( точней доступно, но непривлекательно, как дорогой в содержании и падающий в цене актив - или это уже на их языке пассив называется?)  Так вот - задача - сделать жилье не активом, а пассивом!  Как в Германии!  Вы слышали хоть от одного риэлтора призывы покупать жилье в Германии?  А почему так - оно ведь там чуть ли не дешевле, чем в Болгарии?  И что - в Германии мало строят, все строители в убытках, а граждане теснятся вдесятером в двухкомнатных клетушках?  Так почему ТУПО НЕ СКОПИРОВАТь РЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ВОПРОСА С ГЕРМАНИИ?  Только потому, что вам придется вываливать из Канады за оставшуюся в Питере треху по штукарю налога в месяц?

Цитата: neevklid
Многодетные семьи можно как-нибудь по-другому стимулировать. А налог надо брать с цены всего того жилья в собственности, в котором собственник не прописан.
(Каждый инструмент должен свою функцию выполнять, а то получается что-то вроде микроволновки с функцией кондиционирования воздуха и проигрывания DVD...)

Институт прописки надо отменять как дикий анахронизм ( кстати, не исключено, что Серж из Питера в своей трешке в Питере прописан, притом, что проживает в Канаде)  .  Налог  конечно должен быть всеобщим и рассчитываться на основании среднерыночных цен на жилье за прошедший год.  Всевозможные скидки должны идти не малоимущим а категориям граждан с ограниченной трудоспособностью.  Во многих странах есть скидки (серьезные) по налогу для лиц пенсионного возраста и инвалидов.  Ничего плохого нет и в том, чтобы с одиноких бабушек налог не брался, а копился на определенном счету, который бы потом предьявлялся наследникам с процентами ( тогда возможно они  бы при жизни не забывали бабушек и помогали им материально).

Цитата: GkP
Что именно Вас смущает?
(начинаем конструктивную работу )
Учет количества объектов или стимулирование многодетных семей?
Или учет среднедушевого дохода? (это, наверное, в самом деле, лишнее)

Если есть право собственности, то прописка не нужна в принципе. Среднедушевой доход тоже не нужен: дети должны появляться у тех людей, которые способны их прокормить иначе кормить их придется за счет людей, котрые работают, а не рожают. Зачем стимулировать многодетных? Это какой-то особый героизм пару раз кинуть "палку" своей жене? Старики и пенсионеры могут получать вычет, но никак не освобождаться от налогов. Аналогично с инвалидами. Платить налог должны все, единственный способ избежать налога должен заключаться в зачтении других налогов в счет этого.

Далее предлагается Вашему вниманию модель «сферического коня в вакууме», которая будет увязывать такие понятия, как аренда жилья, покупка жилья по ипотеке и без, налог на недвижимость, а также денежную нагрузку на домохозяйства.

Сразу предупреждаю, фанатам введения налога на недвижимость, у которых уже на подкорке головного мозга записано, что только этот налог сможет помочь всем нуждающимся, читать далее не рекомендуется. Более того, скажу честно, даже меня в некоторой степени шокировали некоторые выводы. Разумная критика модели в последующих постах будет обсуждаться, критиканство будет игнорироваться.

Цель построения данной модели – попытка понять, как повлияет введение налога на недвижимость на цену этой самой недвижимости и насколько изменится денежная нагрузка на домохозяйства.

Для облегчения построения данной модели приняты следующие постулаты:
- будут рассматриваться 2-а совершенно одинаковых десятиэтажных  дома с 10-ю совершенно одинаковыми квартирами на каждом этаже
- дома находятся рядом друг с другом, в непосредственной близости от деревни Гадюкино, жители которой очень сильно нуждаются в улучшении жилищных условий и готовы для решения этой проблемы заселить не только эти 2-а дома, но и еще несколько десятков подобных домов
- нет никакой коммерческой разницы между квартирами на разных этажах одного и того же или разных домов
- срок жизни домов – 50 лет, далее дома принудительно разрушаются
- цена на квартиры в каждом из домов одинакова
- срок жизни каждого домохозяйства устанавливается в 50 лет
- срок жизни каждого домохозяйства по времени совпадает со сроком жизни 2-х построенных домов
- количество домохозяйств в деревне Гадюкино в течение ближайших 50 лет остается неизменным
- все домохозяйства в деревне Гадюкино имеют разный, но постоянный и фиксированный доход в течение всего времени своего существования
- стоимость затрат домохозяйств на свое содержание без учета решения квартирного вопроса равна нулю
- происхождение первоначального взноса по ипотечным кредитам неизвестно, эти деньги просто существуют и у разных домохозяйств эти суммы различны
- аренда квартир производится без права выселения в течение 50 лет при фиксированной арендной плате
- инфляции, дефляции и прочих подобных напастей в течение ближайших 50 лет в окрестности деревни Гадюкино наблюдаться не будет
- вводится понятие гадюкинского банка, который выдает ипотечные кредиты со сроком погашения 50 лет под фиксированную ежегодную выплату некоторой суммы
- гадюкинский банк работает без прибыли, т.е. если одному домохозяйству необходима некая сумма для покупки жилья, а второе домохозяйство положит точно такую же сумму в банк, то ежегодную выплату денежных средств за получение ипотечного кредита от первого домохозяйства в полном объеме будет получать второе
- сумма ежегодной выплаты по ипотечному кредиту фиксирована и зависит только от величины первоначального взноса за квартиру, чем больше первоначальный взнос – тем меньше эта сумма, чем меньше взнос – тем больше
- первоначальный взнос за квартиру в размере 100% влечет за собой получение ипотечного кредита с ежегодной нулевой выплатой по ипотеке, это понятие вводится для того, чтобы в дальнейшем не путаться между ипотечными и не ипотечными покупателями квартир - теперь все покупатели по определению являются ипотечниками
- первоначальный взнос в размере 0% влечет за собой оформление ипотеки под самую максимальную ежегодно выплачиваемую сумму, числовое значение которой далее не существенно
- размер ежегодно выплачиваемой суммы по ипотеке среди гадюкинских домохозяйств более-менее равномерно распределен от нуля до своего максимального значения
- строители продают квартиры по максимально возможной цене.

Итак, в окрестности деревни Гадюкино было построено 2-а совершенно одинаковых дома. Деревенские риэлторы провели некую аналитическую работу, согласно которой была установлена максимально возможная рыночная цена за квартиру в новом доме осилить которую могут только 200 самых богатых домохозяйств – строго по количеству построенных квартир, да и то, многим из них для покупки пришлось взять ипотечный кредит на 50 лет, т.к. на другой срок гадюкинский банк ипотечных кредитов не выдает. Далее будем рассматривать только эти 200 домохозяйств, т.к. прочие жители деревни Гадюкино денежную конкуренцию им составить не могут и потому остаются за бортом дальнейших рассуждений вместе со всеми своими проблемами.

Однажды, мэр деревни Гадюкино для пополнения деревенского бюджета предложил ввести фиксированный налог на недвижимость. Дело это новое, неизведанное, поэтому решено было провести следующий эксперимент - ввести налог на недвижимость в одном из вновь построенных домов, чудесным образом давая понаблюдать нам за происходящими там процессами.

Однако самые богатые гадюкинцы богатыми стали исключительно благодаря своему уму, поэтому они быстро поняли, что многим из них тянуть ипотеку и налоги будет невозможно. Поняли это и гадюкинские риэлторы. А продавать-то квартиры в налогооблагаемом доме надо. А из потенциальных покупателей все те же 200 самых богатых гадюкинцев, других нет. И пришлось им снижать цены в этом доме, и снижали они их до тех пор, пока самое бедное из этих 200 домохозяйств не смогло купить в нем квартиру не боясь при этом разориться на налогах. Вот эту самую низкую цену и зафиксировали гадюкинские риэлторы для последующих продаж квартир в налогооблагаемом доме.

Теперь попробуем найти эту цену.
Дано:
А – налогонеоблагаемый дом
Б – налогооблагаемый дом
Н – сумма ежегодного налога на недвижимость в доме Б
И – первоначальный взнос по ипотеке для выбранного далее домохозяйства
П – сумма ежегодной выплаты по ипотечному кредиту для выбранного далее домохозяйства
Решение:
Рассмотрим домохозяйства в доме А, сумма ежегодной выплаты по ипотечному кредиту у которых совпадает с суммой налога на недвижимость, т.е. П= Н. Предположим, что чудесным образом такое домохозяйство нашлось. Нам известно, что это домохозяйство попало в ТОП-200 самых богатых домохозяйств деревни Гадюкино. Причем, это домохозяйство среди 200 может быть как самым богатым, так и самым бедным. Рассмотрим вариант, когда это домохозяйство является самым бедным из 200. Тогда получается, что именно на него ориентировались гадюкинские риэлторы, когда устанавливали максимально возможную цену на квартиры в доме Б. Так как П= Н, то получаем, что цена на квартиры в доме Б была установлена на уровне первоначального взноса по ипотеке для рассматриваемого домохозяйства, т.е. равна И.
Вариант, когда это домохозяйство не является самым бедным предлагаю рассмотреть самостоятельно, т.к. прикладного значения он не имеет.

Таким образом, самое бедное домохозяйство на свой первоначальный взнос по ипотеке И смогло купить себе квартиру в доме Б, а дальше вместо выплат по ипотечному кредиту стало платить точно такую же сумму, но уже в виде налога на недвижимость.

Выводы по этой модели:
1. При введении налога на недвижимость, итоговая денежная нагрузка на домохозяйства не изменилась.
2. При введении налога на недвижимость, цена на квартиры установится на уровне первоначального взноса по ипотечному кредиту с ежегодной выплатой такой же суммы, каковой является сумма налога на недвижимость.
3. Покупка жилья по ипотеке без первоначального взноса и без налога на недвижимость эквивалентна аренде, т.е. сумма, уплачиваемая по ипотечному кредиту, равна размеру арендной платы.
4. Введение налога на недвижимость эквивалентно ипотеке, где рыночная цена эквивалентна первоначальному взносу, а сумма налога эквивалентна платежу за ипотечный кредит.
5. Покупка жилья за полную стоимость по денежной нагрузке на домохозяйство эквивалентна покупке этого же жилья по ипотеке.
6. Убытки от введения налога на недвижимость получили строители, т.к. квартиры в доме Б были проданы дешевле, чем в доме А.
7. Стоимость жилья зависит от количества вновь построенных объектов. Одна построенная квартира в деревне Гадюкино будет доступна по цене для покупки только самому богатому домохозяйству, 200 построенных квартир – 200-ам самым богатым домохозяйствам. В идеальном случае, когда количество вновь построенного жилья совпадает с количеством всех желающих заполучить его, цена установится на уровне доступности для самого бедного нуждающегося домохозяйства.

Цитата: hz от 14.07.2008 09:32:31
Деревенские риэлторы провели некую аналитическую работу, согласно которой была установлена максимально возможная рыночная цена за квартиру в новом доме осилить которую могут только 200 самых богатых домохозяйств – строго по количеству построенных квартир

Начало смущать уже здесь

Цитата
Рассмотрим домохозяйства в доме А, сумма ежегодной выплаты по ипотечному кредиту у которых совпадает с суммой налога на недвижимость,

Конь уж какой-то мегасферический в мегавакууме. При нынешних ипоставках ежемечячный платеж по кредиту равен 0,7-1,5%% от суммы кредита (50 и 10 лет соотв.). Это что ж, налог будет 10%?  :D

Цитата1. При введении налога на недвижимость, итоговая денежная нагрузка на домохозяйства не изменилась.

Ну, при такой кривой модели конечно.
Модель не учитывает один немаловажный факт - одна семья может владеть более чем одной квартирой, не говоря о юридических лицах и оставлении на балансе строителями недостроя (а там возможность кредитования, рефинансирования и т.п.). Но для простоты достаточно рассмотреть хотя бы то, что одна семья может владеть более чем 1-ой квартирой.

Цитата3. Покупка жилья по ипотеке без первоначального взноса и без налога на недвижимость эквивалентна аренде, т.е. сумма, уплачиваемая по ипотечному кредиту, равна размеру арендной платы.

Вот еще один вывод, несоответсвующий реальности и соответсвенно вызвавший сомнения в корректности модели, туда же и

Цитата
4. Введение налога на недвижимость эквивалентно ипотеке, где рыночная цена эквивалентна первоначальному взносу, а сумма налога эквивалентна платежу за ипотечный кредит.
5. Покупка жилья за полную стоимость по денежной нагрузке на домохозяйство эквивалентна покупке этого же жилья по ипотеке.

Цитата
6. Убытки от введения налога на недвижимость получили строители, т.к. квартиры в доме Б были проданы дешевле, чем в доме А.

Не убытки, нет (скорее всего). Сокращение прибыли - да (на объект). Вы поаккуратнее с терминами.

Цитата
7. Стоимость жилья зависит от количества вновь построенных объектов. Одна построенная квартира в деревне Гадюкино будет доступна по цене для покупки только самому богатому домохозяйству, 200 построенных квартир – 200-ам самым богатым домохозяйствам. В идеальном случае, когда количество вновь построенного жилья совпадает с количеством всех желающих заполучить его, цена установится на уровне доступности для самого бедного нуждающегося домохозяйства.

Ой вэй.
Распределение доходов: 100000 уе (семья 1), 5000 (семья 2), 2000 (семья 3), 500, 500, 100 * 195 (семей).
Для начала "идеальный случай" - N квартир = N семей:
семья 1 сможет купить 200 квартир по 500 уе. Но не будет этого делать, т.к. кушать тоже хочется, и хорошо. Купит 190 квартир.
Семья 2 купит 5 квартир, и семьи 3-5 - остальные 5.
Где цена стала на уровне доступности для самого бедного нуждающегося домохозяйства?  :D

О чём и речь. Надо чтоб налог прогрессивный на КОЛИЧЕСТВО был. А то получаецца сколько б председатель квартир ни купил - оно его материально НИКАК не тянет, всё сдал в аренду и сидит в ус не дует. Ведь если у кулака Петьки 5 поросят - енто 50 минут ухода за ними, если 50- то 8 часов ухода, если 100 - то и помощника нанимать надо. То есть Петьку его имущество физически и материально тянет, заставляя останавливаться на определенном количестве поросят, которые его НЕ НАПРЯГАЮТ, т.е. каком-то оптимальном для его возможностей. В то же время председателя количество квартир НИКАК не напрягает, он их не кормит, не поит, нифига не делает.

Цитата: hz
Хорошо. Пусть ТОП-2 деревни Гадюкино представлено только 2-мя представителями – председателем и бабкой Федотьей.

Вывод 3 по модели утверждает, что покупка жилья по ипотеке без первоначального взноса и без налога на недвижимость эквивалентна аренде, т.е. сумма, уплачиваемая по ипотечному кредиту, равна размеру арендной платы. Т.е. если существует домохозяйство, которое сможет оплатить председателю или бабке арендную плату в размере суммы по ипотечному  кредиту с нулевым первоначальным взносом (т.е. это те же деньги которые председатель с бабкой могли получить банально положив деньги в гадюкинский банк) или больше, то это домохозяйство также сможет купить себе квартиру, а это противоречит постулату о том, что ТОП-2 деревни Гадюкино представлено только 2-мя представителями – председателем и бабкой Федотьей.
Вывод: хреновую инвестицию сделали председатель с бабкой Федотьей, надо было деньги в банк класть – больше бы заработать удалось.

Каким образом этого добиться я уже писал не однократно – строить надо больше.

Да правильная ваша модель, но для вакуума  ;). И на данный момент эта инвистиция не хреновая. Ибо находяцца граждане, готовые выкупить квартиру в собственность за сумму, превышающую аренду! А инвестор-монополист председатель может рисовать любую сумму на ценнике.
Что строить больше надо - никто не спорит. Типа кончацца ж када-нибудь бабки у председателя, вот тогда и других на рынок пустим...

И ещё, поясните мне пожалуйста, почему Петро со своими поросятами вынужден крутиться и напрягаться, а Федотья сидит в кресле. Вот был бы налог на её 100 квартир, она может быть коров разводить начала - польза для деревни. А так эти квартиры лежат у неё мёртвым грузом, и в модели без "вакуума" она их может и не сдавать, так как "всё дорожают они". Так Вы за то, чтоб Федотью в корововодство отправить, или будем ждать когда у неё деньги закончатся - после 100 квартир или после 500...

Еще раз напоминаю, что я за налог на 2-ю и последующие квартиры для одного физ.лица. Есть возможность купить 5 квартир - рожай 5 детей, на них оформляй. Стимулирует рождаемость.

Переформулирую закон физики на Федотью: Система (бабка), в поиске точки равновесия, пойдет по пути наименьшего сопротивления. ГОСУДАРСТВО должно сделать так, чтоб повысилось сопротивление на пути спекуляции недвижимостью, и бабка пойдёт другим путем, займется сельским хозяйством (опять же, если ГОСУДАРСТВО снизит сопротивление в этой области льготами или ещё чем), при этом польза будет ГОСУДАРСТВУ в виде мяса, а не одной Федотье (т.к. деньги у неё закопаны в бетоне на данный момент).

Цитата: Serg_Piter
Ну начнем с того, что деньги бабка не на горшке высидела, а заработала, или муж ее покойный заработал в том же сельском хозяйстве. А теперь представь, что землю и разрешения на строительство не председатель единолично выдает а общее собрание безквартирных гадюкинцев. Не будет тогда бабкина квартира дорожать, и налогом ее наказывать не за что.

Вы меня путаете с кем-то, кто хотел "из глотки вытаскивать и резать".
Мне глубоко фиолетово (скорее даже радостно), что Федотья деньги имеет. Молодец. Я просто за то, чтоб её жизненную энергию выпнуть с РН. Условия должны быть такими, чтоб ей гораздо энергоэкономнее было вложить деньги в банк, в сельское хозяйство, под кровать в конце концов засунуть! Потому как недвижимость - социально значимая вещь, а бабкина кровать - нет.

Интересные данные по Миэль:
http://data.cbonds.i…_Offer.pdf
По итогам 2007 года приток денежных средств от реализации новостроек физическим лицам превысил US$965 млн., а объем годовых операций 2600. В 2006 г.: ~US$400 и 2285 млн. (вырос на 13%).
Выходит, рост притока >2 раза произошел только за счет роста цены недвижимости?

Цитата: Cholera Vibrio Clone
А как Вы оцениваете количество сделок?

Осенью прошлого года количество объявлений в базе превышало 160,000, сейчас лишь 123,000. Если смотреть по Риалпрайсу, то сейчас объемы вообще в 2.5 раза ниже...

Так что говорить о восстановлении объемов пока не приходится. Но будет весьма интересно понаблюдать за динамикой цен, если вдруг предложение хотя бы дойдет до предыдущих объемов.

123000 - это сумма квартир, выставленных в течении последних 7 дней (т.е. некое сглаженное значение), я отслеживаю ежедневные цифры. Объемы, конечно же, ниже, но достаточно стабильны с февраля - около 40000 для МСК региона и 27000 для МСК. Просадка была на майских праздниках (35000/24000).
Соответсвенно, когда рынок "стоит", новых квартир (тех, которые попдают в базу впервые) выставляется мало (на майских - всего 1%). В остальных случаях - около 4-5%.
Кроме того, цена м2 в узких сегментах (например, $200-300 тыс.) идет на спад (более 100$ с начала июля).

PS 15 февраля WinNER почистил базу, в результате кол-во видимых квартир снизилось на ~40%. Т.е. если экстраполировать цифру 123 тыс. получим даже больше, чем 160 тыс. квартир (123000*1,4=172200 шт). Манипуляции...

Цитата: Gres от 14.07.2008 22:53:04
PS 15 февраля WinNER почистил базу, в результате кол-во видимых квартир снизилось на ~40%. Т.е. если экстраполировать цифру 123 тыс. получим даже больше, чем 160 тыс. квартир (123000*1,4=172200 шт). Манипуляции...

Я пристально мониторю WinNER в течение года и могу сказать, что предложение резко сократилось задолго до февраля. Примерно в середине ноября стало понятно, что началась волна роста и одновременно вместе с этим предложения начало резко снижаться. Сразу после новогодних праздников база так вообще сократилась на треть и количество объектов с ноябрьских 160,000 снизилось примерно до 105,000. Поначалу мне это показалось сезонным фактором и я, как и многие другие, ожидал, что к концу января предложение восстановится, но этого не произошло...

В принципе это и неплохо. Если бы рост был на больших объемах, то это показало бы силу рынка и величину покупательского спроса, соответственно, о возможном снижении цен можно было бы надолго забыть. В сложившейся же ситуации, рост не был спровоцирован активностью покупателей; просто немалое количество продавцов решило придержать квартиры, в надежде продать их подороже, создав тем самым дополнительный навес, который, в случае начала снижения, не замедлит оказаться на рынке.

Цитата: Vlad_R
Нет обьемов. И количество сделок в Москве трудно оценить/найти, только постскриптум обрывочные данные.

По Риалпрайсу предложение выписывает последнее время (месяц-два) четкую "кардиограмму". Это при том, что в среднем должно в Москве уходить около 2 тысяч квартир в неделю. Мой вывод - рынок стоИт, ничего не продается, идей и свежих вариантов (не переделок и вбросов) пока нет.

Во втором полугодии у нас массовая сдача новостроя, полагаю, некоторые региональные рынки уже сейчас чувствуют давление. Москва пойдет вниз последней.

Интересно, что в Казахстане не наблюдается зависимости цен от роста/падения к-ва выставленных на продажу квартир. Например по Алма-Ате (все по данным http://www.kn.kz/ к предыдущему месяцу):
Месяц   Предложение (%) Цены (%)
Январь      -3,9               -4,13
Февраль     +40 (!)           -1,9
Март        +8                  -5,4
Апрель      -10,6             -8,9
Май         +6,2               +2,5
Июнь        -1,5               -5,6