Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Rustamka
Пожалуй, максимально объективно оценить ликвидность дома можно по его сроку годности. Так, срок службы панельных тонкостенных «хрущевок» (1955-70 годы постройки) составляет порядка 50 лет. Многоэжтажные блочные и крупнопанельные дома (9-16 этажей), которые строили в период 1965-1980 годов, рассчитаны на 100 лет. Все современные панельные дома, в независимости от серии  имеют приблизительно одинаковые сроки службы, так как строятся по единым нормам и правилам, утверждает начальник технического управления ХК «ГВСУ "Центр"» Олег Клачук.

Ну вы прям как не на Авантюре...
Если вопрос правда интересен, гуглите "типовые серии домов". И читайте про особенности.
Конструкция у домов разная, срок службы - тоже.

Вроде бы самое плохое, что может быть - хрущ проекта I-335
Снимал двушку в такой 7 лет. Угловая, на 5 этаже. Дом 66 года.
Кухня очень маленькая, су- совмещенный. Несущие балки под потолком бесят. Очень плохая теплоизоляция. В 3 местах (видимо в бетоне какие-то железяки) зимой было постоянное мокрое пятно, которое через 2 недели после обработки доместосом опять плесневело. Если к наружной стене чего-нибудь прислонить, то под ним тоже появлялась плесень. Осенью-весной постоянно опрокидывалась тяга (вместо вытяжки - приток из вентиляции вместе с запахами и дымом курева от соседей). С газовой колонкой это чревато.
Один раз чуть не умерли от этого (во время моего купания сначала дочь годовалая потеряла сознание, пока за машиной бегал, жена вырубилась и меня шатать начало. Слава богу, хватило сил их из квартиры вытащить одну в руках, другую волоком)
А последний год по всему дому трещины пошли. По всем местам соединения плит - и в квартире и в подъезде. Дверца ящика под потолком на кухне закрываться перестала.

Странно, что при объявлениях по городу тип дома не указывается и на цену сильно не влияет. Пришла соседка, которая  3 месяца назад купила квартиру на площадке, с письмом - подпишись за ремонт протекающей крыши. Смотрю я на нее, а сказать, что она на последние деньги прикупила жилплощадь в разваливающемся доме, язык не поворачивается. (думаю, потому его и не хотят власти ремонтировать, потому что бесполезно). Подписался за ремонт.

А вот родительский дом, в котором я родился - серии 511 из кирпичиков - очень даже ничего. Ни малейших плохих признаков...

Цитата: Сергей_5db61f от 08.08.2012 10:58:59
Откуда такие сведения? Можете какими-нибудь ссылками на документацию подтвердить?

Откуда сведения...приснилось наверное.

Панельный тонкостенный хрущ не подлежит реконструкции и капиталке (дешевле снести), это вообще временное жилье.  25-30 лет, то что они стоят по 50 - это другой вопрос.  
Срок эксплуатации с проектными сроками путать не надо просто.  Лестницы начинают сыпаться, теплоизоляция накрывается, с вентиляцией задница, про водоснабжение и электричество даже вспоминать не будем.
Некоторые из серий даже фундамента как такового не имеют (и подвала как следствие), коробка на жб блоки поставлена или ленту из кирпича.

Кстати одним из пионеров по проектированию и массовому внедрению хрущей был дядька по фамилии Лагутенко, дед того самого Ильи Лагутенко )))
Винить его в том что дома такие пустили в серию глупо, там целью было массовое, дешевое и быстрое строительство для расселения.
Под это дело в мск ДСК-1 организовали.

Цитата: mr_ttt от 07.08.2012 16:52:47
Скорее всего разводка

Себестоимость 29 000 р/м2
окончательная стоимость 15000 р/м2

Знакомый бойкий язык

Кто им даст хороший участок под застройку, кто будет строить (не сами же?) и тп

я бы поостерегся деньгами разбрасываться

В лучшем случае получите недострой, в худшем.. сами понимаете

Я и говорю, что стрёмно.
Но вот наткнулся сегодня на
Законопроект № 643875-5
О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве
asozd.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent&RN=643875-5
вроде 6 июня принят в первом чтении.

Если действительно будет такая страховка, то вроде и не так страшно.
Или оно к ЖСК не относится?

http://www.autonews.…10/1736727
где пройдут монстро-трассы и жить станет невозможно.

Цитата: санёк от 11.08.2012 13:50:21
А разве после сноса не дадут новую квартиру?

С чего бы вдруг? Собственники обязаны сами заботиться о своем имуществе.

Цитата: Nobody от 08.08.2012 23:01:18
Откуда сведения...приснилось наверное.

Панельный тонкостенный хрущ не подлежит реконструкции и капиталке (дешевле снести), это вообще временное жилье.  25-30 лет, то что они стоят по 50 - это другой вопрос.  

вы бы конкретный проект назвали, о котором говорите. Вообще, имхо, пока это бред про 25-30 лет.

Цитата: Nobody от 08.08.2012 23:01:18
Срок эксплуатации с проектными сроками путать не надо просто.  Лестницы начинают сыпаться, теплоизоляция накрывается, с вентиляцией задница, про водоснабжение и электричество даже вспоминать не будем.

Простите, с чем? Что это за зверь "проектный срок"?
ну а то что вы пишите вполне укладывается в понятие "текущий ремонт".

Цитата: Nobody от 08.08.2012 23:01:18
Некоторые из серий даже фундамента как такового не имеют (и подвала как следствие), коробка на жб блоки поставлена или ленту из кирпича.

Ого:) это что-то новенькое))) вы конкретный проект назовите, который "без фундамента":)

Цитата: LightElf от 11.08.2012 18:31:32
С чего бы вдруг? Собственники обязаны сами заботиться о своем имуществе.

Учите матчасть, а не фантазии теребите. В законах всё написано. Дом объявляется аварийным муниципальным органом, так что именно этот орган обязан заботиться о порядке выкупа квартир у собственников и т.д. Вот прямая цитата из Закона №21 г.Москвы:

Цитата
Статья 2. Права граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых
домов) в городе Москве
1. Граждане при переселении из жилых помещений (жилых домов), а также их
освобождении имеют право в установленном порядке на:
...
2) предоставление собственникам равноценного возмещения (компенсации) по их
выбору в денежной либо натуральной форме в виде предоставления равнозначного
жилого помещения;

Статья 3. Право граждан на сохранение района проживания при переселении

1. Гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам
социального найма, найма, безвозмездного пользования, или которым жилые
помещения (жилые дома) принадлежат на праве собственности, предоставляются
благоустроенные жилые помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно
по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в
собственность в районе проживания. ... При этом эти районы
города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы.

Статья 4. Основания для освобождения жилых домов
1. Основанием для освобождения жилых домов является правовой акт Правительства
Москвы, принимаемый в связи с:
...
2) переводом жилого дома, признанного в установленном порядке непригодным для
проживания, в нежилой фонд;
3) признанием в установленном порядке жилого дома непригодным для проживания
(аварийным) и подлежащим сносу;

Цитата: ol_shadow1 от 14.08.2012 15:12:32
Учите матчасть, а не фантазии теребите. В законах всё написано. Дом объявляется аварийным муниципальным органом, так что именно этот орган обязан заботиться о порядке выкупа квартир у собственников и т.д. Вот прямая цитата из Закона №21 г.Москвы:

т.е. вы думаете, что всю пришедшую в негодность жилую недвижимость, находящуюся в частной собственности, будет выкупать государство?

Цитата: Буревой от 02.08.2012 20:47:01
Что не так? Я на калькуляторе считал, всё тоже самое.
9,5% на 30 лет это одни проценты это 9,5*30=285% плюс стоимость квартиры, т.е. 100% итого 385%

Неправильный расчет.
При выплате кредита равными частями сумма переплаты за 30 лет и 9,5% составит 202,71%

Цитата: Ko4evnik от 14.08.2012 16:00:00
т.е. вы думаете, что всю пришедшую в негодность жилую недвижимость, находящуюся в частной собственности, будет выкупать государство?

Что значит "думаю"?!  ;D Так в законах написано - если дом признан аварийным и подлежащим расселению, то государство обязано выплатить собственникам стоимость равноценного благоустроенного жилого помещения. Частные халупы можно аварийными не признавать, конечно, а с многоквартиркой ваще не прокатит.

Цитата: ol_shadow1 от 14.08.2012 17:47:19
Что значит "думаю"?!  ;D Так в законах написано - если дом признан аварийным и подлежащим расселению, то государство обязано выплатить собственникам стоимость равноценного благоустроенного жилого помещения. Частные халупы можно аварийными не признавать, конечно, а с многоквартиркой ваще не прокатит.

Такое ощущение что товарищи пропустили отрезок времени когда пошли запреты на прописку в сериях которые под снос шли.

Цитата: Ko4evnik от 14.08.2012 14:09:04
вы бы конкретный проект назвали, о котором говорите. Вообще, имхо, пока это бред про 25-30 лет.

Ну бред так бред.  Это же вы в МНИИЭТЭП чай любите похлебать, вам виднее.

ЦитатаПростите, с чем? Что это за зверь "проектный срок"?

Житель средний полосы, встречается в лесах, лугах, полях и реках.

Цитатану а то что вы пишите вполне укладывается в понятие "текущий ремонт".

"Текущий ремонт" хрущей это примерно как замена кузова, мотора, трансмиссии и всего прочего у старой раздолбанной копейки.
Ремонтировать конечно можно, и некоторым это даже весьма по нутру, ибо пирог сладкий очень.  Знай себе ремонтируй не переставая, лишь бы платили.

ЦитатаОго:) это что-то новенькое))) вы конкретный проект назовите, который "без фундамента":)

Да беспраблем.  У К-7 емнип вертикальные балки прям на фундаментных башмаках стоят. И не надо мои фразы интерпретировать по-своему, в оригинале было "Некоторые из серий даже фундамента как такового не имеют (и подвала как следствие), коробка на жб блоки поставлена или ленту из кирпича", а это означает ровно то что написано а не то что вы там увидели.
Любопытно если - лезьте ковыряйте панельное и блочное домостроение (МНИИТЭП, Моспроекты, в Питере и регионах свои проектировщики) а не пруфы требуйте.

Цитата: Bretschneider
Все эти расчетные сроки службы достаточно условны...

Естессно.  
Хрущ и 100 лет простоять может.  Вопрос чего это потребует в плане поддержания в состоянии стояния и сколько это будет стоить.

Цитата: Nobody от 15.08.2012 20:00:39
Ну бред так бред.  Это же вы в МНИИЭТЭП чай любите похлебать, вам виднее.

Вообще вас вежливо попросили привести доказательства вашего утверждения

Панельный тонкостенный хрущ не подлежит реконструкции и капиталке (дешевле снести), это вообще временное жилье.  25-30 лет

вы так и не ответили

Если оговорились так и признайтесь - у всех бывает

Хрущев конечно тот еще оригинал, но вбухивать миллиарды в жилье откуда через 25 лет переселять даже он не додумался бы

Цитата: mr_ttt от 16.08.2012 11:27:51
Вообще вас вежливо попросили привести доказательства вашего утверждения
...
Хрущев конечно тот еще оригинал, но вбухивать миллиарды в жилье откуда через 25 лет переселять даже он не додумался бы

Nobody совершенно прав. Первые модификации хрущевок - аутентичная К7 - действительно имели проектный срок службы в 25 лет, поздние модификации К-7 - кажется, до 40 лет. Но параллельно запускались другие проекты пятиэтажек со знчительно улучшенными характеристиками.

Цитата: Nobody от 08.08.2012 23:01:18
Откуда сведения...приснилось наверное.

Панельный тонкостенный хрущ не подлежит реконструкции и капиталке (дешевле снести), это вообще временное жилье.  25-30 лет, то что они стоят по 50 - это другой вопрос.  

Может и приснилось...
Вот, пишет человек, имевший непосредственное отношение к проектированию хрущёвок

Цитата
А все сегодняшние разговоры о том, что хрущевки  — это временные дома и срок их службы 50 лет, полнейший обман! Их возводили как долговременные, которые в будущем немного расселят, когда настроят побольше жилья. Срок службы зданий из кирпичных блоков и из кирпича — 100 лет, а железобетонных перекрытий — 120 лет. Степень износа этих строений — один процент в год!
Потому нормальный срок службы домов первых индустриальных серий — 65-70 лет. Конечно, в них износились коммуникации, обветшала отделка, ведь 50 лет назад у нас даже качественного линолеума не было! У железобетонных крупнопанельных домов срок службы не меньше, и степень износа определяется состоянием стыков панелей. Другой вопрос, что это жилье устарело морально и стало неудобным.

Цитата: Сергей_5db61f от 16.08.2012 14:05:10

Может и приснилось...
Вот, пишет человек, имевший непосредственное отношение к проектированию хрущёвок

Хехе  :)

ЦитатаСрок службы зданий из кирпичных блоков и из кирпича — 100 лет, а железобетонных перекрытий — 120 лет.

ЦитатаПотому нормальный срок службы домов первых индустриальных серий — 65-70 лет.

Потому - это почему? Хрущи нормально прослужат 65-70 лет потому что здания из кирпича и кирпичных блоков (кстати, что такое кирпичный блок в понимании автора?) служат сто лет, а жб перекрытия - 120?
Вы хоть читайте что пишите.

Я вам ещё подолью водички - капитальные элементы конструкций хрущей рассчитаны на 100-150 лет.  Вопрос залу - срок эксплуатации хрущей равняется 100-150 годам?

Д.Медведев: Программу обеспечения доступным жильем подготовят в ближайшее время.

16.08.2012, Москва 12:52:22 Правительство РФ намерено в ближайшее время подготовить государственную программу ......бла бла бла ..... данная программ рассчитана на развитие строительства жилья эконом-класса и развитие инфраструктуры.

Д.Медведев напомнил, что в текущем году в рамках программы "Жилище" федеральный бюджет выделяет более 2,4 млрд руб. 26 регионам страны. За счет этих средств, распределенных на конкурсной основе, будут возмещаться затраты на уплаты процентов по кредитам, привлеченным на создание энергоэффективной инфраструктуры, строительство автодорог и софинансирование объектов социальной инфраструктуры. "Я рассчитываю, что такое содействие федерального центра вместе с другими механизмами будет стимулировать активное жилищное строительство в регионах", - подчеркнул он.

Д.Медведев отметил, что задача власти остается прежней - увеличивать объем ввода и доступность жилья для граждан.

Дмитрий Анатольевич, родненький вы наш, вы бы хоть одним глазком оглянулись на итоги  >>>программы "Жилище"<<<   -  глядишь  и одумались бы проводить дальнейшие эксперименты над страной.

Цитата: ol_shadow1 от 14.08.2012 17:47:19
Что значит "думаю"?!  ;D Так в законах написано - если дом признан аварийным и подлежащим расселению, то государство обязано выплатить собственникам стоимость равноценного благоустроенного жилого помещения. Частные халупы можно аварийными не признавать, конечно, а с многоквартиркой ваще не прокатит.

уважаемый:)
1. закон можно поменять при необходимости;
2. когда (если) вдруг будет сильно много многоквартирных домов в частной собственности - никто не будет компенсировать собственникам равноценные помещения. с чего бы это? мы же не при коммунизме живем, а?

Цитата: Nobody от 15.08.2012 20:00:39
Ну бред так бред.  Это же вы в МНИИЭТЭП чай любите похлебать, вам виднее.

а зачем хлебать где-то чай? достаточно открыть проектную документацию. Я вообще привык как-то больше документам доверять, чем звиздежу всяких товарищей.
Вы свое утверждение можете обосновать и привести документы? Нет? Ну тогда у вас пока просто голословный звиздеж, увы.

Цитата: Nobody от 15.08.2012 20:00:39
"Текущий ремонт" хрущей это примерно как замена кузова, мотора, трансмиссии и всего прочего у старой раздолбанной копейки.
Ремонтировать конечно можно, и некоторым это даже весьма по нутру, ибо пирог сладкий очень.  Знай себе ремонтируй не переставая, лишь бы платили.

обновить проводку - это такое сложное и дорогое, просто невыполнимое занятие? ну-ну, для вас, может быть, это и так

Цитата: Nobody от 15.08.2012 20:00:39
Да беспраблем.  У К-7 емнип вертикальные балки прям на фундаментных башмаках стоят. И не надо мои фразы интерпретировать по-своему, в оригинале было "Некоторые из серий даже фундамента как такового не имеют (и подвала как следствие), коробка на жб блоки поставлена или ленту из кирпича", а это означает ровно то что написано а не то что вы там увидели.
Любопытно если - лезьте ковыряйте панельное и блочное домостроение (МНИИТЭП, Моспроекты, в Питере и регионах свои проектировщики) а не пруфы требуйте.

уважаемый, а никто ваши слова не интерпретирует. Дословно цитируем "некоторые из серий даже фундамента как такового не имеют".
Про подвал я не понял, если честно, с какой стати вы увязываете понятие "фундамент" и подвал. Для информации - у здания вполне может быть фундамент и не быть подвала - это вполне нормальное явление:)
Ну и я не совсем понял, как пример проекта, где балки стоят на "фундаментных башмаках" является подтверждением наличия проектов вообще "без фундамента".
Ничего не додумываю, просто вас цитирую.

Nobody, не хочу вступать в спор по жизнестойкости разных категорий жилья, поскольку я совсем не специалист в этой области.


Предлагаю порассуждать о другом. Здорово уставшие дома у нас будут. Раньше или позже развалится любой дом, вечного ничего нет. Хрущики начнут рассыпаться, блочка или кирпичи - неважно. У меня была квартира в кирпичном доме и, кстати, плесень пошла по углам, трещина в одной из комнат. Между прочим, домик 1980 года рождения. До кучи, я слышал массу "страшных историй" про разваливающиеся новые монолиты. Один такой видел сам.

Но. Куда денется государство, а вернее его представители? Жилье в 60-70-80хх строилось массово. Сыпаться тоже будет массово. И если в Выдрожопинске с населением в 10 тыс., отцы города и смогут дурака включить, типа, денег нет, строить не на что, предоставить замену не сможем, то в достаточно крупных городах, где население обросло жирком и терять этот жирок совсем не хочет, могут и на ножи поднять. Всякие акции-пикеты - ерунда, пошумят и угомонятся, а вот если народ с катушек съедет по полной, под девизом "мочи эксплуататоров!" и "грабь награбленное!" (есть у нас такая традиция), то это плохо кончится для всех сразу. Такого развития вряд-ли допустят.

Уже сейчас видно, что начинают суетиться. Проблема в том, что у всех, кто пытается решить жилищную проблему, мозгов хватает только на ипотечное решение. Фокус в том, что от жизни оторвались не только руководители страны, но и целый выводок хрюкающих товарищей, что пристрастились кормиться с этой кормушки. Аппетиты сильно у них выросли. И дело не только в СК и Инвесткомпаниях, которые непосредственно причастны к строительству, хотя я сильно сомневаюсь, что они существуют на 10-15% доходности от вложений - лохи же платят, а куда они денутся, вариантов же нет. Аппетиты выросли и у монополий, которые показывают ежегодный существенный рост цен, у чиновников, что кормятся на откаты, у массы проверяющих и инспектирующие-курирующих служб и организаций.

Однако, хочу заметить, что 10-15% от 20 тыс $, что стоила однушка в 90-х, и эти же проценты в 100-200 тыс $ сегодня - это совсем разные суммы. Ипотека же поднимает их вообще до безумных высот. Но берут. Даже много берут. Это сейчас не оспоришь. Думаю, что основных причин две:
1. Надеются на инфляцию (кризисом пахнет)
2. Деваться некогда
разумеется, и других вариантов масса.


Другой вопрос, что "этого много - совсем не много". http://www.vedomosti.ru/research/733/rynok_ipotechnogo_kreditovaniya_i_socialnoekonomicheskie В 2011 году в России было выдано 580 тысяч 805 ипотечных кредита на сумму в 713 млрд рублей. т.е. 580 тыс. семей в 2-3 человека обзавелись жильем. Это миллион-полтора миллиона человек в год или одна-сотая населения. Проблему это не решит. А сколько этих кредитов выдано на вторичку? Так сколько новостроя продано?


Так что, по моему скромному мнению, никуда государство не денется и будет строить, будет раздавать жилье взамен ветхого-аварийного, особенно, когда оно начнет сыпаться массово.
Ko4evnik это Вам.

Исходя из вышенаписанного про 713млрд, Медведевские 2,4 млрд... как-то несерьезно смотрятся.

Цитата: Hypnotic Spector от 16.08.2012 18:54:34
Но. Куда денется государство, а вернее его представители? Жилье в 60-70-80хх строилось массово. Сыпаться тоже будет массово. И если в Выдрожопинске с населением в 10 тыс., отцы города и смогут дурака включить, типа, денег нет, строить не на что, предоставить замену не сможем, то в достаточно крупных городах, где население обросло жирком и терять этот жирок совсем не хочет, могут и на ножи поднять. Всякие акции-пикеты - ерунда, пошумят и угомонятся, а вот если народ с катушек съедет по полной, под девизом "мочи эксплуататоров!" и "грабь награбленное!" (есть у нас такая традиция), то это плохо кончится для всех сразу. Такого развития вряд-ли допустят.

Государство поступит очень просто:)
объяснит всем по телевизору, что ничего бесплатного не бывает. И чтобы васе дать квартиру бесплатно, нужно у пети, даши и маши взять по рублю.
Ну и спросит людей - вы готовы, чтобы ваши налоги шли на то, чтобы обеспечить квартирой васю? А почему именно васю, а не петю?
я думаю, те, у кого проблемы в жильем нет (а таких дофига) не захотят оплачивать предоставление жилья тем, кому жилье нужно.

Цитата: Hypnotic Spector от 16.08.2012 18:54:34
[Исходя из вышенаписанного про 713млрд, Медведевские 2,4 млрд... как-то несерьезно смотрятся.

честно говоря я вообще противник, чтобы жилье кому-то давали за счет бюджета (т.е. налогоплательщиков).
государство должно не давать складываться монополиям на строительном рынке, плюс должно активнее вводить в оборот не используемые земельные активы.
не давать инфраструктурным монополиям грести себе маржу.
и все.
остальное должен делать рынок.