Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Вот на такую статью 2006 года наткнулся:

Почему и как в Воронеже растут цены на квартиры?

Взлет цен произошел в середине мая. ДСК поднял цены на некоторые позиции на 300 рублей за квадратный метр, днем позже на эти же позиции — сразу на 1700 рублей. В результате квартиры сразу подорожали больше чем на 12 %. За два дня столько же, сколько за год! (На протяжении трех последних лет рост цен на первичном рынке жилья составлял в среднем 12-15 % в год). Надо сказать, что воронежский Домостроительный комбинат — не просто крупнейшая строительная компания, занимающая почти монопольное положение в городе (38% рынка). Как Центробанк объявляет курс рубля на день, так и ДСК каждое утро называет цену за квадратный метр в своих строящихся домах, на которую так или иначе будет ориентироваться весь рынок. Строители и риэлторы ждут: поднимет ли главный игрок рынка цены, и если да, то сколь чувствительным будет рост.

После майского «спринтерского рывка» и другие строительные компании «по цепочке» поменяли свои прайс-листы. У риэлторов затормозились сделки: ну как объяснишь покупателю, с которым вчера договорились о покупке, что сегодня он должен доплатить еще 70-100 тысяч рублей! А некоторые строители, как, например, «КИТ» и «Выбор», вообще на время останавливали продажу квартир. Почему все это произошло? И ждать ли дальнейшего скоростного роста цен на квартиры?

ВОПРОС ЦЕНЫ

Чтобы понять, как работают часы, надо разобрать их и посмотреть, из каких пружин и шестеренок состоит механизм. Чтобы выяснить, почему растет цена на квартиры, нужно рассмотреть, из чего она складывается.
Итак, стоимость квадратного метра мы «расщепили на молекулы». В качестве примера взята классическая панельная 3-подъездная десятиэтажка в Северном районе с планируемым сроком сдачи в 2006 году. Заказчик строительства одновременно является подрядчиком. Земельный участок находится в его собственности. Средняя стоимость квадратного метра в таком доме на июль 2006 года — 19 тысяч рублей.
Собирая информацию, мы столкнулись с разными мнениями, которые, как нам показалось, могут претендовать на объективность. Поэтому приводим две разные схемы (см. диаграммы).
Теперь давайте разберемся, какие из этих составляющих растут сами и, как поршень, «толкают» стоимость квадратного метра. Слово экспертам.


Схема 1. Составлена совместно с руководителями нескольких строительных компаний
*      содержание площадок, административного аппарата и др.
**    проектные работы, непредвиденные затраты и др.
***  "вознаграждения" за "пробивание" земельного участка, разрешительной документации, многочисленных согласований
**** строительство коммуникаций, плата за подключение к городским сетям, благоустройство территории, обременения


Схема 2. Составлена с другими участниками строительного рынка
В случае, если строители привлекают банковский кредит (при недостатке инвестиций дольщиков), стоимость квадратного метра становится выше средней на 7-8 % (это разница между кредитной ставкой банка и среднегодовым ростом цен на жилье). Таким образом, средняя цена квадратного метра у таких застройщиков — уже 20 400 рублей (при тех же прочих составляющих).
Кроме того, часть строящихся квартир (по разным оценкам — до 30%) продают риэлторы, которые делают свою накрутку — до 3%. Поэтому случается так, что две одинаковые квартиры на одной лестничной клетке стоят разных денег. Одну продает застройщик, другую — риэлтор.


Ой, блин. Самое интересное пропустил Оно было несколько ниже "мнения экспертов".

Возможно, если бы дело происходило на Западе — кто знает, не стало бы «монопольное» поднятие цен строительной компанией поводом для серьезного антимонопольного расследования? Но мы, во-первых, не на Западе, и во-вторых, так ли все плохо? По большому счету, стремительный рост цен на жилье — это вообще не проблема. Для большой части населения цены давно стали недоступными, поэтому за внезапными скачками и плавными взлетами эти люди следят со стороны. Они — зрители. Тем же, кто участвует в спектакле цен, повышение на 12%, по большому счету, «по барабану». Они и 20% спокойно выдержат, и 50% их не остановит — ну, поворчат, конечно.

Обратите внимание, проезжая как-нибудь вечером по городу, на новые дома — в скольких окнах горит свет? Не более чем в 60 % квартир. Это квартиры, в которых люди живут. Все остальные куплены как средство сбережения и накопления денег. Одни и те же люди имеют по две, три, четыре квартиры, которые стоят под замком. Ситуация привела к тому, что квартиры перестают быть жильем!

А как же разговоры на высшем уровне, что жилье станет доступным (массово доступным)? Можно ли воспринимать их всерьез? На самом деле — можно. Если национальный проект не сводить к механической раздаче «дешевых кредитов». А решать структурные проблемы строительной отрасли, о которых, в частности, говорили эксперты. Впрочем, это предмет для отдельного исследования, и вскоре мы к нему вернемся.

Цитата: Просто инвестор от 14.04.2009 15:43:51
Мля, Болик, хватит тупить за себестоимость. Она не абсолют вселенского масштаба типа, типа константы скорости света. Вполне себе уменьшается.
Материалы дешевеют, рабочая сила дешевеет, топливо дешевеет, и толька Болики, сцуко дорожают в течении суток с "полмиллиона" до "миллиона". Но ничего, незаменимые штабелями на кладбищах лежат, а жизнь идет вперед как ни странно.

Да вы верьте. Кто ж вам не дает то. "Инвесторы" они на то и инвесторы, что мыслят в категориях финансовых. Это мы, убогие "дореволюционные" инженеры, по старинке в категориях "технологический процесс", Вт-ы, Па-скали, мм и т.д. Но вам, вероятно, виднее. Вы чаще на "графики" медитируйте.

Да ладно мы. В конце концов несколько десятилетий еще можно советский жилой фонд юзать, по большому счету не проблема. Но вот как быть с врачами, с медициной? Вот где засада, так засада. Впрочем "инвесторы" купят в Германии. Им насрать.

Цитата: Болик от 14.04.2009 15:48:35Это мы, убогие "дореволюционные" инженеры, по старинке в категориях "технологический процесс"

То, что ты возможно хорошо умеешь разрабатывать системы вентиляции не повод высказывать космические тупости относительно "себестоимости"
Заучи на память : Себестоимость - это внутренний параметр для управляющих компанией. Использование его во вне абсолютно не имеет смысла.

Объясняю на простом примере.
Директор строительной компании нанял себе секретутку незаменимого специалиста с 7-м размером. Положил ей зарплату в 1.000.000 у.е.
Себестоимость сразу рванула на 10%.
Разумно ли говорить, что компания "не может продавать жилье ниже себестоимости" ?
А вот владелец компании, рассмотрев себестоимость вполне может её уменьшить на этот самый миллион

Цитата: Просто инвестор от 14.04.2009 15:56:06
 Положил ей зарплату в 1.000.000 у.е.
Себестоимость сразу рванула на 10%.  

Согласен на все 100%. Мне эти разговоры о "себестоимости" напоминают ежегодные мантры по поводу того, что жильцы платят за услуги ЖКХ то 50% от себестоимости, то 80%. И все никак не могут перейти на 100% оплату услуг ЖКХ. А цены в Москве на ЖКХ уже выше, чем в Канаде.

Цитата: Stepa
Гениально  ;)
Я вам подскажу сколько нужно денег на реализацию программы: если за м2 платить 2 тыс. баксов (т.е. в Москве - по 5 за м2, а в городах "поменьше"- по штуке-полторы), давать кредит на 25 лет и строить запланированный м2 на человека (т.е. 140 млн. м2) нужно - по 280 млрд. долларов в год. Спустя год часть суммы (условно 1/25) вернут, и возьмут еще 280 млрд. Прикидки дают цифру в 3,6 трлн. долларов которую нужно будет ввести в эту ипотеку - при условии что цены на недвижку за 25 лет рОсти не будут. Если финансировать 75% - нужно 2,7 трлн. долларов. На каждого гражданина России будет приходиться от 19,5 (75%) до 26 (100%) тысяч долларов накоплений/займов.
Ничего нереального в вашей программе нет, но для начала эти 2,7-3,6 трлн. долларов нужно заработать или занять по приемлимый низкий процент.  :)

Вы не поняли. Денег практически не нужно.
Просто надо понять простой факт, что собственность и деньги - это как дуальность материи. Деньги есть собственность, а собственность есть деньги. Если у вас есть собственность, то у вас есть и деньги, или вы их можете создать. Чем больше собственности - тем больше денег вы можете создать, чем меньше собственности, тем меньше у вас может быть денег. Главное, чтобы нашелся третий, кто готов был бы их вам заплатить или платить какое-то время.
Здесь важно, чтобы были именно деньги, а не банковские билеты, никому не принадлежащие и потому имеющие природу лотерейных.

Цитата: Wasp от 14.04.2009 09:32:34
Прошу прощения, что вмешиваюсь, но на такую халяву будет масса желающих. Очень большая масса. И вся эта масса нахапав валютных кредитов сядет в капитальную лужу (и государство же и посадит) когда стоимость бакса ломанется в двое - в трое. Могу напомнить как лоханулись те, кто в 2008 взял большой ВАЛЮТНЫЙ импотечный кредит.

Вы слышали такое понятие андеррайтинг? Это исследование вашей кредитоспособности.
Кредит нельзя давать тому, кто его не отдаст  с большой долей вероятности...

В указанном мной примере государство выдаст виртуальные баксы в кредит(как бы сэмитировав их), но отдать нужно будет вполне себе реальные - для этого должник обязан создать некую сущность, которую можно будет продать, выручив за неё наличный бакс....Хорошо и эффективно работать будет, то будет даже меньше платить, за счет снижения курса доллара, будет работать спустя рукава - останется и без квартиры, и без денег. А государство просто будет фиксировать статистику...и когда ему доллары реально не будут нужны - перейдет на рублевое финансирование ипотеки.
Что касается трудностей отдачи такого кредита - весь мир же живет при таких ставках, значит и мы сможем выкрутится...

Цитата: fest от 14.04.2009 14:13:31
Как пример о качестве проектов в строительстве и во что это выливается. Самара.  IKEA - не самый бедный заказчик, а как попала.
http://www.samru.ru/…40555.html

Да там такой пипец......все последние Меги строили с большими нарушениями.........Документы и разрешения получали уже по факту. Строительная фирма турецкая , а строят те же таджики и увы о качестве говорить не приходится...
У Икеа , был принцип : второй раз один подрядчик не строит.....более-менее какчественно построили две первые , а потом.........явно откатные стройки и выбор подрядчика.....в 2007 году (думаю из за этого) сменили директора Икеа-Мос, назаключал контрактов и на пенсию..........

Цитата: bobr_ak от 14.04.2009 18:46:05
Да там такой пипец......

"...Появилась версия, что недостро­енный комплекс могут разобрать и построить в другом месте..."
Интересно, как же это повлияет на "себестоимость".  :o Не, без глубокой медитации над "Экономиксом" не понять. Впрочем наверняка в рамках внутренней бухгалтерии "управляющей компании" все будет зе бест, верую в их возможности - в конце концов уволят секретаршу "за 1 000 000", снова наймут за "7 000"  и баланс сойдется. Было б о чем думать.
Уволить за "7000" и нанять за "2000", и не "секретаршу", а весь коллектив, тыщи в две, сложнее, но все решаемо, важно верить (в "Экономикс"). И все придет.

Цитата: Просто инвестор
Ну если не тупить по черному то все совершенно ясно.
Возможно, что Икее будет дешевле разобрать и построить в другом месте, нежели оплачивать текущему подрядчику нереальные суммы, владельцу земли высокий рент, по договорам аренды неустойку.

Простые выводы, не правда ли ? Всего то нужно думалку включить. Голова она не только для того, чтобы оттуда говорить и туда кушать.

Сейчас препарирую вашу метОду "логически" мыслить. Значит так. Действие первое. Строим дом. Ну типа тренируемся, учимся, подрядчиков тасуем, проектные команды меняем... Потратили какие-то деньги и какое-то время. Пусть Х1 денег и У1 времени. Причем Х1 деньги кредитные. Соответсвенно есть еще деньги Х2 в качестве процента за кредит за время У1.
Вдруг, типа, эмоции нахлынули и дом... ну не лег на душу, разондравился.
Действие второе. Сносим постройку. За время, соотвественно, У2 и за деньги Х3. Не забываем проценты по Х1+проценты Х2 и Х4 за время У2 на суммы Х1+Х2+Х3 .
Дествие три. Строим дом. Уже натренировавшиеся, все из себя умные, никаких ошибок - и людей правильных наняли и все, в общем, путем сделали, и даже какую-то часть из прежних наработок и стройматериалов использовали. За время, соответсвенно У3 и деньги Х5. С процентами, как водится.

Вопрос. Какова "себестоимость" м2 дома?

По вашей логике, ессно, как учит великий "Экономикс", это (Х5 плюс проценты по Х5 за время У3)/Zм2.
И эта "себестоимость" действительно меньше, в сравнении с себестоимостью "первого дома". Не говоря уже...
Как и учит нас великий "Экономикс". Надобно просто расходы по "первому дому" отнести в графу "второе высшее образование", например. Причем не ваше - а ваших подрядчиков. И лучше не "второе", а первое - бо первое высшее у нас государство оплачивает.
Предварительно проконсультровавшись, конечно, с каким-нибудь гуру от "креативной" бухгалтерии.
А ежели кто задаст вопрос - как учесть расходы на аренду за все время У1+У2+У3 - нужно презрительно сказать - фи, лезть в частную жизнь это моветон.

Согласитесь, во мне просто прорезается "инвестор". А ведь сделал всего лишь малость - включил "думалку", по Вашему совету. Ведь правда я не безнадежен, Мастер?
А я ведь только начал учится. Какое же ослепительно светлое будущее видиться...

Цитата: Stepa
Да - этого я понять не могу. Вот в нашей стране - собственности (недвижимости и земли) - трлн. на 10 (по рыночным ценам), богатств природных - еще хрен знает на сколько трлн. ну и прочего движемого имущества (машин, оборудования, танков, золота) - тоже хрен знает на сколько трлн. долларов. А бабла нет  ;D Получается -  голодранцы  ;D Пендостан вон по прикидкам уже раза 3 все что можно заложил - а у нас пара процентов от собственности заложена. Нету, понимаете, устойчивой финансовой системы.. и ипотеки в том числе. Как бы сделать???

Очень просто - научится брать и отдавать долги. Россия в прошлом столетии трижды "дефолтила" по внешним долгам - в 1917, 1991 и 1998 году. Многовато будет. Теперь нам нужно лет 50 без дефолтов попытаться прожить.
Плюс наконец учредить ДЕНЬГИ, а не лотерейные банковские билеты. А то ведь рубль 1913, 1920, 1938, 1955, 1961,1992, 1997 это как будто валюты совершенно разных стран. Чего не скажешь о долларах тех же годов. Да, имеют разную покупательную способность - но это одни и те же деньги.

И начинать нужно с тов. Дерипаски - показательно так наказать, чтобы все видели, что бывает с человеком, пытающимся не отдать ЧУЖИЕ деньги.
Но боюсь, что пока не в этой жизни это с нами произойдёт.

Цитата: GkP
Что-то хреновенько последнее время получается из некоторых видов собственности создать деньги
А всё почему? потому что:Потому что третьего-то и нету!
Ну, нету и ВСЁ!

Третий есть. Денег нет. И никто не занимается их созданием.
Нет понятия, что такое деньги. У нас ведь все больше по карточкам настоящие блага раздавали...
Рубль не может считаться деньгами - от него народ всё время пытается избавится, купив что-то более материальное.
ФРС понадобилась Великая депрессия, чтобы народ научился ценить деньги...
А у нас социально ориентированное государство - все страдания и лишения делятся поровну на всех.

Цитата: Slavyan
Так что же получается, что новый монолит-кирпич хуже кирпичного дома 40-летней давности? В теории то монолит-кирпич долговечнее И выглядят новые домики красивше.
Строят конечно не ахти, но неужели настолько.
Не могли бы вы поподробнее, интересно все таки.

В теории ? вы видимо большой теоретик ? вы знаете что такое колодезная кладка к примеру,  а так же долговечность утеплителей в условиях нарушения всех мыслимых норм ? а так же ремонтопригодность подобной конструкции. Красиво - ну да. Называется сделать конфетку из д-ма.


Maxim77 MikhailC1, а вот я почему то читал тут мессаги типа - "совок отстой", "начиная с 1917 г ничего хорошего не сделали" и очень они мне не понравились. Я в общем то ничего не идеализирую и стараюсь объективно оценивать факты.

Вернемся к теме недвижимости. Тут я на Sonne потренировался, как оценить справедливую стоимость недвижимости в данный момент времени "на глаз".

Исходный постулат таков, что ставки аренды в данной конкретной местности являются равновесным рыночным индикатором, а справедливая стоимость такого жилья корреллирует с безрисковой ставкой привлечения денег и определяется по формуле:

[безрисковый доход по депозиту]/[безрисковый доход по аренде]= К.

Удивительным образом для эконом-класса в Мск и Подмосковья все последние годы К варьировался в незначительных пределах и составлял порядка 1.5
Таким образом для Железнодорожного:

Сейчас Х*13%/16.000*12=1.5 дает цену этой однушки порядка 2.200 тыс рублей,
В то время, как год назад это было примерно Х*8.5%/20.000*12=1.5 или Х=4.200 тыс.

Для Москвы год назад Х*8.5%/28.000*12=1.5 давало порядка 5.900 тыс, а сейчас то, что в аренду идет за 21 тыс, по идее должно стоить 2.900.

Вот такая загогулина.

Цитата: Просто инвестор
Особенно интересует определение "себестоимости в натуральном измерении воспроизводства кадров"
Надеюсь, что воспроизводство кадров будет с картинками, прямо так сказать в процессе.

Сейчас компы все просчитать могут. Навроде того, сколько стоит вырастить ребенка. Можно даже все затраты перевести в энергию и мерять в джоулях.

Только вряд ли кому-то это нужно будет - жить по справедливости, вкушая плоды трудов своих, когда можно просто грабить, причем по закону. Где-то еще на росбалте приводили ссылки на расчеты как преодолеть продовольственный кризис. При доброй воле государств все траты составили порядка $50 млрд. Только никому это не нужно - у нас мир разрозненных инвесторов-паразитов, напился крови и отвалился

Цитата: Просто инвестор
Господя, привязался к таджикам. Я тебе принцип пытаюсь объяснить, дурочок ты стоеросовый, а не способ переноски кирпичей таджиком мля.
 Ладно, с .... спорить - становиться на его уровень.

Как ты можешь объяснять "принцип", если представления о процессах на строительстве не имеешь?
Я же тебе не берусь объяснять процессы в финансовой сфере, максимум вежливо прошу продемонстрировать твою экономическую квалификацию.

Цитата: Просто инвестор
Случаи безусловно гипертрофированные, но выявляют суть - при необходимости себестоимость снижается снижением издержек и внедрением более эффективных/дешевых технологий, повышением механизации работ. Тупо брать 2004 год и говорить - вот этого никогда не будет потому что таких спецов как я больше не делают - тупость и маразм в одном флаконе

Тебе умные люди уже не один раз сказали. Если имеешь нормальную проектно-сметную документацию -построит любой дурак. А если не имеешь - строишь как ИКЕА - строишь и сносишь, строишь и сносишь. И чем тебе поможет "механизация"? Быстрее сносить станешь? Афигеть какой выигрыш.

Подскажу. Компы, программные комплексы, плоттеры - вот то, что увеличило производительность труда проектировщиков. Отчасти по этой причине сокращение их поголовья в 10 примерно раз с советского времени прошло почти незамеченным. Вот только к 2004-му весь потенциал этой "технологии" УЖЕ был освоен. И теперь узкое место - спецы.

Цитата: Болик
Проблема давно уже больная, давно осознана теми же Застройщиками, попытки заказывать на стороне делались. И ничего хорошего из этого не выходило.

Может так оно и будет как вы говорите, если уже не есть. Изменятся условия, запросы потребителей и цены. Но свято место пусто не бывает - будут ваять одноэтажную Россию - то, что доступно Человек ко всему привыкает.

По РБК передача была, беседа с производителем каких-то установок мб буровых. Суть: при достаточно высоком качестве отечественных (продаваемых даже в Германию), Газпром предпочитает закупаться зарубежом, ибо денег не считает закладывая все свои траты в тариф на газ. Экономическая выгода отдельных субъектов и здравый смысл, основанный на физических законах, порой противоречат друг другу.

Цитата: Белый Бобик
не будет трагедией, если здания для строительства в РФ будут проектировать на аутсорсе

Как вы себе представляете проект на аутсорсе?
Привязка к местности по гуглевым картинкам из космоса?
Так потом и возникают совершенно нелепые для нашего климата коттеджи с гаражом в отапливаемом объеме.

http://www.bfm.ru/ne…ciony.html
У российских банков, до кризиса массово занимавшихся выдачей ипотечных кредитов, с каждым месяцем все острее встает проблема реализации квартир, бывших предметом залога при выдаче ипотеки. И эти квартиры уже начали поступать на рынок, соответствующие предложения появляются в информационных базах риэлтерских агентств.
Сами банкиры, хотя и не слишком охотно, признаются: реализация «дефолтных» квартир началась. «Как правило, подобные продажи — это единичные случаи», — говорит начальник отдела маркетинга и рекламы Инвестбанка Анна Колосай.
Предложений пока не очень много, эксперты называют цифру в 5-7% от общего объема рынка. Впрочем, это средняя величина, которая может колебаться в зависимости от региона. «У разных кредиторов разная величина дефолтного портфеля. Это может быть и 5%, и 15%, и 25% — в зависимости от операторов рынка», — уточняет президент компании «Ньюбилдинг инвестмент» Сергей Бессонов.
Руководитель направления залогового кредитования Альфа-банка Олег Пятлин в интервью BFM.ru рассказал, что за прошлый год на основании судебного решения банком была реализована только одна квартира — в Нижнем Новгороде. Другое дело, что возможно досудебное разрешение проблемы по соглашению с заемщиком, и по таким случаям статистику собирать гораздо сложнее.
«В настоящее время в банке разрабатываются альтернативные схемы закрытия проблемных кредитов, в том числе через продажу «дефолтных» квартир с участием инвестиционных институтов, а также продажу новым заемщикам — физическим лицам с предоставлением кредитов на специальных (более удобных по сравнению с текущими) условиях, — отметил Олег Пятлин. — При работе с дефолтными квартирами Альфа-банк предпочитает договариваться с заемщиком о добровольной продаже квартиры, то есть когда заемщик соглашается продать заложенную квартиру для погашения ипотечного кредита и выдает доверенность банку на сделку».
При этом эксперты уже говорят о том, что летом процесс наберет такие обороты, что банкам придется реализовывать «дефолтные» квартиры не единично, а на открытых аукционах, проводимых специальными компаниями. И в первую очередь к этому будут вынуждены прибегнуть крупнейшие «ипотечные кредиторы» — Сбербанк, ВТБ24, Райффайзебанк, БСЖВ. Советник президента-председателя правления Связь-банка Алексей Уфимцев подтверждает, что предпосылки к этому есть.
«Мы предпочитаем, чтобы этим занимались профессионалы-риэлторы на основе треxсторонних правовых соглашений между банком-залогодержателем, заемщиком-залогодателем и конечным покупателем. Это обеспечивает достаточный контроль над ситуацией со стороны банка и не отвлекает его ресурсы на непрофильную деятельность», — поясняет Олег Уфимцев.
«Проведение таких торгов — весьма распространенная практика. Достаточно сказать, что как минимум несколько десятков заложенных квартир в Москве и Московской области от самых разных банков находятся на реализации у службы судебных приставов города Москвы. Более точную статистику приводить пока рано, — говорит Александр Щербаков, коллектор агентства АКМ. — Кроме того, активно продают и уступки права требования. В результате таких покупок по договору цессии наше агентство стало кредитором для нескольких заемщиков».
Для покупателей торги привлекательны тем, что квартиры на них могут продаваться по так называемой ликвидационной стоимости, которая обычно составляет 50-60% от размера выданного под залог жилья кредита. «Если квартира находится в собственности банка, то банк может самостоятельно определить размер дисконта и продавать ее исходя из конкретных рыночных условий. Здесь нужно помнить о том, что сейчас рынок недвижимости находится в несколько замороженном состоянии в силу известных причин. Поэтому, с моей точки зрения, дисконт может составлять до 50%», — поясняет Сергей Бессонов.
«Я полагаю, что в будущем может быть определена специализированная организация по проведению аукционов, то есть не каждый банк самостоятельно будет заниматься организацией аукциона. Если несколько банков объединятся, определят ответственного за проведение аукциона и будут давать ему информацию, все будет происходить в рамках цивилизованного рынка», — уверен Сергей Бессонов.

Предлагаю добавить в обсуждения еще один аспект, а именно оценка качества жилья при покупке.

Несколько лет назад получил следующие советы при осмотре «вторички»:
-внешний осмотр дома: есть ли трещины и их размер, другие внешние отклонения,
-внутренний осмотр квартиры: трещины на стенах и потолках и попытка определения их природы (просадка дома или плохая заделка швов), вертикальность стен/горизонтальность полов и т.п.,
-обратиться к главному инженеру РЭУ и ознакомится с паспортом дома, где указаны все проблемные места.
У «первички»- свои особенности.

Сам больше склоняюсь к кирпичному советскому жилью из соображения, что все неизвестное трактуется в пессимистическом плане. А о качестве современного жилья, которое строят таджики в условиях, когда застройщика не интересовало качество (купят и так), полной информации и хороших предчувствий нет.

ЦитатаАренда квартир в Москве подешевела на 33%
2009-04-14, 11:51:00

На 33 процента подешевела в столице с начала кризиса аренда квартир. По мнению столичных риелторов это связано сразу с несколькими факторами

"В декабре прошлого года началось, как мы его окрестили, "великое переселение народов", - рассказывает РR-директор агентства недвижимости "Доки" Руслан Барабаш. - Уровень доходов у людей, которые снимали жилье, стал резко падать. Поэтому коллеги, например, из одного офиса предпочитали кооперироваться и снимать вскладчину двух- или трехкомнатную квартиру. Выходило дешевле. От отдельных квартир в экономклассе отказывались и гастарбайтеры. Люди, которые приехали в Москву на заработки, вынуждены были либо уезжать обратно на родину, либо искать себе более дешевый вариант.

В январе и феврале этого года рынок аренды несколько оживился. Количество заключаемых договоров выросло по сравнению с "застойным" декабрем на 30-40 процентов. Однако уже в марте завершилось переселение арендаторов из дорогих квартир в более дешевые, что привело к 7-процентному снижению количества сделок.

По словам Барабаша, аренда недвижимости - прекрасный индикатор доходов населения. Есть спрос даже на дорогое жилье, значит, люди не стеснены в средствах и могут позволить такую роскошь, как отдельное жилье. Спрос падает, значит, и доходы уменьшаются.

Третьим фактором, который повлиял на снижение цен, стал "уход" из столицы зарубежных компаний, либо отзыв из Москвы ряда иностранных топ-менеджеров, которые раньше арендовали жилье бизнес-класса или элитные квартиры. На этом фоне предложение квартир в марте по сравнению с октябрем прошлого года в бизнес-классе выросло на 18 процентов, в элит - на 25 процентов. Дорогие (более 1,5 миллиона рублей в месяц) квартиры на Остоженке, Тверской, Арбате, Садовом кольце оказались невостребованными.

Сейчас ситуация, как говорят риелторы, меняется. Крупные управленцы с Запада возвращаются на работу в Москву. И компании, в которых они трудятся, вновь стали обращаться в агентства недвижимости с просьбой подобрать жилье для их сотрудников. Но уже не по полтора миллиона в месяц, а значительно дешевле.
// Российская Газета

ориг.