Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: MDY


Я думаю теперь уже в свете залога акций государству, следует говорить государственная компания в глубокой (_!_)
Будет содержаться за счет налогоплательщиков.

А мож под залог не акции взяли, а земельный банк( если таковой есть у ПИКа)?
Или какое то количество квадратных метров?
Было бы логичней?

MDY:: Текущие котировки акций российских компаний - "уродливое и несправедливое явление". С таким заявлением в понедельник выступил премьер-министр Владимир Путин.
http://top.rbc.ru/po…4671.shtml


Не передёргивайте!
Какое отношение это имеет к ПИКу?

кстати, вот эта новость осталась без внимания:
Бастующие в Екатеринбурге гастарбайтеры требуют выплаты 11 миллионов рублей
по моему это первая ласточка  

Цитата: MDY
А что земля теперь кому-то нужна? Типа ее больше не делают?  ;D

А чё? Как будто не нужна? Тем более по адекватным ценам
Строительство вообще умрёт?
Послушать Вас, так ваще Армагедон намечается  :D
Пипец, земля нафик не нужна

Цитата: thend от 01.12.2008 22:27:48
кстати, вот эта новость осталась без внимания:
Бастующие в Екатеринбурге гастарбайтеры требуют выплаты 11 миллионов рублей
по моему это первая ласточка  

По телеку в новостях вечером показывали.
Возможно подключат прокуратуру.
Типа будут выяснять, неуплата это или обман.

Банк ВТБ предоставил кредиты "Системе-Галс" и трем застройщикам эконом-класса
В понедельник стало известно, что сразу несколько девелоперов получили кредиты от банка ВТБ. Об этом сообщает агентство "Интерфакс".

Так, ВТБ открыл кредитную линию на 7 миллиардов рублей для ОАО "Система-Галс". Срок погашения кредита составляет два года. Кредитная ставка зафиксирована на уровне 15 процентов годовых.

Кроме этого, изменяются условия кредитных договоров между "Системой-Галс" и ВТБ, заключенных в 2007 году. Согласно новым условиям, два полученных ранее кредита на сумму в 200 и 500 миллионов долларов, выданных сроком на пять лет, конвертируются в рубли по курсу, установленному ЦБ на 2 декабря 2008 года.

Банк объявил о том, что также предоставлены кредиты застройщикам жилья эконом-класса. В частности, кредиты получили ЗАО "ИСК "Энбиэм", ЗАО "Гранитстрой" и предприятия группы "Монолитхолдинг". Общий объем выданных кредитов составил 33 миллиарда рублей. При этом около 9 миллиардов рублей уже поступили на счета компаний.

Банк объявил, что рассматривает возможность начать финансирование проектов по строительству многоквартирных домов на общую сумму 14 миллиардов рублей.

"Приоритетными для ВТБ являются проекты с высокой степенью готовности, реализуемые с привлечением средств граждан, а также региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Большая часть финансируемых банком проектов в данном сегменте приходится на регионы", - говорится в сообщении банка.

http://realty.lenta.…12/01/vtb/

Это чо еще за "ЗАО ИСК Энбиэм"? Секретное подразделение IBM в России?

BBS, как раз про землю вот тут.

Финансовый кризис заставляет девелоперов избавляться от земли

Как стало известно РБК daily, инвестиционная и девелоперская компания RDI Group, контролирующая 29 тыс. га земли в престижных районах Подмосковья, готова продавать свои наделы в розницу с дисконтом до 50%
...
RDI Group вынуждена отказаться от строительства нового коттеджного поселка на Киевском шоссе (не далее 20 км от МКАД): "Они провели аудит проекта и решили продать землю внарезку частникам по демпинговым ценам — 10—12 тыс. долл. за сотку".
...
"Коррекция стоимости земли будет более существенной, чем в других сегментах рынка недвижимости, так как земля не приносит никакого дохода, а требует инвестиций для строительства, — говорит управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев. — По нашим прогнозам, земельные участки могут подешеветь на 30—50%".

http://realty.rbc.ru…1/16488297

Цитата: BBS
Т.е. брали в долларах под маленький процент и курсу 24 рубля, а отдавать на пиковой, по 28 рублей, и за большие проценты?

Наверно ожидают девальвация до 35 руб. за доллар. Если случится тогда еще круче влетят.

А Дерибаску ваще надо гнать из менеджеров. Это же надо умудриться про*бать ВЕСЬ свой бизнес.

Компания "Главмосстрой" не смогла вовремя расплатиться по кредиту

Банк Москвы предоставил застройщику 3 млрд руб. в конце прошлого года по ставке не более 12% годовых, говорится в документах "Главмосстроя". Но уже в июле 2008 года на годовом общем собрании Банка Москвы обсуждался вопрос о выделении нового кредита на ту же сумму по ставке не менее 10% годовых. Кредит, по которому банк должен получить обеспечение "в объеме и стоимостью не менее объема обязательств должника", был одобрен большинством голосов, значится в документах Банка Москвы.
....
В качестве обеспечения по кредиту Банку Москвы будут предоставлены права требования по 29 госконтрактам "Главмосстроя". Компания Олега Дерипаски гарантирует возврат кредита проектами в различных районах Москвы (преимущественно в Щербинке, Южном Бутове). Общая стоимость уступаемых прав составляет 4,17 млрд руб. Помимо этого, в качестве обеспечения выступит нежилое помещение стоимостью 62 млн руб. (находится у "Главмосстроя" в собственности) в районе станции метро "Цветной бульвар", а также участок под ним (договор права аренды до июня 2029 года). Также застройщик закладывает и часть своих производственных активов: банку будут переданы пакеты акций Кунцевского комбината ЖБИ №9 и проектного института №2. В Банке Москвы вчера не прокомментировали запрос РБК daily.

http://realty.rbc.ru…8/16443301

27.11.2008
Ю.Лужков распорядился отозвать направленные на подпись контракты на покупку жилья по открытым конкурсам
Мэр Москвы Юрий Лужков распорядился признать не соответствующим требованиям закона открытые конкурсы на право заключения государственных контрактов по долевому участию города в финансировании за счет средств городского бюджета проектов строительства жилья, проведенных Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и Департаментом города Москвы по конкурентной политике. Как сообщили РБК в правительстве столицы, это связано "с нарушениями, допущенными государственным заказчиком и уполномоченным органом при организации и проведении открытых конкурсов на право заключения государственных контрактов по долевому участию города в финансировании за счет средств городского бюджета проектов строительства жилья". Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города поручено не подписывать, отозвать направленные для подписания проекты государственных контрактов по долевому участию Москвы в финансировании за счет средств городского бюджета проектов строительства жилья, заключение которых предусматривается по условиям открытых конкурсов. В 30-дневный срок столичные власти подготовят документацию об аукционе, опубликуют извещение и проведут открытые аукционы на право заключения государственных контрактов, предметом которых является поставка (продажа недвижимости) для государственных нужд города жилых помещений (квартир).
http://realty.rbc.ru…region=msk

01.12.2008
Квадратные метры уйдут с молотка
На днях мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение, в котором департаменту жилищной политики и жилищного фонда совместно с департаментом города Москвы по конкурентной политике предписано подготовить документацию и провести открытые аукционы на право заключения государственных контрактов, предметом которых является продажа для государственных нужд города Москвы жилых помещений (квартир). Ранее столичные власти планировали выкупить у застройщиков квадратные метры в рамках тендера.

Победителями аукциона окажутся застройщики, которые предложат наименьшую стоимость квадратного метра. По мнению члена совета директоров ГК "МИЦ" Сергея Хорошкова, вполне вероятно, что цена выставленных на продажу объектов может составить и 40 тыс. рублей за квадратный метр. Еще несколько месяцев назад такие ставки показались бы девелоперам немыслимо низкими, но в условиях острейшего дефицита средств у строительных компаний государство может явиться практически единственным источником финансирования.
...
http://realty.rbc.ru…1/16485074


Нормально выкупили, ага  :D

ЗЫ: альтернативная интертрепация данных новостей:

28.11.2008
Государство отменяет контракты - грядёт обвал цен
Столичный мэр Юрий Лужков вчера подписал приказ об отзыве документов на право заключения государственных контрактов по долевому участию Москвы в финансировании проектов строительства жилья, участвовавших в открытых конкурсах. Таким образом, итоги сентябрьских торгов были отменены в виду «нарушений, допущенных государственным заказчиком и уполномоченным органом при организации и проведении открытых конкурсах».

Также Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы предписано за месяц подготовить документацию для проведения нового аукциона. Данная ситуация может привести к обвалу цен на жильё в ближайшем месяце с вероятной глубиной падения вплоть до 50 %.
http://www.homeweek.ru/news/2464

Цитата: Asphixia
На самом деле надо больше, чтобы поддерживать мобильность населения в том числе.

На самом деле мобильность хорошо поддерживается низкой ценой, когда не страшно здесь продать, а там купить, даже если дороже дешевле на 20% все равно +- $1000.
А когда бетон наше все то сидят и продать боятся, здесь продашь, приедешь в другой город, а там цены так вырастут, что уже никогда и не купишь - 90% народа так рассуждают.

Цитата: BBS
Т.е. брали в долларах под маленький процент и курсу 24 рубля, а отдавать на пиковой, по 28 рублей, и за большие проценты?
Значит им нужна любая отсрочка и дополнительные кредиты, они ж не тупые, так конвертироваться

мне кажется, что все-таки тупые.  ;D Вместо того, чтоб продавать квартиры, и гасить кредиты они сами себе удавку затягивают на шею. А что, в экселе-то расчеты показывают, что лучше получить +10% прибавки по процентам и отсрочку, чем вываливать на рынок жилье по бросовым ценам. Ну, ничего, подождем.  8)

Почему-то мне кажется, что большинство народа у нас усвоило из курса математики за 1-й курс лишь простейшую линейную интерполяцию. Все отклонения от растущей прямой - от лукавого, временные конъюнктурные колебания, белый шум. Если у меня зарплата росла по 20% в год - то и дальше будет расти такими темпами, если жилье дорожало - будет и дальше дорожать, если доллар падал последние три года - рост рубля обеспечен на веки вечные. И вот на основе примитивной интерполяции народ принимает очень дорогостоящие решения, вроде покупки жилья по пузырным ценам за ипотечные деньги. При этом здравый смысл к принятию решений не допускается, заметьте, почти все аргументы сторонников роста сводятся к тому, что, дескать, те, кто не послушался предостережений и купил - оказались в большом плюсе. То есть прибегают к той же примитивной интерполяции. Хотя любому студенту второго курса уже известно, что линейная интерполяция для сложных процессов является достоверной лишь на очень коротком промежутке времени.

Цитата: Mixa24 от 02.12.2008 09:59:47... а почему никто не рассматривает такой ход событий...известно, что цена кв./м. жилья формируется (от части)от публикации отчета, который несет в себе сведения о сданных кв./м. жилья на территории (напр.Масквы)...сегодня в связи с тем что строительство замораживается...инвестировать средства в "стройку" мало кто считает привлекательным вложением....следоавательно в текущем году, а может и в последующих годах в эксплуатацию будет сдано меньше жилья, или вообще (теоритически) 0 кв./м. ... и в таком случае рано или поздно спрос превысет предложение...и отсюда следует не уменьшение цены а увеличение... либо уменьшение , но не на 50-70%... Может я ошибаюсь...КТО НЬТЬ МОЖЕТ ПО ЭТОМУ ПОВОДУ ИЗЛОЖИТЬ СВОЕ МНЕНИЕ

1. Сейчас, когда даже окончательным сторонникам гипотезы о том что цены на недвигу могут только расти стало понятно - по таким ценам покупать жилье в Москве мало кто способен.
2. Ипотека с помощью которой самые большие оптимисты покупали квартиры накрывается медным тазом.
3. Офисного планктона, в Москве до фига и сокращения в его рядах ожидаемы и неизбежны. Поэтому снижение расходов которые не критичны для жизни в этом сегменте покупателей - данность.
4. Недвиги нахапанной инвесторами - до фига. Поэтому кто-то из них сейчас уже начинает  пытаться фиксировать прибыль, количество квартир на рынке увеличивается, а спроса какие было так и нет.
5. Строителям нужно платить по кредитам и оплачивать текущие расходы. Поэтому они будут вынуждены продавать.

Эти факторы будут действовать на снижение цен.

Конечно новых масштабных проектов в в ближайшее время ждать не стоит (если государство не выкупит строителей-банкротов и не начнет массовую реализацию программы доступное жилье).

уже комнату на Водном стадионе можно снять за 10

http://community.liv…mode=reply

Это не реклама. Тупаны сливайтесь. Эта крах.

Цитата: MDY
Боюсь только, чтоб они эти кредиты через оффшоры не вывели. Чото как-то массовая больно движуха началась.
Нуачо, такая легкая продажа или впаривание бизнеса государству за неплохие деньги в условиях кризиса. Вот чего страшно. Уедут дружить к Березовскому и ожидать своей дозы полония. Только нам от этого будет не легче.

будет. чё думаете гос-во просто так им деньги даёт? это путь для законного перехода части их собственности к гос-ву. гос-ву другого выхода нет как выкупать банкротов и создавать свою структуру в строительстве.

Цитата: chewawa
Вот это точно, жадность так залила глаза что сами начинают верить в свои сказки о вечном росте.

у нас тут одна контора 10 5-ти квартирных таунхаузов настроила. а продала пока 1 дом на 5кв и то не полностью. а я им ещё 2 месяца назад говорил продавайте на 30% дешевле. сам бы взял. они пожадничали. щас пошла инфа что они на грани банкротства. но теперь я уже возьму только на 50% дешевле. если вообще возьму. так то есть смысл в декабре взять .сразу вернут налог за год.

Цитата: Serg_Piter от 02.12.2008 10:09:31
Почему-то мне кажется, что большинство народа у нас усвоило из курса математики за 1-й курс лишь простейшую линейную интерполяцию. Все отклонения от растущей прямой - от лукавого, временные конъюнктурные колебания, белый шум. Если у меня зарплата росла по 20% в год - то и дальше будет расти такими темпами, если жилье дорожало - будет и дальше дорожать, если доллар падал последние три года - рост рубля обеспечен на веки вечные. И вот на основе примитивной интерполяции народ принимает очень дорогостоящие решения, вроде покупки жилья по пузырным ценам за ипотечные деньги. При этом здравый смысл к принятию решений не допускается, заметьте, почти все аргументы сторонников роста сводятся к тому, что, дескать, те, кто не послушался предостережений и купил - оказались в большом плюсе. То есть прибегают к той же примитивной интерполяции. Хотя любому студенту второго курса уже известно, что линейная интерполяция для сложных процессов является достоверной лишь на очень коротком промежутке времени.

Дык весь поток рекламы той же ипотеки был направлен на промывку мозгов и играл на эмоциях - то есть представлял эти очень долгосрочные кредитные обязательства как т.н. "импульсные покупки".

В случае потребкредитов это работало великолепно, в случае ипотечных кредитов тоже, по-видимому работало.

Опять-таки, падений цен на что-либо вообще у нас с 98-го ни разу не было - скажем "спасибо" традиционной инфляции, обусловленной политикой "естественных монополий". Так что цены на все всегда в новейшей истории росли.

Поэтому тема "вечного роста" и удвоения цен каждые два года была весьма психологически актуальной в краткосрочной перспективе. Тем более что бравшие ипотеку в 2004-2005 годах казались в большом выигрыше.
На это наложилось доступность ипотеки и значительный рывок зарплат в 2006-2007 годах. Экстраполяция делалась только вверх - мол, сегодня нефть 140, а через полгода будет 250, а зарплаты тоже в полтора раза больше... легко доступные деньги развратили народ и заставили его отключать мозг при долгосрочном планировании.

Сейчас нефть уже 46, это новая реальность. Весь рынок труда в ближайшие полгода будет перетряхивать исходя из новых - старых зарплат раза в 1.5-2 меньших, чем сейчас. Вместе с отсутствием ипотеки можно сказать, что спроса в ближайший год-два на жилье не будет практически совсем. При таком раскладе цены 2005 года по 40000 за метр совсем не кажутся чем-то удивительным.

Цитата: MDY
Тогда были слухи. Теперь официальная инфа от ПИКа.

У ПИКа долгов 800 млн до конца года. Интересно, где он еще 500 млн возмет? Продаст квартиры, которые сейчас "рсходятся как горячие пирожки зимой"?  :D
И так удобно забывать на что ПИКу выделили этот кредит - на погашение задолженности перед иностранными кредиторами. Перевожу на общепонятный: государство сейчас закрыло ПИК от иностранцев, чтобы внутри страны без шума и гама навалять ему люлей по отечески. В конце концов, ПИК - крупная компания, с технической базой, с большим кол-вом построенных и недостроенных квартир, зачем его отдавать иностранцам, если можно вправить мозги руководству (или сменить его нафиг) и заставить работать, а не заниматься рОстом.
ПИК, как и все остальные крупные девелоперы сейчас попали в такую ситуацию, что либо паяльник в ж@пе, либо работа на благо государства (решение жилищной проблемы своих сограждан), на любых условиях (хоть за еду). Поэтоу СУ-155 и Главстрой нечирикая согласились на первые предложенные скидки, т.к. начали понимать - что дальше будет только хуже. Сейчас они дождаись того самого "хуже". Я думаю, что следующий аукцион пройдет очень быстро и закроется шокирующими для многих ценами и мне кажется, 40000 руб/м2 - это несколько даже оптимистичная оценка. (у нас, кстати, губернатор неофициально объявил застройщикам, что дороже, чем по 20 тыр ничего не купит, это при средней рыночной 55).

Кто еще не понял: стратегия государства для поддержания строительной отрасли заключается в том, что оно обеспечит застройщиков заказами по минимальным ценам до тех пор, пока на рынок не вернется нормальный спрос от простого народа. И таким образом как раз и разрулят ситуацию, когда застройщики НЕ МОГУТ сами снижать цены - т.к. без преувеличения - это смерть застройщиков.
Т.е. события будут развиваться следующим образом:
1. После НГ застройщики выстраиваются в очередь к государству, предлагая цены в 2-3 раза ниже текущей рыночной. Но государство купит не все и не у всех, а ровно столько, чтобы застройщики смогли гасить кредиты и немного кушать. Я думаю, что реально будет выкуплено не более 10% от всего навеса. Ну еще наверняка самых лояльных застройщиков поддержат кредитами на покупку имущества тех, кто таки обанкротился.
2. Покупатели, увидев снижение цен (а застройщики снизят цены, т.к. на одних правительственных деньгах будет жить немного гОлодно). Будут тупо сидеть и ждать дна, особо выдающиеся в подарок получат "второе дно":)
3. Снизятся цены на вторичку.
4. Поймают дно, на рынок постепенно вернется спрос, сцены ПОДНИМУТСЯ к равновесным (мне так кажется к уровню 2005-2006 годов).

Вот так, мне видится бдущее российского рынка жилья.


Все IMHO естественно.

Цитата: NickU от 02.12.2008 15:14:34

Т.е. события будут развиваться следующим образом:
1. После НГ застройщики выстраиваются в очередь к государству, предлагая цены в 2-3 раза ниже текущей рыночной. Но государство купит не все и не у всех, а ровно столько, чтобы застройщики смогли гасить кредиты и немного кушать. Я думаю, что реально будет выкуплено не более 10% от всего навеса. Ну еще наверняка самых лояльных застройщиков поддержат кредитами на покупку имущества тех, кто таки обанкротился.
2. Покупатели, увидев снижение цен (а застройщики снизят цены, т.к. на одних правительственных деньгах будет жить немного гОлодно). Будут тупо сидеть и ждать дна, особо выдающиеся в подарок получат "второе дно":)

А можно узнать, куда эти 10% квартир отойдут (а это не мало), которые государство на наши с Вами деньги выкупит? Блатным очередникам раздадут? Или малоимущим каким?
Все-таки, если ничего вообще не давать зайтройщикам от государства, покупатели дождутся дна быстрее, на мой взгляд. Ну помрут застройщики в таком случае, но этож РЫНОК. Или нет?  ;)

20.11.2008  Эксперты не сомневаются в снижении цен на жилье в Москве  

На 1-ой аналитической бизнес-конференции «Большие перемены рынка недвижимости, строительства и финансов», проведенной недавно Московским Бизнес Клубом, аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» совместно с организаторами объявил актуальный конкурс среди профессионалов рынка недвижимости. Суть конкурса, получившего название «Лучший гуру рынка недвижимости», очень проста. Всех участников конференции попросили дать свой прогноз значения индекса IRN (средняя стоимость 1 квадратного метра жилья в Москве, без учета элитного жилья) на апрель 2009 года, то есть примерно через полгода.
На момент проведения конкурса значения индекса стоимости московского жилья от IRN.RU было чуть выше отметки в 6000$ за квадратный метр. Примечательно, что подавляющее большинство профессионалов рынка недвижимости спрогнозировало на апрель 2009 года значения индекса IRN на 20%-30% ниже текущего. Выходит, что если на публике многие эксперты предпочитают либо отрицать возможное снижение цен на московскую недвижимость, либо не говорить об этом вообще, то в профессиональном сообществе они вполне объективно оценивают сложившуюся ситуацию. Так большинство прогнозов экспертов очень близки к прогнозу аналитического центра www.irn.ru, сделанного в статьях «Цены на недвижимость в Москве – будет ли рост цен бесконечным» и «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз».

Ниже приведен перечень экспертов, принявших участие в конкурсе, с озвученными ими прогнозами индекса IRN на апрель 2009 года. Эта информация доступна также на сайте Московского Бизнес Клуба www.mosbizclub.ru.

ФИО / Индекс IRN.ru средней стоимости кв.м. на апрель 2009г. в долларах США

Елисеев Сергей, Член наблюдательного совета Europe Development Company, экс-директор / 4920

Дзагуров Георгий, Рenny Lane Realty, Генеральный директор / 3720

Сецкая Вера, GVA Sawyer, Президент / 4550

Лукашевич Олег Иванович, ООО «Гот-Строй», Заместитель директора / 4160

Хлестаков Юрий Вячеславович, ООО «Риэлторская компания «Русский Дом Недвижимости», Генеральный директор / 5200

Пошехонова Юнна Алексеевна, ООО «Дельта Эстейт», Ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости / 3950

Широкова Ольга Ивановна, ООО «Компания Блэквуд», Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований / 6100

Немыкин Александр Викторович, Начальник отдела продаж и развития, ООО «Ажур-Аудит» / 3200

Васенин Михаил Юрьевич, ООО Консалтинговая группа "Эксперт", Генеральный директор / 4750

Акулова Алсу Атласовна, ООО «Страховое общество «Сургутнефтегаз», Начальник Управления по работе с финансовыми институтами / 5000

Авдошин Александр, ООО «НЭО Центр», Директор по оценке жилой недвижимости / 5400

Гуринова Светлана Юрьевна, ЗАО «Новострой КПД», Директор / 3590

Франус Дмитрий Валерьевич, ООО «Икар», Начальник планово-аналитического депертамента / 6666

Дорошин Александр Вячеславович, ООО «ИКАР», Коммерческий директор / 6200

Ус Виталий Валентинович, ООО «РОСНО», Начальник отдела методологии и инновационных видов страхования Центра страхования финансовых рисков / 5900

Круглик Анастасия Сергеевна, ЗАО «Интеко», Специалист ЗАО «Интеко» / 5250

Королева Татьяна, Корреспондент «Еuropaproperty» / 5350

Бaченина Ольга, «Галерея Недвижимость» / 3800

Зыкин Владимир Эвальдович, ООО СК«Стройкомплекс», Президент / 3700

Гришевский Андрей Игоревич, ООО «Успех», Генеральный директор / 5100

Морозова Галина Юрьевна, ООО «Нексиа Пачоли Консалтинг», Руководитель направления структурного анализа недвижимости / 4100

Маркова Светлана Анатольевна, ООО «Бекар-Недвижимость», Оценщик / 4300

Ганин Максим Владимирович, ООО «Юридическое агенство «Эксперт», Заместитель генерального директора по экономике / 4950