Недвижимость и стройотрасль. Текущее положение. Что будет дальше?

Цитата: _YUKLA_
Дык. Вопрос в модели. У вас есть такая модель, уважаемый Белый Бобик?

[size=10pt]Вот у меня есть [модель]. И все, представьте себе, развивается в рамках данной модели[/size]. И не моя вина в том, что продаваны решили стагнировать рынок и, типа, "переждать" кризис. Т.е. в ущерб продажам держать цены.  ;)

То, что рынок недвижимости стоит - возражений нет? И на этом фоне совершенно не важно, сколько сдают новостроек и каких. Спроса на нынешнем уровне цен НЕТ. Точка. То, что отрабатывает небольшой отложенный спрос - так он есть всегда. Кто-то жениться, кто-то размножается, кто-то умирает, кто-то ссорится, кто-то разоряется.

Говорить о перспективах рынка можно тогда, когда есть реальные подвижки на этом самом рынке. Когда обозначен тренд. А сегодня мы имеем боковик. Который обусловлен как поведением продаванов, зажавших цены, так и прочими, не связанными с продаванами обстоятельствами - призраками "стабилизации ситуации" и банальным сезонным фактором - летом продажи стояли всегда.

Придёт сентябрь - будем посмотреть. Интересно будет заслушать "ростишек" осенью 2009 года. Оставляю за собой такое право.

Цитата: _YUKLA_
Ответ тов. sanches по поводу моей модели развития рынка недвижимости
Анализируются следующие индикаторы.
1. Благосостояние населения:

• Уровень зарплат, ситуация с задержками зарплаты
  


• Состояние рынка труда, уровень безработицы
  


• Кредитная и налоговая нагрузка на население
  

2. Банковская и финансовая система

• Ставка межбанка
  


• Состояние рынка кредитования, в том числе и ипотеки. Средний процент по ипотеке
  


• Уровень банковских долгов, слияния и поглощения, банкротства, отзывы лицензии
  


• Объем задолженности по кредитам физических лиц, в том числе и по ипотеке. Объемы невозврата кредитов
  

3. Общее финансовое состояние экономики РФ

• Уровень валютной корзины
  


• Цены на нефть и газ и пр. экспортные товары
  


• Баланс внешней торговли
  

4. И в последнюю очередь

• Состояние строительной отрасли. Ибо - построили уже достаточно.
  


• Объем ввода нового жилья
  


• Количество сделок на рынке недвижимости
  


• Запросы продаванов
  

Цитата
И все, представьте себе, развивается в рамках данной модели

Цитата: _YUKLA_
Давайте определим критерии наступления события.
1. Снижение недвижимости до 70% от уровня 2007 года. Наступило ли?
2. Вторая половина 2009 года - подходящий ли срок для приобретения недвижимости?

ЗЫ: По общепринятой оценке прогнозы Авантюриста нужно сдвигать на 9-12 месяцев.

Цитата: sanches от 29.07.2009 15:29:58
Базовый прогноз Авантюриста по недвиге был "опрокинут" ростом в 2008 году. Тот же авантюрист писал тогда (зимой 2008 года) что вот-вот, буквально щас недвига рухнет. А она не рухнула.

Цитата: Nobody
Дом с претензией.  Вероятнее всего просто число парковочных мест вокруг дома запроектируют и все дела.
Геморроя конечно на переделке будет порядочно.  Подозреваю что народ не совсем четко представлял в какую тину залезает.

Цитата: _YUKLA_
Да смотрю. Но с выборкой не один день. И не месяц.  ;) Говорят же вам русским языком - летом на рынке недвижимости ВСЕГДА стагнация. Даже в "тучные" годы. А сегодня - стагнация в разы (по числу сделок).
Если вам интересно ловить миллиметры на рынке и "анализировать" дежурные заявления МИАНа и МИЭЛя - это ваши проблемы. К реальной ситуации на рынке это имеет очень далекое отношение.

Цитата: Nobody
Я бы на это не рассчитывал.   Если где и будет вилка с ценами - то возможно в паркингах многоэтажных. А подземка - вряд ли.
Наличие подземной стоянки само по себе довольно серьезно к удорожанию метров приводит, в силу более громоздкого проектирования, согласования и собственно себестоимости монтажа.
А где два этажа - там ещё сильнее.
И ещё такой пунктик.  
У нас прошлой осенью остановили один объект в ВАО прям перед подготовительными.  Долго думали,  итоге контракт продали нефтяникам каким-то.
Те покумекали, подумали - и зарядили перепроектирование.  В принципе все тоже, но убрали подземный паркинг.
И генподрядчики которые непосредственно строить должны поведали, что случай - не единичный.

Алладин, естественно ИМХО. На глубокий анализ вообще не претендую.

Цитата: _YUKLA_
Дык. Вопрос в модели. У вас есть такая модель, уважаемый Белый Бобик?

Цитата: _YUKLA_
Дык. Вопрос в модели. У вас есть такая модель, уважаемый Белый Бобик?

Вот у меня есть. И все, представьте себе, развивается в рамках данной модели. И не моя вина в том, что продаваны решили стагнировать рынок и, типа, "переждать" кризис. Т.е. в ущерб продажам держать цены.  ;)

То, что рынок недвижимости стоит - возражений нет? И на этом фоне совершенно не важно, сколько сдают новостроек и каких. Спроса на нынешнем уровне цен НЕТ. Точка. То, что отрабатывает небольшой отложенный спрос - так он есть всегда. Кто-то жениться, кто-то размножается, кто-то умирает, кто-то ссорится, кто-то разоряется.

Говорить о перспективах рынка можно тогда, когда есть реальные подвижки на этом самом рынке. Когда обозначен тренд. А сегодня мы имеем боковик. Который обусловлен как поведением продаванов, зажавших цены, так и прочими, не связанными с продаванами обстоятельствами - призраками "стабилизации ситуации" и банальным сезонным фактором - летом продажи стояли всегда.

Придёт сентябрь - будем посмотреть. Интересно будет заслушать "ростишек" осенью 2009 года. Оставляю за собой такое право.

Цитата: _YUKLA_
Как жрец-толкователь старых талмудов, прошу вашего совета! Объясните, почему вот в пресветлой Украине промышленность почти вся стоит.  При этом все почти все новостройки, что были или есть  - позиционируются, как элитка. Народ зарплату по 3 месяца не получает и гривна (это у них такая нацвалюта) растет по 3 процента в день.

Цитата: Nobody

Лично был свидетелем когда оригинал письма (с шапкой, как положено) за подписью Ресина спустил в мусорную корзину простой исполнитель.
Причем текст в письме довольно такой был...гм...В ТЕЧЕНИЕ ТРЕХ ДНЕЙ РАССМОТРЕТЬ И ПРИНЯТЬ ПОЛОЖИТЕЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ
Аргументация слива  бланка простая - а он мне не начальник.  
Второй аргумент - существует стандартная процедура рассмотрения - 24 рабочих дня.
Нормально, да?  И ведь прав исполнитель.  
А теперь представьте целую вертикаль которая состоит из людей окруженных служебными инструкциями да ещё со шкурными интересами.
Пусть даже там большинство болеют за работу бескорыстно - один говнюк в цепочке попался и всё, приплыли.
И доктора, прошу заметить - тоже люди со своими слабостями и хобби.

Цитата: Nobody
В Мск практически любой мало-мальский крупняк в учредительных документах имеет долевой хвост на кепку&ко.
В явном виде, в скрытом, в виде детей экс-замов глав департаментов, префектов и все в таком духе.
И генподрядчики, и заказчики зачастую, и крупные коммунальщики - эксплуатационники.

Цитата: _YUKLA_
По поводу застоя в ветке.

Если мы (вновь) обратимся к первоисточнику, то выясниться, что Авантюрист описывал вторую половину 2009 и начало 2010 года, как время промежуточного подъема. Время иллюзий по поводу якобы победы над кризисом. Т.е., в западную экономку вкачаны триллионы ничем не обеспеченных денег, проведены показательные банкротства и все трубят про "ростки оптимизма". Нефть слегка стабилизировалась и правительство РФ вздохнуло спокойно.

Правительство РФ при этом решает несколько взаимосвязанных задач - плавную посадку строительной отрасли, возобновление кредитования промышленности, стимуляцию ипотеки и вообще - обещание жилья нуждающимся. Под это дело в отечественную банковскую систему вкачны миллиарды рублей. Обеспеченность которых, вообще говоря, тоже под большим вопросом.

Что мы видим на рынке недвижимости? Он стоит. Продавцы, окрыленные "ростками оптимизма", прекратили снижение цен и предоставление скидок. Но рынок замер. Сделки идут чрезвычайною медленно. Квартиры покупают те, у кого желание купить квартиру совпало с открывшимися возможностями.  Т.е. - отрабатывается вялый отложенный спрос.

Однако. Не стоит забывать о том, что фундаментальные проблемы, породившие кризис, не решены. Речь идет о деривативах и прочих производных финансовых инструментах, рынок которых превышает совокупный ВВП всего мира в 30-40 раз. Речь идет о том, что ряд западных экономик, включая США живет в долг и этот долг продолжает расти.

Такими образом, кризис еще, фактически, не начинался. Серьезные потрясения в экономике РФ, в частности, ожидаются в августе-сентябре сего года. Это будет вторая масштабная атака на рубль и российскую финансовую систему. Вот тогда "ростки оптимизма" увянут и мы увидим долгожданные подвижки на рынке бетонометров.

А пока действительно - ничего не происходит. На рынке - типичный "боковик". И ловить миллиметровые отклонения и делать на этом основании далеко идущие прогнозы - занятие малоинтересное. Т.е., возможно, это и интересно чисто технически, но смысл в таких прогнозах нулевой.

Цитата: sanches
я тож с  первого раза не смог

Цитата1.   Выделяются УЧАСТКИ земли пригодные для востребованного жилищного строительства (т.е. с нормальной транспортной схемой, коммуникациями, экологией). Либо это неосвоенные участки, либо надо вводить нормативный срок строительства как, например, в Греции, или у кого-то изымать их как неиспользуемые.

ЦитатаКак только деятельность БАНКА станет широко известна, физические лица и организации буквально завалят его вкладами и депозитами, потому что ставки будут высокие, деятельность прозрачна, прибыль гарантирована и очевидна. Поэтому больших финансовых вложений предлагаемый проект не требует.

Цитатав) Застройщики ради получения прибыли будут качественно и без задержек строить и быстро продавать большие объемы жилья. Причем делать это, конкурируя между собой. Конечная продажная стоимость квартир в этом случае очень быстро подойдет к уровню СЕБЕСТОИМОСТЬ +30% или около того.

Цитата6. Все это позволит максимально быстро вовлечь в строительный бизнес большое количество людей и материальных ресурсов даже без господдержки. А появление на рынке большого количества доступного по цене жилья, в сочетании с ростом занятости и зарплат в строительной и смежных отраслях, вызовет резкий рост рождаемости, решение демографической проблемы, и в конечном итоге будет способствовать возрождению Русской нации и национального величия России.

Цитата: Irina от 28.07.2009 18:41:12
Господа! Похоже на то, что жилья скоро будет много а цены совсем рухнут! Очень интересный документ обсуждают сейчас в Правительстве. Случайно удалось раздобыть кое–какие выдержки из него. Почитайте и сами все поймете.
1. Выделяются УЧАСТКИ земли пригодные для востребованного жилищного строительства (т.е. с нормальной транспортной схемой, коммуникациями, экологией). Либо это неосвоенные участки, либо надо вводить нормативный срок строительства как, например, в Греции, или у кого-то изымать их как неиспользуемые.

Цитата: Irina от 28.07.2009 18:41:12
2. Создается некий БАНК (либо Агенство и т.д.), где на непродолжительное время, примерно на год, аккумулируются средства, достаточные для  строительства нескольких многоэтажных домов.
3. Широко объявляется для всех компетентных в области строительства людей и организаций о возможности взять в БАНКЕ кредит и начать строительство жилого дома на УЧАСТКАХ земли.

Цитата: Irina от 28.07.2009 18:41:12
При этом:
а) запрещается строительство на собственные средства, на средства, привлеченные от продажи векселей, от долевого участия и т.д. Разрешается строительство ТОЛЬКО на средства, взятые в кредит у БАНКА.
б) Средства у БАНКА привлекаются в виде открытия кредитной линии, с которой застройщик оплачивает в безналичном порядке все фактически произведенные работы и поставки материалов для стройки. Сотрудники БАНКА еженедельно проверяют соответствие представленных к оплате счетов фактическому состоянию дел.
в) Проценты, по которым БАНК выдает кредиты в рамках кредитной линии, в 1,5 – 2 раза превышают средне рыночную ставку по кредитам.
г) Весь период строительства, до сдачи дома госкомиссии, запрещается продажа квартир. После сдачи дома госкомиссии, застройщик производит продажу квартир по собственному усмотрению, но при этом выступает только как продавец, потому что собственником построенного дома является БАНК.

Цитата: Irina от 28.07.2009 18:41:12
д) Все средства от продажи квартир поступают на счет застройщика в БАНКЕ и используются в первую очередь для погашения кредита и процентов по нему. Оставшаяся после продажи ВСЕХ, до последней, квартир  прибыль поступает в распоряжение застройщика. Пока последняя квартира не продана, застройщик не получает доступа к прибыли.

Цитата: Irina от 28.07.2009 18:41:12
4.   В этой ситуации:
     а) полностью исчезает проблема обманутых дольщиков
     б) сохраняется возможность в любой момент некомпетентного застройщика заменить компетентным без каких-либо финансовых осложнений.
     в) застройщик не сможет использовать средства нецелевым образом, попросту говоря, не сможет их украсть.
     г) застройщик будет заинтересован как можно быстрее достроить дом, сдать его госкомиссии и продать квартиры. Чтобы иметь как можно больше прибыли после выплаты комиссионных БАНКУ.
     д) каждый из застройщиков будет стремиться не завышать цены на квартиры и ждать покупателя годами, а продавать как можно быстрее с минимальной разумной прибылью.
     е) если кто-то из застройщиков захочет годами ждать покупателя на несуразно дорогие квартиры, то банковские проценты быстро съедят всю его возможную прибыль, в то время как покупатели будут покупать квартиры у его соседей, менее жадных застройщиков. «Зависшие» квартиры БАНК, как собственник, может продать и самостоятельно, когда выйдут нормативные сроки
5. Предполагается, что при соблюдении вышеперечисленных условий произойдет следующее:
      а) В строительство придет большое количество компетентных людей и организаций, которые ранее не вели самостоятельную деятельность потому, что у них либо не было своих средств, либо не было доступа к участкам.

Цитата: Irina от 28.07.2009 18:41:12
     б) Как только деятельность БАНКА станет широко известна, физические лица и организации буквально завалят его вкладами и депозитами, потому что ставки будут высокие, деятельность прозрачна, прибыль гарантирована и очевидна. Поэтому больших финансовых вложений предлагаемый проект не требует.
     в) Застройщики ради получения прибыли будут качественно и без задержек строить и быстро продавать большие объемы жилья. Причем делать это, конкурируя между собой. Конечная продажная стоимость квартир в этом случае очень быстро подойдет к уровню СЕБЕСТОИМОСТЬ +30% или около того.
6. Все это позволит максимально быстро вовлечь в строительный бизнес большое количество людей и материальных ресурсов даже без господдержки. А появление на рынке большого количества доступного по цене жилья, в сочетании с ростом занятости и зарплат в строительной и смежных отраслях, вызовет резкий рост рождаемости, решение демографической проблемы, и в конечном итоге будет способствовать возрождению Русской нации и национального величия России.

Цитата: Bonn
не факт. когда во внуково прилёт власти. киевку перекрывают и там полная задница на боровке.
к тому же боровка через 10 км после внуково и заканчивается тупиком. дальше либо на минку. либо на киевку
в москву утром по боровке тоже не вьедешь. там полная задница по утрам.