Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: MikhailC1 от 31.03.2009 09:10:51
1. Поэтому, мне не видится , что может реально привести к выбросу лишних, "бабушкиных" квартир на вторичный рынок в отсутствии "кнута" -налога на недвижимость.  
2. Да и "мелкие квартирные инвесторы", имеющие по нескольку квартир и живущие на сдачу их в аренду ( у немя есть такие среди моих российских друзей - кстати все покупали только на старой советской вторичке и только до 2002 года)- без налога на недвижку они будут держаться за свою инвестиционную недвигу до конца - ибо сдавать квартиру в аренду очень просто, в разы проще, чем пытаться заниматься каким-либо другим бизнесом ( плевать на большие прибыли - на хлеб с икрой хватает, раз в год - Таиланд - и достаточно).  Что, кроме налога, делающего лишнуюю недвигу просто разорительной может привести к массовому выбросу ее на рынок, особенно учытывая, что в условиях кризиса и нестабильности всех валют нет надежных вариантов сохранения  сбережений?

1. Вы про коммуналку не забыли?
2. А для 2-3 квартир, пустующих вообще шоколадно. Про Таиланд можно забыть сразу. Вы исходите из того, что владелец 2 бабушкиных квартир имеет доход достаточный для оплаты коммуналки трех квартир. Статистика говорит об обратном. Но как я и говорил - фанатики будут, будут голодать, но хрущь не продадут.

Цитата: Stepa
Я считаю что этот "кнут" абсолютно ненужная вещь. Пусть эти бабушкины квартиры стоят там где стоят - через 5-10 лет в них заселяться дети/родственники нынешних владельцев и будет у них счастье (интересно скажут ли спасибо? Долго ли однушка будет оставаться сверх счастьем, как лет 10-15 назад обладание личным авто?). А сейчас тянуть  рынок должна первичка  (подогреваемая паяльными лампами коллекторов) - результат будут такой же но чуть более медленно он наступит, зато более устойчиво.

Кнут  вещь неприятная, но при капитализме - неизбежная.  Чем либеральней капитализм - тем жестче кнуты для бедных ( и жирнее пряники для богатых за счет низких налогов и социальных отчислений).  Все те страны, где бедным живется комфортно ( Германия, Северная Европа )- совсем не либеральные, а социал-демократические - с огромными налогами и прочим ущемлением богатых и "верхнего среднего класса".  Такого, чтоб нравилось жить и совсем бедным и богатым  одновременно  не бывает - все-же между ними классовые, антагонистические противоречия ( тут Маркс прав).  Ну или - надо снова строить социализм ( тогда богатых просто не будет).  
Другого ,чем налог на недвижимость метода, позволяющего контролировать распределение такого общественно-необходимого, но ограниченного ресурса, как жилье и земля при капитализме просто не существует.    В российских условиях обьем продаж на вторичке, насколько я понимаю в разы превышает первичку, которая к тому-же имеет и ряд других недостатков ( плохое качество инфраструктуры, транспортные проблемы и т.д.).  Поэтому именно вторичке должно быть уделено наибольшее внимание - и - увы - только кнутом налога можно выгнать на рынок все эти полу-пустующие квартиры "детям" и т.д.  Цены тогда резко упадут, купить будет относительно легко - а вот обладание не будет беспроблемным - всем придется постоянно работать хотя-бы чтобы просто не лишиться своего жилья ( то-есть все граждане попадают в ситуацию ипотечников - хотя конечно не с такими безумными выплатами - но шевелиться и сучить лапками придется буквально всем.)  Уповать на то, что растущая квартплата явится ограничителем не стоит - аренда всегда покроет растущую квартплату, иначе и быть не может.  А вот дополнительный к квартплате налог мог-бы "пересилить" удовольствие сберегать наследство детям-внукам в такой форме, как обладание лишними квартирами - особенно если сделать налог на непервое жилье прогрессивным - а именно такой тип налога для России мне кажется наиболее приемлемым ( пониже ставка на единственное жилье до определенного метража, и пожестче - на дополнительное).

Цитата: Nobody
Да не угадали вы ни разу. Я лично если такая пьянка пойдет - тупо её сдам и перекроюсь.

Да нет же!  Если Вам сделать налог на непервое жилье запретительно высоким, то иного выхода, чем продать его у Вас просто не будет.  Вы не сможете компенсировать арендой несколько сотен баксов в месяц, если у вас достаточно дорогая квартира и нет недостатка в предложении квартир в аренду.
А квартплата "следует за человеком" где бы он не жил.  Живет у мамы - маме увеличивают стоимость воды, сам он пользуется электричеством и газом - растут у мамы выплаты по этим составляющим.  То-есть - от оплаты ЖКХ никто не избавлен - в большей или в меньшей мере но и сейчас - палтят все, где бы они не жили.  А вот налог платит ВЛАДЕЛЕЦ.
И потом - не надо так уж сильно бояться высокого налога на недвижимость.  Это - мощнейшая, эффективнейшая мера перераспределения собственности, но не надо также забывать, что налог на недвижку во всех странах рассчитывается на основе средних цен по раёну ЗА ПРОШЛЫЙ год.  Ну заплатят люди, живушие в центре городов и особенно Москвы охрененный налог один год - цены рухнут в разы - на будуший-то год налог станет существенно МЕН"ШЕ!  Просто жилье станет дешевле в покупке и дороже в обладании.  Мне кажется, что ( принимая за аксиому, что в России и далее будут пытаться строить капитализм) лучшего решения жилищного вопроса и придумать нельзя

Цитата: 1foot


А вообще Михаил (мы с Вами еще по Открыто.ру знакомы) просыпайтесь уже. Нет квартирного вопроса больше. Я понимаю, что в начале 90-х не все верили, что не будет автомобильного вопроса

Что интересно, но у меня самого как раз в 90-е не было ни квартирного ни тем более автомобильного вопроса - покупал и продавал и машины и квартиры.  А вот в Канаде, что интересно - с 2000 года езжу все на одной и той-же Королле и молюсь, чтоб и еще несколько лет старушка проездила ну а решения квартирного вопроса вообще не вижу ( для себя, в смысле - окончательного решения, как расплатиться с ипотекой...).  Ну а как можно говорить, что в Росии нет квартирного вопроса?  Если по каким-то жизненным обстоятельствам человек лишился в России любого жилья?  Ну не важно - воспитанник детдома, или продал по дури или еще как?  Как тогда покупать, если соотношение цена метра-зарплата еще хуже, чем в Канаде и ставки по ипотеке выше?  Учитывая, что и в Канаде жилье крайне труднодоступно?
Да еще - например на эти три квартиры рублевые "хотелки" за последний месяц выросли:
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=27!q=10031
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=94!q=258
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=27!q=11109
Цены в 170-180 килобаксов не в центре областного сибирского города за хорошие трешки , но  старые,  60-х годов -  при зарплатах в том-же Академгородке редко превышающих 20-25 тысыч рублей в месяц даже у кандидатов наук уровня доцента или СНСа - так что, нет квартирного вопроса?

Цитата: 1foot
Нет этого вопроса. Уже нет. Память о нем осталась, а его уже нет.
Вы предлагаете решать проблему, которой уже нет.  :-*

Умный мальчик из небогатой семьи например закачивает Химфак Иркутского Универа и его берут в аспирантуру в один из институтов Восточно-сибирского филиала РАН.  Годам к 27-28 он защишается и наконец начинает как-то получать хоть чуть-чуть, чтоб не пухнуть с голода ( ну не 3-4 тысячи в месяц, а скажем 10-12 - обычную зарплату в Академии Наук).  Цены на хорошие трешки в том-же Академе я привел выше.  Однушки -убитые хрущи там от миллона четыреста ( пусть даже и скинут 20%)  - так как, нет квартирного вопроса?
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=12!q=3330

Всем привет
Я тут был давеча в неметчине, стоял у рейстага и смахнув скупую слезу купил газетку типа руки о недвижимости. Так вот там однушки начинаются от 15000 евров, а за 40 можно рядом с больницей где радистка Кет лежала взять в хорошем состоянии. При этом з\п там в среднем 2000 чистыми. Вот и вся арифметика : если есть уже квартира, то вторую надо брать там ( а сдать ее можно от 5-6 евров за метр чистой  прибыли - то есть 10 за метр брутто, минус комуналные).
Кто со мной к побежденным?

Цитата: MikhailC1 от 31.03.2009 11:26:41
Да еще - например на эти три квартиры рублевые "хотелки" за последний месяц выросли:
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=27!q=10031
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=94!q=258
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=27!q=11109
Цены в 170-180 килобаксов не в центре областного сибирского города за хорошие трешки , но  старые,  60-х годов -  при зарплатах в том-же Академгородке редко превышающих 20-25 тысыч рублей в месяц даже у кандидатов наук уровня доцента или СНСа - так что, нет квартирного вопроса?

Прошу прощения что встреваю. Но вроде как мост через Ангару наконец достроили (или вот-вот достроят)? Ну так ничего удивительного что цены стоят или даже растут - если вдруг до центра почти прямая дорога намечается. Нужно местные условия учитывать - Академ в данном случае явно не репрезентативен. А то, что до институтов из него было бы близко - ну так не повезло.

При этом на том же сайте - за 3,5 вполне квартиры находятся. Ну да, не монолит и не коттеджи в центре: ну так Вам шашечки или жить негде? И это ещё только "хотелки". Поэтому хотя цены у нас и "весёлые", но не надо так то уж...

Цитата: Nobody
1. Сдам за 5 + коммуналка.  Тоже не выйдет?  :) Налоги перекроет - и фиг с ним. Для меня это не заработок. И я её не покупал, поэтому мне все равно что она дешевеет Это - угол.

2. Дальше, другое - это что? Зеленых фантиков? Или яхту с виллой в Малаге? А не треснет?  :)
Конечно у меня в планах есть кое-что. Денег на образование например. Хотя предпочел бы чтобы сами. В нормальном месте. Чтобы мозгов на это хватило.

1. Ну почему же, я написал, что убытков приносить не будет, не считая уменьшения стоимости и некоторого пусть не геморроя, но затрат времени.

2. А вот это основная проблема - альтернатив практически нет. Мне вот интересно, после того как все купят по две квартиры, что будет дальше? Дальше куда деньги вкладывать?

Цитата: 1foot
1. Я чет я не понял, любую коммуналку включат в стоимость аренды, а налог нет? Так что ли?

Включат. Обязательно включат. Только оставшихся денег (после уплаты коммуналки и налогов)хватит только на хлеб..... без масла (какие уж там Тайланды?). А то и на хлеб не хватит.
Ибо Вы же сами очень справедливо написали:

Цитата: 1foot
Стоимость аренды определяется не хотелкой арендодателя, а возможностями арендатора, Вы не в курсе?
Аренда всегда максимально возможна.

То есть сколько "выжал" из арендатора, столько и выжал. Минус коммуналка, минус налог, а на оставшееся "гуляй"

http://realty.newsru…09/kulikov
Стабилизация на рынке недвижимости в Москве уже наступила, считает председатель совета директоров холдинга "Миэль" Григорий Куликов. "Она наступила "внизу". Цены в долларовом эквиваленте в Московской области упали на 55%. На 50% упали цены в Москве. Это уже говорит о стабилизации", - сказал он. Аналитики же, которые будут говорить о снижении цен на 1,5-2 или еще нескольких процентов, укажут не цены реальных сделок, а цену предложения, считает Куликов, "а мы - крупные риелторы - будем рассказывать о реальных ценах реальных сделок, которые сегодня уже находятся на "нижнем плато", на дне". Поэтому, предупредил он, в следующие полгода, цитируя независимых аналитиков и рассказывая о снижении цен, многие СМИ будут фактически вводить в заблуждение реальных потребителей.

сдули до уровня лета 2007. и что? а дальше кто сдувать будет? опять всю работу на покупанов перекладываем?

Цитата: Hamster1976 от 31.03.2009 14:08:59
...
сдули до уровня лета 2007. и что? а дальше кто сдувать будет? опять всю работу на покупанов перекладываем?

Они для того и надували в 2008-м, чтобы сейчас пошуметь "налетай, подешевело...". Пусть потешатся маленько. Отчитаются сами-себе, что не зря надували. Месяц-два и дальше вниз поедем. Максимум их успеха - это "плато" до "осеннего оживления", которого разумеется не будет.

Цитата: MikhailC1 от 31.03.2009 11:26:41
Да еще - например на эти три квартиры рублевые "хотелки" за последний месяц выросли:
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=27!q=10031
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=94!q=258
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=27!q=11109
Цены в 170-180 килобаксов не в центре областного сибирского города за хорошие трешки , но  старые,  60-х годов -  при зарплатах в том-же Академгородке редко превышающих 20-25 тысыч рублей в месяц даже у кандидатов наук уровня доцента или СНСа - так что, нет квартирного вопроса?

кхм уважаемый, вы выборку какуюто совсем не репрезентативную скинули  :D вопервых в академе есть новострой... а судя по метрам это возможно он и есть... или эксклюзивные проферссорские планировки... которые тоже имеют место быть... при наличии денег за комисионные готов найти вариант не хуже за 115 зеленых тугриков... а если накините 10 то проведем помойку побелку и полную санитарную обработку  :D а за 180 тыр я вам котеджик найду... 30 минут от центра 150 кв... березки елочки банька все такое...  8)

мост кстати работает только в одну сторону из центра... если кризис не подкосит до зимы в обе запустят... а это 5 минут до центра из академа без пробок будет... соответственно даже пешком 20 минут бодрого шага... а это уже центрее не бывает.

Цитата: CrosszzZZ
По-моему, ерунду какую-то развели. Если уж нормальный налог с лишнего жилья брать, то он должен в 1,5-2 раза превышать арендную ставку. Это борзо, конечно, по отношению к инвесторам, но с другой стороны, нормальный оборот квартир - это их покупка-продажа, а не найм

Немного возражу на мой взгляд брать нормальный налог надо с пустующих квартир, а сдается она или живет в ней собственник это не важно, инвестиционный спрос например в москве здорово подсократил жилой фонд (инвестировали ведь и во вторичку) и куча квартир сейчас стоят пустые. Ну и налог надо сделать правильный, процентов эдак 800 от максимальной цены за год.

Цитата: lex048 от 31.03.2009 14:49:23
Немного возражу на мой взгляд брать нормальный налог надо с пустующих квартир, а сдается она или живет в ней собственник это не важно, инвестиционный спрос например в москве здорово подсократил жилой фонд (инвестировали ведь и во вторичку) и куча квартир сейчас стоят пустые. Ну и налог надо сделать правильный, процентов эдак 800 от максимальной цены за год.

В принципе так и надо делать, хотя может 800% - это слишком! Я считаю честной такую модель: если квартира сдается - значит её владелец просто предприниматель и по-честному должен платить налоги; если пустует - значит она не используется по назначению, вот тогда и можно брать налог. Это убъёт 2-х зайцев: и будет выгодно по договору сдавать квартиру и будет невыгодно их хомячить. И как результат: на рынок аренды и продажи выйдет огромное количество квартир.

Цитата: lex048
Участковый за сравнительно небольшой процент и может проверять, договор аренды на вторую и трелью квартиру  главное чтобы жилье оставалось жильем а не средством накопления.

Участковый не уполномочен проверять договора. Он может только регистрацию проверить.

В Бельгии система устроена следующим образом:
1. Жилье пустует - хозяин платит в казну (сумму точно не назову, порядка 500 евро в месяц). Есть небольшой "бесплатный" период на найти арендаторов (пару-тройку месяцев).
2. Контроль очень простой - прозрачный механизм регистрации (заявительный порядок, естественно). Регистрироваться легко, но контроль и санкции очень строги ибо регистрация сильно влияет на распределение и величину налогов. Так, кстати, и во всей Скандинавии.
3. Риелтору платит владелец жилья. Всегда. Потому что по закону.

Результат - снять квартиру легко и недорого.

Цитата: дух забаненного
Я купил квартиру своим детям. Обставил. Этим самым дал доход многим людям.
Дети пока живут со мной
Я что, не имею права им купить заранее квартиру? Только из-за того, что какой-то к примеру алкаш не может накопить на нее денег?

Здравствуй, 1917 год

Купил квартиру - супер. А в чём проблема сдавать её? Я против какого-либо раскулачивания, тем более, что неоднократно муссировалась тема "лишних" метров. Если у вас в собственности 2000 метров и они просто стоят - это по-вашему хорошо? А по поводу как определять эти метры - очень просто: на основании собственности. Если какой-то "инвестор" решит, что самый умный и оформит квартиру на миллион левых товарищей - туда ему и дорога, пусть оформляет. Просто нужна альтернатива, когда будет выгодно, чтобы квартира не просто так простаивала - будет рынок. А так все считают, что квартира - это как мерило крутости или своей стабильности: чем больше этого добра - тем лучше. Я считаю, что квартира - это в первую очередь жильё, а мы это жильё превратили в бетоно-акции. Из моих знакомых, которые в состоянии купить квартиру, почти все пытаются обеспечить жизнь даже уже не детям - внукам, ну так по логике выходит. А на вопрос: "Почему не сдаёшь?", резонный ответ, что смысла никакого. Вот и стоят, ждут эти квартиры ещё не родившихся внуков. Резюме: квартиры должны использоваться по назначению.

Цитата: Nobody
Можно встряну? Сокращение доходов будет, и дело не в том что Авантюрист мутит. Просто сокращение коснется липовых секторов экономики. В трубу уже более полугода вылетает планктон разного ранга. Те кто без зазрения совести с зарплатами в районе 1500-2500 кредитовался под новые Хонды, Тойоты, плазменные панели и влезал в ипотеку. Соответственно эту прослойку с РН сдует.
Но простые люди никуда не денутся. И вот тут встанет вопрос - готовы ли инвесторы вкладываться в проекты с нормальной экономикой. А не в сверхдоходы. Если  готовы - отлично. В банках денег - море, просто хоть жопой жуй. А давать - боятся.

Крупняку на пользу будет. Комерсов не жалко ни разу - сами напросились. А те кто с бюджетом в основном работали - те изначально раком стояли.
Поэтому я в принципе против того чтобы СУ-155 тех же или ДСК-1 раздербанили на лоскуты.  Мотивы просты - крайне мало организаций способных заниматься бюджетной застройкой в масштабах микрорайонов. Развалятся - снова потом на те же грабли наступать. Пока такую структуру склеишь - дети вырасти успеют. Вот причесать их нужно, чтобы муть всякую снесло и основная работа только осталась.
Элитка не пропадет по-любому. Там свои законы.

А я с ним солидарен. В деталях может расхожусь где, но в общем - солидарен. Со своей позиции он прав - просто те кто привык получать много ни за что будет получать меньше за дело. Когда до них конечно ситуация дойдет. Когда жрать нечего станет, жирок спадет и все что можно в ломбарды снесут. А кто пахал - у тех вряд ли что кардинально поменяется.

При всём уважении, как-то местечково мыслите:
Вам ли не знать, что ДСК-1 уже перешел на четырехдневку, что занятость у их субчиков под вопросом, что из-за проблем с наполнением бюджета города проектирование и строительство за счет бюджета сворачивается (сами об этим и писали), проектировщики теперь больше в носу ковыряют, что у Су-155 практически все региональные проекты встали - и это только и полгода прошло, начало, так сказать...

То что бюджетные подрядчики и раньше раком стояли - факт, тока теперь еще жестче/тяжелее будет.
конечно, хорошо сидеть на городской инфрастуктуре - осваивай себе потихоньку лимиты... Тока представляется, что и туда проблемы "заглянут на огонек",  когда подсчитают собранные налоги в 2009 году...

Всё же, ИМХО, Авантюрист любит представлять последствия в розовом свете или сразу указывать на счастливый конец, а то, что туда нужно еще придти и это именно путь (со всеми вытекающими), а не телепортация, сказать не решается...

Хотя нет, сказал тут давеча, суть такова: Пусть 200 тыс.семей ответят за свои ошибки (взятые непомерные кредиты) - остальным неповадно будет...

То что высокая нефтя и кредитная игла были основными причинами предыдущего роста экономики, в том числе и благосостояния каждого (кого-то в большей мере, кого-то в меньшей) - факт. Теперь всему этому - кранты. Тока ПРОГРАММЫ преодоления нету, вот в чем засада, и здесь поддержу Влада: нужно переходить от слов к делу, к решительным мероприятиям. Пахарь и так пахает и вспашет еще больше (жизнь заставит), теперь нужно, чтоб и власть попахала как следует. А есть пока -  латание дыр на тонущем корабле...

и потому реинкарнация Авантюриста со старыми песнями пессиместичный настрой не убрала

Цитата: Nobody
Ну я в своей квартире изредка ночую.  Пару-тройку раз в месяц. Я там живу или как?
А остальное время - в командировках к примеру.
Кто будет истину устанавливать?

Не вы один так живете, механизм контроля создать несложно, обший смысл налога в том что жилье медленно амортизируется (земля так вообще практически не амортизируется) и велик соблазн использовать его как средство накопления, а данный налог будет оставлять даже это захомяченное в жилом фонде. А если хочеш можеш иметь хот 100 пустых квартир плати налог и все, но это будет просто невыгодно. Естественно необходимо давать время на поиск арендатора или покупателя в течении которого налог не взымаетсся, в том числе и с девелоперов допустим 1,5 года после сдачи госкомисии.

Цитата: lex048
Участковый за сравнительно небольшой процент и может проверять, договор аренды на вторую и трелью квартиру  главное чтобы жилье оставалось жильем а не средством накопления.

Атас....
Уплотнять точно скоро начнут...с помощью участковых...

Во ребята дают - может они еще и в постели будут проверять - сколько и чего там происходит? >:(

Вы хоть понимаете, что такое ЧАСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ? Я в коммунизм больше ни за какие калачи не хочу - накушался досыта....

Цитата: GkP

Моё мнение было таково, что для начала надо определить термины необходимая жилплощадь и достаточная.

Тогда уж давайте определять что является необходимым доходом, а что достаточным...
Так договоримся, что всё, что выше прожиточного минимума надо изъять... или сдавать в аренду и участкового поставить, чтобы проверял...