Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Если смотреть индекс стоимости жилья на рынке Москвы
http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=1&step=week&grnum=1&currency=1#to_begin
, как одном из наиболее ликвидных, то видно, что долларовая цена с конца апреля стабильно падает. Сейчас находимся уже на уровне октября 2011 года. И смены тренда пока не наблюдается...
В рублях просадка немного поменьше, но тоже нисходящая динамика.

Если не будет оживления мировой экономики по причине QE3 перед выборами и роста цен на нефть, то вряд ли цена пойдет выше.

2011 год - очень сильный рост кредитования населения, через потребкредиты и через ипотеку. Что также сказалось на росте стоимости недвижимости в 2011-начале 2012 года.
Сейчас приходит время кредиты отдавать.

Спрос в последние 3-4 месяца держится на людях, которые как и вы хотят сохранить сбережения, и расценивают недвижимость как классический надежный актив.
По моему мнению, эта точка зрения крайне рискованная - в 2009 году стоимость капитально валилась вниз, и только небольшая стабилизация мировой экономики за счет заливки деньгами позволила возобновиться росту.

Если вы хорошо разбираетесь в коммерческой недвижимости - то лучше в нее и вложится. Несколько небольших помещений в проходных местах города всегда будут приносить арендный доход и останутся ликвидными.
Другой вопрос, что найти такие помещения по адекватной цене сложно.

Цитата: DreamR. от 31.07.2012 16:27:14

Если вы хорошо разбираетесь в коммерческой недвижимости - то лучше в нее и вложится. Несколько небольших помещений в проходных местах города всегда будут приносить арендный доход и останутся ликвидными.
Другой вопрос, что найти такие помещения по адекватной цене сложно.

Добавлю свои 5 копеек

А многие ли у нас хорошо разбираются в коммерческой недвижимости? по работе часто бываю в разъездах и обращаю внимание на то какие офисники сейчас котируются и котировались еще  2-3 года назад. Тенденции сильно меняются - во-первых в моем регионе цена до сих пор не поднялась до уровня 2008 года в ОЦ класса А. и до сих пор ниже на 30-35%%...
Магазинчики в проходных местах и магазины шаговой доступности вроде работают, и покупатели там есть, но  судя по длине очереди в кассе переток в большие торговые центры и в сетевые магазины - очевиден.
А значит и в таких помещениях цена аренды или уменьшилась или не изменилась.
И косвенно это подтверждается по газетам с объявлениями о продаже -  объем объявлений о продаже коммерческой недвиги сильно вырос - теперь почти 50%% от частников.
Те  я не особо верю, что в  момент кризиса возможно сохранить деньги в ком недвижимости. это скорее исключение из правил.

Если принято решение парковать деньги именно в недвижимости - то коммерческая лучше, чем жилая.
Но коммерческая не всякая, а пользующаяся наибольшим спросом. Например, небольшие помещения около рынков, на проходных улицах. Если уважаемый vinflich специалист в коммерческой недвижимости, то и сам знает, что лучше...

Если же все таки хочется прикупить жилой недвижимости - то лучше взять новостройку. Чтобы минимизировать риск - то только у одного из крупнейших застройщиков региона с нормальным финансовым положением. И застройка, соответственно, не в дальней окраине среди бараков, а в хорошем месте, где жилье будет гарантированно востребовано.
Своими личными сбережениями я бы так не рисковал, но если деньги предприятию совсем девать некуда (и основные фонды обновлены, и запасы под завязку...), то можно и рискнуть 30% лишних денег...

Пошла ипотека без первоначального взноса, пока на отдельные виды жилья.
Да там вообще, что ни строка - то перл.
http://lf.rbc.ru/new…1776.shtml
Привет всем "кремлевским мечтателям", надеявшимся, что у нас шиза кредитования будет отличаться от западной.
Der Kapitalismus macht frei.

Вот и элитное жилье вниз развернулось...
http://www.rbcdaily.ru/2012/08/01/market/562949984435847
Цены на элитное жилье в Москве впервые за полтора года пошли на снижение. По данным Knight Frank, в апреле—июне квадратный метр на первичном рынке подешевел на 1,8% по сравнению с первым кварталом 2012 года.
Хотя риэлтор не был бы риэлтором, если бы не добавил:
...про­изошедшая стагнация является временной и носит «исклю­чительно технический характер» — уже в третьем квартале они прогнозируют рост средних цен на элитку в районе 5%

Цитата: DreamR. от 31.07.2012 18:12:49
Если принято решение парковать деньги именно в недвижимости - то коммерческая лучше, чем жилая.
Но коммерческая не всякая, а пользующаяся наибольшим спросом. Например, небольшие помещения около рынков, на проходных улицах. Если уважаемый vinflich специалист в коммерческой недвижимости, то и сам знает, что лучше...

Если же все таки хочется прикупить жилой недвижимости - то лучше взять новостройку. Чтобы минимизировать риск - то только у одного из крупнейших застройщиков региона с нормальным финансовым положением. И застройка, соответственно, не в дальней окраине среди бараков, а в хорошем месте, где жилье будет гарантированно востребовано.
Своими личными сбережениями я бы так не рисковал, но если деньги предприятию совсем девать некуда (и основные фонды обновлены, и запасы под завязку...), то можно и рискнуть 30% лишних денег...

Ну, если речь идет не об 1-2 квартирах, а, скажем, о десятке +/-,то почему бы не попробовать такой алгоритм:
- покупаете 1-2-х комнатные квартиры, не в центре, но и не на самой окраине (главное, чтобы общественным транспортом до центра было удобно добираться)
- делаете ремонт (пластиковые окна, освежить стены-потолки), кухня, стиралка
- сдаете, например, студентам (спрос есть всегда, контингент вменяемый)
- подсчитываете прибыль  :)

ЗЫ алгоритм наиболее эффективен для областных центров/миллионников, а уж о Москве вообще молчу....не прогадаете точно...

Отличная статья про ипотечных роствщиков-фараонов.
Всё с реальными цифрами.
http://krivihulenie.…nka/?p=192

Цитата: Буревой от 02.08.2012 19:42:53
Отличная статья про ипотечных роствщиков-фараонов.
Всё с реальными цифрами.
http://krivihulenie.…nka/?p=192

Статья - бред редкий. Во-первых непонятно, где автор таких "фараонов" встречал. Перлы про "100-150 лет, срок жизни одного человека" - эта пять сразу. Непохоже на траву, скорее синтетика.
Во-вторых: с арифметикой автор недружен. С расчетом процентных выплат по ипотеке не справился.
В третьих: ГК и закон об ипотеке не читал, обошелся своими фантазиями.
Резюме: КГ/АМ.

>> жильё приходит в непригодность в течении 100-150 лет, то есть в пределах жизни одного человека, одного-двух поколений, что очень быстро

Что не так? Прожить 100 лет вполне реально. Более того если брать хрущёвки, они проектировались на срок службы вообще 40-50 лет. Вы себе представляете что они тупо не могут стоить столько, насколько сейчас раздут ипотечный пузырь?

>>Во-вторых: с арифметикой автор недружен. С расчетом процентных выплат по ипотеке не справился.
Что не так? Я на калькуляторе считал, всё тоже самое.
9,5% на 30 лет это одни проценты это 9,5*30=285% плюс стоимость квартиры, т.е. 100% итого 385%
Взял одну квартиру в ипотеку выплатил стоимость 3,85 квартир
Причём ставка 9,5% это самая низкая в Сбербанке. Мне страшно подумать что будет если посчитать в другой валюте которая может плавать или
кредит Стройкредит 12,7%
http://www.banki.ru/…ID=2973899
Плюс пенни и штрафы. Плюс развод на какие то азартные игры вроде страховок
Это рабство 21 века.

>>В третьих: ГК и закон об ипотеке не читал, обошелся своими фантазиями.
На кой чёрт нужен этот закон о ипотеке при таких грабительских процентах, они ни копейки не заплатят же из своего кармана.

Резюме: ваш отзыв КГ/АМ.

Цитата: Буревой от 02.08.2012 20:47:01
>> жильё приходит в непригодность в течении 100-150 лет, то есть в пределах жизни одного человека, одного-двух поколений, что очень быстро
Что не так? Прожить 100 лет вполне реально.

Каков процент таких долгожителей? Особенно 150-летних?

Цитата: Буревой от 02.08.2012 20:47:01
Более того если брать хрущёвки, они проектировались на срок службы вообще 40-50 лет.
Вы себе представляете что они тупо не могут стоить столько, насколько сейчас раздут ипотечный пузырь?

В нашей стране, если вы не заметили, последние лет 20 бурно строится капитализм и рыночная экономика. Раз оные хрущевки продаются за таки деньги - значит они столько стоят. "Невидимая рука рынка" и все такое. Ипотечного пузыря в России нет, есть пузырь цен на недвиге в ряде крупных городов. Но ипотека к нему имеет небольшое отношение, бо ипотечных сделок в общей массе немного. Основная причина ИМХО - отсутствие других вариантов сбережения средств.

Цитата: Буревой от 02.08.2012 20:47:01
>>Во-вторых: с арифметикой автор недружен. С расчетом процентных выплат по ипотеке не справился.
Что не так? Я на калькуляторе считал, всё тоже самое.
9,5% на 30 лет это одни проценты это 9,5*30=285% плюс стоимость квартиры, т.е. 100% итого 385%

Процент начисляется на остаток долга, а не на весь долг. При вышеуказанных условиях переплата будет около 200%, а не 285. Мелочь, а неприятно. Если человек в простейших расчетах делает столь грубые ошибки - значит он либо не в теме, либо специально жуть нагоняет.

Цитата: Буревой от 02.08.2012 20:47:01
Взял одну квартиру в ипотеку выплатил стоимость 3,85 квартир

Может эта, хотелки поурезать? Жилье по доходам выбирать? Или каждому выпускнику чулочно-прядильного института непременно нужна квартира на 150 метров с видом на Кремль?

Цитата: Буревой от 02.08.2012 20:47:01
Это рабство 21 века.

Брать ипотеку на 30 лет без первоначального взноса - верх идиотизма. Счастливой жизни идиотам никто не обещал.

Цитата: Буревой от 02.08.2012 20:47:01
>>В третьих: ГК и закон об ипотеке не читал, обошелся своими фантазиями.
На кой чёрт нужен этот закон о ипотеке при таких грабительских процентах, они ни копейки не заплатят же из своего кармана.

Кто такие "они"? Вы не обращали внимание, что продают жилье одни люди, а кредиты выдают другие?
В ГК и законе об ипотеке прописано как распределяются деньги при обращении взыскания на залог. Зачем фантазии писать про злобных "их", которые придут и все заберут?

Цитата: Буревой от 02.08.2012 20:47:01
>>Во-вторых: с арифметикой автор недружен. С расчетом процентных выплат по ипотеке не справился.
Что не так? Я на калькуляторе считал, всё тоже самое.
9,5% на 30 лет это одни проценты это 9,5*30=285% плюс стоимость квартиры, т.е. 100% итого 385%
Взял одну квартиру в ипотеку выплатил стоимость 3,85 квартир
Причём ставка 9,5% это самая низкая в Сбербанке.

Зачем мучать калькулятор, когда на сайте Сбера есть кредитный калькулятор?
http://www.sbrf.ru/m…ete_house/

Первоначальный взнос должен быть, иначе ипотеку не получить. В зависимости от нюансов от 10% (проект молодая семья) до 15% стоимости квартиры минимум. Или больше, если охота.
Потом - кому, интересно, назначают ставку 9,5%? Реально получить под 12-14%, это да.

Цитата: NetGhost от 03.08.2012 16:32:31
Зачем мучать калькулятор, когда на сайте Сбера есть кредитный калькулятор?
http://www.sbrf.ru/m…ete_house/

Ну да, как вариант.

Цитата: NetGhost от 03.08.2012 16:32:31
Первоначальный взнос должен быть, иначе ипотеку не получить. В зависимости от нюансов от 10% (проект молодая семья) до 15% стоимости квартиры минимум. Или больше, если охота.
Потом - кому, интересно, назначают ставку 9,5%? Реально получить под 12-14%, это да.

Не могу сказать за Сбер, но в ВТБ24 ставку в 9,9 дают при 60%+ первоначальном взносе и сроке до 7 лет.

Объемы ипотечных кредитов в 1м полугодии 2012 года продолжили активный рост.

"Согласно данным Банка России, в первом полугодии текущего года российские банки выдали населению более 296 тыс. ипотечных кредитов объемом 429,5 млрд руб., тогда как в прошлом году за тот же период — всего 196 тыс. кредитов объемом 273,4 млрд руб. Прирост составил 57%".

http://www.irn.ru/articles/32976.html

При этом в Москве и Московской области примерно треть сделок осуществляется с использованием ипотеки
http://www.novostroy…ii_moskvi/

Интересная тенденция однако... Все таки похоже недвижимость остается в умах граждан прежде всего защитным активом.

Но не стоит забывать один момент. Если заглянуть совсем в недавнюю историю, то можно вспомнить, что:
Просрочка по ипотечным кредитам стабильно ухудшается. По итогам года ее доля достигла 8% ипотечного портфеля. Более чем в 10 регионах уровень просрочки превысил 10% (критичным считается пятипроцентный уровень), а в Саратовской области превысил 30%.
При этом данные АИЖК о просрочке по всему портфелю носят усредненный характер и не идут ни в какое сравнение с бедственным положением в конкретных регионах. Анализ статистики АИЖК по плохим ипотечным кредитам в региональном разрезе показывает, что в ноябре ряд регионов продемонстрировали взрывной рост просрочки по ипотеке. Лидирует Саратовская область, где доля плохой задолженности превышает сейчас 31,8%. В Тюменской области за ноябрь просрочка выросла вдвое, до 18,6%, а за декабрь увеличилась еще на один пункт. Еще в 12 регионах доля просроченной задолженности по состоянию на 1 января превышала 10%, в то время как критичным считается пятипроцентный уровень.

Статья от 28.01.2009. http://www.rusipotek…lzhennost/

Конечно, история никогда не повторяется в точности, но общие тенденции все равно неизменны.

Еще одно подтверждение факта, что ожидание обострения мирового кризиса повышает спрос на недвижимость:
http://www.rbcdaily.ru/2012/08/06/market/562949984465288

...Группа компаний СУ-155 по итогам первых шести месяцев 2012 года показала рост продаж...
Продажи квартир как в денежном, так и в натуральном выражении увеличились более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. Динамика объясняется не только положительной ситуацией на рынке, но и расширением предложения. При этом нервозность на мировых рынках привела к тому, что даже летом спрос превышает ожидания брокеров.

Интересно, это от того, что наши граждане ощутили повышение благосостояния, и решили улучшить жилищные условия, пока есть возможность, или это больше ажиотажный спрос - хватай, а то скоро и деньги обесценятся, и квартиры подорожают?

Дайте ценных советов.

В "ВКонтакте" группа пользователей собирается организовать свой ЖСК и посторить дом в Питере.
По их расчётам стоимость получается вполне приемлемая.
Очень хочется вписаться, но гложут сомнения.

Какие-то неизвестные люди собирают деньги, потом пакуют их в чемоданы и отправляются в тёплые страны...

На всякие ревизионные комиссии тоже надежды мало, там тоже будут никому не известные люди (правда уже из числа дольщиков выбранных на собрании по непонятным критериям). Насколько можно рассчитывать на их профессионализм и порядочность - большой вопрос.

А с другой стороны, если не вписаться, а они построят, будет весьма обидно.

В общем, поделитесь мнениями.

Их группа вот тут: vk.com/club5286702

Цитата: Сергей_5db61f от 07.08.2012 00:59:41
В общем, поделитесь мнениями.

Их группа вот тут: vk.com/club5286702

Скорее всего разводка

Себестоимость 29 000 р/м2
окончательная стоимость 15000 р/м2

Знакомый бойкий язык

Кто им даст хороший участок под застройку, кто будет строить (не сами же?) и тп

я бы поостерегся деньгами разбрасываться

В лучшем случае получите недострой, в худшем.. сами понимаете

Цитата: LightElf от 02.08.2012 20:41:36
Статья - бред редкий. Во-первых непонятно, где автор таких "фараонов" встречал. Перлы про "100-150 лет, срок жизни одного человека" - эта пять сразу. Непохоже на траву, скорее синтетика.
Во-вторых: с арифметикой автор недружен. С расчетом процентных выплат по ипотеке не справился.
В третьих: ГК и закон об ипотеке не читал, обошелся своими фантазиями.
Резюме: КГ/АМ.

Действительно перлы еще те

Сидит ростовщик.
Купил одну квартиру.
Продал её в кредит/ипотеку.
Вернул стоимость трёх с 0,85 квартир.


Неверно же. на самом деле "вернул рублевых бумажек на 3,85 первоначальной стоимости"

Но бумажки то уже не столько будут стоить а меньше на инфляцию

естественно наварит но не столько

Цитата: mr_ttt от 07.08.2012 16:58:25
Действительно перлы еще те

Сидит ростовщик.
Купил одну квартиру.
Продал её в кредит/ипотеку.
Вернул стоимость трёх с 0,85 квартир.


Неверно же. на самом деле "вернул рублевых бумажек на 3,85 первоначальной стоимости"
Но бумажки то уже не столько будут стоить а меньше на инфляцию
естественно наварит но не столько

Самое смешное, что лидеры по объему ипотечного портфеля - три чисто государственные конторки (АИЖК, Сбербанк, ВТБ24). Кто же тот самый злобный ростовщик?

Цитата: Буревой от 02.08.2012 20:47:01
Что не так? Прожить 100 лет вполне реально. Более того если брать хрущёвки, они проектировались на срок службы вообще 40-50 лет. Вы себе представляете что они тупо не могут стоить столько, насколько сейчас раздут ипотечный пузырь?

Проектный срок панельного хруща - 25 лет.

Цитата: Nobody от 08.08.2012 02:48:25
Проектный срок панельного хруща - 25 лет.

Откуда такие сведения? Можете какими-нибудь ссылками на документацию подтвердить?