Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Ko4evnik
а с чего вы взяли, что у меня невысокий доход?
вы, вообще, очень странный человек.
Вот здесь на форуме идут рассуждения про сравнительный уровень жизни в регионах, и в Москве, скорость накопления на квартиру в регионах и Москве, грубо говоря, сравнивается, где лучше жить, тут, или там.
Вы же это все почему-то на свою персону примеряете. Речь не о вашей персоне совершенно (как, впрочем, и не о моей).

вы выше спросили:
"Так зачем рассматривать "минимум"? Зачем информация о том, сколько нужно тратить, чтоб не сдохнуть? "
странно, что вы не понимаете. Этот минимум мы рассматриваем, сравнивая уровень жизни в Москве и регионах. Прикидывая, будут ли в дальнейшем продолжаться та миграция, что есть сейчас, или нет.
А вовсе не оцениваем то, как лично ВЫ живете.

Повторю свои слова:

Вы говорили о жизни на невысокий доход. Причем тут уровень Ваших доходов?


Здесь на форуме один участник стал очень активно обсуждать МИНИМУМЫ . И этому самому активному участнику стали объяснять, что свой, личный минимум он может рассматривать, только как сфероконя в вакууме. Мало того, минимумы у каждого свои. Например мой минимум сильно отличается от минимума этого активного участника.

Имеет смысл рассматривать реальные доходы и затраты, причем в ежемесячном выражении и на длительном отрезке времени.

Цитата: Nobody
Думаю что применимо и к югу.  Щербинские электрички явно лучше чем Подольские, Львовские, Чеховские и (приплыли) Серпуховские.

Я ездил на электричках из Подольска и Щербинки. Щербинские, конечно, поприличнее. Но есть а-агромный нюанс, из-за которого электричка, как я писал, говноальтернатива метро от безысходности. Поясню:
1. "Короткие" электрички типа Щербинских ходят всего 3-4 раз в день
2. Периодически РЖД устраивает веселуху с ремонтами, отменяя кучу остановок. Буквально в сентябре по Курскому направлению число электричек временно уменьшилось почти вдвое и в Щербинке было смертоубийство (сестра жены сейчас там живет).
3. Проблемы с внезапной отменой 2-3-4 поездов подряд на РЖД случаются на порядки чаще, чем остановки линий метро
4. Примерно с 9 часов вечера перерыв между "собаками" до получаса или больше, приходилось постоянно рассчитывать время. Иначе, опоздав на 21.54, придется торчать и ждать поезда в 22.34. При этом хорошо, если его не отменят.
Электрички - фтопку. Имея под боком метро больше никогда, никогда и никогда.

Цитата: Hypnotic Spector от 16.10.2012 09:54:31
Прикалываетесь?
Около Бутово строится микрорайон Бутово-Парк, так вот они его впритык к раздолбанному химзаводу ставят. Совести ради, в Видном, который я тут рекламировал, есть коксогазовый завод, но он на отшибе.

Напротив действующего коксогазового завода сейчас строят микрорайон "Завидное", насколько я помню. Причем та же компания "Мортон", которая строит подмосковный Бутово-Парк  ;)
P.S. Химзавод последние много лет живет сдачей помещений под склады, кроме того, от Северного Бутово отделен 2 километрами сплошного леса и господствующими ветрами с юго-запада, из лесных массивов. Если химзавод еще что-то и производит (сомневаюсь), то его выхлоп достается тому же Видному и Жабкино.
P.P.S. У меня дочь - с рождения аллергик. В Щербинке постоянно кашляла, собирались ставить диагноз "бронхиальная астма". Второй год живем через дорогу от лесопарка (на Глушко), все прошло. Ездили летом в Московский зоопарк, на Баррикадную - через 4 часа гуляний начала кашлять, вернулись домой и к вечеру все прошло. Для меня это гораздо важнее и доказательнее, чем рассказы в интернете.

Цитата: Ko4evnik
это вы путаете теплое с мягким. изначально обсуждение пошло от понятия "прожиточный минимум", который вполне себе достаточно унифицированный.
пошли вопли, что на этот минимум "не проживешь". Я лишь сказал, что "прожить" вполне можно (конечно другой вопрос, что качество жизни будет не особо высокое). И применительно к недвижимости это имеет в том смысле отношение, что те, кто решили решить свой жилищный вопрос наверняка будут копить на жилье.
Не бывает так, чтобы крупную покупку можно было сделать без накоплений и экономии (ну, вернее, бывает у тех, кто много зарабатывает, только тогда эта покупка для них не крупная).

Тот, кому нужно купить квартиру, кто реально хочет ее купить, он ограничит свое потребление. Он не будет тратить пятеру в кабаке с друзьями, наверное, не станет ходить в театр.
И в таких условиях у него будет сумма экономии соответствующая, которую он сможет откладывать на жилье.

Тут же люди с непонятным пафосом рассуждают, какое дорогое жилье, и что на него никак не накопить, соотнося со своим уровнем потребления.
Подход достаточно туп, по вышеизложенным причинам.

Ну и с соответствующими корректировками в подходе объем платежеспособного спроса на недвижимость несколько другой, чем тут пытаются некоторые представить.

Сократить свое потребление до минимума возможно. Однако всем, кто с умным видом рассуждает об экономии и необходимостях, есть смысл уточнить для себя временные рамки процесса. Импотека берется не на год-два, а на 10-15 лет. Кто станет жить "по-минимуму" 10-15 лет, ради сомнительного удовольствия владения однушкой в Москве?
Мало того, сильно сомневаюсь в возможности этого самого минимума еще и потому, что у некоторых семей бывают дети, которые требуют некоторых расходов (себе откажешь, а вот ребенку - нет).
Есть жены, с вполне очевидным желанием красиво выглядеть и прилично одеваться.
Есть расходы непредвиденные. Есть медицина. Есть штрафы. Есть налоги. Есть Дни Рождения друзей-знакомых-родственников. Есть отпуска. Есть дофига всего того, на что очень даже "средний" экономный господин потратит свои кровно заработанные.

Жить "по минимуму" можно, но вот возможно ли? Сомневаюсь.

Цитата: ol_shadow1 от 16.10.2012 11:03:16
P.P.S. У меня дочь - с рождения аллергик. В Щербинке постоянно кашляла, собирались ставить диагноз "бронхиальная астма". Второй год живем через дорогу от лесопарка (на Глушко), все прошло. Ездили летом в Московский зоопарк, на Баррикадную - через 4 часа гуляний начала кашлять, вернулись домой и к вечеру все прошло. Для меня это гораздо важнее и доказательнее, чем рассказы в интернете.

Я сам замечательно жил в Расторгуево. Этой квалификации достаточно для участия в настолько серьезном обсуждении?  :D

Цитата: ol_shadow1
Карта с результатами замеров плюс отзывы врачей минус достаточно. Что имеете предъявить, кроме зазубривания названия остановки "Химзавод"?  :D

Остановка называется "химзавод"!? Реально не знал. Я по химзавод несколько лет назад узнал, когда стройка началась. Искал "Бутово Парк" в Яндексе и заметил на карте химзавод, начал изучать. Завод старый. Нефига он не производит. Гадость если и была, то теперь только в земле. Доблестным строителям с их экологическими сертификатами ни в жисть не поверю. Купил квартирку в Москве, о чем и не жалею. Жил в 7км от того места.

Цитата: Ko4evnik
я думаю, это сокращение подойдет для периода накопления первоначального взноса.

Я как раз так не считаю. Пока копишь, можно сделать исключения. А вот когда уже пошла ипотека - деваться некуда, платить надо каждый месяц.

Цитата: ol_shadow1
В БутовоПарке дело не давно умершем химзаводе, там одна Варшавка с Расторгуевкой однозначно говорят "нет". Отсутствие инфраструктуры, выхлопные газы со всех сторон, за каждой бумажкой в Видное мотаться... пусть сами кушают.
А насчет Москвы - правильно, я поступил так же. Удобств в сравнении с областью множество.

Ну, побойтесь Бога, какая там "расторгуевка" !? По ней полколеки в час ездит. Варшавка - да... тут натуральная ... опа. Токмо когда искал квартирку, то посмотрел трешечку по адресу Каширское шоссе д5 к1. Масса впечатлений. Советую всем для поднятия тонуса. Очень серьезно меняет мировоззрение.

мне вот интересно где лучше взять ипотечный кредит чтобы минимум переплат, а то получается около 80% от общей суммы, может подскажете ?

Всем привет!
А почему тему с таунхаусами никто не поднимает?... какие минусы?
год назад думал, что купить - взяли таун за 5.5 в 3 км от МКАД по Калужке... кажется, что получше квартиры будет, ну а стоимость метра не соизмерима.. 120 метров + эксплуатируемая кровля (можно достроить 50 м третьим этажом тысяч за 700)..
правда сейчас в нашем поселке цены от 8.5... но, думаю, можно найти подешевле в более молодых поселках..


зы правда тут отдельная статья - ремонт.. хз во сколько все это вылезет..
ззы а вообще, чего то все чаще посещают мысли переселиться в другой город.. денег вроде заработал, если продать все, что есть, можно жить припеваюче лет 20 в городе попроще (Казань, Волгоград,Сочи) не работая...

Цитата: Serega1987 от 17.10.2012 09:24:06
мне вот интересно где лучше взять ипотечный кредит чтобы минимум переплат, а то получается около 80% от общей суммы, может подскажете ?

лучше всего у родственников и без процентов. Не стеб, "случай из жизни".

Цитата: Ko4evnik
Согласен, условия неплохие.
Еще нужно изучить условия, при которых банк может менять ставку, а также условия досрочного возврата кредита.

Нет ни тех, ни других условий. Банк не может менять ставку в одностороннем порядке и не может отказать в полном или частичном досрочном погашении заемщику-потребителю.

Цитата: Serega1987 от 17.10.2012 09:24:06
мне вот интересно где лучше взять ипотечный кредит чтобы минимум переплат, а то получается около 80% от общей суммы, может подскажете ?

Глупо брать ипотечный кредит, если ежемесячные выплаты составляют более 20%-25% от Вашего дохода, а если они составляют 20% от дохода, то вы, как и многие другие ипотечники будете гасить досрочно.
До 2010 года я работал в банке у которого ипотечный портфель был в 5-ке по России. Так вот средняя жизнь кредита составляла 5 лет. Договорная 15, а фактическая 5.
Исходя из собственного опыта, могу добавить что когда делаешь частично досрочное погашение, лучше уменьшать платеж, а не срок - психологически становиться легче. (каждые 100 тыс уменьшают платеж где то на 1 тыс (при ставке 12%))

Цитата: veter от 21.10.2012 09:04:09
Глупо брать ипотечный кредит, если ежемесячные выплаты составляют более 20%-25% от Вашего дохода, а если они составляют 20% от дохода, то вы, как и многие другие ипотечники будете гасить досрочно.
До 2010 года я работал в банке у которого ипотечный портфель был в 5-ке по России. Так вот средняя жизнь кредита составляла 5 лет. Договорная 15, а фактическая 5.
Исходя из собственного опыта, могу добавить что когда делаешь частично досрочное погашение, лучше уменьшать платеж, а не срок - психологически становиться легче. (каждые 100 тыс уменьшают платеж где то на 1 тыс (при ставке 12%))

Я как раз тот глупый ипотечник, который платит по кредиту более 25% дохода. Так вот имеющийся у меня калькулятор показывает, что досрочное погашение в уменьшение срока платежа по сравнению с сокращением тела платежа - более выгоден в долгосрочной перспективе. В короткий период - 5 лет это не так заметно. Но, при кредите - 15 лет (долг 3 млн. ставка 11,25%, 41500 руб.- ежемесячный платеж) тот же маткапитал сокращает срок ипотеки более чем на 2 года и экономит более 600 000 рублей процентов.
Предлагаемое Вами сокращение тела ежемесячного платежа уменьшает его только на 5000 рублей/мес., что, согласитесь, при большой сумме месячного платежа - несущественно и иных плюсов не дает.

Цитата: sojuz от 22.10.2012 13:23:16
Я как раз тот глупый ипотечник, который платит по кредиту более 25% дохода. Так вот имеющийся у меня калькулятор показывает, что досрочное погашение в уменьшение срока платежа по сравнению с сокращением тела платежа - более выгоден в долгосрочной перспективе. В короткий период - 5 лет это не так заметно. Но, при кредите - 15 лет (долг 3 млн. ставка 11,25%, 41500 руб.- ежемесячный платеж) тот же маткапитал сокращает срок ипотеки более чем на 2 года и экономит более 600 000 рублей процентов.
Предлагаемое Вами сокращение тела ежемесячного платежа уменьшает его только на 5000 рублей/мес., что, согласитесь, при большой сумме месячного платежа - несущественно и иных плюсов не дает.

Вы не понимаете, о чем пишете.
Гашение досрочно означает, что человек платит бОльший ежемесячный взнос, чем предусмотрено договором. Проценты в каждый период берутся с остатка долга. Так что срок возврата кредита ОДНОЗНАЧНО определяется вносимой суммой. То, что банк каждый раз пересчитывает договор так, что сохраняется срок - это его личное дело. После предпоследнего платежа, например, когда останется 30 тыр на 10 лет, ежемесячный платеж будет совсем смешной.

PS 3 ляма на 15 лет под 11,25  - это не 41,5, а 34,570
Не верите, забейте в эксель формулу =ПЛТ(11,25/1200;15*12;-3000000)

Цитата: Alexey_1973 от 22.10.2012 14:05:26
Вы не понимаете, о чем пишете.
Гашение досрочно означает, что человек платит бОльший ежемесячный взнос, чем предусмотрено договором. Проценты в каждый период берутся с остатка долга. Так что срок возврата кредита ОДНОЗНАЧНО определяется вносимой суммой. То, что банк каждый раз пересчитывает договор так, что сохраняется срок - это его личное дело. После предпоследнего платежа, например, когда останется 30 тыр на 10 лет, ежемесячный платеж будет совсем смешной.

PS 3 ляма на 15 лет под 11,25  - это не 41,5, а 34,570
Не верите, забейте в эксель формулу =ПЛТ(11,25/1200;15*12;-3000000)  

Почему же так сразу и не понимаю. Понимаю.
3 млн - остаток долга на текущую дату. Тело кредита на старт ипотеки не пишу, его и так рассчитать можно с Вашими познаниями с ёкселе.
Калькулятор брал давнишний с форума банки.ру, ходил, консультировался в банке (ВТБ 24) пока все подтверждают.
Досрочное погашение и рассматривается - погашение досрочно маткапиталом, или как хотите - разовый досрочный платеж наличными на сумму примерно 400 000 руб.
Почему личное дело банка сохранять срок платежа при досрочном погашении? - у меня в договоре прописано (и в банке при досрочном платеже требуют указать в заявлении) в погашение чего вносится досрочный платеж - сокращение срока кредита или месячного платежа. Сайт ВТБ24 сейчас лежит, а так можно и онлайн анкету найти.

Вы еще учтите, что деньги через год совсем не равны по стоимости деньгам сейчас.
Поэтому рассуждать про "переплату" без приведения этой переплаты к текущим деньгам, имхо, признак ну просто крайнего дилетантизма в рассматриваемом вопросе.

Цитата: sojuz от 22.10.2012 14:20:08
Почему же так сразу и не понимаю. Понимаю.
3 млн - остаток долга на текущую дату. Тело кредита на старт ипотеки не пишу, его и так рассчитать можно с Вашими познаниями с ёкселе.
Калькулятор брал давнишний с форума банки.ру, ходил, консультировался в банке (ВТБ 24) пока все подтверждают.
Досрочное погашение и рассматривается - погашение досрочно маткапиталом, или как хотите - разовый досрочный платеж наличными на сумму примерно 400 000 руб.
Почему личное дело банка сохранять срок платежа при досрочном погашении? - у меня в договоре прописано (и в банке при досрочном платеже требуют указать в заявлении) в погашение чего вносится досрочный платеж - сокращение срока кредита или месячного платежа. Сайт ВТБ24 сейчас лежит, а так можно и онлайн анкету найти.

если вы разово собираетесь внести маткапитал, а потом платить по графику, тогда ваши выкладки почти справедливы. за исключением того, что в недисконтированных рублях разница получается около 840 тыр. А дисконтировать надо на процент повышения вашей ЗП (который, увы, обычно ниже инфляции. Но с другой стороны, вы можете поменять место работы на более высокооплачиваемое или начать свой успешный бизнес, так что для вас платеж наоборот станет меньше).
Если вы и дальше будете приносить в банк больше положенного платежа, то банк каждый раз будет пересчитывать, и в конечном итоге  все определиться суммой, которую вы вносили, а не графиками.

Цитата: Grau
Даешь гипер?:)

гипера не будет, он не выгоден правящей мировой элите

Цитата: sojuz от 22.10.2012 13:23:16
Я как раз тот глупый ипотечник, который платит по кредиту более 25% дохода. Так вот имеющийся у меня калькулятор показывает, что досрочное погашение в уменьшение срока платежа по сравнению с сокращением тела платежа - более выгоден в долгосрочной перспективе. В короткий период - 5 лет это не так заметно. Но, при кредите - 15 лет (долг 3 млн. ставка 11,25%, 41500 руб.- ежемесячный платеж) тот же маткапитал сокращает срок ипотеки более чем на 2 года и экономит более 600 000 рублей процентов.
Предлагаемое Вами сокращение тела ежемесячного платежа уменьшает его только на 5000 рублей/мес., что, согласитесь, при большой сумме месячного платежа - несущественно и иных плюсов не дает.

Естественно если вы оставляете платеж, уменьшая основной долг, то у Вас все больший и больший % от платежа идет на погашение основного долга.
Я писал о психологической составляющей.Одно дело платеж 40 в мес., другое 15.
Психологически мне стало очень комфортно когда ежемесячный платеж стал менее 15 тыс рублей (при сроке на 15 лет)

Кстати тут писали, что каждый раз банк будет пересчитывать график, если приносить большую сумму, это верно если вы сразу же пишите заявление на частично-досрочное погашение. Банку как организации занимающиеся получением прибыли не выгодно делать это автоматически по факту нахождения денег, да и исходя из условия Вашего договора, вы обязаны вносить только ежемесячные платежи, а следовательно всегда есть риск что вы попросите часть денег с р/c обратно.

Цитата: veter от 23.10.2012 16:54:02
Естественно если вы оставляете платеж, уменьшая основной долг, то у Вас все больший и больший % от платежа идет на погашение основного долга.
Я писал о психологической составляющей.Одно дело платеж 40 в мес., другое 15.

К Вашим психологическим составляющим нет претензий. Есть замечания к выводу о глупости ипотечников, которые платят более 20% месячного дохода.

Цитата: sojuz от 23.10.2012 18:06:33
К Вашим психологическим составляющим нет претензий. Есть замечания к выводу о глупости ипотечников, которые платят более 20% месячного дохода.

Это было и есть мое мнение, оно звучало так "глупо брать ипотечный кредит...." а не "глупые те кто взял ипотеный кредит" (для меня разница есть)

Судите сами:
Банки официально одобряют 50 максимум 60% от ежемесячного дохода, остальное рискованно.
При этом люди старательно пытаются завысить свой основной доход, либо берут ипотеку и еще 1 кредит.
Результат кабала на 15 лет.
Т.к. при такой структуре расходов - в случае форс мажора - человек попадает в просрочку, т.к. подушки безопасности практически нет.
Понятно что есть куча исключений в виде различных факторов (например съем квартиры равен по платежам сумме за ипотеку), но многие из тех кто взял кредит на условиях от 40% ежемесячного дохода , даже не подумали о том что это на 15 лет.

Цитата: veter от 23.10.2012 18:36:43
Это было и есть мое мнение, оно звучало так "глупо брать ипотечный кредит...." а не "глупые те кто взял ипотеный кредит" (для меня разница есть)

Судите сами:
Банки официально одобряют 50 максимум 60% от ежемесячного дохода, остальное рискованно.
При этом люди старательно пытаются завысить свой основной доход, либо берут ипотеку и еще 1 кредит.
Результат кабала на 15 лет.
Т.к. при такой структуре расходов - в случае форс мажора - человек попадает в просрочку, т.к. подушки безопасности практически нет.
Понятно что есть куча исключений в виде различных факторов (например съем квартиры равен по платежам сумме за ипотеку), но многие из тех кто взял кредит на условиях от 40% ежемесячного дохода , даже не подумали о том что это на 15 лет.

Дело не столько в глупости, сколько в безысходности.
Я, например, год назад влез в это гиблое дело. А в предыдущие лет 5 всю голову сломал на просчете вариантов. Ну не было у нашей семьи достаточного дохода, чтобы накопить. Постоянно были дела важнее, чем накопление.
А возраст уже такой, что скоро стало бы поздно детей заводить.
В итоге родили 2их с разницей ровно в 2 года и через 3 месяца после рождения второго взяли ипотеку с 5% первоначальным взносом и условием в течение года внести маткапитал.

Тяжело. Теща помогает с детьми, жена работает с 6 мес. Ипотека 30, потреб, взятый на ремонт - еще 10 при доходе чистыми под 80.

Ищем способы повысить доходы

Альтернативы
1)я работаю один, живем в съемной двушке тысяч за 15, жена сидит с детьми (теряя квалификацию и шансы вернуться на работу), живем в тесноте, в любой момент могут выгнать, баланс - тот же (+25 тыр экономии на платежах, -25 доход жены).

2)Также работаем вдвоем, вместо 3х панельки 80 года берем 3х хрущ на окраине. Экономия 500-600 тыр, платеж меньше тысяч на 5, но нужна вторая машина, не меньше 300 тыр, (но макс на 5 лет, так что платеж выше)  + рост транспортных и эксплуатационных расходов.

Рассматривались и другие варианты, но все они оказывались хуже либо в тактическом, либо в стратегическом плане (в какой школе учить детей - тоже имеет значение, как далеко ехать до института, по каким ипеням возвращаться домой с пляжа...)

Да, риск, без подушки безопасности.

А теперь можете обзываться...