Рынок недвижимости: состояние и перспективы

"СНиП - написан кровью".
Фраза броская, яркая как рекламный слоган и .... на 100% правда.
СНиП учитывает не только расчёты, опыт проектирования, строительства и а самое главное результаты ЭКСПЛУАТАЦИИ.
Кроме этого туда автор стандарта закладывает поправки на качество материалов,  и менталитет местных строителей (например мне рассказывали что то же самое в германии делают тоньше (экономней) т.к. там точнее соблюдают технологию). И т.д.

Вчера был в командировке на заводе стройматериалов (многопрофильный) и наблюдал следующую картину: мужик подходит к пачке блоков, вынимает один из серёдки (во попыхтел) поднимает его и с слой кидает на другой блок. Осматривает, удовлетворённый качеством берёт партию.
Из комментариев - местный застройщик, погорел на качестве материалов, что сумел доказать через суд.
Наученный горьким опытом, плюёт на серитфикаты, все закупки ведет именно в таком ключе.

Девелоперы смогут привлекать средства граждан исключительно по закону о долевом строительстве. За вексельные схемы застройщиков будут штрафовать максимум на миллион рублей. Такие поправки приняла сегодня Госдума. Эксперты сомневаются в эффективности законопроекта: штрафы слишком малы для строителей.
http://www.gazeta.ru…5965.shtml

Цитата: Тори от 14.05.2009 11:48:15
Солнышко, мы документами под названием СНиП пользуемся. Всё. Точка.
Нам глубоко нас...ть на выпускаемые ТУ, СТО, ХРензнаетчто. Лепите свои избушки хоть из навоза.

Stepa: Если Вы внимательно изучите документы, то увидите, что и для случая "уехал в коммандировку" есть решение. Просто утепляется вся поверхность под домом. Касательно нагрузок на утеплитель... Вы в курсе, что его кладут как подложку под дороги, по которым потом фуры и камазы ездят? Нет? А вот представьте себе.
Традиционные технологии были хороши в деревнях, которые делались на высоком сухом месте, где грунты по определению были не пучинистыми. Сейчас, по крайней мере под Питером, такой лафы нет: болото. Поэтому утепление фундаментов жизненно важно.

Кроме того, Вы проигнорировали тот факт, что утепление фундаментов даёт ещё и ощутимую экономию на отоплении.

Тори: Про нанокраску - это не ко мне. Мы говорили о фундаментах. То, что отечественные проектировщики вообще не знают о существовании мелкозаглубленных утепленных фундаментов - это факт. Однако это не дает повода не использовать доказанные многолетними испытаниями технологии. Современные, актуальные, подходящие даже для самого сурового климата и самого плохого грунта. Причём эксплуатирующие гениально простую идею - не дать земле остыть и замёрзнуть, и тем самым не допустить пучения грунта.

Вот ссылки на буржуйские сайты. Почитайте. Во многих странах уже с 1995 года (а то и раньше) это гос. стандарт.

http://www.oikos.com…tions.html
http://www.plastifab…tions.html
http://www.toolbase.…oundations

Перенос Недвижимость Украина Киев
Хочу высказать свое мнение на животрепещущую  тему стоимости недвиги в Киеве.
Я знаю, что каждый председатель колхоза и прочий сельский деятель мечтает пристроить своих отпрысков в Киеве и прикупить им квартирку и не одну. Поэтому, думаю, что к осени после сбора и продажи урожая цены на недвигу выростут (или хотя бы не упадут) на фоне общего падения стоимости недвиги по Украине. Этого момента и ждут риелтеры и строители -  пускай заводы стоят, но зерно-то растет! А что будет дальше - неизвестно наверно никому.

График от Йельского экономиста Роберта Дж. Шиллера: индекс стоимости домов в США начиная с 1890 года.

Полный размер

Визуализация графика в виде "американских/русских горок".


Видео: http://www.youtube.com/watch?v=kUldGc06S3U
Философически-развлекательное.

Цитата: 1foot Например, хочу вот такой домик http://www.invepro.r…tek100.php
Нужен ли и за чем мне проектировщик? Того, готового, проекта за 10 000 рублей, не достаточно?

Надеюсь, все-таки, мой пост не будет оффтопиком - тема, как ни крути, "жилье, недвижимость...", а не "конъюнктура РН".
Домик все-таки не для нашего климата. Не знаю как насчет проектировщика, а снегоуборщик к такому домику должен прилагаться. И еще. Очень не просто грамотно без теплопотерь стыковать утепленную несущую стену и такие вот террасы как у вашего проекта.
Вот, посмотрите, что может быть с маленькой открытой террасой, где неграмотно сделана гидроизоляция. А проектик-то достаточно известного архитектора Радыгина ( проект 715) , тем-не-менее, видимо, не все зависит только от архитектора и самого проекта. Кто-то накосячил. Видите белые разводы на кирпичной кладке под балконом в обозначенном месте? Высолы, причем это не строительные высолы, а вот что. Падает снег на террасу, тает-замерзает, опять тает, вода течет по стене, не исключено, даже наверняка, течет еще и внутри стены. Там тоже тает-замерзает. Учитывая, что морозостойкость кирпича составляет 50-75 циклов, то такая стена начнет разрушаться уже через 2-3 сезона. Просто физически разрушится. Плесень и грибок - можно не учитывать.
Кстати, внимательно посмотрел сейчас на некоторые его проекты - достаточно много у него стремных мест. Все-таки многие проблемы изначально уже заложены в самих проектах.

Ну и о конъюнктуре. Домик (коробка) на фото на Новой Риге в поселке со всеми коммуникациями стоит 450к$. Соседний участок только совершенно пустой кто-то продает за 440к$. Вот такая нынче странная конъюнктура. Если исходить из канадской логики, то у нас каменные 350метровые домики строятся всего за 10000$

Цитата: boojuman от 14.05.2009 15:21:26
Видео: http://www.youtube.com/watch?v=kUldGc06S3U
Философически-развлекательное.

Коммент порадовал  :D
I'd like to see an update of this for 2009 prices. Can the track go underground?
Хотелось бы увидеть данные для 2009. Может тележка уйти под землю?

дохтора вызывали
МВД проводит обыски в СУ-155.
По версии оперативников, одна из структур, входящих в СУ-155, работала без соответствующей лицензии и подозревается в незаконном предпринимательстве и, возможно, неуплате налогов.
Группа компаний «СУ-155» ведет проекты в 54 городах России, а также в странах СНГ и Европе. Компания имеет официальное представительство в Германии и является членом Торгово-промышленной палаты Российской Федерации.
В составе компании — 28 передовых предприятия промышленности строительных и нерудных материалов, которые расположены в 17 городах России.
Группа компаний «СУ-155» входит в тройку крупнейших строительных компаний России и занимает более 30% московского рынка жилищного строительства.

перенес из укро-рус отношений:

Цитата: seregai от 13.05.2009 23:27:54
Заодно, расскажите нам, что произошло с денежными накоплениями за указанный перид времени.
Кстати, Вам напомнить, что стало с рублями образца 1993 года?

Если у вас есть СЕЙЧАС запас рублей в достаточном для покупки квартиры количестве, то его лучше вложить в простое дело - типа ларька по торговле хлебом и пивом
Это гарантирует вам какую-то отдачу от денег во время смуты. До самого последнего момента, например, когда начнут ларьки жечь.
И до этого самого момента этот ларек можно будет продать, пусть и с убытком, а вот на квартиру вы хоть какого-то стоящего покупателя в ближайшие лет пять, ИМХО, не найдете..

Цитата: Викинг (Киев)Давайте всетаки уважать друг друга. Вы может и можете позволить себе купить 10 квартир, но вот дядя Вася  нет. Квартиры не мешок картошки, и 98% населения купить 10 штук не смогут. Насчет кризиса, 98% населения просто не мыслят категориями долговременный вклад , они мыслят категориями жилье ( в смысле жить), в любом случае есть дно , это как раз то что вы описали - 300-500 у.е при кризисе ,а  есть еще  себестоимость строительства. Да конечно , нужно смотреть перспективность местности , но при кризисе, перспективность оценить очень сложно в долговременном плане и то что казалось вчера перспективным завтра может оказаться наоборот. Так что в Ваших рассуждениях есть рациональное зерно , но они не отменяют и моих.
Кстати , интересно будет проследить взаимосвязь - Кризис->падение цен на жилье -> замирание строительства жилья-> исчезновение взяток от строительных компаний для чиновников, курирующих выделение земельных участков-> уменьшение коррупции

Я привел вам гиперболизированный пример с 10 квартирами, это суммы порядка миллиона уе по киевским меркам. Жилье, конечно, имеет ценность по факту наличия у себя любимого, и для простого человека, типа меня, будет желанным всегда Но именно как жилье, а не как средство сохранения денег.
И, ведь, я ранее уточнил, что покупку недвиги именно для жилья считаю вполне оправданной. Хотя, будете ли вы вкладывать деньги в покупку квартиры, если видите вероятность того, что ваша работа/источник доходов в скором будущем накроется медным тазом? Жить-то будет где, а на что?
Т.е. я считаю, что попытка сохранить деньги купив недвижку на украине (да еще по нынешним ценам) это неверный ход. Даже покупка сельхозземли имеет смысл, только если есть перспектива получать какую-то отдачу с нее, т.е. если есть тот, кто будет на ней работать (сам хозяин, арендатор или наемный работник, ИМХО, неважно). В противном случае вы купите пачку бумажек с правами и пустую бетонную коробку/пустое поле в N га. А кушать-то хочется..

Себестоимость строительства и цены на покупку недвиги сейчас коррелируют слабо. Цены все еще разика в два выше себестоимости. Вложите свои деньги в стройматериалы, заныкайте их на некоторое время, и построите себе дом почти по себестоимости
А дно для цен на недвижку - это нуль, зеро. Смотайтесь в Донбасс, проедьтесь по шахтерским городкам и увидите кучу брошенного жилья. Причем достаточно неплохого жилья местами, но работы нет, люди уезжают, и оно ничего не стоит. А себестоимость-то была ненулевая.

А чиновники всегда найдут повод для взятки. За разрешение строить, за разрешение ломать.. Строительные чиновники без доходов разбегутся/поменяют место работы и будут использовать навыки в другом месте.

Цитата: Hamster1976
Только что звонил мой риэлтер. Сказал, что интересующие меня квартиры (которые в феврале-марте стоили 9500 тыс - 10500 тыс) подорожали на 1 млн. руб.

мой вам совет -- меняйте туроператора риэлтора  ;)

Цитата: 1foot
Маразм, просто маразм
.................................
Вопрос: а он продает?
Мне кажется он просто тусуется на рынке

И снова про маразм.
Помните я писал про трёхкомнатную квартиру, которую продают два агентства?
Одно выставило за 3,8 млн, а другое подняло ценник с 3,9 млн до 4,2 млн.
Теперь эти же "кренделя", что подняли ценник выставили эту же хату за 3,8 млн, но позиционируют её как двухкомнатную. При этом хотелку в 4,2млн все равно не убрали.


Реально, парни/деффки тусуются на рынке. Как в своё время тусовались сподвижники/последователи Фимы Бляйшица на "галерке"

возвращаясь к теме строительства повторюсь.
Сейчас отсутствует политическая воля, направленная на решение жилищной проблемы граждан. Текущие программы поддержки направленны в первую очередь на поддержание строительного бизнеса, а не покупателей жилья. Из этого имеем такую интересную картину с ценами. Каждая подачка от правительства позволяет им и дальше тянуть со снижением, и надеятся на рост цен. Хотя возможно, просто крупные игроки минимизуруют свои убытки, и удерживают пока цены от резкого падения.

Предположим, я хочу построить себе дом. что ждет меня на этом пути.

1. Мне надо купить земельный участок, вариантов тут фактически всего два. Либо купить у частного собственника либо купить у государства (ну понравился вам пустой участок на краю деревни).
Если с первым все боле менее понятно, то второе могу сказать точно занимает 6-8 месяцев. Причем все первоночальные документы по подготовке к продаже буду оплачивать, и получать я  (Вызов БТИ, Справки, Решения), то после всего этого участок выставляется на всеобщий аукцион, где его может купить каждый причем не возмещая мне никакие затраты по подготовке. Более того есть куча людей которые зарабатывают на отступных на таких аукционах.
2. С 2010 года все строимое нужно будет делать с помощью проекта. Если на текущий момент это выражается в планировке, и рисунком фосада, то в будущем скорее всего выльется в полновесный проект с соответствующими ценами.

3. Здесь можно столкнутся как с интересными поборами ( слышал в подмосковье 1000$- 1 киловат установленной мощности), так с интересными отказами с явным запросом на взятку, мне например просто заявили что нет мощностей, хотя через другую контору все прокатило. занимает 2-3 месяца.

это делать необходимо еще до начала строительства как такового.

На мой взгляд, земля должна выделяться вообще бесплатно, но с условием обязательного строительства, и непродажи в течении 10-15 лет, что уберет спекулянтов, коммуникации подводится по "реальным" а не "рыночным" ценам. Должны быть бесплатные типовые проекты, с гибкой внутренней планировкой. Тогда наверное что то начнет сдвигаться с мертвой точки а пока....

В принципе земля в котеджных поселках (с подведенными коммуникациями), это то что должно обеспечивать государство, но не по "рыночным" а по "реальным" ценам, или даже по дотационным.

Цитата: Hamster1976
Только что звонил мой риэлтер. Сказал, что интересующие меня квартиры (которые в феврале-марте стоили 9500 тыс - 10500 тыс) подорожали на 1 млн. руб.

Когда в веселом доме нет прибыли(результата), то меняют девочек, а не передвигают мебель..Гоните рылтора..

Цитата: _YUKLA_
1. Население Украины на данный момент составляет порядка 36-38 миллионов (Луценко на прессконференции в Харькове по итогам резонансного ДТП с человеческими жертвами называл именно эти цифры). Было - порядка 46-51. Т.е. УБЫЛЬ населения за последние 20 лет составила порядка 20%. Недвидимость все это время худо-бедно строилась. Т.е. - количество квартир на человека увеличилось минимум на эти же самые 20%.

Как-то так.

Благодарю за разъяснение. Хотя больше люблю наблюдать за форумными спорами со стороны, немогу не удержаться от такого комментария.

Теоретически, оно, конечно, все правильно вы разложили по полочкам. Однако ж (  я говорю про киев только пока) кто покупает недвигу на свои кровно-заработанные?  :)И до и после 2004 всем было ясно, что на зарплату квартиру не купишь, хоть с ипотекой хоть без - неподъемные проценты. Хоть при Кучме и был Киевгорстрой с ипотечными кредитами, торговля шла вяло. Охотнее ипотеку  стали брать после 2004 еще и по причине немерянного теневого бабла влитого на революционную активность и  - тогда многие поживились - другим взяткам-муткам и программы молодежного кредитования с возвратом процентов по ипотеке.
Поэтому ввиду близящихся выборов, процветания коррупции и ухода в тень остатков реального сектора, я хочу предположить, что не будет большого падения цен.
Кроме того 1000 долларов в те года, когда 1 м кв стоил 300 долл и с ейчас - две большие разницы, а точнее одно и то же с точки зрения скорости их зарабатывания.

Еще один фактор, тянущий цены вверх - эмигранты и гастарбайтеры, которые пока тоненьким ручейком но едут назад из Европы, Израиля и проч. Их будет все больше думается мне с развитием кризиса там.

Тем не менее, про инвестиции в недвигу я не говорил, согласен, что такое сохранение денег - гнилой номер. Да и возрастной состав и образ жизни общества меняется - молодым охота жить в квартире, чтоб баб не далеко водить было и бухим добираться, а те кто постарше и кому не нужно к 8-00 к станку спешить - уже осознали, что в пригороде жить лучше. Это конечно тоже приведет к перераспределению акцентов ценовых.

Цитата: Murmur
(Я не foot, но у меня интерес тот же.)
Дело не в этом конкретном домике, а в -
"Нужен ли и за чем мне проектировщик? Того, готового, проекта за 10 000 рублей, не достаточно?"

Все, понимаете ли, зависит от вас самих и от того, что вы планируете строить. За 10000 продается проект типового сарая или домика а-ля "ящик". Типовой проект нормального дома все-таки стоит дороже.
Кому-то достаточно услышать музыку и он тут же сыграет эту партию на многих инструментах. Кто-то сыграет только на рояле, а кто-то на балалайке. Другому нужны ноты. Третьему, нужно на клавишах показать куда нажимать. Ну и есть те, кто вообще не сможет сыграть.
С проектами та же ситуация.
Во-первых, проект необходимо согласовать у местного архитектора и получить разрешение на строительство. Вне зависимости от "дачной амнистии", это необходимо для подключения коммуникаций. Лучше всего это согласование делать через местные "аккредитованные"  8) архбюро - это их хлеб. Каким бы типовым проект не был, местные могут вам сказать, что мы согласовываем свой и только свой проект, мол, приносите ваш типовой, мы его перерисуем и согласуем. Или покажите в интернете ваш вариант, мы все нарисуем и также согласуем и не платите лишних денег. Это что касается архитектуры.

Конструкционная часть. Вы уверены, что типовой проект разработан именно под ваши материалы и ваши возможности? Может там монолит, а вам проще сделать жби, поскольку на участке нет воды. Или наоборот, по проекту жби, а на ваш участок с замечательными корабельными соснами не сможет проехать автокран? Может, в типовом проекте цоколь, а ваш участок находится возле большой воды и тогда осушение котлована под цоколь будет стоить недешево. Очень много нюансов, замена тех или иных материалов, неизбежные изменения и добавления в проект - все это требует грамотного квалифицированного подхода. Есть соответствующая квалификация - в путь. Сейчас стало гораздо проще - размеры дверных и оконных проемов можно делать любые, пролеты любые, много чего можно делать нестандартных размеров и не заморачиваться. Правда потом все это придется делать индивидуально и на заказ, что ессно дороже. Можно не предусмотреть выпуски для коммуникаций - не беда, приедет бригада сделает любую дыру хоть в метровом армированном бетоне - только плати. Чем больше ума вложено в проект, тем меньше потом придется вкладывать денег.

Поскольку у нас часто наличие больших денег никак не связано с интеллектуальными способностями их обладателя, мне смешно наблюдать за тем, как многие строятся. Историй тьма. Один заказал себе полукруглые арочные окна и только поставив понял, что створку такого окна можно открыть на 45 град. - мешает арочный проем.  Другой соорудил себе бассейн, выложил его смальтой и поставил там крутой осушитель. Ха! Пару наплевать на бабки хозяина, он прет через стены - фасад мокрый. Теперь бассейн стоит пустой и не будет заполнне водой, пока владелец не научится плавать думать. Бабло не всегда заменяет голову.
Инженерка. Эта часть скорее познавательная, нежели рабочий проект. Слишком велико разнообразие внешних условий у каждого, а также пожеланий и возможностей застройщиков.

На мой взгляд, грамотное индивидуальное проектирование - штука недешевая. Но, хорошее проектирование позволит построить хорошо продуманный дом, а не коробку с проблемами, которая будет требовать постоянных вложений. И сильно сэкономить на самом строительстве.
Вот только где найти грамотных проектировщиков и как отличить Мастера от халтурщика? Есть такая передача на Дискавери "История дизайна". Мне нравится подход тамошних людей которые проектируют свой дом несколько лет, а потом строят его за сезон.

Цитата: _YUKLA_
Таких людей единицы. Причем, по моему скромному мнению - большинство из них УЖЕ имеет квартиру. И для детишек - тоже. Так-что взяточники и политработники не могут реально сдвинуть рынок. Тем более - по всем представленным сегментам (элитка, бизнес-класс, эконом-класс, социал). Ну нету в Украине среднего класса.  ;)

Поживем - увидим. О ненасытности чиновников ходят легенды! Я вот знаю бригаду строителей, так они задружились с одним чиновником и уже не менее 5 лет делают ремонты экстра класса для купленных им квартир в новостроях:), больше ничем не занимаются - и хватает на жизнь с маслом

Если творчески подойти к инвестициям в недвижку, то (хотя раньше нужно было делать это) можно открыть ООО, купить от его имени пром недвигу в области, попрезентабельнее у вылетевшего в трубу предпринимателя. Цену естественно завысить в неск раз в купчей - и взять под нее кредит в дружественном банке за откат.
А потом можно и в Россию эмигрировать с бабками или уже "правый" бизнес на месте организовывать- первонач капитал готов. Знаю кое-кто промышляет таким образом.

Я тут давеча постил в ветке по Украине обзор состояния жилого фонда Украины и России. Данные брал из доступной статистики.


Состояние жилого фонда и темпов строительства на Украине и в России.

Цитата: MikhailC1 от 14.05.2009 08:00:33
То-есть Вы полагаете, что 160К  за клочек земли с  правом на стройку на таком удалении от города - это просто даром?  Любой небогатый австралиец - покупай да стройся, так, что-ли?   Ну просто любой желающий в Австралии накопит 160К за пару тройку лет.....( а мне вот думается, и за 10-15 лет такую сумму небогатой семье не собрать...)
К сведению - мне здесь, на этой ветке давали ссылки на участки в Финляндии, до одного гектара с правом на строительство - по цене в 20К евро...

еще раз: за 160 тыс австралийских участок+дом в 120 км от Брисбена.

Цитата: StepaДля домика в 200 кв.м? Посмотреть как сделано у соседей. Послушать что предлагают строители. Подумать нужен ли тут проектировщик. Давайте еще при строительстве сруба 6х6 в деревне будем мегаспециалистов дергать. Пусть лучше мосты строят и небоскребы.

Не далее, как 36 часов назад я имел несчастье лицезреть сильно недостроенный домик всего-то в 100 метров, фундамент которого (ленточный, МЖБ) был заложен в достаточно сильно обводнённом суглинке на глубину меньше глубины промерзания (причём, сам по себе этот фундамент был "плоским", т.е. без анкера-подошвы). Как это дело выглядело весной - объяснять не надо (по крайней мере - как минимум Тори и Болику). Минимально ква-квалифицированный инженер-строитель такой ляп выловит при первом же похмельном взгляде на чертежи, но... будущий владелец, так же как и Вы, предпочёл "подумать, а нужен ли тут проектировщик"... По самой предварительной калькуляции исправление результатов таких "раздумий" - сумма уже шестизначная, даже в условиях кризиса (к счастью - в рублях)

Цитата: Мимохожий от 15.05.2009 17:44:14
инженер-строитель такой ляп выловит при первом же похмельном взгляде на чертежи, но... будущий владелец, так же как и Вы, предпочёл " а нужен ли тут проектировщик"... ;

А что, проектировщик будет проводить геодезические иследования, для определения какой там грунт ?
Нормальный, среднестатистический проектировщик предпочтет перезаложится по нормам дабы не искать на свою жпо приключений. А перезаложится (4 метра в глубь, чтоб еще и подвал был огромный) можно и без проектировщика.  По мне лучше 2х денег в материал и надежность кинуть, чем х денег заплатить проектировщику в надежде выгадать эти х и рисковать.

Да и потом. Мало ли что потом на этом фундаменте строить. Мож захочется 2-3-ий этаж зашарашить. Так что проще сразу делать капитальный фундамент. 2 метра в глубь