Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Hypnotic Spector от 02.09.2011 14:45:48
Не "за кого", а "против кого".

Нет достойных кандидатов, но эта вечная парочка начинает серьезно перегибать палку.

Слышал появилось такое движение НАХ-НАХ
http://professionali.ru/Topic/33257759


Кстати, об инфраструктуре и медвепутах, сегодняшнее
"Владимиру Путину рассказали, сколько стоят дороги в России"http://www.autonews.ru/autobusiness/news.shtml?2011/09/02/1697984

Какие еще доказательства моих слов нужны?

ДА никто не требует доказательств. Когда во главе государства находится такой серьезный парень , бывший ГБшник и устраивает публичную клоунаду, задавая вопросы про дороги, то становится грустно. Он что не знает, как формируется цена на дорогу и как происходит строительство дорог?
Ну право это смешно: карманная фирма при губернаторе получает информацию  о  федеральном и своем бюджете, потом чтобы эти деньги дошли,  в Москву едет человек , откатывает всем по цепочке, возвращается с остатком , откатывает всем по цепочке у себя. Потом на остаток денег нанимается шаражка и кое-как делает видимость прокладки дороги. Если Владимир Владимирович не догадывается или не верит, пусть возьмет любого сотрудника из любой администрации ( который курирует вопрос) и за чашкой чая побеседует с ним в неформальной обстановке.  8)

Это первое. И второе: отвечу на возникшее вопросы по поводу моего поста выше о национализации и продаже участков напрямую населению. Опять вы пошли жевать тему про Банки , Застройщиков и никак не хотите понять главного отличия предложенного варианта. В случае частной застройки от Государства и Медведева не требуется вообще никаких усилий по общению с банками и застройщиками. Народ прекрасно построит САМ себе дома и наймет нужную фирму из огромного количества на рынке Для этого достаточно всего лишь нарезать участки и продать их по символической цене людям. Вторая задача - проложить туда дороги и протянуть провода.

Ну право же это смешно: за деревьями не видеть леса. Впрочем если сидеть и задавать вопросы, аналогичные описанному выше про дороги, то конечно вопрос никогда не решится. Как говорится было бы желание.  И голосовать нужно за того , кто предложит этот простой и понятный вариант решения проблемы доступного жилья. Правда Пилить здесь будет почти нечего. Вот в этом да , проблема есть.

кстати из наблюдений: год назад я утверждал, что имеем дно для покупки недвиги в новострое, и что надо вкладываться, ловить момент, т.к. есть очень хорошие варианты.

подвожу промежуточный итог год спустя: 1к квартира, которая год назад продавалась за 2,3 млн сейчас стоит 3,5 млн, т.е. увеличение стоимости - 50%. сдача в эксплуатацию: конец 2011 года.

Цитата: Hypnotic Spector от 02.09.2011 13:57:23
Уф! Наконец-то! Мы стали видеть системную проблему. Прозрели. Да? А я тут о чем толкую? Портянки с два экрана получаются.

А не подскажете мне и окружающим, год назад на кого инфраструктуру вешали? На государство или на конечного покупателя? А три года назад? А пять лет назад? А десять лет назад?

На советский инфраструктурный запас, главным образом.

почти перепост с ПРР
Расслоение общества по доходам огромно. А расслоения по недвижимости для одного региона в таких размерах нет. Поэтому, по себестоимости самое дешевое жилье - многоквартирные муравейники, стоит очень больших денег относительно доходов большей части населения. Т.е. эконом жилье внезапно!!! роскошь.
Об успехах ЦФП "Жилье" Цитата от туда:

ЦитатаК сожалению, говорить о положительных перспективах Российской Федерации в данной области на ближайшее будущее также не приходится. Анализ значений целевого индикатора «Коэффициент доступности жилья», зафиксированных в период 2006 – 2009 годов показывает, что жилье в России с каждым годом становится все более недоступным, так, в частности, за 2009 год оно стало менее доступным на 8,3%.

Более того "обеспеченность жильем" (метров на человека в среднем) растет, а вот доступность падает - т.е. кстати говоря, "чем больше будем строить, тем будет доступнее жилье" не находит подтверждения на практике.

Приказывает ли кто-то ценам - нет конечно. Хотя введение налога на жилье как 50% от средней годовой стоимости аренды такого же жилья для не единственной квартиры в собственности - вывело бы жилье из разряда "удачного вложения средств" и спекуляций. По-моему в Германии примерно так - и там жилье относительно доходов сильно дешевле чем в РФ, а по абсолютным значениям дешевле чем в Москве. Что мешает перенять законодательный успешный опыт?

Данную недоступность жилья еще можно было бы понять как временное явление если бы сверхприбыль с него шла на развитие строительной отрасли и инфраструктуры. Но судя по темпам прироста строительства - значительная часть скорее всего уходит в офшоры. И не важно, как она делится между спекулянтами, строителями, чиновниками, коммуникациями.

Цитата: DrAlexNone от 02.09.2011 17:24:58
Это первое. И второе: отвечу на возникшее вопросы по поводу моего поста выше о национализации и продаже участков напрямую населению. Опять вы пошли жевать тему про Банки , Застройщиков и никак не хотите понять главного отличия предложенного варианта. В случае частной застройки от Государства и Медведева не требуется вообще никаких усилий по общению с банками и застройщиками. Народ прекрасно построит САМ себе дома и наймет нужную фирму из огромного количества на рынке Для этого достаточно всего лишь нарезать участки и продать их по символической цене людям. Вторая задача - проложить туда дороги и протянуть провода.

Подобные участки за небольшую цену можно купить примерно в 50 км от Москвы. Примерно так и строятся. Но вот лично я бы жить там не хотел - вода из персональной скважины, септик - кто как сделает (может просто яму выроет и туда всем на радость сливать будет (водозабор-же из скважин/колодцев). Плохо с электричеством - 5 квт на дом или вообще дизель. Узкие и отвратные дороги между домами. Отсутствие школ, детсадов... Отсутствие нормальных рабочих мест в разумной близости - на работу только в Москву за 50 км, ну или строить дополнительные домики следующим счастливцам...  А так - цена участков около 20 тыс за сотку и готового 100 метрового каменного дома вместе с участком менее 1 млн...

Цитата: cvn
Напомню, Подмосковье в районе Малой бетонки, сейчас то ли Москва, то ли нет, дом кирпичный, цена метра с благоустройством ~28.5т.р. - строили как старое доброе советское кооперативное жилье по ФЗ 214, т.е. "инвестором" оказался жилищный кооператив, некоммерческая организация.
Рыночная цена в 2 раза выше - экспериментальный факт.
АУ на усмотрение модераторов

Не поделитесь, где еще такие варианты найти можно? Можно юго-запад Московской области, благо он скоро станет Москвой...

Опровергните:

1. Ипотека вздрючивает цены на рынке жилья.
2. Цена % по ипотеке не может быть равна инфляции.
3. Рынок real estate  в РФ криминализирован.

Цитата: Еръ от 04.09.2011 16:30:22
Опровергните:
1. Ипотека вздрючивает цены на рынке жилья.
2. Цена % по ипотеке не может быть равна инфляции.
3. Рынок real estate  в РФ криминализирован.

Опять ум за разум зашел)))
Это вы доказывайте

сторона делающая утверждение, должна его доказать;)

Цитата: Еръ от 04.09.2011 16:30:22
Опровергните:
1. Ипотека вздрючивает цены на рынке жилья.
2. Цена % по ипотеке не может быть равна инфляции.
3. Рынок real estate  в РФ криминализирован.

Цитата: Ko4evnik от 04.09.2011 16:47:04
Опять ум за разум зашел)))
Это вы доказывайте

сторона делающая утверждение, должна его доказать;)

По п.2 - у нас может.
В остальном: аксиома не требует доказательств

Цитата: Hypnotic Spector от 05.09.2011 11:27:09
По п.2 - у нас может.
В остальном: аксиома не требует доказательств

Ну для вас аксиома, для других - не аксиома.
Идите в церковь, свечку поставьте во имя своей глубокой веры)
Я думаю, я не один такой недоверчивый, который на веру всякие пассажи не воспринимает

Цитата: Еръ от 04.09.2011 16:30:22
Опровергните:

1. Ипотека вздрючивает цены на рынке жилья.

Цитата: Ko4evnik от 05.09.2011 12:09:51
Ну для вас аксиома, для других - не аксиома.
Идите в церковь, свечку поставьте во имя своей глубокой веры)
Я думаю, я не один такой недоверчивый, который на веру всякие пассажи не воспринимает

Да что Вы говорите? Давайте отмотаем назад

Цитата: Hypnotic Spector от 01.09.2011 12:48:21
Спекуля на рынке недвижимости удавить - для государства раз плюнуть. Да и давить особо не надо.

Можно запретить кредиты.
...

Цены мгновенно рухнут.

Цитата: Ko4evnik от 01.09.2011 13:32:54
вы чего с дубу рухнули? Как это запретить кредиты? Ипотечные кредиты физ.лицам запретить???
извините, это - бред.
Вы никогда не накопите на квартиру с нуля, ну или будете очень долго копить.

Цитата: Hypnotic Spector от 01.09.2011 15:59:40

Вы так считаете? А знаете, и я так считаю. Мало того, именно так и девелопер думает. И еще несколько миллионов человек того же мнения.
Подскажите, а что станет с ценами при полном отсутствии спроса?
...
Вот Вам простое как кол осиновый рыночное правило: нет спроса - снижай цену до приемлемой.

Ну, так влияет ипотека на цену недвижимости? А то, на мой последний пост Вы отвечать не стали.

Цитата: Hypnotic Spector от 01.09.2011 12:48:21


Это совсем уже не серьезно. Какая нахер конкуренция!? Кто там с кем конкурирует!? Все уже давно разделено между участниками рынка и чиновниками участвующими в процессе. Попробуй только поконкурировать...

К сожалению, мой пост о криминальности, монопольности и коррупции на РН Вы обделили вниманием.

Цитата: Еръ

2 Hypnotic Spector
Если % выплат по ипотеке равен инфляции , или ниже. Это уже не ипотека ,а прямые государственные субсидии.

А кто говорил, что субсидии через ипотеку невозможны!? По-моему совершенно реальный вариант.
Ведь госзаказами и выкупами в 2008 году государство реально субсидировало СК и девелоперов. Так почему граждан нельзя? Тем более, что это опять же скрытое субсидирование  тех же СК и девелоперов в конечном счете.

Цитата: woo от 02.09.2011 21:46:31
кстати из наблюдений: год назад я утверждал, что имеем дно для покупки недвиги в новострое, и что надо вкладываться, ловить момент, т.к. есть очень хорошие варианты. подвожу промежуточный итог год спустя: 1к квартира, которая год назад продавалась за 2,3 млн сейчас стоит 3,5 млн, т.е. увеличение стоимости - 50%. сдача в эксплуатацию: конец 2011 года.

Уточните пожалуйста ряд моментов: какая квартира, где и кем продавалась, кто застройщик, на каком этапе продавалась, по каким докам продавалась, где она сейчас стоит 3,5 и кем за эту цену выставляется? Я давно мониторю ГрадМосковский от ДСК и несколько других районов, рост в пределах инфляции\депозитов. Т.е. с 2009 года квартира выросла на сумму прироста годового депозита +15% (2009) +10% (2010) и тп. Сильный рост был в Марфино, но это отдельная песня и вряд ли имеет отношение к дну.

Цитата: TerraKot от 05.09.2011 13:35:19
Уточните пожалуйста ряд моментов: какая квартира, где и кем продавалась, кто застройщик, на каком этапе продавалась, по каким докам продавалась, где она сейчас стоит 3,5 и кем за эту цену выставляется? Я давно мониторю ГрадМосковский от ДСК и несколько других районов, рост в пределах инфляции\депозитов. Т.е. с 2009 года квартира выросла на сумму прироста годового депозита +15% (2009) +10% (2010) и тп. Сильный рост был в Марфино, но это отдельная песня и вряд ли имеет отношение к дну.

Уважаемый камрад!

можете ли Вы кратко описать Ваше видение РН на данный момент? не инвестор... присматриваю 1-2 к кв.

Цитата: TerraKot
Увы, у меня нет видения РН, есть только некоторые наблюдения и соображения по новостройкам в нескольких районах Москвы и МО. Я занимаюсь этим лично для себя и с учетом своего, так сказать, портфеля. Я присматриваю квартиру, чтобы консервативно вложить часть средств в бетон. Биржевые инструменты+кэш+бетон достаточно диверсифицируют капитал. Если вы присматриваете 1-2к квартиру для жизни, то мне сложно будет вам что-то подсказать. Это же зависит от сотни разных факторов и вашего личного к ним отношения.

ну всё же ваши наблюдения хотелось бы услышать (без критики и прочего) просто Ваш взгляд. + я смотрю ЮЗАО + заМКАДышевское ЮЗАО цена имеет значение

Цитата: MozG_c10240 от 05.09.2011 16:08:03
ну всё же ваши наблюдения хотелось бы услышать (без критики и прочего) просто Ваш взгляд. + я смотрю ЮЗАО + заМКАДышевское ЮЗАО цена имеет значение

Уточните, что именно вас интересует? Какую себе задачу ставите, что ищете?
В ЮЗАО МО я смотрел только Град Московский, в ЗАО МО Павшинскую пойму.
Наблюдения такие, 2008-02-04 ДСК-1 продавал П-44Т:
1комн кв 38,5м2 за 2 535 000р
3комн кв 79,2м2 за 4 374 000р
Сейчас 2011-05-09 продаёт:
3комн кв 79,2м2 за 5 466 300 р.
Депозиты давали: 2008 +12-16% (до и после кризиса), 2009 +16%, 2010 +11%, 2011 +10%.
Банки из первой 50, Абсолют, Номос, ВТБ и тп.
Итого, считаем что бы нам принесло вложение 4 373К руб на депозиты с 2008 года
4 374К + 15% +15% +11% +10% = 7063К
Квартира сейчас бы стоила 5 466К и в лучшем случае только окупила бы ремонт.
Т.к. сдача не более 30К\мес = 30х12=360К руб в год.
И это рынок еще добавил в цену, что земля по Киевке станет Москвой.
Что будет с рынком РН я судить не берусь. Сейчас у меня внутреннее желание вложить часть средств в что-то более-менее ликвидное, менее подверженное инфляции чем бумажные деньги и защищающее от краха евро\доллара. Квартира в Москве\ближнем МО эту функцию худо-бедно выполняет. Инфляционный сценарий подстрахуют вложения в акции и индексы + внутрення стоимость квартиры. Сейчас вот Новокуркино у ПИКа смотрю и Павшинскую пойму. Но надо понимать, что квартира для жизни и квартира для сдачи - это две разные вещи, и подход к выбору разный.

Цитата: TerraKot от 05.09.2011 17:33:21
Уточните, что именно вас интересует? Какую себе задачу ставите, что ищете?
В ЮЗАО МО я смотрел только Град Московский, в ЗАО МО Павшинскую пойму.
Наблюдения такие, 2008-02-04 ДСК-1 продавал П-44Т:
1комн кв 38,5м2 за 2 535 000р
3комн кв 79,2м2 за 4 374 000р
Сейчас 2011-05-09 продаёт:
3комн кв 79,2м2 за 5 466 300 р.
Депозиты давали: 2008 +12-16% (до и после кризиса), 2009 +16%, 2010 +11%, 2011 +10%.
Банки из первой 50, Абсолют, Номос, ВТБ и тп.
Итого, считаем что бы нам принесло вложение 4 373К руб на депозиты с 2008 года
4 374К + 15% +15% +11% +10% = 7063К
Квартира сейчас бы стоила 5 466К и в лучшем случае только окупила бы ремонт.
Т.к. сдача не более 30К\мес = 30х12=360К руб в год.
И это рынок еще добавил в цену, что земля по Киевке станет Москвой.
Что будет с рынком РН я судить не берусь. Сейчас у меня внутреннее желание вложить часть средств в что-то более-менее ликвидное, менее подверженное инфляции чем бумажные деньги и защищающее от краха евро\доллара. Квартира в Москве\ближнем МО эту функцию худо-бедно выполняет. Инфляционный сценарий подстрахуют вложения в акции и индексы + внутрення стоимость квартиры. Сейчас вот Новокуркино у ПИКа смотрю и Павшинскую пойму. Но надо понимать, что квартира для жизни и квартира для сдачи - это две разные вещи, и подход к выбору разный.

прицеливаюсь на 1-2 к кв. ценник до 5.5 можно и выше конечно но это уже привлечение сердств надо мутить не хотелось бы. смотрю чтобы инфраструктура и район был хороший дабы не переживать во время частых командировок за молодую семью. вот смотрю сейчас г.Видное, п.Коммунарка. но на данный момент только смотрю (за неимением времени )

Цитата: MozG_c10240 от 05.09.2011 17:45:12
прицеливаюсь на 1-2 к кв. ценник до 5.5 можно и выше конечно но это уже привлечение сердств надо мутить не хотелось бы. смотрю чтобы инфраструктура и район был хороший дабы не переживать во время частых командировок за молодую семью. вот смотрю сейчас г.Видное, п.Коммунарка. но на данный момент только смотрю (за неимением времени )

хм, я бы на такую сумму лучше прикупил 2-3 объекта недвижимости не в Москве и не жилых. Типо офисов или торговые площади какие...

Цитата: Ko4evnik от 05.09.2011 17:58:17
хм, я бы на такую сумму лучше прикупил 2-3 объекта недвижимости не в Москве и не жилых. Типо офисов или торговые площади какие...

Ваше право, я же ищу квартиру для проживания семьи пока из 3х человек с прицелом на 4го так штаааа. ) хотел залезть в Мичурино но на 1ю очередь опоздал с обналичкой активов а 2я очередь уже теряет такую привлекательность по цене

Цитата: MozG_c10240 от 05.09.2011 17:45:12
прицеливаюсь на 1-2 к кв. ценник до 5.5 можно и выше конечно но это уже привлечение сердств надо мутить не хотелось бы. смотрю чтобы инфраструктура и район был хороший дабы не переживать во время частых командировок за молодую семью. вот смотрю сейчас г.Видное, п.Коммунарка. но на данный момент только смотрю (за неимением времени )

По Видному могу сказать.

есть следующие варианты:

6 мкрн
- Дома, в общем толковые. Метраж вполне доступный. Инфраструктура в ассортименте. Магазины-рынки-школы-сады. Все доступно. Стоит на отшибе, но из микрорайона прямой выезд в центр города. Но район большой и будет расширяться.
Короче, это для основной массы покупателей. Немного портит все рынок рядом - чуркиня в ассортименте.

Стройка СИТИ21век , 5-й мкрн:
- дома паршивые. Если подъехать впритык, то видно, что внешняя отделка - безобразие форменное. Внутри не скажу. Но внешне все убого. Стоит рядом с М4. Дома-башни парковка - мрак. К остальному претензий нет.

стройка в центре города ЖК Центральный:
- Как и 6 мкрн строит Ленинвест, это придворные-прикормыши. Строят в общем очень даже неплохо. Стройка сейчас ведется в самом центре, около администрации, впритык к центральной площади. Там с инфраструктурой все более чем Ок. Не придраться. ИМХО лучший вариант. Обалденная церковь рядом, памятники, к\т, искусственный пруд - красиво.

построенный Клубный:
- дом хороший, стоит отдельно, прямо за детским парком. Место неплохое. НО. Считается бизнес-классом (никто не знает почему). Высокие ценники обслуживания ЖКХ. Из-за балконов холодный, придется утеплять своими силами при ремонте. На мой взгляд - бред.

Не могу ничего сказать о ЗАВидное.

Могу подсказать кое-что по "Суханово-парк", но это другая категория.

Есть Бутово-Парк, но он не в Видном. Хотя строится ураганными темпами. Стоит прям на Варшавке за МКАДом. Будет хороший мкрн, но лет через 5-6. Рядом бывший хим. завод, что стремно.



Подъезды удобные. В Москву идут Каширское ш., ул. Липецкая (М4), выезд в Бирюлево, выезд на Варшавку мимо Бутово. Электричка 20-25 мин м. Нагатинская-Варшавская, 35 мин м Павелецкая.  



могу удалить. на усмотрение модерам.

Цитата: MozG_c10240 от 05.09.2011 17:45:12
прицеливаюсь на 1-2 к кв. ценник до 5.5 можно и выше конечно но это уже привлечение сердств надо мутить не хотелось бы. смотрю чтобы инфраструктура и район был хороший дабы не переживать во время частых командировок за молодую семью. вот смотрю сейчас г.Видное, п.Коммунарка. но на данный момент только смотрю (за неимением времени )

Очень много параметров тут, и вам для себя надо ответить на ряд вопросов.
1) Квартира новостройка\вторичка? 2) Ремонт важен \ не важен 3) Дети есть \нет\ планируются?
4) Работа ваши и супруги привязана к месту жительства, или нет? 5) Наличие зелени рядом важно \ не важно
6) Квартира нужна сейчас \ потом? 7) Наличие метро пешком важно \ нет  8 ) Возможность добраться до метро до 30 мин важно \ нет?
9) Сумма есть налом \ ипотека \ альтернатива 10) Ну там еще много вопросов, но хотя бы это.
Также сформулируйте для себя, чего бы вам  точно не хотелось. Ну там дом без балкона, последний\первый этаж, жить выше 17 этажа, кладбище\промзона рядом, и тп.
За 5,5 можно взять подуставшую однушку в Москве. Или нормальную трешку(а тем более двушку) в ближнем МО. Конечно, для жизни трешка лучше, вопрос кому куда и сколько раз в неделю ездить надо. Ну и на стройке 3-5 лет жить возможно придется. Видное и Коммунарку не знаю, прокомментировать не могу. У меня и жены сейчас работа не привязана к офису, ездить каждый день не надо. Сам подумываю может из Москвы в МО податься с увеличением площади и зелени рядом.

Цитата: Hypnotic Spector от 05.09.2011 18:13:07
По Видному могу сказать.

Полезный пост, спасибо. Не ставьте АУ.