Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Ko4evnik от 22.08.2012 17:54:30
ага, влияют.
Однако рост зарплат значительно обогнал рост всех этих расходов.
Сравните просто по структуре потребления в 90-е гг. и сейчас

Ну сравните.
Потребление выросло за счет удешевления потребительских товаров, в основном. Это фактор открытия рынка и фактор Китая.

Давайте проще. Идем на hh.ru  и сравниваем уровень зарплат в каком-нибудь регионе со стоимостью м2.
Вот этот показатель куда как более объективно иллюстрирует емкость платежеспособного спроса на жилье.
Я вот сейчас нахожусь в провинции - м2 здесь стоит около 30 000, аренда однушки 5-7, зарплата 10-15, чуть выше средней пенсии. Кило говядины 300. Коммуналка около 2000.

Цитата: Hypnotic Spector от 22.08.2012 16:44:53
Монополию на вторичке обеспечивают риэлторы, уверенно поддерживающие рост цен на недвижимость. Это скорее не монополия, а сговор.

Проблема в дефиците недвижимости а не в риэлторах.  Её просто мало.  Доступной, дорогой, дешевой - любой.

Цитата: Ko4evnik от 22.08.2012 17:32:54
Еще раз.
Повышение мощностей и капитальный ремонт здания - это разные вещи. Они никак не взаимосвязаны. И повышение выделенных мощностей само по себе никак не зависит от того, что дом - хрущевка.

Они взаимосвязаны. Собираетесь капиталить хрущ - думайте о том чем его запитать.  Иначе вся капиталка (касаемо электричества по крайней мере) выльется в локальное снижение пожароопасности.

Цитатану а с другой стороны, если жильцам так прямо нужна дополнительная мощность, то пусть берут и оплачивают. Технически то проблем нарастить мощности нет, вопрос в расходах на модернизацию сетей.

Она им не дополнительная в большинстве случаев нужна, а достаточная на сегодняшний день  :D  Читаем - после того как жители скинутся на проводку - пусть скидываются на реконструкцию  :D
Это только касаемо электричества, прошу заметить.  Дальше что будет, скидываться на дефектоскопистов, разделы ОВ и прочее-прочее?  :D

Цитатану в вашем воспаленном воображении - возможно. Но честно - мне как-то плевать на ваши фантазии.

Обтекайте, проектант монолитов в вакууме  :D

ЦитатаГм, а как это увязано с вашим первоначальным тезисом, что капитальный ремонт хрущовок технически невозможен?

А вот не надо ляля.  Про невозможен - это вы только что придумали. Я говорил что

ЦитатаПанельный тонкостенный хрущ не подлежит реконструкции и капиталке

,

здесь про невозможность ни слова.
А также говорил:

ЦитатаХрущ и 100 лет простоять может.  Вопрос чего это потребует в плане поддержания в состоянии стояния и сколько это будет стоить.

Харэ передергивать и фантазировать  :)

ЦитатаНу так вы первый дилетант-то.

Сам дурак (с)  :P

Цитата: Bolikkkk от 22.08.2012 17:59:58
Ну сравните.
Потребление выросло за счет удешевления потребительских товаров, в основном. Это фактор открытия рынка и фактор Китая.

В номинальном выражении цены и на жилье и на потребительские товары выросли (и зарплаты тоже). Речь шла про это.

Цитата: Bolikkkk от 22.08.2012 17:59:58
Давайте проще. Идем на hh.ru  и сравниваем уровень зарплат в каком-нибудь регионе со стоимостью м2.

Не совсем понял цель этого сравнения.
Если пойти к началу (от чего началось наш с вами обмен комментариев), то мы увидим следующее:
1. я высказал точку зрения, что цена на недвижимость выросла в номинальном значении с 90-х гг. в первую очередь потому, что существенно выросли зарплаты. Т.е. если тогда зарплата кого-то была условно 50 долларов, квартира стоила 10000 долларов. Сейчас та же квартира стоит условные 100000 долларов, но и зарплата этого уже не 50 долларов, а 1000 долларов.
Насчет того, подешевели с того времени квартиры, или подорожали - относительно роста зарплаты - честно - хз. Мне кажется, пропорция примерно та же плюс минус 10-15%, но точно сказать не могу.

Цитата: Nobody от 22.08.2012 20:49:58
А вот не надо ляля.  Про невозможен - это вы только что придумали. Я говорил что

а, ну так вы говорили, типа капремонт хруща экономически нецелесообразен?
ну тут хз, смотреть надо. Смотря где, смотря какие условия. Я думаю, что в каких-то случаях, он вполне целесообразен.
Взять то же электричество. Ну вот сколько нужно дополнительной мощности на квартиру (по возросшим нормам потребления)? 3-5 киловатт. Тарифы на мощность известны, даже если брать по самым высоким коммерческим тарифам это будет от 3 до 8 тысяч рублей в зависимости от региона. Т.е. нужно просто сравнить, сколько стоит построить новый дом, и сколько стоит провести капитальный ремонт существующего хруща.
Себестоимость нового строительства всяко не меньше 15-20 тысяч рублей за квадрат, если капитальный ремонт хруща оценить хотя бы в 5000 рублей за квадрат - то вполне вероятно, это будет экономически эффективно.
Вопрос в том, кто будет оплачивать эти 5000 рублей за квадрат. При новом строительстве оплачивают новые платежеспособные покупатели, в случае с хрущом оплачивать должны только сами жильцы.
Т.е. технически капитальный ремонт возможен, экономически это может быть вполне целесообразно, однако с учетом крайне ограниченного спроса сомнительно, что кто-то будет этим заниматься.

Цитата: Nobody
Из той же серии.  Совещание, бумаг - нуль, двое чОтких девелоперов (ЧД)

мне кажется, вы весьма смутно и ошибочно понимаете суть девелопмента) это у вас просто новички были, после первого проекта обычно все уже имеют достаточно полное представление об этапах и наполнения каждого этапа.

народ.... кто нибудь сталкивался с проектом "Сочное" (Сочи, Приморский Олимпийский кластер)?
http://www.sochnoe.com/index

проект в рамках олимпийской программы, очень интересные предложения как по цене, так и по качеству.
Но строят структуры Базэла (Дерипаски), и что то всё у него плохо. Может у кого есть какая информация?

Цитата: ol_shadow1 от 22.08.2012 17:11:53
Вы, извиняюсь, бредите конспирологиями. "Риэлторы" ничего поддерживать или обрушивать не могут, огромная масса сделок происходит без их участия. Есть масштабный рынок первички, на котором доля риэлторов исчезающе мала, однако цены там ого-го. С таким же успехом можно обвинять в росте цен на бензин заправщиков и кассиров  :D

ИМХО

Рынок первички монополизирован ограниченным числом местных девелоперов и на 146% заинтересованными местными чиновниками. Чистая монополия в любом регионе (за исключением того, в котором работает Кочевник т.к. там все честно и по совести)

Рынок вторички, не монополизирован, но риэлторы держат (или толкают вверх) на нем цены всеми силами,  я называю это простым словом "сговор". Доходы риэлтора напрямую зависят от стоимости жилья.

Цитата: Bolikkkk от 22.08.2012 17:22:01
Ну и что они - чиновники и властьимущие - могут сделать?

Мы говорили о "чистом рынке", "рынок все отрегулирует", "почему я должен платить за других?", в свете необходимости участия государства в строительстве и бесплатной (или через программы) выдачи жилья. Участие государства - это предоставления жилья одним гражданам, за счет налогов других граждан.

Пару страниц назад отмотайте.

Цитата: Ko4evnik от 22.08.2012 17:32:54
У вас такой подход, как будто вам все должны. Государство, общество. Мне не понятно, откуда такие претензии - что вас ДОЛЖНЫ обеспечить жильем. Сами себя самостоятельно берете и обеспечиваете, в чем проблема?

Цитата: Ko4evnik от 22.08.2012 17:32:54
Идея то бредовая. Если существует рынок - это означает большое количество независимых продавцов и покупателей. Если кто-то из продавцов начнет ломить цену, то будут просто покупать у других, кто цену не ломит. Те, кто не будут ломить цену получат дополнительную выручку, следовательно, прибыль, а тот, кто ломит - потеряет всех клиентов.
Описываемая ситуация возможна только когда рынка нету, а есть монополия. Т.е. подходишь к остановке, там требуют сотню нефти, а альтернативного транспорта нету, к примеру, потому что его запретили. Да, это плохо, но это не рынок.
Рынок - это когда перевозчиков много, и если один охренеет, то он просто перестанет зарабатывать, и все.

Я себя самостоятельно взял и обеспечил, причем, очень хорошо обеспечил. Фокус в том, что мои бывшие коллеги, те, с которыми я начинал работать, НИКОГДА не смогут себя обеспечить жильем самостоятельно.  Понимаете, их услуги нужны и мне и Вам, но платить за эту работу суммы, которые дают возможность купить современное жилье никто не собирается.
По Вашей логике (кстати, совершенно правильной в условиях вакуума и при температурах, близких к абсолютному нулю), цены на жилье совершенно обоснованы, любой гражданин, желающий купить жилье должен на него заработать или заняться дауншифтингом.
Тогда объясните мне, почему цена жилья может включать в себя все взятки, откаты, хотелки девелоперов, несуразные аппетиты монополий и поставщиков стройматериалов + интересы банков, а услуги хлебороба - нет? С какого такого перепугу производитель зерна, а с ним пекарни и иже с ними не могут сказать: "мой товар стоит ..." и назвать цену, соответствующую его личным интересам? Что, хлебушек перестанете покупать? Да куда Вы денетесь?
Или Вы откажетесь врачу услуги оплатить? Может и откажетесь из-за своего гриппа, а если заболеет (не дай Вам Бог, разумеется) Ваш ребенок? Что откажетесь оплатить ему операцию? Угум, ЩАЗ.
А если коммуналку Вам поднять не до 5-8 тысяч, а до 30-40 тысяч рублей? Вам экономическое обоснование нужно для таких цен? Да нет проблем, дайте любому сопляку-реформатору конечную сумму и он Вам под неё такое обоснование накатит...

В Вашем случае, подходишь к остановке, ждешь транспорт, транспорта этого прорва, НО, любая поездка на любом автобусе будет стоить от 2000 до 3000 рублей. И точка. Дело не в монополиях или сговорах. Просто зарплата одного водителя должна быть 150-200 тыс в мес., а транспорт должен быть MAN-овский, автобусов должно быть очень много, бензин будет стоить очень дорого, к этому еще добавится стоимость обслуживания автобусов, содержание автобазы, ремонтных мастерских, систем позиционирования и управления трафиком и т.д. и т.п. Реально качественная услуга. Оплачивать же все будет конечный потребитель. Почему нет? Все экономически обосновано.
А если попытаетесь поупираться (что-то вроде куплю личную машину, буду ходить пешком и т.п.), то это не менее легко регулируется. Государству надо строить дороги. Только сегодня слышал, на Финаме, что строительство 2-х высокоскоростных дорог стоит 3 триллиона рублей. Отказываются... 90млрд баксов... Марс можно освоить, ети их мать, пильщики... Получите транспортный налог в 500-700 тыс. в год и желание покупать машину быстро улетучится. Введут плату за парковки везде, по 1000 рублей в день. Бензин по 200 рублей\литр. Куда денетесь?

Цитата: Ko4evnik от 22.08.2012 17:32:54
да не бредьте. Какая революция? В 90-е гг. годами не платили зарплату, офицеры падали в голодные обмороки, но ничего, никакой революции не произошло.
Ну и сейчас нет уже всех этих бед, население живет намного лучше, чем в 90е, уровень жизни растет. Какая революция, что за бред?

Вы только мне про 90-е и жизнь офицеров не рассказывайте, ок? Вы... мягко скажем... ничего не знаете об этом. Я их своими руками из петель вынимал, люди всерьез обсуждали будут стрелять в своих или нет в 93 и 98 году. Они в 90-х форму одевать стыдились, по гражданке ездили в общественном транспорте. После Чечни все как оплеванные были.
Для особо одаренных объясню еще раз. Революции - это не многодесятилетнее явление. Они случаются одномоментно. Кто-то их готовит, организовывает или нет, но случаются они ОДНОМОМЕНТНО. Злоба, зависть, ненависть копится годами, а потом просто нужен спусковой рычаг. Не имеет значение какой именно - Кущевка, сынок губера кайеном в кегельбан на остановке поиграл, да мало-ли?

Или по-Вашему в 1916 году кто-то думал, что в 1917 революция начнется и всю страну кровью зальют? Если то, что пишу я - бред, то то, что пишете Вы - глупость, основанная на элементарном недостатке образования. Советую сменить тон и не переходить на личности.

Цитата: Ko4evnik от 22.08.2012 17:32:54

вы не сомневайтесь - так оно и есть. Никто особо палки в колеса не ставит. Конечно, нужно искать выходы на органы власти, чтобы быстрее решать вопросы, но такого, что ты не можешь ничего делать, потому что ты не нужный человек - нет. Вернее, в каких-то регионах что-то подобное вероятно, но дофига регионов, где инвестора наоборот с распростертыми объятиями принимают. Лишь бы вложил бабки и что-то построил.

Спорить не стану, просто аргументов нет. Все утверждения недоказуемы. Однако, доверия Ваши высказывания не вызывают, позиция Nobody более обоснована, чем у Вас, на чисто бытовом, житейском уровне т.к. человек явно в теме.

Цитата: Ko4evnik от 22.08.2012 17:32:54
гы, ну при таком подходе действительно, все кажется легко и просто) а когда начинаешь вникать, рассчитывать, прикидывать издержки - вот и вылезает жопа)

Просто просьбы Ваши не страдают адекватностью. Я не стану проводить такие расчеты, чтобы убедить Вас в чем-то. Мне это зачем? Если считаете именно так, как пишете, так проведите расчеты самостоятельно и докажите обратное, если у Вас времени немеряно на такие развлечения. Я, по природной скромности, просить Вас о таком и не собирался.

Цитата: Ko4evnik от 22.08.2012 17:32:54
вы знаете такое понятие, используемое в экономике, как "спрос"?
вы действительно считаете, что с учетом обеспеченности жильем населения России при росте средней зарплаты с 30 долларов США до 1000 долларов США платежеспособный спрос на жилье не изменится?:)

Да, слово "спрос" я уже несколько раз слышал.

Я действительно считаю, что при росте зарплаты с 150$ (в 1993 году, после начала реформы) до 750$ (Госкомстат ставит 24.310 рублей на 11.2011) платежеспособный спрос на жилье не изменился в положительную сторону. Весь рост обеспечивается доступной ипотекой, частными инвесторами (бетонохомяками) и приезжими. Вам не приходило в голову сравнить отношение зарплаты к стоимости метра по годам?
например 1993 год, метр 500$ к зарплате 150$ и сегодняшние 750$ к 5000$ (ИРН-индикатор)?


Еще одно. Средняя зарплата 150$ - и средняя 750$ по разному смотрятся. Вы же понимаете, что максимальная зарплата сегодня и максимальная в 93-м году существенно отличаются?
У нас на работе как раз внутренние разборки были. 4,5 года не повышали зарплаты, а тут снизошли, подняли всем на 10%... Только 10% от 50 и 10% от 300 - это совсем разные десять процентов.

Цитата: Ko4evnik от 22.08.2012 17:32:54
интересно, как?:) расстреливают тех собственников, что самостоятельно выставляет квартиры на продажу?

О, сарказм... чтож, ответим адекватно.
Стоимость жилья чрезвычайно велика. Рисковать никто не желает. Есть отдельные индивидуумы, что идут покупать-продавать самостоятельно, но эти инопланетяне практически кончились т.к. основную массу таких "индивидуалов-экономщиков" можно сейчас посетить на Вагальково. Хорошие были люди, но глупые.
Посему, сейчас все-таки нанимают риэлторов. Эти ребята ищут варианты и оформляют сделки. И если даже находится на всю голову контуженный продавец, который риэлтору платить не желает, то уж покупатель-то точно не станет прокручивать сделку стоимостью в свой двадцатилетний заработок без риэлтора т.к. можно прое....ть все.

Риэлтор-продавец вопрос решает просто. Цена квартиры (средняя по Виннеру для такого жилья) + себе на хлебушек. Но, это в идеале. Реально, все немного не так.
Берется средняя цена, ставится чуток повыше, а вдруг купят? Пускай постоит месяцок, продавцу ведь не к спеху. Владелец согласен т.к. есть смысл подождать и продать подороже, уж больно цены высокие, даже несколько процентов разницы - это серьезные суммы. Следующий приходит и видит завышенную цену предыдущего, ставит еще повыше и далее по кругу. А поскольку предложение ограничено - просто не на чем играть на понижение. В 2008-м было падение т.к. покупать было некому, сейчас снова начали покупать. Вот Вам и рост на вторичке. Инопланетяне поступают точно также.

Цитата: Ko4evnik от 23.08.2012 10:35:58

Взять то же электричество. Ну вот сколько нужно дополнительной мощности на квартиру (по возросшим нормам потребления)? 3-5 киловатт. Тарифы на мощность известны, даже если брать по самым высоким коммерческим тарифам это будет от 3 до 8 тысяч рублей в зависимости от региона.

Даже я понял, о чем Вам уже в третий раз говорят. Проводку на дом заменить можно, если скинуться всем без исключения, но это нереально т.к. не соберешь и не организуешь всех людей, включая малоимущих. А сама по себе проводка, ничего не даст, надо увеличивать мощность. Мощность - это не дизель домовой, это увеличение мощности электростанции в целом т.е. далеко не один дом обеспечивающей - это совсем другие деньги и другой уровень централизации. Вас спрашивают КАК? Жилой, многоквартирный хрущ, это 100 квартир (примерно, я не знаю точно) жалкие 300-800 тысяч рублей не дадут возможность увеличить мощность электростанции и кабельного хозяйства непосредственно до модернизируемого дома.

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
Рынок вторички, не монополизирован, но риэлторы держат (или толкают вверх) на нем цены всеми силами,  я называю это простым словом "сговор". Доходы риэлтора напрямую зависят от стоимости жилья.

Еще раз призываю побороть конспирологию и включить мозг - риэлторы не могут "держать" или "толкать вверх" что-либо. Конечную стоимость всегда устанавливает владелец-продавец и покупатель. До половины сделок происходят вообще без участия всяких риэлторов, цена регулируется числом желающих купить. В отличие, видимо, от Вас я два раза покупал квартиры и три раза продавал, из них две продажи и одну покупку проводил самостоятельно. Влияние риэлторов на цены/спрос примерно такое же, как у качающихся деревьев на силу ветра.

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
О, сарказм... чтож, ответим адекватно.
Стоимость жилья чрезвычайно велика. Рисковать никто не желает. Есть отдельные индивидуумы, что идут покупать-продавать самостоятельно, но эти инопланетяне практически кончились т.к. основную массу таких "индивидуалов-экономщиков" можно сейчас посетить на Вагальково. Хорошие были люди, но глупые.
Посему, сейчас все-таки нанимают риэлторов. Эти ребята ищут варианты и оформляют сделки.

Такое впечатление, что Вы от жизни лет на 15 отстали. Если сделки проходят через ипотечный отдел крупного банка (того же Сбербанка, ВТБ24, Альфы и т.п.), то риэлтор грамотному покупателю может потребоваться только для первичной проверки и исключения тягомотины с разными согласованиями-оценками. Сейчас роль риэлтора близка к роли консультанта в автосалоне - полезно, приятно, но вовсе необязательно. Продавцам тоже необязательно за риэлтора прятаться, благо торговых площадок полно, от cian до avito. Вывешивается объява и на конечный этап берется юрист по недвижимости за небольшую фиксированную стоимость.

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
Рынок первички монополизирован ограниченным числом местных девелоперов и на 146% заинтересованными местными чиновниками. Чистая монополия в любом регионе (за исключением того, в котором работает Кочевник т.к. там все честно и по совести)

ну, во-первых, нескольких регионов. Во-вторых, я не говорю, что все честно. Просто коррумпированность чиновников - это тот же рынок. Только тупые чиновники не будут пускать инвестора в регион (потому как инвестор то приносит деньги, будет и взятки платить в том числе).
Поэтому коррумпированность чиновников совершенно не обязательно приводит к монополии. Теоретически такое возможно (если, условно, губер решил строить только аффилированными лицами в регионе), на практике есть, конечно, компании, аффилированные с чиновниками, но весь регион все равно охватить сложно - хватает место и для независимых. И эти независимые вполне себе договариваются с чиновниками и все строят.

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
Рынок вторички, не монополизирован, но риэлторы держат (или толкают вверх) на нем цены всеми силами,  я называю это простым словом "сговор". Доходы риэлтора напрямую зависят от стоимости жилья.

Если бы так просто было манипулировать ценами, то с чего случился кризис в 2008 г.? Продавцы всегда заинтересованы продать дороже, покупатели - купить дешевле. В этом ничего криминального нет. Вы же стремление продавцов продать дороже выдаете за то, что они "не честные":)

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
Фокус в том, что мои бывшие коллеги, те, с которыми я начинал работать, НИКОГДА не смогут себя обеспечить жильем самостоятельно.  Понимаете, их услуги нужны и мне и Вам, но платить за эту работу суммы, которые дают возможность купить современное жилье никто не собирается.

Ну, их услуги нужны на столько, на сколько за них платят. Сделки на рынке недвижимости совершаются? Жилье покупают? Значит, просто жилье получают лица, которые больше нужны обществу, чем эти ваши знакомые.

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
По Вашей логике (кстати, совершенно правильной в условиях вакуума и при температурах, близких к абсолютному нулю), цены на жилье совершенно обоснованы, любой гражданин, желающий купить жилье должен на него заработать или заняться дауншифтингом.
Тогда объясните мне, почему цена жилья может включать в себя все взятки, откаты, хотелки девелоперов, несуразные аппетиты монополий и поставщиков стройматериалов + интересы банков, а услуги хлебороба - нет? С какого такого перепугу производитель зерна, а с ним пекарни и иже с ними не могут сказать: "мой товар стоит ..." и назвать цену, соответствующую его личным интересам? Что, хлебушек перестанете покупать? Да куда Вы денетесь?
Или Вы откажетесь врачу услуги оплатить? Может и откажетесь из-за своего гриппа, а если заболеет (не дай Вам Бог, разумеется) Ваш ребенок? Что откажетесь оплатить ему операцию? Угум, ЩАЗ.

Блин, я вам уже писал. Хлебороб может за свой хлеб хоть сто тысяч миллионов запросить - это его право. Просто купят не у него, а у другого, более адекватного. Точно так же и с врачем, и с любым другим продавцом товара или услуги.
Просить могут сколько угодно - это их право, а покупатель уже думает, покупать у этого продавца, отказаться от покупки, или выбрать другого продавца.
С хлебом, врачами, к счастью, предложение достаточно обширно и есть выбор.
Точно так же и с жильем - строят РАЗНЫЕ компании, их довольно много, плюс есть вторичка. Если кто-то начнет ломить цену - у него просто не будут покупать, будут покупать у других. Если за эти цены таки покупают - значит цена вполне себе справедливая и рыночная.

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
А если коммуналку Вам поднять не до 5-8 тысяч, а до 30-40 тысяч рублей? Вам экономическое обоснование нужно для таких цен? Да нет проблем, дайте любому сопляку-реформатору конечную сумму и он Вам под неё такое обоснование накатит...

Ну коммуналка - это условия монополии, поэтому там как раз и нужно регулировать. Там где монополии можно избежать - ее нужно избегать и стараться, чтобы рынок сам устанавливал цены.

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
В Вашем случае, подходишь к остановке, ждешь транспорт, транспорта этого прорва, НО, любая поездка на любом автобусе будет стоить от 2000 до 3000 рублей. И точка. Дело не в монополиях или сговорах. Просто зарплата одного водителя должна быть 150-200 тыс в мес., а транспорт должен быть MAN-овский, автобусов должно быть очень много, бензин будет стоить очень дорого, к этому еще добавится стоимость обслуживания автобусов, содержание автобазы, ремонтных мастерских, систем позиционирования и управления трафиком и т.д. и т.п. Реально качественная услуга. Оплачивать же все будет конечный потребитель. Почему нет? Все экономически обосновано.

Я не понимаю, в чем проблема - ну поставьте автобус и попробуйте предложить пассажирам по 3000 руб)
Вас просто пошлют и уйдут к вашим конкурентам)))

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
А если попытаетесь поупираться (что-то вроде куплю личную машину, буду ходить пешком и т.п.), то это не менее легко регулируется. Государству надо строить дороги. Только сегодня слышал, на Финаме, что строительство 2-х высокоскоростных дорог стоит 3 триллиона рублей. Отказываются... 90млрд баксов... Марс можно освоить, ети их мать, пильщики... Получите транспортный налог в 500-700 тыс. в год и желание покупать машину быстро улетучится. Введут плату за парковки везде, по 1000 рублей в день. Бензин по 200 рублей\литр. Куда денетесь?

ну это вы опять не о том слышали) речь, думаю, шла о железных дорогах)))

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
Вы только мне про 90-е и жизнь офицеров не рассказывайте, ок? Вы... мягко скажем... ничего не знаете об этом.

давайте не будем выеживаться. Я сам из семьи офицера, и тоже жил в 90е гг. И прекрасно знаю, как тогда жилось.

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
Или по-Вашему в 1916 году кто-то думал, что в 1917 революция начнется и всю страну кровью зальют? Если то, что пишу я - бред, то то, что пишете Вы - глупость, основанная на элементарном недостатке образования. Советую сменить тон и не переходить на личности.

если вспомнить историю, то напомню, что февральская революция началась после ХЛЕБНЫХ БУНТОВ в питере. Т.е. людям банально нечего было жрать - и тогда начались беспорядки. А далее - в верхах начались эти терки со смещением Николая 2.
Ну а к Октябрьской революции активно готовились с февраля, разваливая все, что только можно (выпуская преступников из тюрем, разгоняя полицию, идиотскими указами демонтируя армию...).
Если сейчас начать целенаправленно делать такие действия, как делали в 1917 г., то да, через полгода будет революция. Если сейчас распустить полицию, выпустить всех преступников из тюрем, еще кучу всяких умных вещей запустить, то новая Гражданская война начнется.
только это про любой период истории можно сказать, и про любую страну (практически).

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
Я действительно считаю, что при росте зарплаты с 150$ (в 1993 году, после начала реформы) до 750$ (Госкомстат ставит 24.310 рублей на 11.2011) платежеспособный спрос на жилье не изменился в положительную сторону. Весь рост обеспечивается доступной ипотекой, частными инвесторами (бетонохомяками) и приезжими. Вам не приходило в голову сравнить отношение зарплаты к стоимости метра по годам?
например 1993 год, метр 500$ к зарплате 150$ и сегодняшние 750$ к 5000$ (ИРН-индикатор)?

Еще одно. Средняя зарплата 150$ - и средняя 750$ по разному смотрятся. Вы же понимаете, что максимальная зарплата сегодня и максимальная в 93-м году существенно отличаются?
У нас на работе как раз внутренние разборки были. 4,5 года не повышали зарплаты, а тут снизошли, подняли всем на 10%... Только 10% от 50 и 10% от 300 - это совсем разные десять процентов.

Уважаемый, я, конечно, цены на недвижимость в 1993 г. и нынешние не сравнивал. Я просто помню жизнь и те проблемы, что тогда стояли. Если сейчас посматриваешь на рынок недвижимости, думаешь, а что где можно пооптимальнее прикупить, то тогда проблемы были более насущными - тогда люди думали, где бы заработать, чтобы пожрать.
Платежеспособный спрос на жилье однозначно вырос потому что больше людей интересуется покупкой жилья. В 90-е гг. было не до жилья - тогда была проблема тупо на пожрать где-то заработать.

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
Стоимость жилья чрезвычайно велика. Рисковать никто не желает. Есть отдельные индивидуумы, что идут покупать-продавать самостоятельно, но эти инопланетяне практически кончились т.к. основную массу таких "индивидуалов-экономщиков" можно сейчас посетить на Вагальково. Хорошие были люди, но глупые.
Посему, сейчас все-таки нанимают риэлторов. Эти ребята ищут варианты и оформляют сделки. И если даже находится на всю голову контуженный продавец, который риэлтору платить не желает, то уж покупатель-то точно не станет прокручивать сделку стоимостью в свой двадцатилетний заработок без риэлтора т.к. можно прое....ть все.

ну хз, лично я покупал и продавал недвижимость (3 объекта) без риелтора. И мои продавцы и покупатели тоже без риелтора действовали. И кучу народа знаю, кто прекрасно без риелтора все операции совершали. И родители у меня тоже продавали все без риелторов, покупали где с риелторами, где без...
Вот так проблемы ставить "или с риелтором - или на Ваганьковском" - это бред.

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
А поскольку предложение ограничено - просто не на чем играть на понижение.

ну так значит цена обоснована) если рынок принимает цену, так чего возмущаться то?

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:16:00
Даже я понял, о чем Вам уже в третий раз говорят. Проводку на дом заменить можно, если скинуться всем без исключения, но это нереально т.к. не соберешь и не организуешь всех людей, включая малоимущих. А сама по себе проводка, ничего не даст, надо увеличивать мощность. Мощность - это не дизель домовой, это увеличение мощности электростанции в целом т.е. далеко не один дом обеспечивающей - это совсем другие деньги и другой уровень централизации. Вас спрашивают КАК? Жилой, многоквартирный хрущ, это 100 квартир (примерно, я не знаю точно) жалкие 300-800 тысяч рублей не дадут возможность увеличить мощность электростанции и кабельного хозяйства непосредственно до модернизируемого дома.

1. сама по себе проводка вполне себе даст рабочую энергосистему хотя бы на той мощности, что была;
2. то что людей не сорганизуешь - это да. только это вопрос уже не технический, а чисто организационной.
3. увеличение мощности - не такая большая проблема. Есть тариф, он утверждается по регионам - можете погуглить. Платишь его - мощность увеличивают. Цены, как я уже писал - от 3 до 8 тысяч за киловат, в зависимости от состояния энергосистемы региона. Это промышленным потребителям, т.е. самые дорогие цены.
Вот и считайте, сколько квартир, сколько нужно дополнительно киловатт - сколько это будет стоить.
Крупным потребителям это влетает в копеечку, конечно. К примеру, в одном из регионов нам недавно понадобилось 4,5 мегаватта - купили по 6000 руб. за киловатт - сами можете посчитать, во сколько это обошлось.
На квартиру мощности нужно намного меньше (5-10 киловатт в зависимости от площади).

Цитата: Ko4evnik от 23.08.2012 10:35:58
а, ну так вы говорили, типа капремонт хруща экономически нецелесообразен?
ну тут хз, смотреть надо. Смотря где, смотря какие условия. Я думаю, что в каких-то случаях, он вполне целесообразен.

Я говорил что панельные тонкостенные хрущи не капиталят.
И, как бы вы не думали - другие уже подумали.  Результат - не капиталят.

ЦитатаВзять то же электричество. Ну вот сколько нужно дополнительной мощности на квартиру (по возросшим нормам потребления)? 3-5 киловатт. Тарифы на мощность известны, даже если брать по самым высоким коммерческим тарифам это будет от 3 до 8 тысяч рублей в зависимости от региона.

Подстанцию надо будет втыкать (5-8 млн только сама подстанция без работ и согласований) и сети перекладывать.

Цитата Т.е. нужно просто сравнить, сколько стоит построить новый дом, и сколько стоит провести капитальный ремонт существующего хруща.

О как, вы уже про капитальный ремонт заговорили.  Помнится выше вы говорили что все это укладывается в понятие "текущий ремонт".

ЦитатаСебестоимость нового строительства всяко не меньше 15-20 тысяч рублей за квадрат, если капитальный ремонт хруща оценить хотя бы в 5000 рублей за квадрат - то вполне вероятно, это будет экономически эффективно.

Не будет. Экономически эффективно. И никаких 5000 за квадрат не будет. Дом надо будет отселять полностью, по результатам экспертизы как минимум частичных демонтаж с заменой несущих и перекрытий. Туда же - полная замена всей внутридомовой инженерии.
Для справки - ценник на монтаж внешних фасадов с заменой окошек на 12-ти этажку в 80 квартир  (это как сейчас в мск панельные 9-12 этажки облагораживают) начинается от 30 млн.

ЦитатаВопрос в том, кто будет оплачивать эти 5000 рублей за квадрат. При новом строительстве оплачивают новые платежеспособные покупатели, в случае с хрущом оплачивать должны только сами жильцы.
Т.е. технически капитальный ремонт возможен, экономически это может быть вполне целесообразно, однако с учетом крайне ограниченного спроса сомнительно, что кто-то будет этим заниматься.

И к чему же мы пришли.  К тому что мир во всем мире возможен,  но пока чисто теоретически.

Цитатамне кажется, вы весьма смутно и ошибочно понимаете суть девелопмента) это у вас просто новички были, после первого проекта обычно все уже имеют достаточно полное представление об этапах и наполнения каждого этапа.

Я лучше промолчу с кем нам приходилось дела вести, чтобы вам грустно не стало.

Цитата: Ko4evnik от 23.08.2012 10:35:58

после первого проекта обычно все уже имеют достаточно полное представление об этапах и наполнения каждого этапа.

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
Стоимость жилья чрезвычайно велика. Рисковать никто не желает. Есть отдельные индивидуумы, что идут покупать-продавать самостоятельно, но эти инопланетяне практически кончились т.к. основную массу таких "индивидуалов-экономщиков" можно сейчас посетить на Вагальково. Хорошие были люди, но глупые.

Кончились, индивидуалы не по причине своей глупости, а по причине огромной сложности найти реального продавца. Даже купив газету "Частных объявлений" получите большинство от риэлторов.

Цитата: Hypnotic Spector от 23.08.2012 13:01:54
Посему, сейчас все-таки нанимают риэлторов. Эти ребята ищут варианты и оформляют сделки. И если даже находится на всю голову контуженный продавец, который риэлтору платить не желает, то уж покупатель-то точно не станет прокручивать сделку стоимостью в свой двадцатилетний заработок без риэлтора т.к. можно прое....ть все.

А зачем нанимать риэлтора для оформления сделки? Уж если не можете записаться через интернет во всякий юстиции на регистрацию, наймите юриста, это будет стоить 10-15к рублей, но никак не 3% от стоимости недвиги.

Цитата: Ko4evnik от 23.08.2012 14:28:44

Ну, их услуги нужны на столько, на сколько за них платят. Сделки на рынке недвижимости совершаются? Жилье покупают? Значит, просто жилье получают лица, которые больше нужны обществу, чем эти ваши знакомые.
Блин, я вам уже писал. Хлебороб может за свой хлеб хоть сто тысяч миллионов запросить - это его право. Просто купят не у него, а у другого, более адекватного. Точно так же и с врачем, и с любым другим продавцом товара или услуги.
Просить могут сколько угодно - это их право, а покупатель уже думает, покупать у этого продавца, отказаться от покупки, или выбрать другого продавца.
С хлебом, врачами, к счастью, предложение достаточно обширно и есть выбор.

Вы просто не понимаете что постсоветкий избыток кадров исчерпан.
И "врач" уже никогда не будет стоить ниже стоимости его воспроизводства, ниже себестоимости.

Да, в силу дороговизны может исчезнуть сама услуга или отдельная квалифицированная позиция - это вполне вероятно - но никто и никогда не будет продавать услугу или товар ниже себестоимости на долговременной основе.

Поэтом ПОКА выбор "врачей" есть.

И этот вывод относится ко всей инфраструктуре.
А цена создания и содержания инфраструктуры в любом случае ляжет в себестоимость.
И если в связи с ростом себестоимости никто не будет покупать услугу - это не значит что цена снизится - это значит что услуги не будет.
Т.е. высокая стоимость жилья - которую нужно купить "врачу" - в автомате ляжет на себестоимость его услуг. То что сейчас этого не происходит - просто эффект переходной экономики.

И перераспределение во имя блага "общества" - удешевление за счет перекрестного дотирования - ничего не даст - потому что у сырьевой "тумбочки" есть предел.

Вы просто инерционность деградации "длинных" инфраструктур принимаете за их неизменность.

По сути в российской экономике по совершенно объективным причинам завершается постсоветская "модель", основанная на утилизации советских инфраструктур и кадров.
А следовательно нас ожидает падение доходов (в том числе госбюджета) и рост себестоимости местной продукции и услуг одновременно.
При этом социального значения жилье не теряет.
Вилка.

Цитата: Bolikkkk от 23.08.2012 16:17:42
Вы просто не понимаете что постсоветкий избыток кадров исчерпан.
И "врач" уже никогда не будет стоить ниже стоимости его воспроизводства, ниже себестоимости.

Ну почему же не понимаю, понимаю прекрасно. Согласен с вашими выводами - в среднесрочной и долгосрочной перспективе общие социальные расходы на врачей вырастут, и они смогут себе позволить покупать жилье.
Хотя говорить о массовой нищете врачей тоже не следует) буквально на этой неделе занесло меня в район 1й городской больницы им.Пирогова в Москве, был свидетелем, как некто в белом халате вышел из больницы и сел в отличный внедорожник BMW.

Дело в том, что это касается не только врачей - все категории "специалистов".
Это именно за их счет - за счет их "утилизации" - работала 20 лет экономическая модель - в том числе позволявшая и увеличить потребление другим категориям населения.
За чей счет в их пользу теперь будут перераспределяться "блага"?

Откровенно говоря я не верю в смену экономической модели. Не вижу потенциала у "власти" к этому. А следовательно не "врачи" получат возможность покупать квартиры - много более вероятно что из них попытаются выдавить еще чуть-чуть - пусть и в короткой перспективе - 5-7 лет. А продолжение этой "модели" - с учетом того что "топливо" "модели" исчерпалось - означает снижение потребления - в том числе спроса на жилье.

Поэтому лично я ожидаю снижения доходов у населения, рост себестоимости жилья и развитие ипотеки - при примерно постоянных объемах строительства.
Помимо этого активного перераспределения существующего жилого и не только фонда.

Цитата: Bolikkkk от 23.08.2012 17:41:57
Дело в том, что это касается не только врачей - все категории "специалистов".
Это именно за их счет - за счет их "утилизации" - работала 20 лет экономическая модель - в том числе позволявшая и увеличить потребление другим категориям населения.

ну, вы знаете, такие рассуждения очень давно я слышу.
Вначале пугали тем, что в начале 00х рассыпется ЖКХ, т.к. все 90е гг. никто не обновлял инфраструктуру. На полном серьезе убеждали, что с 2002 г. начнут тысячами замерзать люди.
Точно так же рассуждали про те же школы и больницы, которые держатся только на совковых учителях и врачах.
20 лет уже прошло после развала СССР, те, кто при СССР пошел после института учить в школах, или после медвуза лечить людей - им уже более 40 лет.
Катастрофы что-то не наблюдается... Теперь вы называете сроки "исчерпания постсоветского ресурса" (! что за ПОСТсоветский ресурс-то? я понимаю - Советский - тогда вкладывали в обучение специалистов, обновление фондов - вот вам ресурс, но что за ПОСТсоветский ресурс - после СССР никто же никуда ничего не вкладывал, все только воровали?) - 5-7 лет. Почему 5-7 лет, а не 1-2 года или 7-10 лет ?? ?
Вообще же - и ракеты запускают, и корабли строят, и атомные станции, и самолеты разрабатывают.
Конечно, я не спорю, из-за жопы 90-х действительно в этом есть серьезные проблемы, и дополнительные издержки возникают из-за этого провала, но это все вполне преодолимо, как показывает практика.

Цитата: Ko4evnik от 23.08.2012 23:24:32
Вообще же - и ракеты запускают, и корабли строят, и атомные станции, и самолеты разрабатывают.
Конечно, я не спорю, из-за жопы 90-х действительно в этом есть серьезные проблемы, и дополнительные издержки возникают из-за этого провала, но это все вполне преодолимо, как показывает практика.

Правда, что ли?  :D
Т.е. массовый падеж ракет в этом году - например - мимо вашего внимания прошли? Падеж Суперджета? Проблемы с Булавой последних двух лет?

Корабли строят - штуками. Если сравнивать тоннаж с советскими временами - дай бог десятую часть строят, скорее всего меньше.

Вы вообще поприсутствуйте на профильных форумах - тех же атомщиков,  авиастроителей, ракетостроителей - пообщайтесь.
Если мне не верите.

А вот в отношении ситуации с кадрами в строительстве - можете мне верить - я очень хорошо в этом разбираюсь.
Поэтому и поржал над вашей репликой - что мол девелопер за один проект научается свою работу делать. Вот инженерам почему-то нужно через десятки проектов пройти - тупые наверное.

Цитата: Ko4evnik от 23.08.2012 23:24:32
ну, вы знаете, такие рассуждения очень давно я слышу. Да я в курсе что люди подобного Вам скдала - "менеджеры" - искренне верят что "модель" не исчерпаема в принципе.
Вначале пугали тем, что в начале 00х рассыпется ЖКХ, т.к. все 90е гг. никто не обновлял инфраструктуру. На полном серьезе убеждали, что с 2002 г. начнут тысячами замерзать люди.
Точно так же рассуждали про те же школы и больницы, которые держатся только на совковых учителях и врачах.
20 лет уже прошло после развала СССР, те, кто при СССР пошел после института учить в школах, или после медвуза лечить людей - им уже более 40 лет. И что? Какую мысль сказать то хотите? Вы вообще понимаете каков срок трудовой деятельности "спеца"? Соотнести со сроками прошедшими с момента распада СССР в состоянии?
Катастрофы что-то не наблюдается... Теперь вы называете сроки "исчерпания постсоветского ресурса" (! что за ПОСТсоветский ресурс-то? Я думаю Вам просто читать нужно научится. я понимаю - Советский - тогда вкладывали в обучение специалистов, обновление фондов - вот вам ресурс, но что за ПОСТсоветский ресурс - после СССР никто же никуда ничего не вкладывал, все только воровали?) - 5-7 лет. Почему 5-7 лет, а не 1-2 года или 7-10 лет ?? ?

...

Цитата: Bolikkkk от 23.08.2012 23:38:05
Правда, что ли?  :D
Т.е. массовый падеж ракет в этом году - например - мимо вашего внимания прошли? Падеж Суперджета? Проблемы с Булавой последних двух лет?

ну так это как раз и показатель того, что начали что-то делает. Не падает только у тех, у кого ничего и не летает.
Почитайте, какие были катастрофы в Советское время в космической отрасли. В 60-е гг., например, ракета упала так, что погибла тьма народа, включая главкома ракетных войск!
Ну и уж булаву то стыдно пинать - уже как раз 2 года, как одни успешные испытания. Таки допилили.

Цитата: Bolikkkk от 23.08.2012 23:38:05
Корабли строят - штуками. Если сравнивать тоннаж с советскими временами - дай бог десятую часть строят, скорее всего меньше.

Не знаю, не сравнивал, но сейчас строят все больше и больше.

Цитата: Bolikkkk от 23.08.2012 23:38:05
Вы вообще поприсутствуйте на профильных форумах - тех же атомщиков,  авиастроителей, ракетостроителей - пообщайтесь.
Если мне не верите.

Ну всепросральщиков везде полно. Че мне с ними общаться?

Цитата: Bolikkkk от 23.08.2012 23:38:05
А вот в отношении ситуации с кадрами в строительстве - можете мне верить - я очень хорошо в этом разбираюсь.

Честно говоря, я не верю никому. Ну практически. Доверяю - папе, маме, жене, ну и все, а в отношении со всеми остальными людьми у меня веры нет.

Цитата: Bolikkkk от 23.08.2012 23:38:05
Поэтому и поржал над вашей репликой - что мол девелопер за один проект научается свою работу делать. Вот инженерам почему-то нужно через десятки проектов пройти - тупые наверное.

Ну вы выдумали смысл, который я не вкладывал в эту реплику.
Я имел в виду то, что пройдя один проект девелопер подучится хотя бы до уровня, чтобы знать, какие есть стадии у проекта, и какие документы ее наполняют. Ну, типа, что такое ситуационный план, как получать технические условия, что такое стадия П, что такое АР, КР и проч.
Подобных анекдотов-то немало, мне, например, рассказывали, что один из топов нашей компании, когда строили первый проект (лет 10 назад), ему поставили задачу - обеспечить стройку водой. Он пошел в водоканал. Те ему говорят "нужны ТУ". Он "какие ТУ, вы мне воду дайте, сколько стоит?".
Я вас уверяю, что этот менеджер сейчас знает, что такое ТУ, и как они получаются (и много чего еще).

Конкретно с девелоперами ситуация такая - в конце 90х - начале 00х умные люди смогли заработать денег, и думали, куда их вложить. Кто-то подался в девелоперы, начал вкладывать в недвижимость. Для них эта сфера - совершенно новая была, и тут глупо зубоскалить то, что стройкой занимается тот, кто в ней слабо понимает.
Главное - как быстро он умеет учиться. Вполне себе умеют учиться - потому что умные люди (дураки не заработали бы денег).

Ну и сами девелоперы то не берут на себя высокое звание ынженера. Для всех строительных действий начиная с изысканий, проектирования, и заканчивая техническим надзором привлекают, вообще-то, подрядчиков. Как раз этих ваших инженеров.

Задача же девелопера - заработать денег на проекте, т.е. создать востребованный экономикой проект. Это, кстати, очень не простая задача, я думаю, не легче, чем работа инженера. Ну и помимо непосредственных действий по строительству есть еще такие очень больше блоки действий, как "где найти денег" и "как это все продать". Вам, инженеру, видимо, не понять, что эти два блока по объему трудозатрат и умственных усилий ну никак не меньше, чем непосредственно проектирование, строительство и прочие эти ваши инженерные вещи.